Arsa ve arazi yatırımı için neden Silivri?
Arsa ve arazi yatırımında Silivri’nin İstanbul’un hatta Türkiye’nin en çok beklenti oluşturan bölgelerinden biri olduğu aşikar.Fakat yatırımcı art niyetli,kısa vadede yüksek getiri elde etme amacı taşıyan bazı emlakçılar tarafından manipüle edildi.
2000 yılından bu yana Silivri’yi çok iyi tanıyan biri olarak bölgede arsa fiyatlarının 2011 yılı sonunda 3. Havalimanı projesinin Arnavutköy’e kaydırılmasının haricinde bölgede arsa ve arazi fiyatlarında hiç düşüş görmedim.Bu bile düşüş sayılmaz fakat kısa vadede yüksek getiri elde ederek emlak fiyatlarında “BALON” diye tabir edilen fiyat şişmesi sonucu yatırımcının Silivri bölgesi hakkında kafasında bir çok soru işareti oluştu.3. Havalimanı projesinin Arnavutköy bölgesine alınmasının ardından proje açıklandıktan sonra bölgeye yatırım yapan müşteri yıllar sonra dahi arsa ve arazileri aldıkları fiyata satamaz oldular.
Emlak sitelerinde binlerce satılık arsa ilanı mevcut.Peki bu kadar ilan arasından doğru olanı nasıl tespit ederiz?
Yatırım için belirli bir bütçeyi gözden çıkarmış isek,ve yatırım yapacağımız gayrimenkul “arsa” ise,arsanın belediyenin İmar Müdürlüğü bölümünden tüm imar detaylarını öğrenmek gerekiyor.Nitelik olarak arsa olup,henüz belediyenin 18. Madde uygulaması yapılmamış,sektör tabiri ile “ham arsa” olup olmadığını öğrenmek gerekir.İmar Kanunu 18. Maddesine göre belediyelerin “tarla” statüsünde ki taşınmazların arsa niteliğini kazanması için bölgede 1/1000’lik imar planı uygulaması yapılmış olması gerekiyor.Ve burada dikkat edilmesi gereken bir ayrıntı var.Bu da niteliği tarla olan taşınmazın arsa statüsüne geçerken %45’ine kadar yol,park,alanlarını belediyeye bedelsiz olarak terk etme durumu mevcut.Yani alacağınız gayrimenkul’ün “net arsa” veya “ham arsa” olup olmadığını kontrol etmek gerekiyor.Bunun dışında alacağınız arsanın imar izninin hangi yapı amacı ile verileceği(konut,villa,ticari,sanayi,okul,hastane vs) alacağınız arsanın fiyatında asıl rolü oynayan temel faktörlerdir.
Daha uzun vadeli bir yatırım için “tarla” yatırımını seçilmiş ise,içme su havzaları,sit alanları,nükleer enerji hatları,yüksek gerilim enerji hatları,dere yatakları gibi gayrimenkul fiyatını doğrudan etkileyen faktörler en başta dikkat edilmesi gereken hususlar.Bunların dışında yine belediyeden 1/100.000’lik ve 1/25.000’lik imar planları kontrol edilip yatırım yapılacak arazinin uzun vadede belediyenin imar müdürlüğünce belirlenmiş yeşil alan,park alanı,sosyal tesis alanı gibi gayrimenkulde kamu yararına istimlak hakkı doğuran faktörler,bilinçsiz yatırımcıyı artniyetli emlakçılar tarafından üzmekte.Bu gibi durumlarla karşı karşıya kalmamak için çalacağımız kapı yine belediyenin imar müdürlükleri olmalıdır.Resmi kaynaklardan alınan bilgiler her zaman için en net ve en sağlıklı bilgilerdir.
Silivri’nin diğer yatırım bölgelerine göre avantajları ve dezavantajları
Silivri’de pek çok emlakçı,satacağı yerin fiyatının seneye en az iki katı olacağını taahhüt ve beyan etmekte.Böyle durumlarda emlakçıya bu kadar kesin bilgisi olduğu halde orayı neden sattığını sormak gerek.Bölgede neyin ne kadar prim yapacağını ancak zaman gösterir.Fakat yatırım yaparken bölge hakkında edineceğiniz bilgiler,size gelecekle ilgili tahminler yürütmenizi sağlayabilir.Bizde şimdi Silivri bölgesi hakkında genel bir tahmin yürütelim.
2004-2008 yılları arasında Silivri’ye yapılan yatırım,o zamanın Cumhuriyet Tarihi’nde bir ilçeye yapılan en büyük yatırım idi.
Akören-Fener-Gazitepe bölgelerine RES projesi ile yaklaşık 100 milyon dolar değerinde enerji santralleri kuruldu.
Avrupa’da şehir planları ve yapılaşması sürekli batıya doğru ilerlemekte ve İstanbul modern bir avrupa şehri.Silivri ise İstanbul’un batıda ki son sınırı.İstanbul haritasını açıp baktığımız zaman metre kare fiyatı en geniş ve en ucuz arazileri ancak Silivri’de görmek mümkün.Anadolu yakası güney kesimi neredeyse Gebze ile birleşmiş vaziyette.Kuzey kesiminde ise kalan sınırlı sayıda arazi yatırım yapmayı seven büyük şirketler tarafından kapılmış bile.Avrupa yakasında ise Arnavutköy projesi prim limitini çoktan aşmış,metre kare fiyatı 500tl’ye tarla bulmak mümkün.Yatırıma hevesli olanlarımız için kısa bir örnekle yatırım-getiri oranı mantığından bahsedelim.Örnek olarak merkez lokasyona yakın,yolu elektriği olan bir araziyi metre kare fiyatını 100TL’ye alırsınız,bir kaç yıl sonra bu fiyat artış gösterip (örnek olarak aldığınız yerin fiyatı iki katı oldu diyelim)size tamamen kazançlı olduğunuzu hissettirebilir.Fakat aynı bölgede yolu izi olmayan metre kare fiyatı 20TL’ye de arazi bulabilir,uzun vadede 20TL’lik yerin 100TL bantlarına çıkmış olduğunu görebilirsiniz.Bu ikinci alternatif sizi ilk tercihinize oranla 2.5 kat daha fazla para kazandırır(örnek olarak).3.Havalimanı projesi,3. Köprü projesi ve yeni otoban yolu projesi bu bölgelerin fiyatını çok kısa zamanda çok yüksek yerlere getirdi.Zira yeni otoban yolu projesi ve bağlantı yolları Silivri’nin bazı bölgelerinide kapsamakta.Çatalca’da ise içme su havzaları ve orman arazisi yoğunlukta ki Çatalca’nın bile Arnavutköy’den sarkan yatırımcının şu anda gözdesi olduğu aşikar.Geriye yalnızca Silivri kalıyor yatırım cazibesi haline gelen.Silivri’de araziler düz ve geniş.Uzun vadeli baktığımız zaman toplu konut projelerine uygun,yeni şehir planları için uygun,sanayileşme için uygun ve tüm bunların yanında fiyat olarak İstanbul’un diğer tüm bölgelerine oranla daha yüksek getiri sağlamayı “vaad ediyor”.İstanbul’un büyüme hızının bu denli yüksek olması,ekonominin daha istikrarlı bir seyir alması,yatırım kelimesini biraz daha anlamlandırıyor.Özellikle son zamanlarda Silivri bölgesi dahi yabancı yatırımcılardan payına düşeni almış durumda.Yatırım için ikinci bir konut tercih edenlere İstanbul içinde 120m2 kare bir dairenin ortalama 500.000TL’ye satıldığını duyunca o paraya Silivri’de yine ortalama 10.000m2 arazi yatırımının tercih edilmesi taraftarıyım.Silivri’yi yatırım için cazip kılan tüm faktörleri bir kenara bırakıp sadece İstanbul’da ki nüfus artışını incelediğimde uzun vadede Silivri’nin “doğru yatırım” yapıldığı takdirde yatırımcının beklentisini karşılayacağını ve yatırım-getiri oranı analizlerinin yatırımcıyı tatmin edeceğini düşünüyorum.
Cem Demirayak