Ataşehir nereye koşuyor?

Doğu Ataşehir'in son büyük parselinin 1 milyar 161 milyon TL'ye ihale edilmesi akıllara "Ataşehir nereye koşuyor?" sorusunu getirdi

Doğu Ataşehir'in son büyük parselinin ihalesi Perşembe günü gerçekleştirildi. İhalede oluşan rakam 1 milyar 161 milyon TL.

99 bin 108 metrekarelik arsa üzerine inşa edilecek projenin 148 bin 662 metrekaresi yer üstünde, 1. bodrum katta 79 bin 274 ve 2. bodrum katta 39 bin 637 metrekare olmak üzere 267 bin 573 metrekare olacak. Proje kapsamında, ofis, homeofis, alışveriş merkezi, otopark ve dükkan inşa edebilecek.

Aynı arsa için 9 Şubat 2004'te yapılan ihalede Soyak 503 milyon 117 bin TL toplam hasılat ve 117 milyon 856 bin TL idare payı teklif etmişti. İhalede oluşan rakamlara baktığımızda İstanbul'da arsa fiyatlarının nereden nereye geldiği çok iyi anlaşılıyor.

Burada 3 önemli sonuç var. Yapılacak projenin fiyatı açısından değerlendirdiğimizde, eski imar 3 emsale göre iyi. Yani yapılacak projenin yer üstündeki inşaat alanı 300 bin metrekare civarındaydı. Bu açıdan baktığımızda 2004 yılında ihaleyi kazanan şirket burada yapacağı projeyi ortalama 1.620 TL'den satmayı hedeflemiş. Şimdi ise ihaleyi kazanan şirketin vaat ettiği hasılatı yapabilmesi için inşa edeceği homeofisleri metrekaresi 4 bin 350 TL'den satması gerekiyor. Satılık fiyatlarındaki artış yüzde 150'den fazla.

İkincisi hasılat paylaşımında, arsa sahibine düşen pay. Önceki ihalede hasılat karşılığı Emlak Konut GYO'ya düşen pay yüzde 23.5 iken önceki günlü ihalede bu oran 43.157e çıktı. son 6 yılda İstanbul'da arsanın kazandığı değer konusunda en önemli gösterge.

Üçüncüsü ise arsanın fiyatı 2004'te 117 milyon 856 bin TL yapan arsanın değeri, emsali yani inşaat izni yarıya düşürülmüş olmasına rağmen 4.5 kat arttı. Emsal düşüşünü de eklersek artış 9 katına ulaşıyor. Yani nereden bakarsanız bakın İstanbul'da arsa fiyatları inanılmaz yükseliyor.

Ataşehir neden bu kadar değerli?
1) Anadolu Yakası'nın merkezi lokasyondaki son büyük parselleri burada yer alıyor. Özellikle Bağdat Caddesi ve çevresindeki binaların eskiliği ve olası İstanbul depreminde yıkılma olasılığı gibi nedenlerle yeni ve depreme karşı dayanıklı binaların bu bölgeye inşa edilmesi cazibesini artırıyor.
2) Erişimin TEM'den ve E-5'ten kolay ve rahat olması Ataşehir'in cazibesini artıran bir başka etken.
3)Anadolu Yakası'nda Beyaz Türklerin en çok tercih ettiği bölge. Özellikle yurtdışında eğitim görmüş 30-40 yaş arasındaki kesim tarafından tercih ediliyor. Residence bloklar ve 1+1'ler ise yalnız yaşayanlar tarafından tercihte gözde.
4) Anadolu Yakası'nda konut ve ticari gayrimenkul inşa edilecek lokasyon yok denilecek kadar az. Yerleşimler SİT ve su koruma havzalarına dayandı. Kartal Kentsel dönüşümü projesi Kadıköy ile Kartal Belediyesi'nin çekismesine sahne oluyor. Projenin hayata başlaması en erken bir kaç yılda gerçekleşecek. Ataşehir'de bundan dolayı satışa çıkan her arsa yoğun ilgi görüyor.

Bundan sonra ne olur?
1) İhaleyi kazanan Varyap-Gap İnşaat'ın dersine çok iyi çalışması gerekiyor. Ödeyecekleri rakam Türkiye rekoru.
2) Nasıl proje yaparlarsa yapsınlar, ihaleyi daha önce kazanan Soyak'a dava açan Mimarlar Odası ve Ataşehirliler Derneği tetikte. Projenin bulunduğu alanın imar planına dava açabirler. Projeyi hayata geçirecek şirketin bunları ikna etmesi gerekiyor.
3) Yapılacak projede Doğu ve Batı Ataşehir'in ticaret merkezi ihtiyacını karşımaları gerekiyor. Bunun da en iyi yöntemi kapalı AVM yerine, cadde konseptli dükkanların yer aldığı bir projeden geçiyor. Bu konuda ilk önerim. Tepe İnşaat'ın Ankara'da yaptığı Tepe Prime'in Avenue kısmı veya İstinye Park projeleri.

Varyap'ın 4. tecrübesi
Doğu Ataşehir'e inşa edilecek projeyi kazanan Varlıbaşlar TOKİ ve iştiraki Emlak konut GYO ile şimdiye kadar 4 proje yaptı. Yaptığı projeler şunlar:
1) Teknik Yapı ile ortak hayata geçirilen Batı Ataşehir'de Uphillcourt.
2) Yine aynı şirket ile ortak hayata geçirilen Bahçeşehir Uphillcourt.
3) Batı Ataşehir'de Varyap Meridian.
4) Uzunlar İnşaat ile ortaklaşa Seyrantepe Stadyumu inşaatı.

GAP İnşaat'ın ikinci projesi
Projede yüzde 50' oranında ortak olan GAP İnşaat ise Emlak Konut GYO'dan daha önce Burhaniye arsasını ihale ile almıştı. 2007 yılında gerçekleştirilen ihalede Emlak Konut GYO'ya GAP İnşaat'ın 350 milyon TL toplam hasılat ve 140 milyon TL idare payı teklifi bulunuyor. Ayrıca GAP İnşaat'ın elinde Beyoğlu Belediyesi'ndan aldığı Tarlabaşı, Fatih Belediyesi'nden aldığı Balat Kentsel dönüşüm projeleri bulunuyor.

14 şirket şartname aldı
İhaleyle 14 şirket ilgilendi. Şarname alan şirketler şunlar: Emay, Türkerler, Tahincioğlu Holding-KOZKEN, Akdeniz İnşaat (Ağaoğlu Grubu), Mesa Mesken, Torun yapı, İhlas Holding, Varyap, Teknik Yapı, Artaş, Tahincioğlu Gayrimenkul, Eroğlu Gayrimenkul, Yenidoğan Gayrimenkul, Kalsu Gayrimenkul.
Tebernüş Kireçci

Basında yer alan diğer haberler;

ATAŞEHİR NEREYE KOŞUYOR?

Ataşehir, 1.1 milyar dolarlık ihale sonrasında dikkatleri bir kez daha üzerine çekti. Arsayı satın alan Varyap -GAP Konsorsiyumu'nun nasıl bir proje yapacağı merak konusu oldu

Doğu Ataşehir'in son büyük parselinin ihalesi perşembe günü sonuçlandı. 99 bin 108 metrekarelik arsa için altı dev şirket yarıştı.
Kazanan şirket olan Varyap ve Çalık grubu şirketlerinden GAP?İnşaat Konsorsiyumu, gerçekleştirecekleri proje de dahil  1 milyar 161 milyon TL'lik teklif vererek kazanan isim oldu. Ortaya çıkan rakamın büyüklüğü dışında sıradan bir arsa satışı gibi görünecek bu ihale, aslında Ataşehir'in geleceği açısından çok değerli bilgiler içeriyor.
Öncelikle, İETT'nin Levent'teki ve Karayolları'nın Zincirlikuyu arazisiyle birlikte en büyük katılımlı ihalelerden biri oldu. Emlak GYO'nun ihale şartnamesini tam 14 şirket aldı. Yarışa katılan şirket sayısı ise 6 oldu.

Henüz bir rakibi yok
İlginin bu kadar yüksek olması, Ataşehir'in Anadolu yakasında pek çok açıdan çekim noktası olmasından kaynaklanıyor. Öncelikle, Anadolu yakasında konut ve ticari gayrimenkul inşa edilecek lokasyon yok denilecek kadar az. Şu anda yerleşim sınırları SİT ve su koruma havzalarına kadar ilerlemiş durumda.
Kartal ise en azından şu an için Ataşehir'e rakip olmaktan uzak. Çünkü, ilçenin yıllardır bir türlü hayata geçirilemeyen kentsel dönüşüm projesi, Kadıköy ile Kartal Belediyesi'nin çekişmesine sahne oluyor. Projenin hayata geçmesi, en azından birkaç yılı bulacak. Konut yapımcısı firmaların da bu kadar uzun bir süre beklemeleri pek mümkün görünmüyor.
Öte yandan, ilçe, Anadolu yakasında bir prestij noktası haline de gelmiş durumda. Ataşehir, özellikle yurtdışında eğitim görmüş 30-40 yaş arasındaki kesim tarafından tercih ediliyor. İlçeyi müteahhitler açısından çekim merkezi konumuna taşıyan bir diğer unsur da erişimin TEM'den ve E-5'ten rahat bir şekilde yapılabiliyor olması.

İlk ihale 2004'te oldu
Bu, 99 bin 108 metrekarelik arsa için düzenlenen ilk ihale değil. Aynı arsa için 9 Şubat 2004'te de ihale yapılmıştı. İnşaat sektörünün güçlü aktörlerinden Soyak, arsaya üzerinde gerçekleştireceği proje de dahil 503 milyon TL?teklif  getirmiş ve ihaleyi kazanmıştı. Şirketin Emlak?Konut GYO'ya, yani arsa sahibine arsa için önerdiği pay ise yüzde 23.5 ile 117 milyon 856 bin TL olmuştu.  Oysa ki perşembe günü gerçekleştirilen ihalede önerilen pay yüzde 43'e çıktı.

Ne yapılacak?
Emlak Konut GYO'nun Doğu Ataşehir'de sattığı 99 bin 108 metrekarelik arsaya şartnamede belirtilenlere göre, toplamda 267 bin 573 metrekare inşaat yapılabilecek. Bunun 148 bin 662 metresi yer üstünde, geriye kalan kısmı da yer altında olacak. Arsa üzerinde konutun yanı sıra ofis, homeofis, alışveriş merkezi, otopark ve dükkan inşa edebilecek.
Şimdi gözler, Varlıbaş A.Ş. Başkanı Süleyman Varlıbaş ile Çalık Gayrimenkul Grubu Başkanı Feyzullah Yetgin'in birlikte nasıl bir proje gerçekleştireceğinde.

ATAŞEHİR NEDEN BU KADAR DEĞERLİ?
-  Anadolu yakasında merkezi lokasyondaki son büyük parseller burada yer alıyor. Anadolu yakasında konut ve ticari gayrimenkulün inşa edilebileceği lokasyon yok denecek kadar az.
-  TEM'den ve E5'ten kolay ve rahat ulaşımın olması ilçesinin cazibesini artırıyor.
-  Anadolu yakasında beyaz Türklerin en çok tercih ettiği bölgelerden. Özellikle yurtdışında eğitim görmüş 30-40 yaş arasındaki kesim tarafından tercih ediliyor.

ATAŞEHİRLİLER DERNEĞİ VE ODA İTİRAZ EDER Mİ?
1) İhaleyi kazanan konsorsiyum olan Varyap-GAP İnşaat'ın ödeyecekleri rakam olan 1.1 milyar TL, Türkiye'deki diğer arsa ihaleleri de göz önüne alındığında son derece yüksek bir meblağ.
2) Varyap-GAP'ın burada gerçekleştireceği proje merakla bekleniyor. Çünkü, TMMOB Mimarlar Odası ve Ataşehirliler Derneği, daha önce ihaleyi kazanan Soyak'a dava açmış ve ihalenin iptal edilmesini sağlamıştı. Her iki kuruluşun da dava açmak için hazırlık yaptığı ifade edilenler arasında. Projeyi hayata geçirecek şirketin bu yüzden hassas bir çizgi izlemesi gerektiği ortada.

İHALEYİ KAZANANLAR DAHA ÖNCE NE YAPMIŞTI?
Konsorsiyumun yüzde 50 ortağı GAP?İnşaat, Emlak Konut GYO?ile ikinci kez bir işbirliğine giriyor. Şirket, daha önce kurumdan Burhaniye için yapılan arsa ihalesini kazanmıştı. Varyap için ise bu, 5. işbirliği olacak. Şirketin daha önceki işbirlikleri şöyle:
1) Teknik Yapı ortaklığıyla  Batı Ataşehir'de Uphillcourt projesi.
2) Aynı şirket ile ortaklaşa yapılan Bahçeşehir Uphillcourt projesi.
3) Batı Ataşehir'de Varyap Meridian projesi.
4) Uzunlar İnşaat ile Seyrantepe Stadyumu inşaatı.

14 şirket şartname aldı
İhale için şartname alan isimler şu şu şirketlerden oluştu: Emay, Türkerler, Tahincioğlu Holding-KOZKEN, Akdeniz İnşaat (Ağaoğlu Grubu), Mesa Mesken, Torun yapı, İhlas Holding, Varyap, Teknik Yapı, Artaş, Tahincioğlu Gayrimenkul, Eroğlu Gayrimenkul, Yenidoğan Gayrimenkul, Kalsu Gayrimenkul.
Tebernüş Kireçci