Avi Alkaş: En önemli konu dükkanları satmayıp kiraya vermek!

Perakende sektörü Türkiye'de hızlı bir büyüme içinde. Özellikle alışveriş merkezlerinin (AVM) sayısının artmasıyla birlikte birçok perakendeci mağaza ağını genişletme yoluna gitti. Bugün itibariyle Türkiye'deki AVM'lerin sayısı 321'e yaklaşmış durumda ve bu sayı sürekli artıyor. Perakendeciler açısından sayıları giderek artan AVM'lerde planlı, programlı ve dolayısıyla başarılı bir şekilde yer almak artık yaşamsal öneme sahip. 

AVM denilince akla ilk gelen isimlerden biri hiç kuşkusuz Avi Alkaş. Daha proje aşamasından kiralama ve yönetimine kadar AVM'de yer alma sürecinin bütün aşamalarında söz sahibi bir isim. Türkiye'deki birçok AVM ile bağı var. AVM ve perakende sektöründe ünü Türkiye'yi aşan Alkaş, Uluslararası Alışveriş Merkezleri Konseyi'nde (ICSC) ülkemizi temsil ediyor. Koltuğunda birçok karpuz taşıyan Alkaş, ICSC'nin Brüksel, Amsterdam gibi şehirlerdeki mesleki okullarında perakendecilikle ilgili dersler de veriyor. 

Zorlu Center ve Vialand gibi prestijli projelerle birlikte Alkaş'ın ismi daha sık duyulur oldu. Bütün önde gelen markaların mağaza açmak istediği bu AVM'lerde dükkan bulamayanlar Alkaş'ın kapısını çalıyor. Hatta birçok kişinin Alkaş'a ulaşmak için araya hatırı sayılır isimleri soktuklarını duyuyoruz. Jones Lang LaSalle Türkiye Başkanı Avi Alkaş'la hem AVM ve perakende sektöründeki gelişmeleri hem de kendisiyle ilgili kamuoyunun bilmediği konuları konuştuk... 

Birçok perakendeci veya girişimcinin bazı AVM'lerde mağaza açmak için sıra beklediklerini biliyoruz. Sizi, kimler arıyor? 

Doğru, beni her kanaldan arıyorlar. Bunu İstinyePark'ta yaşadım. Kiralamasını aşağı yukarı tamamladığımız Zorlu Center'da yaşadım. Şu anda Vialand projesinde yaşıyorum. AVM'de mağaza açmak moda haline geldi. Herhangi bir AVM'de açılan mağaza, altın yumurtlayan tavuk gibi görülüyor. Hatırını kıramadığımız birçok kişi, yakını veya bir tanıdığına mağaza kiralamak için arıyor. Biz de dilimizin döndüğünce kendilerini vazgeçirmeye çalışıyoruz. Çünkü geçmişte bu şekilde kiraya verdiğimiz mağazalar başarılı olamadı. Bu tip talepler genellikle işe yeni girecek kişilerden geliyor. Kimse '"Ben hava parası alıp dükkanı devrederim" diye düşünmesin. Çünkü artık hava parası yok. 

Sektöre vasıflı eleman kazandıracak 

Öğrencilik yıllarında hem okuyup hem de çalışan Avi Alkaş, iş hayatına Mahmutpaşa'da bir tekstil firmasında başlamış. O dönem edindiği tecrübelerin kendisine çok şey kazandırdığını belirten Alkaş, öğrencilik yıllarında hayalindeki mesleğin akademisyenlik olduğunu anlatıyor. 

Alkaş, ICSC'nin okullarında ders vererek bu hayalini bir nebze olsun gerçekleştirdiğini söylüyor. Ancak eğitim konusunda çok daha ciddi bir projesi var. Bir süre önce oğlu Alp'i kaybeden Alkaş, oğlunun ismini bir eğitim projesiyle yaşatmak için büyük bir çalışma içinde. Özyeğin Üniversitesi bünyesinde Alp Alkaş Perakende ve Gayrimenkul Merkezi kurduklarını belirten Alkaş, "Bu merkez ilk etapta NBA programı olarak başlayacak, daha sonra üniversite programı haline dönüşecek. Sektöre vasıflı iş gücü kazandıracağız. Önümüzdeki eylül ayında eğitime başlayacağız" diyor. Galatasaray kongre üyesi olan Alkaş, kulübün yönetiminde de görev alabileceğinin sinyalini veriyor ve "Bir zamanlar niyetim vardı. Faydalı olabileceksem neden olmasın" diye konuşuyor. 

Kentsel dönüşüm AVM yatırımlarını nasıl etkileyecek? 

İstanbul'un çevresinde iki kentin daha inşa edilmesi planlanıyor. Bunun yanında Üçüncü Boğaz Köprüsü ve havalimanı gibi projeler de gerçekleştiğinde şehrin ağırlık noktaları değişecek. Yeni yerleşim merkezleri ortaya çıkacak. Bu merkezlerde doğru planlamalar yapmalıyız. Ataşehir'de konut olarak inşa edilen binaların hepsinin alt katları mağaza oldu. Oysa konut, konut bölgesinde; işyeri, işyeri bölgesinde; AVM, AVM bölgesinde planlanırsa, hiç kimse rekabetten yakınmayacak. Artan rekabet reklam ve tanıtım giderlerini büyütüyor. Bugün Ankara'daki bilboard'ları AVM'ler dolduruyor. Çünkü AVM sayısı, nüfus yoğunluğuna göre çok fazla. İstanbul da Ankara'nın yolundan gidiyor. İstanbul'daki AVM'lerin yüzde 76'sı nüfusun yüzde 60'ının yaşadığı Avrupa yakasında. Aynı sıkıntı Anadolu yakasında da yaşanacak. Çünkü bir biri ardına dev projeler geliyor. 

AVM projelerinde trend nereye doğru gidiyor? Bundan sonraki projelerin nasıl bir konsepte sahip olması lazım? 

Türkiye AVM yatırımlarında üçüncü nesilden dördüncü nesle geçti. Geçmişte kapalı bir kutu inşa ediliyordu. 1990'ların ortasından sonra içinde büyük bir hipermarketin veya yapı marketin olduğu, onların önünde mağazaların konuşlandırıldığı AVM'ler yapıldı.  Üçüncü nesli ise kendini dışa açan AVM'ler oluşturuyor. Sigara yasağıyla birlikte bu AVM'ler ziyaretçilerinin açık havada oturabilecekleri mekanlar oluşturdular. Şimdi ise cadde AVM'ler geliyor. Zorlu Center'ın üç katından biri tamamen böyle kuruluyor. İstinyePark bu konuda çok ciddi bir cazibe kazandı. İnşaatı süren Vadi İstanbul ve Metropol İstanbul da bu özellikte. İstinyePark'ta "Pazaryeri" bölümünü oluşturarak insanların Kapalıçarşı, Mısır Çarşısı gibi mekanlara özlemlerini giderdik. Aynı zamanda geleneksel esnafın da modern AVM içine girebileceğini gösterdik. 

İhtisas AVM'lere ihtiyaç olduğunu düşünüyor musunuz? Bu tür AVM'ler iş yapar mı? 

Türkiye henüz ihtisas AVM'lerinde başarılı örnekleri üretemedi. Bir iki deneme var ancak henüz istenen düzeyde değil. Bu projeleri belki de bir AVM'nin alt merkezi olacak şekilde kurgulamak lazım. Bir AVM'nin başarılı olabilmesi için ziyaretçinin en az zamanda en çok ihtiyacını karşılayabilecek bir mağaza kurgusuna sahip olması gerekiyor. İhtisas AVM'si kurarken bu unsuru gözden kaçırmamak lazım. 

İstanbul'da bir birine yakın AVM'ler var. Bunların bağlantı yollarıyla birleştirilmesi yararlı olur mu? Dünyadaki uygulamalar nasıl? 

İşim gereği dünyanın en iyi AVM projelerini yerinde görme imkanı buldum. Bu işte 25 yıllık bir deneyime sahibim. Zorlu Center projesine başlamadan önce Ahmet Nazif Zorlu ile birlikte Uzakdoğu'ya gittik. Orada üzerinde kule olan AVM'leri inceledik. İstinyePark'ın yatırımcıları Zafer Kurşun ve Zafer Yıldırım'la ABD'nin doğu kıyılarını ve güney Avrupa'yı dolaştık. Hong Kong'ta dört beş AVM'nin bir birine bağlandığı iyi örnekler var. Keşke şu anda inşa edilen Özdilek AVM, Kanyon'la birleşebilse. Metro City inşa edilirken yan tarafındaki Levent Plaza ile birleştirilmesini önermiştim. Çünkü o zaman Metro City'nin sineması yoktu. Arkasında halen boş olan bir oditoryum vardı. Bu şekilde kapsamlı projeler gerçekleştirilirse yanlarına onları aşamayan projeler gelemez. Bu sayısal çoğalmayı aşmanın bir yolu da birleşmelerdir. Kanyon'un Özdilek'le, Zorlu Center'ın da Çiftçiler AVM ile birleşmesi lazım. 

Doğru mağaza karması nasıl yapılır? Bu konuda dikkat edilmesi gereken hususlar nedir? 

En önemli konu dükkanları satmayıp kiraya vermektir. Dükkanları satarsanız orayı satın alan kişi istediği gibi bir ticari faaliyet göstermeye başladığında marka karması bozulur. Bir diğer konu hasılata dayalı kiralama modelidir. Bir dükkan daha az, biri daha çok kira getirir ancak o dükkanlar birbirine sinerji yaratır. Dolayısıyla performansa dayalı kiraya baktığınızda belki de daha ucuza kiraya verdiğiniz mağazadan yılsonunda daha fazla kazanırsınız. Kadın ürünü satanın yanına çocuk ürünü satanı, marketin yanına hizmetleri, food court'ların yanına sinemayı, eğlenceyi koyarsanız sinerji yaratmış olursunuz. 

Para Dergisi/Özbey Men