AVM kiraları normale döndü, perakende sektörü nefes aldı!

2019'da toplam cirosunu artıran perakende sektörü, AVM kiralarının liraya dönmesiyle moral buldu. 2020 gündemlerinde yeni yasal düzenlemeler ve verimli büyüme var...

Perakende sektörü sessiz bir değişim ve dönüşüm içinde. Gündeminde de çok şey var. Ancak 2019’un ikinci yarısında açıklanan Perakende ve Hal Yasası, kira kontratları, KDV oranlarının düşürülmesi bir yana koyulursa, asıl hikaye e-ticaretin getirdiği değişim ile müşterilerin talep ve alışkanlıklarındaki değişikler... Örneğin müşteriler aylık alışveriş yapmak yerine ihtiyaçlarını anlık olarak hemen karşılamak istiyor. Marketlerden de bu hızlı servisi sağlayacak düzenlemeler yapmalarını bekliyorlar. Diğer taraftan marketlerde kendi yörelerine ait ürünleri daha fazla görmek istiyorlar. Sadece moda alanında değil, market alışverişlerinde de insanlar daha fazla çeşit talep ediyor. Zaten sektör temsilcilerinin anlattıkları da bu değişimi ortaya koyuyor. Türkiye Perakendeciler Federasyonu (TPF) Yönetim Kurulu Başkanı Ömer Düzgün, müşterilerin artık marketlerde daha az zaman geçirip işlerini çabuk halletmek istediğini söylüyor. BMD Başkanı Sinan Öncel ise e-ticaretin yaygınlaşmasına değinirken bunun kendileri için barındırdığı risklerden de söz ediyor. “İnternet’ten alışverişin rahatlığına ahşan müşterilerin artık her şey ayağına gelsin istiyor” diyor.

Tabii bu durum, AVM ve caddelerdeki mağazalarda ziyaretçi sayısının azalması riskini de beraberinde getiriyor. Bu riski en aza indirmek için AVM ve caddelerdeki 70 bin civarındaki mağazanın daha da çekici hale getirilmesi önemli gündem maddelerinden. Öncel, “Bu konuda AYD yönetimi ile verimli işbirliklerine imza atacağımıza inanıyorum” diyor. Alışveriş Merkezleri ve Yatırımcıları Derneği (AYD) Başkanı Prof. Dr. Hüseyin Altaş da AVM’lerin müşterilerin değişen ihtiyaçlarına hızlı ve doğru bir şekilde yanıt vermesi gerektiği konusunda onunla hemfikir: “AVM’ler hem mimari hem de mağaza karması ve konsept itibarıyla gelişmek ve değişmek durumunda” diyerek yakın zamanda karma projeler içinde yer alan AVM’lerle, cadde AVM’lerinin artacağını, yeme-içme ve eğlence gibi konseptlerin AVM’lerin mağaza karmasında daha fazla yer bulacağını söylüyor.

Forbes Dergisi'nden Nilgün Balcı Çavdar'ın haberine göre, perakendeciler dönüşüme ayak uydururken büyümeyi de sürdürmek, en azından korumak zorunda. Bu yıl olduğu gibi 2020’de de cazibelerini koruyup, karlılıklarım belli bir düzeyde tutmaları gerekiyor. TPF Yönetim Kurulu Başkanı Ömer Düzgün ise bunun o kadar kolay olmadığını, fiyat, mağaza lokasyonu ve ürün çeşidi temelli rekabetin artık geride kaldığını söylüyor: “Günümüzde karlılıkları korumak zor. Bugün talebin çok çok üzerinde market sayısına sahibiz. Fiyat duyarlılığının arttığı, tüketici beklentilerinin değiştiği günümüzde artık matematiği doğru yapmak zorundayız.”

“Türk Parasının Kıymetini Koruma Hakkında 32 Sayılı Karara İlişkin Tebliğ” ile AVM’lerde kiralamaların döviz cinsinden liraya dönmesi, 1 Kasım’da yürürlüğe giren Merkez Bankası’nın kredi kartı komisyonlarını yüzde 1,6 ile sınırlayan kararı gibi gelişmeler, Düzgün’ün sözünü ettiği bu matematik denklemini kurmayı kolaylaştırıcı gelişmeler. Markalarımız yıllardır karlarının yüzde 10-15’ini kredi kartı komisyonu olarak bankalara ödemek zorunda kalıyordu. Merkez Bankası’nın kararıyla bu zorunluluktan kurtulduk” diyor BMD Başkanı Sinan Öncel.

Ancak sektörün gündeminde 2020 için başka benzer adımlar atılması da var. Örneğin şu anda üzerinde çalışılan Perakende Kanunu ile ilgili ilk sıradaki talepleri market açılışları. Ömer Düzgün, “Yan yana marketler açılmaz ve market sayılarına düzenleme getirilip indirim mağazaları konusunda önlem alınırsa rekabette avantaj kazanacağız ki bu konuya uzun zamandır dikkat çekmeye çalışıyoruz” diyor.

Son beş yıl ve öncesinde yapılan kira kontratlarının yüksek tazminat bedelleri nedeniyle zarar eden mağazaları kapatmanın kolay olmaması bir başka önemli şikayetleri. Konunun kalıcı olarak çözülmesi için Borçlar Kanunu’nda değişiklik yapılmasını istiyorlar.

Çok daha önemli başlıklar altında gözden kaçıyor olsa da insan kaynakları yönetimi perakendeciler için önemli bir başlık. Çalışan sirkülasyonu çok yüksek. “Sekyeni başlayan gençlerimiz, mesleklerini uzun vadeli görmüyor” diyor Ömer Düzgün. Sektörün donanımlı ve nitelikli eleman ihtiyacını karşılamak için dört yıl önce eğitim seferberliği başlatmışlar: “Yarın koltuklarımızı teslim edeceğimiz çalışanlarımıza ne kadar çok beceri kazandırabilirsek, 2023 hedeflerimize o kadar hızlı ulaşabileceğiz. Buna 2020’de de devam edeceğiz.” 

Prof. Dr. Hüseyin Altaş I Alışveriş Merkezleri ve Yatırımcıları Derneği (AYD) Başkanı

AVM ’LER DEĞİŞECEK

AYD Başkanı Prof. Dr. Hüseyn Altaş, AVM'leri, alışveriş yapılan merkezler olmanın ötesinde artık birer “yaşam merkezi” olarak tanımlıyor.

Özellikle 2000'li yıllardan itibaren hızlı bir gelişim gösteren sektör 58 milyar dolarlık bir yatırım değerine ulaştı. Altaş, bundan sonraki dönemde yeni AVM yatırımlarının azalacağını öngörüyor. Buna karşılık önümüzdeki dönemde mevcut AVM'lerde yenileme yatırımları ön plan çıkacak.

“AVM'ler yıllar içinde değişen müşteri ihtiyaçları çerçevesinde dönüşümler geçirdi ve bu devam ediyor” diyor ve ekliyor: “Bunun en önemli yansıması yeme-içme, kültür-sanat ve eğlence gibi alanların ağırlığının artmasıyla yeni AVM'lerin mimari yapısının da bu doğrultuda şekillenmesi.”

Altaş AVM perakende ciro endeksinin yükselmeye devam ettiğini söylüyor. Ona göre ziyaret sayısında düşüş yaşanmasına rağmen metrekare verimliliğinin artması ihtiyaç odaklı alışveriş yapıldığını gösteriyor. Öte yandan “Yatırım hızının gerek ekonomik koşullar ve yatırım geri dönüş sürelerindeki uzamanın gerekse de sektörün doygunluğa ulaşmasının etkisiyle yavaşladığını görüyoruz” diyor.

Ömer Düzgün I Türkiye Perakendeciler Federasyonu (TPF) Yönetim Kurulu Başkanı

KANUNDAN BEKLENTİLER

Türkiye Perakendeciler Federasyonu tamamı yerli sermayeli 4 bine yakın satış noktası ile 70 bine yakın çalışanla 2 milyon 500 bin metrekare satış alanını temsil eden bir yapı. TPF Yönetim Kurulu Başkanı Ömer Düzgün, 2019'da poşet kullanımının ücretli hale getirilmesiyle alışverişte yeni bir döneme başlandığını ve bu projenin hayata geçmesinden çok mutlu olduklarını söylüyor.

Düzgün sektörün gelişimine ilişkin de rakam ve bilgiler paylaşıyor. Buna göre son beş yıldır çift haneli büyüyen yerel zincirlerin toplam market satışlarındaki payı yüzde 33,7. Toplam gıdada yüzde 9,5; istihdam da yüzde 34,8... Toplam 38 milyar lira cirosu bulunan yerel zincirlerin, 2019 yılı büyüme hedefi yüzde 15.

Düzgün, Perakende Yasası’ndan beklentilerini de madde madde sıralıyor. Yan yana marketlerin açılmamasının yanı sıra market sayılarına düzenleme getirilip indirim mağazaları konusunda önlem alınırsa rekabette avantaj kazanacaklarını vurguluyor. İkinci talepleri, çalışma saatlerinin düzenlenmesi. “Üçüncü talebimiz ise haftanın bir gününün tatil olması. Bu düzenleme küçük işletmelere avantaj sağlayacak. Dahası, çalışanlarımızın hayat kalitesi yükselecek. Çalışanlarımız yaptıkları işi bir meslek olarak görebilecek ve tüketicilerimize sunduğumuz hizmet kalitesi artacak” diyor. Dördüncü talepleri ise vergi indirimi... Yerel zincir marketlerde manav, kırmızı et, bakliyat, unlu mamuller, zeytin ve zeytinyağı ürünlerinde KDV’nin yüzde 8'den yüzde 1’e düşürülmesini istiyorlar.

Sinan Öncel I Birleşmiş Markalar Derneği (BMD) Başkanı

YURTDIŞINDA BÜYÜME HIZLANIYOR

MD çatısı altında yer alan 386 markanın, 430'u aşkın AVM ile caddelerde 70 bin civarında mağazası bulunuyor. BMD Başkanı Sinan Öncel, üye markaların cirolarının son yıllarda yüzde 12-15 bandında büyüdüğünü söylüyor. “2018'i 220 milyar lira ciroyla kapatmıştık. 2019’da da yine ciroda çift haneli bir büyüme yakalayacağımızı öngörüyoruz” diyor. Ancak bu yıl cirodaki büyümenin ağırlıklı olarak maliyete bağlı fiyat artışından kaynaklandığını ekliyor.

2019, BMD bünyesindeki markalar için “verimlilik temelinde büyümenin benimsendiği” bir yıl olmuş. Öncel, yurt içinde pazarın belli bir doygunluk noktasına erişmesi ve maliyet artışları nedeniyle markaların son yıllarda yurtdışındaki fırsatları da daha yakından takip ettiklerine değiniyor: “Temmuz 2019 itibarıyla 106 markamızın yurtdışında 4 bin 396 mağazası bulunuyordu. Yılsonunda bu sayının 4 bin 700'ün üzerine çıkacağını öngörüyoruz.”

Öncel, e-ticaretin organize perakende için yeni dönemin temel belirleyicilerinden olacağı düşüncesinde. “E-ticaretin demokratik yapısını çok önemsiyorum. Anadolu'nun ücra köşesindeki küçük bir girişimci e-ticaretle ürününü sadece yurt içinde değil dünyanın her ülkesine gönderebilme şansına sahip. Bu anlamda ticarette fırsat eşitliği önümüzdeki dönemde perakende sektörü için farklı ufuklar açabilecek” diyor. Hızlı büyümeye rağmen Türkiye’de e-ticaretin toplam perakende pazarına oranı yüzde 5,3 düzeyinde. Orana bakıldığında halen gelişmekte olan ülkelerin bile gerisindeyiz.

Kira Kontratları ve Yasal Düzenlemeler

AYD Yönetim Kurulu Başkanı Hüseyin Altaş, Türkiye'de konut ve AVM'leri de içeren ticari gayrimenkul kiralama esaslarının aynı kanunla düzenlendiğine dikkat çekiyor. "AVM'lerde sürdürülebilirliği sağlayacak, ticari gayrimenkulün yatırım değerini artıracak ve sektörün uluslararası normlara sahip olmasını sağlayacak" ayrı bir kanuni düzenlemeye ihtiyaç olduğunu savunuyor. Sinan Öncel ise daha önce yapılan kira kontratlarında yüksek tazminat maddeleri nedeniyle markaların zarar eden mağazaları kapatmakta zorlandığına dikkat çekiyor. Bu sorunun çözümü için Borçlar Kanunu'nda değişiklik yapılmasını bekliyorlar.