AVM'ler ve markalar arasındaki kira krizi bitti mi?
Kovid-19 salgınıyla beraber alınan kapanma kararları AVM'ler ve mağazalar arasında kira krizine neden olmuştu. Peki AVM'ler ve markalar arasında kira krizi bitti mi?
Esas Holding grup şirketlerinden Esas Gayrimenkul, Anadolu kentlerinde yer alan 12 alışveriş merkeziyle, AVM sektörünün büyük oyuncuları arasında bulunuyor. Akşam Gazetesi'nden Şenay Büyükköşdere'nin haberine göre, Kovid-19 salgını sürecinde uzun süre kapalı kalıp, tek geliri olan kiralardan da vazgeçmek zorunda kalan sektörün zor günler geçirdiğine dikkat çeken Esas Gayrimenkul CEO'su Cem Eriç, bundan 3 sene önce vazgeçilen 'dövizle kira' uygulamasının yeniden gündeme getirilmesinin gerekli olduğunu düşünüyor.
Eriç, koronavirüs salgının sektörü dönüşmeye zorladığının da altını çizerek, "Yavaş yavaş mağazaların yerini klinikler, veterinerler, laboratuvarlar alıyor" açıklamasında bulundu. Esas Gayrimenkul CEO'su Cem Eriç, sektöre ilişkin kendine yöneltilen soruları şu şekilde yanıtladı:
Pandemide 1,5 yılı geride bıraktık. Alışveriş merkezleri kaç ay kira almadı bu süreçte?
Sektörümüz açısından pandemi dönemi bir hayli zorlu geçti. Çok büyük kayıplar yaşadık. Biz hükümet tarafından açıklanan kapalılık dönemlerinde yani toplam 5 ay kira ve genel gider almadık. Bu 18 aylık sürecin 5 ayında 11 AVM'miz kapalı olması, toplam içinde yüzde 30'luk bir gelir kaybı demek. Şunu söylemeliyim ki AVM'ler de perakendeciler de bu dönemde birlikte iyi bir sınav verdi.
BİZ DE "PERAKENDECİLER ŞEFFAF DEĞİL" Mİ DİYELİM?
Mağazalarla AVM'ler arasında yıllardır süren bir 'kira problemi' vardı. Bu sorun çözüldü gibi görünüyor. Fakat şimdi de 'ortak giderler' konusu gündemde. AVM'ler bu konuda yeterince şeffaf davranmıyor mu?
Evet ortak giderlerin yüksekliğini ve şeffaflığı sorgulanıyor. Ancak bence bu sektörün geneli için yapılan bir yorum değil. Her sektörde olabileceği gibi bizde de bazı oyuncular belki bu kapsama girebilir. Ama bu sektörün geneline mal edilmemeli. Sonuçta biz de buna karşılık, 'perakendeciler de yeterince şeffaf değil, herkes cirosunu tam doğru beyan ediyor mu' diye sorabiliriz. Ama biliyoruz ki sektörün büyük bir bölümü bu konuda etik davranıyor. Bu konuda şeffaf olmayan küçük bir kitle için bütün sektörün zan altında bırakılması doğru değil. Genel gider konusu, aslında bir yönetmelikle düzenlenmiş durumda ama markalar bazı maddelerin yeniden düzenlenmesini talep ediyor. Bence bugünkü yönetmelik ihtiyacı karşılıyor. Kira konusu ise perakendeciler açısından çözülmüş olabilir ama bizim açımızdan sorun sürüyor.
GELİR TL, BORÇLAR DÖVİZ
"Kira konusu AVM'ler açısından henüz kapanmadı" mı diyorsunuz?
Bence sektörün asıl aşamadığı konu kira konusu. Perakende sektörü dövizle kira ödemekten kurtuldu. Onlar için sorun çözülmüş olabilir ama burada asıl yükü AVM'lerin taşıdığını söylemem gerek. Markalar için giderlerin bir kısmı kira. Toplam içinde belki yüzde 10-16 yer tutuyor. Bizimse gelirlerimizin tamamı kira. Ve alışveriş merkezlerinin bütün proje finansmanları ve borçlanmaları döviz üzerinden. Bizim bankalarla olan bütün çalışmamız döviz. Ben kirayı Türk Lirası olarak topluyorum. Borcumu döviz bazında ödüyorum. Türkiye çok volatil bir ülke. Mevcut döviz hareketleriyle de birlikte bu durum bizim için katlanılamaz boyutta bir probleme dönüşüyor. Hiçbir banka da bize gelip, biz sizin uzun vadeli kredinizi TL'ye çevirelim demiyor. Bu bizim için hayati bir konu. Sektörün şu an karşı karşıya kaldığı büyük problemlerden biri bu. Dolayısıyla Türkiye gündeminde kira ve ortak gider konusu bir süre daha konu olmaya devam edebilir. Çözümün kolay olmadığını biliyoruz ama çözülmesini de çok arzu ediyoruz.
DÜNYADA DA TREND DEĞİŞİYOR
Alışveriş merkezlerinin dönüşüm sürecinde olduğuna dikkat çekiyorsunuz. Nasıl bir dönüşüm bu?
AVM'ler artık daha çok zaman geçirebileceğiniz, daha fazla işinizi halledebileceğiniz yerler haline geliyor. Bunun için de merkezlere yeni kategoriler girmeye başladı. Mesela biz şimdi 2 AVM'mizde diş kliniklerine yer veriyoruz. Bunun dışında, görüntüleme merkezleri, tetkik merkezleri, laboratuvarlar çok rahatlıkla AVM'lere girebilir. Son dönemde veterinerlerin AVM'lere girmeye başladığını görüyoruz. Siz alışveriş yaparken, evcil hayvanınızı buraya bırakıp, bakımını, aşısını yaptırabiliyorsunuz. Yeni nesil ofisler, ortak çalışma alanları da AVM'lerin içine girmeye başladı. Perakende, mağazalar AVM'lerin yapı taşı ama işin doğası gereği artık AVM'ler farklı fonksiyonları da barındırmalı. Trend dünyada da bu yönde değişiyor.
Pandemi sisi kalkınca sektörde konsolidasyonlar olabilir. Biz de fırsatları değerlendirebiliriz. Ayrıca şehir otelciliği gibi farklı ticari gayrimenkul geliştirme alternatiflerine bakabiliriz ama ne olursa ana işimiz AVM'ler olacak.
Mağazalarda da değişimler görüyoruz..
Evet pandemi döneminde ev dekorasyonu, ev tekstili, kişisel bakım, elektronik ön plana çıktı. AVM'lerde de bu yönde değişimler oldu. Bazı giyim mağazalarının yerini elektronik veya ev dekorasyonu mağazaları aldı. Diğer yandan finansal zorluklar yaşayıp, mağaza kapatan markalar da oldu.
CİROLAR YÜZDE 65 ARTTI
Peki AVM'lere giriş sayıları artmaya başladı mı, cirolar nasıl?
Bugüne geldiğimiz zaman en azından 2019 rakamlarını yakaladığımızı hatta ciro bazında geçtiğimizi söyleyebilirim. Eylül 2021'le Eylül 2019'u kıyasladığımızda, bizim 11 aktif AVM'mizin gidiş sayıları 2019'a göre yüzde 12 azaldı ama cirolar yüzde 65 arttı. Yani daha az girişe karşın, daha fazla ticaret olmuş. İnsanlar artık AVM'ye amaçlı geliyorlar. Boş gezinme azaldı diyebiliriz.
