AVM'lerde kiralanabilir metrekare alan cirosu 1.297 TL!
2020’nin Ocak ayından verilere göre AVM’lerde kiralanabilir metrekare alan başına düşen cirolar, Türkiye genelinde bin 297 TL iken, İstanbul’da bu oran bin 617 TL’ye kadar çıkabiliyor. AVM’lerin toplam metrekare alanı ise 13 milyonu geçti.
Büyük alışveriş merkezleri (yaygın adıyla AVM) bir kavram olarak 5 bin metrekare üstünde kiralanabilir alan, en az 15 bağımsız bölüm, tek elden ve ortak yönetim anlayışı ile sinerji yaratan organize alışveriş alanları anlamını taşıyor.
Teyit'ten Nur Banu Kovaaslan'ın haberine göre; Vircon’un Teyiorg için hazırladığı ‘AVM’ler ve Ekonomik Süreç’ adlı sosyal medya analiz raporunda, ‘henüz açılışlar için çok erken olduğu, gerekli tedbirlerin alınmadığından korkulduğu, AVM çalışanlarının hiç düşünülmediği, havalandırma sistemlerinin yetersiz olduğu’ ile ilgili olumsuz yorumlar çoğunlukta oldu.
Fakat konunun bir de ekonomik boyutu bulunuyor. Çalışanların bir kısmının ücretsiz izne çıkarılması, ekonomik zorluk çeken mağaza ve dükkan sahiplerinin yorumları da raporun gündeminde yer aldı.
AVM yatırımları içeride inşaat ve perakende sektörünü aynı anda beslerken, dışarıda ise yabancı yatırımcıların dikkatlerini çekiyor. 2018'de Reuters’ın hazırladığı bir habere göre, AYD üyeleri, 60 milyar dolarlık bir yatırımı temsil ediyordu. Türkiye’ye son 10 yılda yapılan yabancı yatırımların içinde de AVM yatırımlarının payı büyük, yaklaşık yüzde 13 oldu. Yine 2018 verilerine göre kiralanabilir alan üzerinden bakıldığında toplam alanın yüzde 23’ünün yabancı sermayede, yüzde 4’ünün ise yerli yabancı sermaye ortaklığında olduğu öngörülüyordu.
Arazi ve kira rantı açısından AVM’ler
Kısa süre öncesine kadar yabancı sermayenin de iştahını kabartan bu pazarı anlamak için kiralanabilir alanlar da incelenmeli. Kasım 2019 verilerine göre Türkiye’deki 454 AVM 13 milyon 508 bin metrekare kiralanabilir alan bulunduruyor. Bunun yüzde 39’unu İstanbul’daki AVM’ler oluştururken, Türkiye’de ise bin kişi başına düşen kiralanabilir alan 162 metrekareye ulaşıyor. Metrekareler ve mağaza ciroları alışveriş merkezlerindeki kira gelirleriyle yakından ilişki içerisinde.
AVM'lerde mağaza kira sözleşmeleri iki yıl öncesine kadar döviz üzerinden yapılıyordu. Kira gelirlerine ilişkin internet erişimine açık en güncel kaynak olan 2015'teki bir gayrimenkul raporuna göre, alışveriş merkezlerinde metrekare başı aylık kira oranı 29,03 dolar olarak kaydedildi. İstanbul’da ise bu rakam metrekare başına 41,67 dolara kadar çıkıyordu.
Dövizle yapılan kira sözleşmelerinde 2018 yılının Ağustos ayındaki kur krizi önemli bir eşik oldu. Ağustos'ta ABD’yle yaşanan Rahip Brunson geriliminin de etkisiyle 6,70 TL’ye kadar yükselmişti. Dövizdeki bu ani yükseliş perakende sektörünü metrekare başına yüksek kiralar sebebiyle gitgide içinden çıkılmaz zorluğa sürükledi. Sonunda Eylül 2018’de yayınlanan Cumhurbaşkanlığı kararnamesiyle AVM’leri de kapsayan, Türkiye’deki dövizle yapılan tüm kira sözleşmelerinin iptal edildiği açıklandı. Yeni sözleşmelerin kurda hangi değerden yapılacağı gibi belirsizlikler sebebiyle alışveriş merkezi yatırımcılarıyla perakende sektörü arasında ciddi tartışmalar yaşanmasına da sebep oldu.
2020’nin Ocak ayından verilere göre AVM’lerde kiralanabilir metrekare alan başına düşen cirolar, Türkiye genelinde bin 297 TL iken, İstanbul’da bu oran bin 617 TL’ye kadar çıkabiliyor. AVM’lerin toplam metrekare alanı ise 13 milyonu geçti.
Birçok AVM’nin yatırım kanadında inşaattan enerjiye, turizmden medyaya kadar geniş alanlarda başka ticari faaliyetleri olan şirketler bulunuyor. Bu yüzdendir ki Türkiye’de ilk koronavirüs vakasının açıklanmasının üzerinden çok geçmeden AVM’ler kapatıldı. 11 Mayıs’ta alışveriş merkezlerinin beklenenden erken açılmasıyla, bu yeni süreçte AVM kiralarında ne tür düzenlemeler yapılacağı ekonomi haberlerinin önemli konularından oldu.
Türkiye'de kişi başına düşen kiralanabilir AVM alanı 155,11 metrekare!
Perakendecinin tek çıkış yolu: ciro kirası!