AVM'lerin sırrı detayda saklı
Birçok AVM kapanma noktasına gelirken bazıları büyüyor. Lokasyon, iyi yönetim ve mağaza karması dışında müşteri çekmek için fikir ütüne fikir üretiliyor.
Biz bu dönemde firmaların kapısında sıra beklediği AVM'leri araştırdık. Sırlarını, özel formülleri varsa bunları öğrenmeye çalıştık. İlk aldığımız bilgiler klasik, bildik sözler. Sektörde eski olmaları, lokasyon, yönetim ve iyi bir mağaza karması oluşturmaları. Evet bunlar bir AVM'nin başarılı olmasında `olmazsa olmazları' oluşturuyor. Ancak bu AVM'lerin rakiplerinden farkı olaya `başarı detayda gizlidir' diye bakmaları. Ve kendilerini ona göre programlamaları. Böylece danışmanlardan, rakiplerinden ve birçok markadan tam puan alan bu AVM'ler şimdi sektörde örnek olmaya başladı...
5 yıldızlı otel tuvaleti
Sektörde bir AVM'ye 12 yıllık bir süre biçiliyor. Yani AVM bu süre sonunda hem sektördeki yenilikleri yakalamak hem de daha iyi hizmet sunabilmek için kendini yenilemek zorunda. Buna en güzel örnek de İstanbul Altunizade'deki Capitol. 4 yıl önce yenileme geçiren Capitol'e yenilenme için 20 milyon dolar harcandı. Bugün Capitol, firmaların tercih ettiği AVM'lerin başında geliyor. Capitol Genel Müdürü Özkan Şenyüz başarılarının arkasında sadece yenileme çalışmalarının olmadığını söylüyor. Yaptıkları çalışmalarla Capitol'un adını uluslar arası alana da taşıdıklarını belirten Şenyüz şöyle devam ediyor:
"Evet bir AVM'nin başarısında lokasyon önemli ama tek başına yeterli değil. İyi bir yönetim, kiracı ve ziyaretçinin ne istediğini kavramak ve ona o hizmeti vermek çok önemli. Biz Capitol olarak bunu başarıyoruz. Örneğin turizm acenteleriyle anlaştık bize turist getiriyorlar. Güvenlikten temizliğe kadar bütün çalışanlarımıza İngilizce dersi aldırdık ve gülümsemenin ne kadar önemli olduğu konusunda eğitimler verdik. Tuvaletlerimizde erkek çocukların boyuna göre pisuar yaptırdık. Klozetlerin kapağına tek kullanımlık dokunmatik kağıt makineleri koyduk ki bunun maliyeti bize oldukça yüksek. Her yıl İstanbul Yelken Kulübü'yle birlikte optimist yarışmaları düzenliyoruz. Yurtdışından gelen çocukları aileleriyle birlikte konuk ediyor, giderken de ellerine Capitol logolu yarışmanın sertifikasını veriyoruz. Böylece ismimizin tanıtımını artırıyoruz. O kadar çok etkinlik düzenliyoruz ki bunlara katılanların eşi dostu AVM'mize geliyor. Gelenler de boş gitmiyor. Yemeğini yiyor, alışverişini yapıyor. Bir şekilde AVM'ye dönüş oluyor. Günlük ortalama 35 bin ziyaretçi alıyoruz ve bunu 2009'da daha nasıl artırabiliriz diye kafa yoruyoruz.
Dağda hava aldırıyor
Niş uygulamalarla öne çıkan AVM'lerden biri de Kurtköy'de yeni açılmış olan Via Port. Özellikle hafta sonralı yaşadığı yoğunluk dikkatlerden kaçmayan Via Port'un outlet tipi olması bir avantaj. 200 bin metre kare toplam alanı olan Via Port'da 140 mağaza var ve tamamı dolu. Yoğun talep karşısında Mart ayında açılmak üzere ek bir yatırım yapılıyor. 10 yeni mağaza daha açacaklarını söyleyen Via Port Genel Koordinatörü Muzaffer Gülöz başarılarının bir tesadüf olmadığını belirtiyor:
"Biz Via Port'u yaparken herkes `Allah'ın dağına kim gelir?' demişti. Ama açılalı daha bir yıl olmadı aylık ziyaretçi sayımız Aralık ayında 1 milyon 300 bin oldu. Tek alana yayılmış açık hava konseptinde olmamız bizim için büyük bir avantaj. İnsanlar şehir içinden hava almak için geliyor. Atlı spor kulübü, go kart, atv kulübü hepsi birer çekim noktası. Ve kapı giriş oranının fişe dönüşümü de Via Port'ta çok yüksek. Bütün bunlar kendiliğinden olmuyor. Burada ciddi bir emek ve takım başarısı var."
Kadınlara VIP otopark
Ankara'nın en köklü AVM'lerinden Armada da sektörde en başarılı bulunan isimlerden. 2002 yılında hizmete açılan Armada'da müşterilerin rahat bir şekilde alışveriş etmesine önem verildiği için eğlence ve çocuk alanları biraz zayıf kalmış. Ancak son yıllarda bu alanların yokluğunu hisseden Armada yatırımcıları 2010 Eylül'üne kadar 22 bin metrekare kapalı alanı olan 50 milyon dolarlık ek bir yatırım yapacak. Neredeyse orta ölçekli bir aVM boyutunda olacak bu yeni binada çocuk ve gençlere yönelik hizmet ön plana çıkacak ve yaşam merkezi özelliği daha da belirgin olacak. Perakende sektöründe başarının detayda saklı olduğunu söyleyen Armada Genel Müdürü Yıldır Ertem her dönemde Türkiye'nin en başarılı AVM'leri arasında olma sırrını şöyle anlatıyor:
"Son yıllarda bizim sektörde lojistik ve hizmet ayağı aksamaya başladı. Ama biz Armada'da bu konuda en ufak bir taviz vermiyoruz. Bize gelen müşteriye özel olduğunu daha otoparkımızda hissettiriyoruz. Personelimizi çok sıkı denetliyoruz ve sürekli eğitiyoruz. Kampanya etkilerimizde daha etkili araçlar kullanıyoruz. Yeni açılan yerleşim yerlerine ücretsiz servisler koyduk. Şimdi bayanlar için VIP otopark hizmeti vereceğiz. Yani bayan müşterimiz arabasından kapının önünde inecek, biz arabasını park edeceğiz ve çıkışta da tekrar kapının önüne getireceğiz. Her detaya çok önem veriyoruz. Fast food katında masa temizliğinde kullanılan bir bezin rengine kadar dikkat ediyoruz. Rengi kararmışsa kullandırtmıyoruz. Mağazaların stoklarında, mal sevkıyatlarında aykırı bir durum varsa bunu merkezlerine rapor halinde bildiriyoruz. İşte bütün bunlar da Armada'yı müşterilerinin gözünde özel yapıyor. Şu anda 160 mağazamız var ve hepsi dolu."
Anne-çocuk sevgisi
Sektörün en büyük sorunlarından biri de AVM'lerin dip dibe açılması. Bunu en güzel yaşayanlardan biri de İstanbul Bakırköy'deki Carousel. Yakınında Town Center'ın açılması hemen dibinde Capacity'nin hizmete girmesi `Carousel'i bitirir' görüşü hakimdi. Ama beklenen olmadı. Tam tersi Carousel'in her geçen gün yoğunluğunun arttığı da gözle fark ediliyor. Carousel Kiralama Müdürü Tuba Şat Sarışen hedeflerini çok iyi belirledikleri için rakip AVM'lerden etkilenmediklerini söylüyor. Sarışen Carousel'le ilgili şu bilgileri veriyor:
"Eski bir AVM'yiz ve sadık bir müşteri kitlemiz var. Carousel tamamen anne ve çocuğa yönelik hizmet vermeye başladı. Bu alanda etkinliklerimizi artırıyoruz. Hafta sonu 50 bin ziyaretçi alıyoruz. Bir çocuk kulübü kuruyoruz. 2010'da da alanımızı daha genişletmek için ek yatırım yapmayı planlıyoruz."
Atatürk sergisiyle başladı
Halkın AVM'lerinden ne beklediğini çok iyi tahlil ettiklerini söyleyen Armonipark Genel Müdürü Muhsin Erkoç ise "Burada mağazaların indiriminden çok kampanyalar ilgi çekiyor. Bir şiir yarışmasında vereceğimiz ödül için inanılmaz bir katılım oluyor" diyor. AVM'de saatlik hediye çekilişleri düzenleniyor. Böylece insanlar çekiliş süresi boyunca AVM'de kalıp alışveriş yapıyor. Ayrıca Armonipark yöneticileri birçok AVM'ye örnek olacak bir projeyi de gerçekleştirmişler. Hem tanıtımları hem de ziyaretçi sayısının artmasında çok etkili olan bu projeyi Erkoç şöyle anlatıyor:
"Biz 10-24 Kasım 2008 tarihleri arasında Türkiye'nin en büyük Atatürk fotoğrafları sergisini gerçekleştirdik. 300 okulu bu sergiden haberdar ettik. Yoğun bir katılım oldu. Öğrenciler Armonipark'ı öğrendiler. Aileleriyle gelenler oldu. Bu durumdan yiyecek katlarımızdan sinema salonlarımıza kadar hepsi çok olumlu dönüşüm aldı."
Düğünlere göz dikti
AVM'ler büyük şehirlerin dışında Anadolu illerinde de çok önemli. Gerçi Kayseri Park, Konya Kule Site, Antalya Depo, İzmit Outlet, Bursa As Merkez ve Zafer Plaza, Zonguldak Ereğlin, Afyon İkbal gibi AVM'ler ya bulundukları yerde tek ya da oturmuşluğun avantajını kullanıyorlar. Bu AVM'ler için bulundukları ilin komşuları da potansiyel müşteri oluyor. Örneğin Kayseri Park'ta yapılan bütün kampanyalar Nevşehir, Sivas ve Yozgat'ı da kapsayacak şekilde yapılıyor. AVM'nin bu şekilde işletilmesi de ziyaretçi akışını yoğun tutuyor. Aynı yaklaşım yeni açılacak AVM'lerde de var. Örneğin Mart ayında açılacak olan Gaziantep'deki Sanko Park'ta da uygulanacak. 60 bin metrekare kiralanabilir alanıyla doğunun en büyük AVM'si özelliğini taşıyan Sanko Park bulunduğu bölgenin dışında Suriye ve Irak'a da hizmet vermeyi hedefliyor. Sanko Holding ve Rönesans Holding'in ortak yatırımı olan Sanko Park'ın hedeflediği bir kesim daha var; düğün sahipleri. Bu konuda çok başarılı olacaklarını söyleyen Sanko Holding Yönetim Kurulu Başkanı Abdülkadir Konukoğlu, "Bölgede çok yüksek düğün harcamaları var. Bu insanlar kuyumdan kıyafete bütün alışverişleri için büyük şehirlere gidiyor. Şimdi Sanko Park bu hizmeti onların ayağına getiriyor" diyor.
JLL Türkiye Yönetim Kurulu Başkanı Avi Aklaş: "Ürünlerin fiyatları AVM'yi etkiliyor"
"İyi bir lokasyonda olma avantajına, doğru hedef kitle ve doğru mağaza karması eklenirse ve normal bir kira bedeli varsa o AVM başarılı olur. Ayrıca, son yıllarda AVM'lerin başarısında profesyonel yönetimin önemi öne çıkmaya başladı. Krizden dolayı AVM'lerde satılan ürünlerin fiyatları da çok önemli oluyor. Bu ziyaretçinin alışverişini çok etkiliyor. Buna dikkat edenler artık mağazalarında ona göre ürün bulunduruyor. Örneğin Beymen, sattığı ithal markaların uygun fiyatta olanları Via Port'taki mağazasına koyuyor. Kamil Özçoban Optimum'daki mağazasında ithal getirdiği markaların uygun fiyatlı olanlarını bulunduruyor."
Martı Danışmanlık Genel Müdürü Arzu Kutluözen: "Bölgenin insanıyla bütünleşmeli"
"Lokasyonu ve kurumsal işletmesi iyi olan bir AVM'de marka seçimi, etkinlikler, bölge insanı ile onun anlayacğı dilden sıcak iletişim iyi yapılırsa o işletme başarılı olur. Biz bunu Anadolu'daki tesislerimizde hep yaşıyoruz. Büyük kentlerde bile anlayış farkları var. İşletme dili ve yaklaşımı kapıdaki güvenlikten, danışmadaki görevliye, halkla ilişkilerden muhasebeye kadar her çalışana yansıyan bir ifadedir. Bu hem kiracıyı hem de gelen ziyaretçiyi etkiler. Doğru kira bedeli paritesi de en önemli konu. Markalar da bu anlamda kendilerine düşeni yaparak her gün gelişen tüketici taleplerini karşılamak üzere perakendeciliklerini geliştirmelidir."
Gant Bayii ve Franchise Sorumlusu Cihan Demir: "İyi AVM motive ediyor"
"Dünya üzerinde 57 ülkede satışa sunulan Gant'in Türkiye'de toplam 13 mağazası bulunuyor. Outlet konseptli tek mağazası Via Port'ta. AVM'nin yaptığı etkinlikler, kampanyalar gelen müşteri sayısını etkiliyor. Bu da bizim cirolarımıza yansıyor. AVM'nin canlılığı bizlere verdiği reklam tanıtım desteği daha çok motive ediyor. Hangi AVM daha başarılıysa o mağazamızı daha sıkı denetliyoruz. Stok kontrolü için diğerlerine haftada iki kez gidiyorsak oraya beş kez gidiyoruz. Müşteriye anında cevap vermeye çalışıyoruz"
Para Dergisi