Avrupalı bankalar sorunlu gayrimenkul kredilerini neden satıyor?

Avrupa’da bankaların ve varlık yönetim şirketlerinin elinde, asıl odak noktalarının dışında olan 584 milyar Avro değerinde kredi veya gayrimenkul bulunduğu tahmin ediliyor. Avrupalı bankalar sorunlu gayrimenkul kredilerini neden satıyor?

Geçmişte birçok banka ve varlık yönetim şirketi, gayrimenkul ürün yelpazesini geniş tutup fırsatları değerlendirmek adına sınırlarını zorlayarak kredi verdi veya yatırım yaptı.

Aynı bankaların ve varlık yönetim şirketlerinin artık, bildikleri sektörlere ve stratejileri ile yüzde yüz örtüşen gayrimenkullere odaklanıp, bu kriterlere uymayan projeleri veya kredileri elden çıkarma yönünde bir eğilimleri olduğunu gözlemliyoruz. Cushman & Wakefield’ın “European Real Estate Loan Sales Market” raporu da bu duruma dikkat çekiyor. Bankalar bu stratejilerini uygularken piyasaya da hareketlilik kazandırıyorlar. Varlık yönetim şirketleri, 2014 yılının ilk yarısında Avrupa’da toplam gayrimenkul ve gayrimenkul kredi satışlarında sahip oldukları %64 pay ile çok önemli rol oynadı. 

2014 yılının ilk yarısında gayrimenkul kredileri ve gayrimenkul satışlarının toplam piyasa büyüklüğü yaklaşık 41 milyar Avroya erişti. Bu rakam 2013 yılının ilk yarısıyla karşılaştırıldığında %611 ve 2013 yılı toplamı ile kıyaslandığında %30 artış gösterdi. Dikkat çeken diğer bir nokta ise ortalama her bir işlem hacminin 346 milyon Avrodan 621 milyon Avroya yükselmesi oldu. Bu durum bu sene dev işlemlerin öne çıktığını vurguluyor. Bölge olarak ise Güney Avrupa işlem yoğunluğu ile dikkat çekerken, özellikle İspanya çok büyük hareketliliğe sahne oldu. Yılın ikinci çeyreğinde 6 milyar Avro işlem hacmi ile Avrupa’da gerçekleşen bütün işlemlerin %29’unu oluşturdu. Böylelikle İspanya büyük gayrimenkul balonundan sonra çok ciddi bir ivme kazandığını ortaya koymuş oldu. Türkiye ile kıyaslandığında ise, toplam gayrimenkul yatırımlarının 2014’ün ilk 6 ayında yaklaşık 397 milyon Avroyu bulduğu görülüyor.

Bahsi geçen dev işlemler piyasada çok ciddi bir indirimle gerçekleşebiliyor. Bunun en iyi örneği ise İspanya’da Catalunya Banc’ın 6,4 milyar Avro değerindeki konut kredisi portföyünü %44 oranında bir indirimle 3,6 milyar Avroya Blackstone’nun devralması oldu. Bankaların verimsiz kredilerinden kurtulmasında BDDK tarafından yürürlüğe sokulan Basel III kriterlerinin şüphesiz çok büyük etkisi oldu. Görünen o ki, 31 Mart 2019 tarihine kadar uyulması gereken bu kriterlere ilişkin bankalar şimdiden önlemlerini almaya başladı.

Piyasanın %77’sine sahip olan en büyük oyuncular yine Amerika menşeli özel sermaye şirketleri oldu. En büyük yatırımcılar ise sırasıyla Lone Star, Cerberus, CarVal Investors, Türkiye’de de aktif olan Blackstone ve Oaktree Capital. Ama aynı zamanda piyasalarda yeni yatırımcı profili de oluşmaya başladı. Özellikle İrlandalı ve İspanyol Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları (GYO) topladıkları finansal kaynak açısından dikkatleri üzerlerine çekti. Önümüzdeki yıllarda sadece bu GYO’lar tarafından İrlanda ve İspanya gayrimenkul piyasalarında 3,5 milyar Avro yatırım yapılması öngörülüyor. 

Bu hareketliliği, bu dönemlerde söz konusu olan piyasanın konsolidasyonu çerçevesinde gerçekleşen dev gayrimenkul geliştirme şirketlerinin evlilikleri destekleyecektir. Konsolidasyon sürecinde satın alınan şirketlerin gayrimenkul varlıkları aynı şekilde gözden geçirilecek ve yine satışlar söz konusu olacaktır.        

Geçtiğimiz günlerde paylaştığımız Cushman&Wakefield pazar analizi raporu da 2014’ün ikinci çeyreğinde yabancı yatırımcıların Türkiye’de ofis ve perakende varlıklarına yatırım yapma konusunda daha rahat ve arayış içinde olduklarını gözler önüne serdi. 

Bütün bu veriler Avrupa gayrimenkul piyasası önümüzdeki dönemde de hareketli olmaya devam edeceğini gösteriyor.