Avukat Kadir Kurtuluş 2B arazileri hakkında bilinmesi gerekenleri anlattı!

Şu sıralar Türkiye’nin hemen hemen her tarafında 2B statüsüne sahip bir arsa veya arazi görebilirsiniz. Aslında yıllardır kamuoyunda konuşulan, ilgililer ve hak sahipleri tarafından uzun yıllardır çıkması ve uygulanması beklenen 2B  statüsüne sahip araziler yaklaşık  iki yıldır ilgili idari birimlerce hak sahiplerine belirlenen rayiç bedeller üzerinden devrediliyor. Bu husus uzun yıllardır bu yerler üzerinde zilyet olan hak sahiplerini yakından ilgilendireceği gibi, bu yerlerle ilgili yeni İmar çalışmalarının yapılacak olması hem müteahhitlerin hem de yatırımcıların gözlerini bu bölgelere dikmesine sebep oldu. Fakat 2B araziler için uygulamada birtakım farklı prosedürler öngörülmüş. Nitekim yanlışlıkla atlayabileceğiniz ufak bir detay dahi sizin bu arazilerdeki hak sahipliğinize mani olabilecek niteliktedir. 

“2B” ismi aslında 6831 sayılı Orman Kanunu’nda bu arazilerin tanımının yapıldığı 2.maddesinin B bendinden gelmektedir. Bahsi geçen kanunun 2/B maddesine göre ise; “31/12/1981 tarihinden önce bilim ve fen bakımından orman niteliğini tam olarak kaybetmiş yerlerden; tarla, bağ, bahçe, meyvelik, zeytinlik, fındıklık, fıstıklık (antep fıstığı, çam fıstığı) gibi çeşitli tarım alanları veya otlak, kışlak, yaylak gibi hayvancılıkta kullanılmasında yarar olduğu tespit edilen araziler ile şehir, kasaba ve köy yapılarının toplu olarak bulunduğu yerleşim alanları, Orman sınırları dışına çıkartılır” demektedir. Yani kısaca 2B araziler, Hazine adına orman sınırları dışına çıkartılan ve tekrardan kazandırılamayan arazileri ifade etmektedir.

2B arazilerin bulunduğu yerlerde yapılan kadastro çalışmalarından sonra hak sahipleri, tapu kütüklerinin beyanlar hanesine yazılacak ve bu kişiler ilgili idari kuruluşa belirlenen başvuru bedelini yatırmak suretiyle başvuru işlemlerini tamamlamış olacaktır. Daha sonra ki süreçte ise, taşınmazın bulunduğu Belediye tarafından hak sahiplerine uygulamada 2B Tebligatı denen bir yazı gönderilerek bu tebligatın ilgiliye tebliğinden itibaren 3 ay içerinde 2B vasfına sahip arazi için belirlenen rayiç bedelin Belediye’ye ödenmesini ve devir işlemlerinin tamamlanması gerekmektedir. 

İşte bu noktada can alıcı birkaç husus bulunmaktadır. Bunlardan ilki süre konusu. İdare tarafından hak sahibine tanınan 3 aylık süre, hak düşürücü niteliğe sahip olup, eğer bu süre içerisinde belirlenen rayiç bedel ödenmez ise bu yerle ilgili hak kaybolarak Türkiye Büyük Millet Meclis’nde bu konu ile ilgili bir düzenleme yapılmadığı sürece mülkiyetini perçinleyecek olan tapuya kavuşulamayacaktır.  Belirlenen rayiç bedel süresi içerisinde ödendikten sonra da satış işlemleri tamamlanabilir. Bu hususta herhangi bir sıkıntı bulunmamaktadır. Devletin burada dikkat ettiği husus, rayiç bedelin bu süre içerinde mutlaka ödenmesi. Nitekim yine kanun, rayiç bedeller için de kolaylık sağlayarak, bu bedellerin ister peşin ister taksitli olarak kişinin seçimine göre belirli indirimler ve avantajlar sunarak ödeme seçenekleri sağlamıştır. Sağlanan bu avantaj herkesin kendi ödeme gücüne göre bu yerlere sahip olabilmesini kolaylaştıran bir uygulama olarak değerlendirilebiliriz. Şu an mecliste 2B başvuru süresini geçirenler ve başvurularını yapmış oldukları halde 2B taksitlerini ödemeyip hakkını yitirenler için yeni ek süre getirilmesi yönünde kanun tasarısı bulunmakta. Halen komisyonda görüşülmekte olan bu tasarının yasalaşmasını bekleyen birçok hak sahibi bulunmaktadır. Bu tasarı eğer meclisten geçer ise hak sahibi olup başvuru yapmamış olanlara 6 aylık, başvuru yapmış olduğu halde ödeme yapmamış olan kişilere 1 yıllık ek süre getirilmesi gündemdedir.

Dikkat edilmesi gereken diğer bir husus ise, hak sahipliğinin el değiştirmesinde izlenecek usul ve yöntem ile vergisel yükümlülüklerdir. Yukarıda da bahsettiğimiz 3 aylık süre içerisinde henüz belirlenen rayiç bedel ödenmeden ve Belediyelerden satış işlemleri gerçekleştirilmeden önce Noterde düzenlenecek muvafakatnameler ile hak sahipliği devredilebilmektedir. Eski hak sahibi, Noterden 2B arazisini hak ve hissesinin tamamını veya hissesinin bir kısmını yeni hak sahibine serbestçe devredebilecektir. Yeni hak sahibi de alacağı bu belgeyi ilgili Belediye’ye vererek kendi adına yeni bir 2B tebligatı çıkartılmasını talep etmesi gerekmekte. Yalnız bu devir işlemi hak düşürücü süreyi kesmiyor. Örneğin 30 gün süresi kalmış bir arazinin  muvafakatname yoluyla hak sahipliğinin devredilmesi sonucunda yeni hak sahibinin de rayiç bedeli ödemesi ve satış işlemlerini gerçekleştirmesi için de 30 gün süresi kalıyor.  Bu hususta ki bilgi eksikliği ülkemizde uygulamada birçok hak kaybına sebep oldu ve bu durum halen devam etmektedir. 

Ancak rayiç bedel ödendikten sonra, noterden devir kanunen mümkün değil. Bu aşamada ise, önce Tapu Müdürlüğü’nden bu yerle ilgili tapu senedinin verilmesi beklenecek, daha sonra herhangi tapulu bir yerin satış işlemi gibi Tapu Müdürlüğü’nden satış muameleleri yapılacaktır. Burada ki dezavantaj ise, elbette satış işlemlerinde ödenecek olan tapu harçları olacak. Noterde yapılacak bu devirler için sadece bir vekaletname parası kadar masraf çıkmakta iken, Tapu Müdürlüğünde ise satış bedelinin binde kırkına tekabül eden bir harç miktarı ödenebilecektir. 

Vergisel sorumluluk ise aslında hem daha karmaşık hem de gelecekte yapılması düşünülen düzenlemelerle de kafalarda daha da netleşecektir diye düşünüyorum. Şu an varolan düzenlemelere göre, bir taşınmazı elden çıkarma, iktisap tarihinden başlayarak beş yıldan daha fazla bir süre sonra gerçekleşmişse, elde edilen kazanç değer artışı kazancı olarak vergilendirilmeyecek şeklindedir. Ancak 2B arazilerinin vasfı sebebiyle farklı bir husus bulunmakta. Eskiden beri bu yerlerde oturan vatandaşlar, 20 ve 30 yıldır zilyet olsalar dahi, buraların mülkiyetini Belediyelerden satış işlemlerini gerçekleştirerek ve belirlenen rayiç bedelleri ödeyerek elde etmekte. Genelikle devletin belirlediği rayiç bedeller ile gerçek satış fiyatlarında ise bazı yerlerde özellikle değerli bölgelerde büyük farklar bulunmaktadır. Örneğin herhangi bir 2B arazi için belirlenen rayiç bedelin 50.000TL olduğunu, ancak bu yerin hak sahibi tarafından 3. bir kişiye 200.000 TL bedelle satıldığını varsayalım.  İşte arada oluşacak bu farktan devlet kazanç değer artış vergisi tahsil etse dahi, hakkını devreden eski arsa sahipleri açacakları dava ile bu yerlerde eskiden beri zilyet olduğunu gösterir belgelerini Mahkemeye sunarak ve bu hususu ispat ederek kendilerinden tahsil edilen değer artışı kazancı vergisini tekrar iade alabilecektir. 

Tabi 2B arazilerinin bulunduğu yerlerde yeni imar düzenlemeleri yapılması ise kaçınılmaz. Özellikle İstanbul gibi arsa sıkıntısı çekilen bir şehirde bu yerlerin imara açılması hem inşaat şirketlerinin hem de yatırımcıların iştahını kabartmakta.  Ancak yukarıda da ayrıntılı olarak bahsettiğim gibi bu bölgelerde yapılacak işlemlerin titizlik ile takip edilmesi gerekmekte olup sürece hakim olunması elzemdir. Aksi takdirde uğranılacak hak kayıplarının telafisi mümkün olmayabilir. 

Avukat Kadir Kurtuluş