Avukat Kadir Kurtuluş gayrimenkulle ilgili merak edilenleri açıkladı!

Gayrimenkul Hukuku Uzmanı Avukat Kadir Kurtuluş’a Kentsel Dönüşüm projelerindeki artış sonucu daha da çok dikkat çekmeye başlayan bazı kavramları sorduk. İşte Avukat Kurtuluş'la yaptığımız özel röportaj...

Soru : 2B statüsüne sahip bir arsa ne demektir?

Avukat Kadir Kurtuluş: “2B” ismi aslında 6831 sayılı Orman Kanunu’nda bu arazilerin tanımının yapıldığı 2.maddesinin B bendinden gelmektedir. Bahsi geçen kanunun 2/B maddesine göre ise; “31/12/1981 tarihinden önce bilim ve fen bakımından orman niteliğini tam olarak kaybetmiş yerlerden; tarla, bağ, bahçe, meyvelik, zeytinlik, fındıklık, fıstıklık (antep fıstığı, çam fıstığı) gibi çeşitli tarım alanları veya otlak, kışlak, yaylak gibi hayvancılıkta kullanılmasında yarar olduğu tespit edilen araziler ile şehir, kasaba ve köy yapılarının toplu olarak bulunduğu yerleşim alanları, Orman sınırları dışına çıkartılır” demektedir. Yani kısaca 2B araziler, Hazine adına orman sınırları dışına çıkartılan ve tekrardan kazandırılamayan arazileri ifade etmektedir.

Soru : Bir araziyi tapusuz kullanan kimse bu arazinin tapusunu 2B kapsamında kendi mülkiyetine almak isterse ne yapmalıdır?

Avukat Kadir Kurtuluş: Öncelikle bu arazinin kesinlikle orman vasfının yitirilmiş olması gerekir, devamında bu arazilerin bulunduğu yerlerde yapılan kadastro çalışmalarından sonra hak sahipleri, tapu kütüklerinin beyanlar hanesine yazılacak ve bu kişiler ilgili idari kuruluşa belirlenen başvuru bedelini yatırmak suretiyle başvuru işlemlerini tamamlamış olacaktır. Daha sonra ki süreçte ise, taşınmazın bulunduğu Belediye tarafından hak sahiplerine uygulamada 2B Tebligatı denen bir yazı gönderilerek bu tebligatın ilgiliye tebliğinden itibaren 3 ay içerinde 2B vasfına sahip arazi için belirlenen rayiç bedelin Belediye’ye ödenmesini ve devir işlemlerinin tamamlanması gerekmektedir. 

Soru : Eğer bu rayiç bedel belirlenen sürede ödenmezse ne olur?

Avukat Kadir Kurtuluş: İdare tarafından hak sahibine tanınan 3 aylık süre, hak düşürücü niteliğe sahip olup, eğer bu süre içerisinde belirlenen rayiç bedel ödenmez ise bu yerle ilgili hak kaybolarak Türkiye Büyük Millet Meclis’nde bu konu ile ilgili bir düzenleme yapılmadığı sürece mülkiyetini perçinleyecek olan tapuya kavuşulamayacaktır.  Ancak şu an mecliste 2B başvuru süresini geçirenler ve başvurularını yapmış oldukları halde 2B taksitlerini ödemeyip hakkını yitirenler için yeni ek süre getirilmesi yönünde kanun tasarısı bulunmakta. Halen komisyonda görüşülmekte olan bu tasarının yasalaşmasını bekleyen birçok hak sahibi bulunmaktadır.

Soru: Eğer bir 2B arazisi üzerinde hak sahibi olan bir kimse bu hakkını devretmek istese bir taşınmaz satar gibi hakkını devredebilir mi?

Avukat Kadir Kurtuluş: 2B arazisi üzerinde hak sahipliğinin el değiştirmesinde izlenecek usul ve yöntem önemlidir. Yukarıda da bahsettiğimiz 3 aylık süre içerisinde henüz belirlenen rayiç bedel ödenmeden ve Belediyelerden satış işlemleri gerçekleştirilmeden önce Noterde düzenlenecek muvafakatnameler ile hak sahipliği devredilebilmektedir. Eski hak sahibi, Noterden 2B arazisini hak ve hissesinin tamamını veya hissesinin bir kısmını yeni hak sahibine serbestçe devredebilecektir. Yeni hak sahibi de alacağı bu belgeyi ilgili Belediye’ye vererek kendi adına yeni bir 2B tebligatı çıkartılmasını talep etmesi gerekmekte. Yalnız bu devir işlemi hak düşürücü süreyi kesmiyor. Örneğin 30 gün süresi kalmış bir arazinin  muvafakatname yoluyla hak sahipliğinin devredilmesi sonucunda yeni hak sahibinin de rayiç bedeli ödemesi ve satış işlemlerini gerçekleştirmesi için de 30 gün süresi kalıyor. Ancak şu unutulmamalıdır ki rayiç bedel ödendikten sonra, noterden devir kanunen mümkün değil. 

Soru : Eğer rayiç bedel ödendikten sonra devir yapılmak istenirse ne yapılmalıdır?

Avukat Kadir Kurtuluş: Bu aşamada ise, önce Tapu Müdürlüğü’nden bu yerle ilgili tapu senedinin verilmesi beklenecek, daha sonra herhangi tapulu bir yerin satış işlemi gibi Tapu Müdürlüğü’nden satış muameleleri yapılacaktır. Burada ki dezavantaj ise, elbette satış işlemlerinde ödenecek olan tapu harçları olacak. Noterde yapılacak bu devirler için sadece bir vekaletname parası kadar masraf çıkmakta iken, Tapu Müdürlüğünde ise satış bedelinin binde kırkına tekabül eden bir harç miktarı ödenebilecektir. 

Soru: 2B araziler için vergi yükümlülüğü nedir?

Avukat Kadir Kurtuluş: 2B arazilerinin vasfı sebebiyle vergisel anlamda farklı bir husus bulunmaktadır. Eskiden beri bu yerlerde oturan vatandaşlar, 20 ve 30 yıldır zilyet olsalar dahi, buraların mülkiyetini Belediyelerden satış işlemlerini gerçekleştirerek ve belirlenen rayiç bedelleri ödeyerek elde etmekte. Genelikle devletin belirlediği rayiç bedeller ile gerçek satış fiyatlarında ise bazı yerlerde özellikle değerli bölgelerde büyük farklar bulunmaktadır. Örneğin herhangi bir 2B arazi için belirlenen rayiç bedelin 50.000TL olduğunu, ancak bu yerin hak sahibi tarafından 3. bir kişiye 200.000 TL bedelle satıldığını varsayalım.  İşte arada oluşacak bu farktan devlet kazanç değer artış vergisi tahsil etse dahi, hakkını devreden eski arsa sahipleri açacakları dava ile bu yerlerde eskiden beri zilyet olduğunu gösterir belgelerini Mahkemeye sunarak ve bu hususu ispat ederek kendilerinden tahsil edilen değer artışı kazancı vergisini tekrar iade alabilecektir. 

Soru: Peki Tapu Tahsis belgesi ne demektir? Bir mülkiyet hakkı mıdır?

Avukat Kadir Kurtuluş: Özellikle kentsel dönüşüm yasası olarak bilinen 6306 sayılı yasa ile fazlasıyla gündeme gelen bir belge olan tapu tahsis belgesi aslında bir mülkiyet hakkı olmayıp imar ve gecekondu mevzuatı çerçevesinde belediye, hazine gibi idarelerin sahip oldukları taşınmazlar üzerinde 2981 sayılı yasa ile kişilere hak sahipliği tanıyan bir şahsi haktır. Bu belgenin çıkarılmasındaki en büyük ihtiyaç ise 2981 sayılı yasa ile herhangi bir taşınmazı olmayan, ekonomik olarak durumları kötü olan kişilere ait 10.11.1985 yılı öncesine ait yapılarının yasal hale getirilerek bir defaya mahsus olmak üzere kullandıkları meskene ait mülkiyet sahibi olmasını yani “konut” sahibi olmalarını sağlamak olmuştur. 

Soru: Yasa ile örneğin 1000 m2 gecekondusu olan bir hak sahibi mülk zengini olacak diyebilir miyiz?

Avukat Kadir Kurtuluş: Hayır. Bazı hak sahipleri bir kimsenin barınma ihtiyacı için gerekebilecek alandan çok fazla alana sahip olabilmektedir. Bu durum, kanunun amacına aykırı olarak vatandaşların bir konut sahibi olmalarını değil, bina sahibi olmaları sonucunu doğuracaktır ki bu da belirttiğim gibi kanuna aykırıdır. Bunun için de yasa ile arsa tahsis edilecek kişilere 400 m2 den fazla arazi için tahsis işlemi yapılmayacağı düzenlemesi getirilmiştir. Yani kişinin gecekondusu 650 m2 yer kaplasa da maksimum 400 m2 yer verileceğini göstermektedir. Yasa koyucu kanunun amacına uygun olarak bu konuya bir düzenleme getirmiştir. 

Soru: Her yapı için tapu tahsis belgesi verilebilir mi?

Avukat Kadir Kurtuluş: Yasa her yapı için tapu tahsis belgesi verilmesini uygun görmemiştir. Nitekim askeri bölge, turizm bölgesi, karayolları kamulaştırma sınırı, TCDD mülkiyeti sınırı içinde, içme suyu havzalarında olan yapılara tapu tahsis belgesi verilemeyeceği açıkça düzenlenmiştir.

Soru: Üzerine tapu tahsis belgesi düzenlenen arazi ile 2Bli arazi arasındaki fark nedir?

Avukat Kadir Kurtuluş: 2B arazi orman vasfını yitirmiş imar bulunmayan arazidir. Tapu tahsis belgesi olan arazi ise imarı bulunan ancak hak sahibi tarafından tapusuz kullanılan arazidir.