Ayıplı konut satın alanlar için öneriler.
Konutlarda Ayıp Nedir? Gizli Ayıp-Açık Ayıp Ayrımı Ne Kadar Önemli? Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Arsa Sahibine İsabet Eden Konutlardaki Ayıp İle Tüketici İşlemi Niteliğindeki Konut Alımındaki Ayıp Farklı Mı? Satın Aldığınız Konut Ayıplı İse Ne
Türk Özel Hukukunda "ayıp" kavramı çeşitli Kanunlarda farklı içerikler ile tanımlanmaktadır. Mevzuatımızda "ayıp" kavramı, Borçlar Kanunu ve Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun (TKHK) çerçevesinde anlam ve değer bulmaktadır. Konutlardaki "ayıp"; gerek Borçlar Kanunu gerekse de TKHK çerçevesinde ayrı değerlendirilmesi gereken bir özellik taşımaktadır.
1. KONUTLARDA AYIP NEDİR?
Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun (TKHK) ; ayıp kavramını; "ambalajında, etiketinde, tanıtma ve kullanma kılavuzunda ya da reklam ve ilânlarında yer alan veya satıcı tarafından bildirilen veya standardında veya teknik düzenlemesinde tespit edilen nitelik veya niteliği etkileyen niceliğine aykırı olan ya da tahsis veya kullanım amacı bakımından değerini veya tüketicinin ondan beklediği faydaları azaltan veya ortadan kaldıran maddi, hukuki veya ekonomik eksiklikler içeren mallar" şeklinde belirlemektedir. Borçlar Kanunu metninde doğrudan doğruya bir "ayıp" tanımı yapılmamıştır.Hatta Kanunun terminolojisi "ayıp" değil "kusur" dur.
Bir konuttaki ayıp tespiti, konutun özellik-niteliklerine bakılarak her somut durumda ortadaki esere bakılarak değerlendirme yapılmasını gerekli kılar.
Daha önceki bir yazımda da değindiğim üzere; "eksik iş" ile "ayıp" farklı kavramlar olup, bir konuttaki eksik işten kaynaklanan davanın niteliği ve zamanaşımı ile ayıptan kaynaklanan davanın niteliği ve zamanaşımı farklıdır.
Öte yandan, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde veya tüketici işlemi olarak değerlendirilmesi mümkün olmayan konut satışlarında Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun (TKHK) hükümlerinin uygulanması mümkün değildir.
2. KONUTLARDA AÇIK AYIP-GİZLİ AYIP AYRIMI NEDİR?
Borçlar Kanununun 362 nci madde metni dikkate alındığında; açık ayıp; "usulü veçhile yapılan muayenesinde görülebilen" ayıplardır. Kanunun bu deyimini; ortalama-genel bilgi-gözlem yeteneği ile tespit edilebilen ayıplar açık ayıptır şeklinde anlamak yerinde olur. Bir konutun; sıva; boya işçiliği, kapıların kalitesi vb.. şeklindeki ayıpları "açık ayıp" olarak kabul edilmektedir.
Gizli ayıp ise; özel teknik araştırma veya zaman içinde ortaya çıkan ayıplardır. Gizli ayıpta konut alıcısı sıradan-rutin bir bilgi-gözlem ile ayıbı tespit edememektedir. Bir konuttaki kolonlar, inşaat demirinin-çimentosunun noksan-yetersiz olması gizli ayıp kapsamında değerlendirilmektedir.
3) GİZLİ-AÇIK AYIP AYRIMI NEDEN ÖNEMLİ?
Satın alınan konutun ayıplı olması halinde, satıcıya karşı yasal haklar kullanılmak istendiğinde belirli usul-prosedürlere uyulması gerekir. Ayıbın niteliğine göre, ayıbın ilgiliye ihbarı ve ayıptan kaynaklanan yasal hakların tabi olduğu zamanaşımı süreleri farklıdır.
Gizli ayıpta; müteahhitin bu ayıbı tazmin borcu, Borçlar kanunu 363/2 fıkrası uyarınca konutun tesliminden itibaren 5 yıldır. Ancak; müteahhit, ağır kusurlu olarak ve kasten ayıplı malzeme kullanarak ayıplı konut imal etmişse sorumluluğunun Borçlar kanunu 126/ 4 fıkrasına göre teslim tarihinden itibaren 10 yıl olduğu kabul görmektedir.
Açık ayıplar bakımından ise; konut alıcısı; konutu teslim aldıktan itibaren makul-en kısa zamanda durumu satıcıya ihbar etmelidir. Açık ayıplarda, ayıbın ilgiliye makul-en kısa süre içerisinde ihbar edilmemesi yasal haklara kavuşmayı engellemektedir. Yargıtay 15. Hukuk Dairesi, 1987 tarihli 1987/2341 sayılı kararında; " iş sahibinin inşaatı teslim aldığı tarihten itibaren 40 gün sonra mahkeme aracılığıyla tespit yaptırdığı ve mevcut ayıplı işlerin varlığını müteahhide ihbar ettiği anlaşıldığından; süresinde muayene ve ihbarda bulunmayan davacıların; açık ayıba dayalı nefaset farkından dolayı bir istekte bulunma hakları kalmamıştır" şeklinde bir içtihat oluşturmuştur.
Borçlar Kanununun deyimi ile "muayene ve ayıbı ihbar yükümlülüğü" vaktinde ve ispatı mümkün yöntemlerle yapılmalıdır. Bu çerçevede; açık ayıplar bakımından en kısa sürede, 10-15 gün; ayıbın tespiti ve satıcıya ihbarı gerekmektedir. Bu makul süre içerisinde ayıp ihbarında bulunulmaması; konutun ayıplı olarak kabul edildiği şeklinde yorumlanmaktadır.
Öte yandan, Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun (TKHK) ayıbın ihbarı yükümlülüğü için açıkça 30 günlük süre öngörmüştür. Tüketici işlemi niteliğindeki konut alımında 30 günlük süreye dikkat edilmelidir.
4. SATIN ALINAN KONUT AYIPLI İSE NE YAPILMALIDIR?
Satın alınan konut ayıplı ise Mahkeme aracılığı ile tespit işlemi yaptırılmalı ve durum ilgiliye ihtarname ile bildirilmelidir. İhtar gereğini yerine getirmeyen satıcı aleyhine, Mahkemece yapılan tespit içeriğinde doğrultusunda dava açılması gerekmektedir.
Av. Mehmet Parlak
