Bağcılar ve Güneşli'de arsa fiyatları ne kadar?
Bağcılar ve Güneşli'de arsalara olan talebin artması, satılık arsa birim değerlerinin kısa süre içerisinde katlanarak tırmanmasına neden oldu
İstanbul'un plansız gelişimi ile ünlenen Bağcılar ilçesinin Güneşli ve Mahmutbey bölgesi, son yıllarda çehresini yenilemeye başladı. Basın Ekspres Yolu ile Mahmutbey Köprüsü arasında kalan bölüm, Merkezi İş Alanı(MİA) bölgesi ilar edildikten sonra adeta uçuşa geçti. Ticari gayrimenkul açısından çok gelişen bölge için 'Yeni bir Maslak'
tanımlaması yapılıyor.
Cumhuriyet döneminin ilk yıllarına kadar kendisi ile birlikte 10 köyün daha Mahmutbey'e bağlı olduğu Bağcılar, Rumların ağırlıkta olduğu ve Avrupalı gezginlerin İstanbul şehrine girmeden önce konakladıkları bir köy konumundaydı. 1924 yılında Bulgaristan'ın değişik bölgelerinden ve özellikle Yunanistan'ın Selanik şehrinin Kavala yöresinden göç eden ailelerin bölgeye yerleşmesiyle, ilçenin bugünkü Merkez mahallesi, Kirazlı mahallesi ve yakın çevresinde nüfus yoğunluğu hızla yükseldi.
Devlet tarafından bölge halkının üzüm bağları yetiştiriciliği teşvik edilerek geçim kaynağı sağlandı. Bununla birlikte ilçeye, bugünkü ismini veren üzüm bağlan, 1970'li yıllara kadar bölgede etkisini sürdürdü. Anadolu'dan yoğun şekilde göçün yaşandığı 1980'li yıllar Bağcılar ilçesinde de kendini göstererek, ilçenin plansız şekilde büyümesine neden oldu.. 1992 yılında ilçe belediyesi ilan edilen Bağcılar'da imar çalışmalarına hız verildi.
2000'li yıllara gelindiğinde, Büyükşehir Belediyesi'nin yürüttüğü metro ve hafif metro çalışmalarının, ilçenin ulaşımına önemli bir kat sağladığı görüldü. İlçenin batısında yer alan ve Güneşli mevkii olarak bilinen bölge, sanayi amaçlı tesislerin işlevlerini yitirmesi nedeniyle turizm ve konaklama tesisleri, alışveriş merkezlerinin yer aldığı farklı bir kimliğe büründü...
İmar üç bölgede yoğunlaşmış durumda Bağcılar'm imari yönünden gelişiminin üç bölgede yoğunlaştığı görülüyor. Bunlardan ilki TEM Otoyolu ve çevresi, diğeri Basın Ekspres Yolu güzergâhı ve sonuncusu ilçe merkezi olarak bilinen Merkez ve Kirazlı mahalleleri.
Son birkaç yılda çok katlı, site güvenliği ve otoparkı bulunan konut bloklarının yükseldiği Bağcılar Merkez Mahallesi, bölge halkına nitelikli konut projeleri sunarak bölgenin gelişimine katkıda bulundu. Bölgedeki sanayi tesislerinin ise daha çok; TEM Otoyolu çevresi ve ikitelli Kavşağı'nda yoğunlaştığı görülüyor. TEM Otoyolu'nun kuzeyinde askeri bölgenin yer alması nedeniyle konut yerleşimi de güney yönünde şekilleniyor. Öte yandan Merkezi İş Alanı (MİA) ilen edilen Bağcılar'm TEM Otoyolu çevresinde yer alan, ofislerin gelişimine bakıldığında ofis stoğunun genelde B ve C seviyesinde olduğu ve doluluk oranlarının yüzde 55-65 seviyelerinde olduğu görülüyor. Bu bölgedeki ofislerin metrekare bazındaki kira oranları 10-14 dolar aralığında seyrediyor .
Bölgenin gelişen yüzü; Güneşli İlçenin gelişimi açısından, Güneşli mevkii ve Basın Ekspres Yolu çevresi en dikkat çeken iki bölge olarak öne çıkıyor. MİA ilan edilen Basm Ekspres Yolu çevresi, İstanbul'un yeni cazibe merkezi olarak adlandırılıyor. Güneşli ve Basın Ekspres Yolu etki alanındaki imar parselleri Eylül 2008 onanan planlarla "Prestij Hizmet Alanı" lejantı olarak adlandırılarak, yoğunluklu geniş imar haklarına sahip hale geldi. Bugün prestij hizmet alanında kalan bu parseller; otel, rezidans, alışveriş merkezi gibi nitelikli ve kompleks yapıların inşa edilebileceği alanlara dönüştü.
Geçirdiği şehirleşme sürecinde Bağcılar ilçesinin ve özellikle Güneşli bölgesinin en etkili çekim merkezleri arasında yer alan Atatürk Havalimanı, ağırladığı yerli ve yabancı ziyaretçileri için yakın lokasyonda konaklama ihtiyacını karşılayabilecek bölgelerden biri haline geldi. 2010 yılı ilk çeyreği göz öne alındığında son 10 yıldaki yatırımlar içerisinde, Güneşli bölgesinde faaliyete geçen ve hala inşaat aşamasında olan 4 ve 5 yıldızlı olmak üzere en az 6 otel, büyük ölçekli 3 AVM ve bunların dışında çok sayıda mağaza ve ofis binasını saymak mümkün. Bunların dışında henüz inşaatı başlamamış olan, ancak bölgede geliştirilmesi arzu edilen ilave bazı otel projelerinin de olduğu duyumlar arasında.
Arsa fiyatları ne kadar?
Bölgede arsalara olan talebin artması, satılık arsa birim değerlerinin kısa süre içerisinde katlanarak tırmanmasına neden oldu. Büyük alanlı boş arsa bulmakta sıkıntı yaşanması üzerine, eski binaların gözden çıkarılarak yeni projelere ev sahipliği yapması gündeme geldi.. MİA alanı lejantında kalan imar parsellerinin yaklaşık 60 hektarlık bir alanı kapsadığı ve bu arsaların yaklaşık 130 farklı kişi ve şirket adına tapuda kayıtlı olduğu biliniyor.
Yakın zaman aralığında satışı gerçekleşmiş veya halen satılık talep edilen arsa değerleri dikkate alınırsa; prestij hizmet alanında kalan ve 3-4 bin metrekarenin üzerinde bir yüzölçümüne sahip arsalar için metrekare bazında bin 800 ile 3 bin 250 TL aralığında fiyatlar talep edilmekte. 2009 yılında, yoğun yağışların neden olduğu Basın Ekspres Yolu'nu nehre çeviren sel felaketine rağmen bölgenin üst kısmına olan ilginin azalmadığı ve fiyatlarda kayda değer düşüşün yaşanmadığı ifade ediliyor.
Bölgede, ilçe merkezine doğru konut alanlarının arasında kalan arsaların metrekaresi bin ile bin 500 TL'den satılıyor. Bağlar mevkiinde sanayi alanları ele alındığında ise; bu arsaların metrekare birim satış değerlerinin bin 600 ile 2 bin 500 TL aralığında olduğu görülmekte. Ancak, bölgede makul ölçekte az miktarda arz olması ve bu arzı gerçekleştirenlerin de satışa çok fazla sıcak bakmamaları, yüksek fiyat taleplerinde bulunmaları bölgenin gelişiminin önündeki en büyük engellerlin başında geliyor.
Hangi inşaat firmaları ne tür konut yapıyor?
inşaatı devam projelerle birlikte, yaşamın başladığı konut projeleri bakımından Bağcılar'da faaliyet gösteren inşaat firmaları arasında; Mayra Yapı, Doden Yapı, En Yap&Mar Yapı, Damga Grup, Metar İnşaat, Berk Yap&Fara Yapı ile Ağaoğlu İnşaat yer alıyor. Ayrıca, Holiday Inn Airport Otel inşaatını gerçekleştiren Denk Turizm İnşaat, Marriott İstanbul Airport'u inşa eden Plato Turizm ve Otelcilik, 212 AVM'yi inşa ettiren Akın Holding Grubu ve Star City AVM'yi inşa eden Özka İnşaat bölgede aktif yüklenici firmalar olarak göze çarpıyor.
Güneşli bölgesinde yer alan konut projelerinde 3+1 tipi dairelerin ağırlıkta olduğu dikkat çekiyor. Konut alıcılarının çocuklu aileler olması bu tip dairelerin tercihinde önemli etkenlerin başında geliyor. Alıcıların tercihleri arasında, balkon ve ebeveyn banyosunun yer alması nedeniyle yeni inşa edilen konut projelerinde bu detayın izlerini görmek mümkün. Bunun yanında projelerin daire tiplerinde; 1+1, 2+1, 4+1 gibi farklı tip ve büyüklükte dairelerle çeşitlilik sağlanıyor. Yeşil alana önemli ölçüde alan ayıran proje sahipleri; site güvenliği, çocuk oyun alanları, yüzme havuzları, spor alanları ve kapalı otopark gibi imkânları sağlamayı neredeyse standart bir gereksinim haline getirmiş durumdalar.
Konut fiyatları 100 bin TL'den başlıyor
Bölgede henüz proje aşamasında olan ve önümüzdeki yıllarda yapımı tamamlanması planlanan projeler arasında; My Residence 212, Güneşli Konutları, Güneşli Residence ve Güneşli Asmahbahçe Konutları yer alıyor. Bağcılar ilçesinde son yıllarda gerçekleştirilen konut projeleri, farklı gelir seviyelerine hitap edecek şekilde tasarlandı. Bölgedeki nitelikli projelerde yen alan konutların satış fiyatı 100 bin TL ile 424 bin TL arasında değişiyor.
Alıcılar açısından alım gücü kadar, satın alınan yapının inşaat kalitesi, sosyal etkinlik alanları, günün standartlarında teknolojik altyapısı ve ulaşım kolaylığı bu projelerin tercih edilmesinde en önemli kriterleri oluşturuyor.
Gelişim sürecinde önemli yol kat eden Bağcılar ilçesinin yatırımlar açısından en gözde bölgesi Güneşli, artan talepler ve havaalanının çekim gücü olmaya daha uzun süreler devam edeceği gerçeğiyle arsa, konut ve ticari yapılar bakımından büyük bir potansiyele sahip.
Mortgage Market