Bahçeşehir'e projeler geldi, emlak piyasası canlandı

İstanbul'un en prestijli konut bölgelerinden Bahçeşehir, Ispartakule yeniden şantiye alanına dönüştü.

İstanbul'un en prestijli konut bölgelerinden Bahçeşehir'de TOKİ arsaları üzerine yapılan konut projelerinin yanında, müteahhit firmaların bağımsız yürüttüğü projelerin de devreye girmesi ile özellikle Bahçeşehir merkez, Ispartakule ve Boğazköy hattı yeniden şantiye alanına dönüştü. Binlerce konutluk projelerin devreye grimesi ile bölgede konut sayısı 30 bine dayandı. Konut stokunun artması ile çok sayıda daire kiralanmayı veya satılmayı bekliyor.

Bahçeşehir, ilk olarak Emlak Bankası projeleri ile adını duyurdu. O dönemde bölgenin cazip hale getirilmesi için, yapılan konutların ucuza satıldığı iddiaları bie ortaya atıldı. Ardından birçok konut projesi hayata geçerken, bir duraklama dönemine giren Bahçeşehir'de özellikle son aylarda birçok proje teslim aşamasına geldi. Bu yıl teslim edilecek konutlarla birlikte, Bahçeşehir'deki konut sayısı 30 bine ulaşacak. Yeni projelerin hayata geçmesi ile, bölgede oturan bazı kiracılar, 10-15 yıllık binalardaki daireleri yerine yeni binalarda kiralık arayışına girdi.

Kiralara da zam yok

Emlak piyasasında yaşanan genel durgunluğun etkisi de yaşanırken, birçok projenin aynı anda satışa sunulması ve bunların önemli bölümünde hayatın başlaması, kiralarda ve ikinci el fiyatlarında avantaj doğurdu. Emlakçılar, "2005 yılında 185 bin dolara satılan bir daire, bugün 170 bin dolardan alıcı bekliyor" diyor. İkinci el konuttaki avantajların yanında, kirada oturanlar için de avantajlar var. Geçen yıl 1800 YTL'ye tutulan bir daire, kiracısının evi boşaltması üzerine bugün 1500 YTL'den kiracı bekliyor. Aynı şekilde Bahçeşehir'deki kiracılar da, kontrat bitiminde ev sahipleri ile anlaşıp, kiraları artırmama yoluna gidiyor.

Bekleyen avantaj yakaladı

Ev sahiplerine "Aynı evi, hatta daha yenisini daha ucuza kiralayabilirim" diyen kiracısının "kira artırmama" talebi karşısında geri adım atıyor. Enflasyon oranında kira artışı talep eden bazı ev sahipleri, kiracıların talebine boyun eğmek zorunda kalıyor. Bir emlakçı, "2005 yılını baz alarak söylüyorum. Emlak sektörünün bir anda patladığı yıl... İnsanların kira ödeme yerine ev sahibi olmaya gittiği yıl... O dönemde birçok insan gerek TOKİ'den, gerek müteahhitlerden birçok ev aldı. Geçen yıl 1000 YTL'ye kiralanan yeri bu gün 800 YTL'ye kiralarken zorlanıyoruz. Kiralarda yüzde 20'ye varan düşüşler oldu. Bölgeye 1-2 yıl önce taşınmak yerine bekleyenler, bugün daha avantajlı fiyatlara kiralık ve satılık bulabilir" diyor.

REMAX Kom Ofisi yetkilisi Hasan Ayyıldız, "Ispartakule'de, geçen yıl 1800 YTL'ye kiralanmasına aracılık ettiğimiz dairede kiracı çıkıyor, sahibi 1500 YTL'ye kiracı arıyor. Birçok özel proje hayata geçiyor. Binlerce konut oturuma hazır hale geliyor. Teslim edilen konutlar var. Yatırım amacıyla alanlar da kiralık arayan da 'Yeni daire temiz dairedir' diye düşünüp yeni projelere yöneliyor. Bu yüzden ikinci elde avantaj oluştu. İnsanlar doğal olarak sıfır daireleri tercih ediyor, ikinci elde kiralanmayı bekleyen daireler bu yüzden arttı" diye konuşuyor. Kiraya verilen konutların kendini amorti etme sürelerinin de uzadığını söyleyen Hasan Ayyıldız, "Bugün 300 bin YTL'ye aldığınız bir daireyi maksimum 1300-1400 YTL'ye kiraya verirsiniz. 1400 YTL'yi baz alırsak, 18 yılda kendini amorti eder. Aynı daireye 1200 YTL'ye kiracı bulursanız da, amorti etme süresi 20 yılı geçer" ifadelerini kullanıyor.

Amorti süresi nasıl arttı

2-3 yıl önce ise, kiraya verilen dairelerin kendini amorti etme süresi 13-15 yıl seviyelerindeydi. Örneğin, 300 bin YTL'ye alınan daire 1800-2000 YTL'ye kiraya verilebiliyordu. Mayıs 2006'da başlayan dalgalanma sonrası faizlerdeki artış ve buna bağlanan durgunluk, siyasi gerilimle daha da arttı. Bahçeşehir de bu etkiyle de yatırımcılar beklemeye geçti. Hasan Ayyıldız, "İnsanlar tedirgin oldu. 'İşler daha da bozulur mu', 'AKP kapatılır mı', 'Yarın sabah nasıl uyarınım' diye endişe yaşanıyor. Bu da konut alımını erteliyor, konut kredisi kullanımını etkiliyor" diyor.

3 yıl önce 185 bin dolara alınan daire bugün 170 bin dolar

Bahçeşehir'de, 2-3 yıl önceye göre ikinci el konutlarda fiyat avantajı ortaya çıkarken, bu konuda örnekler de var... Konut arzındaki artış ve piyasalardaki durgunluğa, bazı faktörler de eklenince, bölgede fiyatlar gerilemiş... REMAX Kom'dan Hasan Ayyıldız, "İnsanlar biraz da kafa karışıklığı yaşıyor. Şu an birçok konut projesi var. Alıcıların piyasada dikkat ettiği şey, fiyatı uygun olması, ödeme şekli, teslim süresi, aldığı anda kiraya verebilecek olup olmaması" diyor.

Satıp nakite geçenler

Genel ekonomik durgunluktan dolayı, projelerin teslim süresinin uzadığını duyduklarını aktaran Ayyıldız, "Ödemelerini önceden yapan müşteriler de beklemek zorunda... İkinci el konut fiyatlarında düşüşler oldu. 2005 Ağustos ayında 185 bin dolara satılan bir daire şu an 170 bin dolara satılık, yeni sahibini bekliyor" diye konuşuyor. 3 yıl önce yatırım amacıyla konut alanların bugün satışa geçme isteği, 'nakitte kalıp beklemeye geçmek' olarak yorumlanıyor. Bazı yatırımcıların da daha merkezi semtlerden alım yapabilmek için bu yola gittiği konuşuluyor. Bunların dışında, Beylikdüzü de son dönemde öne çıktı, Bahçeşehir yerine daha ucuza Beylikdüzü'ne seçenler olduğu belirtiliyor. Bunun yanında, Bahçeşehirliler metro konusunun yılan hikayesine dönmesinden de etkileniyor.

Bahçeşehir'deki durum geçici olaya uzun vadede bakalım

TURYAP Yönetim Kurulu üyesi Başak Soner, Bahçeşehir'deki emlak piyasasında yaşanan gelişmelerde; Bahçeşehir'in ilçe olan Başakşehir'e bağlanmasının da etkisi olduğunu söyledi. Başak Soner, "Bahçeşehir daha prestijli, uluslararası ödülleri olan bir bölge. Mimarisi ile, ödülleri ile örnek bir bölge. Başakşehir ona göre daha düşük kiralık ve satılıkların olduğu bir bölge. Ancak, Bahçeşehir'in prestijini kaybedip kaybetmeyeceği bile konuşuluyor" dedi. "Bir yerin ismini değiştirmekle oradaki projelerin bir anda değer kaybetmesi sözkonusu olmaz" diyen Başak Soner, şöyle devam etti: "Başakşehir de bütün konut üreticilerinin, TOKİ'nin, OYAK'ın, KİPTAŞ'ın favori bölgesi. Arsa yönünden çok çeşitli olanaklar sunuyor. Bahçeşehir'e kıyasla fiyatlar da daha uygun. Bu, konut fiyatlarına yansıdı. Bahçeşehir'de de, binlerce konutluk projenin hayata geçmesi fiyatları geriletmiş olabilir, bu normal. İnsanlar birbirlerinden görerek, yeni sitelere geçiyor. Bazı kiracılar da bunu ev sahiplerine koz olarak kullanıyor. 'Eğer indirim yapmazsan ben şu daireye geçerim' diyorlar. Uzun vadede konut fiyatlarını aşağı çekmez ama kısa vadede bundan etkilenilir. Rayiçlerin şu an etkilendiği doğru ama bu kısa süreli... Sonra gerçek fiyatlar oturur."

hurriyetemlak.com