Bakırköy her dönem çekim merkezi

Galleria ile başlayan alışveriş merkezi furyasında son birkaç yılda peş peşe açılan 3 yeni alışveriş merkezi ile yine başı çeken Bakırköy; merkezdeki İstasyon, Ebuzziya ve İstanbul Caddesi gibi önemli alışveriş caddeleri ile de her hafta sonu 500 bin ile 1 milyon arasında İstanbullu'yu ağırlıyor. En gözde semt Ataköy'de binaların eskimesinin sancısı yaşanırken, konut fiyatlarında yüzde 25'i bulan gerileme var. Bakırköy'ün gözde semtlerinde yeni ve nitelikli projelerde ise milyon doları geçen fiyatlara bile daire satılıyor.

Yirmi yıl önce, 1 milyon 328 bin 276 kişilik nüfusuyla, İstanbul'un en büyük ilçesi olan Bakırköy, önce Küçükçekmece'yi, sonra Bahçelievler, Esenler, Bağcılar ve Güngören'i kaybettikten sonra nüfus anlamında iyice küçüldü ve 2007'de nüfus, 214 bin olarak sayıldı. Buna rağmen, ilçede yatırımlar hiç hız kesmiyor. İstanbul Atatürk Havalimanı gibi uluslararası bir transfer merkezine ve 6 alışveriş merkezine ev sahipliği yapan Bakırköy, her dönem gözde bir yerleşim merkezi oldu. Bakırköy, Türkiye'nin ilk alışveriş merkezi Galleria ile tüm istanbul'un çekim merkezi olmuştu. Bugün, alışveriş merkezlerinin sayısı İstanbul genelinde 60'a yaklaştı, ama yine önemli alışveriş merkezleri ile Bakırköy, her hafta milyonlarca İstanbulluyu ağırlıyor. İlçe sınırları içinde Galleria'nın yanı sıra; Carousel, Atrium, Town Center, Capacity, Airport gibi önemli alışveriş merkezleri var, yenileri de gün sayıyor. Özellikle E-5 hattında yatırımlar son hızla sürüyor. Ataköy-Yeşilköy arasındaki bölüm de, prestijli bir iş ve fuar merkezi haline geldi. Bakırköy ilçesinin sınırlarını; kuzeydeki E-5, güneydeki Marmara Denizi, doğusundaki Zeytinburnu ve batı-kuzeybatısındaki Küçükçekmece çiziyor. Bakırköy, 15 mahalleden oluşuyor.

Makriköy, nasıl Bakırköy oldu
Bakırköy tarihte Makriköy olarak anıldı... 1925'de ise bugünkü adıyla, yani Bakırköy olarak anılmaya başladı. Bakırköy'ün, adını el değmemiş anlamında "bakir köy"den aldığı rivayet edilir. 19'uncu yüzyıl sonlarında gelişen ve köşklerle donanan Makriköy, 1925'te ulusal sınırlar içindeki yabancı kaynaklı adların değiştirilmesi sırasında, Bakırköy'e dönüştü.
Bakırköy, 1 milyon 300 bini aşan nüfusuyla en kalabalık ilçe ünvanını taşırken, 1988'de Türkiye'nin ilk alışveriş merkezi Galleria açıldı. Ardından peşpeşe 4 ilçe Bakırköy'den kopan mahallelerde kuruldu, fakat aradan geçen bu 20 yılda 5 yeni alışveriş merkezi ve milyarlarca dolarlık yatırımlar yapıldı. Bakırköy, nüfusu 20 yılda 6'da bire gerilemesine rağmen yine de önemli çekim merkezi.

Ataköy'ün son 2 nitelikli projesi
Özellikle Bakırköy'e bağlı Ataköy semti, İstanbul'un ilk planlı yerleşim yeri olarak dikkat çekiyor. Bugün bile Ataköy'deki bloklarda 1+1 dairelere 200 bin doları geçen fiyatlar isteniyor.
Ataköy'de son 2 nitelikli projeden biri, Taşyapı'nın müteahhitliğini yaptığı Novus Residence... Emlak Konut Gayrimenkul Ortaklığı arsasındaki proje, Atatürk Havaalanı'na 10 dakika uzaklıkta. 31 bin 550 metrekare inşaat alanına sahip proje, 6 blok ve 248 daireden oluşuyor. Ataköy 5'inci Kısım'da yer alan projede, 53 metrekarelik 1+1'lerden 418 metrekarelik 5+1'lere kadar daire seçenekleri var. Alışveriş merkezlerine 5 dakika mesafedeki Novus, TEM ve sahil yolu ile İstanbul'un her yanına kolay ulaşım sağlıyor.
Ataköy'ün son nitelikli sitesi ise Ataköy Konakları... Burada ise 3+1 ve 4+1 şeklinde daireler mevcut. A tipi bloklarda her katta 4+1'lik (270 metrekare) iki daire var. B tipi bloklarda her katta 4+1'lik (260 metrekare) iki daire bulunuyor. C tipi bloklarda ise her katta 4 daire bulunuyor.
Bu bloklarda 3+1'ler 180 metrekare ölçülerinde. D tipi bloklarda da her katta 4 daire var ve 3+1'lik bu daireler 174 metrekare ölçülerine sahip. Delta İnşaat'ın projesi olan Ataköy Konakları'nda 174 metrekare büyüklüğündeki ikinci el dairelerin fiyatı, 460 bin Euro'dan başlıyor. Bu tip bir daireler, 2 bin 700 YTL'ye kiralanabiliyor. Sitede, 270 metrekare büyüklüğe sahip ikinci el daireler için 850 bin Euro istenebiliyor. Ataköy 6'ıncı Kısım'da yer alan Ataköy Konakları'nın yüzde 70'ini yeşil alanlar oluşturuyor. 950 konut bulunan sitede, 214 dönüm alanda 58 blok yer alıyor. Sitede, önümüzdeki aylarda 150 mağazanın yer aldığı bir alışveriş merkezi de hayata geçecek.

2 yılda 50 bin YTL erime
Century 21 Safir Gayrimenkul Brokeri Nazan Kaftanoğlu, Bakırköy'de, bazı semtlerde 45-50 bin YTL'den başlayan dairelere bile rastlanabileceğini, ilçenin en değerli semti olarak dikkat çeken Yeşilyurt'ta ise sıfır yalı dairelerinde fiyatların 1.5 milyon dolara kadar çıktığını ifade ediyor.
Nazan Kaftanoğlu, "Bakırköy merkezi; Zuhuratbaba, İncirli, Kartaltepe ve Osmaniye olarak 4 farklı bölüme ayırabiliriz. Osmaniye'de eski binalarda 2+1'ler minimum 45-50 bin YTL'den başlar. Osmaniye'de yeni binalarda ise 350 bin Euro'ya bile daire bulunuyor. Bakırköy merkezdeki bu semtlerde 180-220 bin YTL'lik daireler rahat satılıyor" şeklinde bilgi veriyor. Kaftanoğlu, sözlerini şöyle sürdürüyor:
"Fakat şöyle bir durum var: 2 yıl önce komşusunun 270 bin YTL'den sattığı daireye bakan bazı mülk sahipleri, bitişiğindeki daireye komşusunu baz alarak 270 bin YTL isterken, gerçekleşen rakamların 220 bin YTL olduğunu kabullenmiyor. Büyük belirsizlik var. 1 yıldır bekleyen ev sahiplerine rastlıyoruz. 25-30 yıllık binalarda oturuma hazır 2+1'ler, 165 bin, 3+1'lerin fiyatı ise 180-200 bin YTL'den başlıyor. İstenen fiyatlar bundan daha yüksek olabilir ama, alıcılar istenen rakam üzerinden yüzde 20-25 pazarlık payı olduğunu göz önünde bulundurabilir. Bu yüzden, şimdi tam alım zamanı olduğunu düşünüyoruz"

Adalet Sarayı, hareketlendirdi
Zuhuratbaba'da 3+1'lerin 200-230 bin YTL aralığında, Kartaltepe'de ise 180-200 bin YTL arasında müşteri bulduğu bilgisini veren Kaftanoğlu, "2+1'ler de 165-180 bin YTL aralığında alıcı bulabilir. İncirli'de ise 3+1'ler 220-260 bin YTL aralığında. 300 bin YTL'ye kadar istenen daireler de var ama açıkçası onlara talep yok. Osmaniye'de ise yeni adliye nedeniyle birçok yeni bina yapıldı. Özellikle avukatlardan bu tip daire ve ofislere talep var. Adliye yolu üzerinde birçok yeni apartmanda, sıfır satılıklar var. Bunlar içinde çoğunun kat irtifakları bile yeni kuruluyor. Bu daireler bile 300-350 bin dolara kadar çıkıyor. 1+1 ofisler de 200-250 bin YTL arası. Bu bölgede, 3+1'lere 400 bin YTL isteyen de oluyor" diyor.
Kaftanoğlu, bunun yanında, İncirli-Ataköy arasında, Kültür Koleji'nin arkasında yükselen yeni bloklarda sıfır dublekslere 625 bin YTL fiyat da istendiğine işaret ediyor.

Galleria öncü oldu
Galleria Alışveriş Merkezi, Ekim 1988 yılında yani tam 20 yıl önce kuruldu ve Türkiye'yi modern alışveriş kavramı ile tanıştırdı. Dünya markalarını ve kaliteyi Türk halkı ile buluşturan ilk adres olan Galleria, Türkiye'de alışveriş merkezi furyasını başlatan ilk halka oldu. Galleria, kurulduğu yıldan bugüne alışveriş ve eğlence merkezi olmasının yanı sıra, sektör için önemli bir tecrübe oldu. Galleria, yıllardır İstanbul'un her noktasından ziyaretçi kitlesine ev sahipliği yapıyor. Galleria, ilk yılında uluslararası yarışmada "en iyi mimari tasarım", "detaylı düşünülmüş proje", "en iyi shop mix" ödülü de almıştı. Galleria'da yaklaşık 150 mağaza var.
Bakırköy'ün en eski 3 alışveriş merkezinden biri de Ataköy'deki Atrium AVM. Ataköy Emlak Bankası konutlarının neredeyse tam merkezinde yer alan Atrium, konum olarak kolayca anlaşılabileceği gibi öncelikle Emlak Bankası konutlarında oturanlara sesleniyor. Ancak İstanbul genelinden müşteri çeken bir AVM... Carousel AVM ise, ilk açıldığı yıllarda çok büyük ilgi çekmişti. 1995 yılında açılan Carousel, her yıl milyonlarca İstanbullu'yu kaliteli markalarla buluşturuyor. Town Center AVM ise farklı çizgisi ve modern yapısıyla yine, Galleria gibi 'Türkiye'de bir ilk' olma iddiasında... Town Center'da toplam 70 mağaza yer alıyor. Town Center, 500 araçlık 4 katlı kapalı otoparkıyla ziyaretçilerine ücretsiz ve güvenli otopark hizmetini de sağlıyor. Capacity ise, İstanbul'un önemli alışveriş merkezleri içinde öne çıkarken, Bakırköy'ün en büyüğü olma iddiasında... İstanbul'da "3'üncü bölge" olarak tanımlanan batı yakasında en büyük alışveriş merkezi olarak kapılarını açan Capacity, 90 bin metrekare üzerinde alana sahip ve 180 mağaza ile hizmet veriyor. 2 bin 400 araçlık otoparka sahip Capacity Alışveriş Merkezi, 550 milyon dolar tutarında yatırımla kapılarını açmıştı. Bakırköy'ün son AVM'si Airport ise havaalanına yakınlığını avantaja çevirmek istiyor ve adını da buradan alıyor. 100 milyon dolarlık yatırımla kapılarını açan Airport Alışveriş Merkezi, outlet ve sezon alışverişini bir arada sunuyor. Airport'ta ortalama mağaza kirası, metrekare başına 50 dolar.

Ataköy'de yüzde 25 varan düşüşler var
Çok değil, daha 10 yıl önceye kadar İstanbul'un ön gözde semtlerinden biri olan, hâlâ da önemli bir konut bölgesi olarak dikkat çeken Ataköy'de yapılar artık iyice yaşlandı. 20-30 yıllık binalardaki dairelere talep, eski günleri mumla aratıyor. Ataköy için birim fiyat geçerli değil... 1+1'ler minimum 150 bin dolar, en çok da 220 bin dolara alıcı bulabiliyor. E-5 cepheli 7-8'de 1+1 fiyatları 220 bin dolara kadar çıkıyor. 2+1'lerin fiyatı, bulunduğu kısıma göre değişiyor. 9'uncu kısımda 2+1'lere 220-270 bin dolar isteyenler var. Fiyatlar konuma göre değişiyor. 2'nci kısım çok farklı... Bu kısımda yüzde 25'e varan fiyat düşüşleri var; yani istenen fiyatın yüzde 25'ine kadar indirimle daire alabilmek mümkün. Bunun yanında, geçen senelerin etkisinde kalan ev sahipleri 300 bin dolara kadar fiyatlar istiyor. Buna rağmen, bu dairelerin ancak 240 bin dolara el değiştirebileceği belirtiliyor. 5'inci kısımda ise kısa katlılarda daireler 250-350 bin dolar aralığında rakamlara alıcı bekliyor. Üç katlı asansörsüz bloklarda 280-350 bin dolar arasında fiyatlar isteniyor. 20 yıllık binalarda ise 2+1'lerin fiyatları 240-270 bin YTL aralığında. Dairenin konumu, masraflı olup olmaması etkiliyor. Site şeklinde olan 9'uncu kısımda, 3+1'ler 300-400 bin dolar arasında alıcı bulurken, bu daireler ebeveyn banyolu. 11'inci kısımda ise villalar 800 bin dolar ile 1 milyon dolar aralığında satışa çıkıyor. 2+1'ler 250-270 bin dolar, 3+1'ler 270-280 bin dolar, 4+1 dubleksler 300-350 bin dolar aralığında... Emlakçılar, 800 bin dolar istenen villaların 700 bin YTL gibi rakamlara alıcı bulabileceği yorumunu yapıyor.

Yeşilyurt, prim yapmaya devam ediyor
Bakırköy'ün elit mahallerinden Yeşilyurt son dönemde öne çıkmaya başladı. Century 21 Safir Gayrimenkul Brokeri Nazan Kaftanoğlu'nun verdiği bilgilere göre, Yeşilköy'de farklı fiyatlar söz konusu. Semtteki 20-30 yıllık binalardaki fiyatlar, deprem öncesi ve sonrası diye ikiye ayrılıyor. Yeşilyurt'ta denize yakın olup olmamasına göre fiyat değişiyor. Bu semtte yenilenen blok sayısı azımsanmayacak kadar çok. Kat karşılığı yapılanlar olsun, müteahhitlerin satın alıp yaptığı binalar, semtin yüz değiştirmesine neden oldu. Yeşilköy'de ise bu durum çok hissedilmiyor. Yeşilyurt'ta, İstanbul Caddesi'nde yeni yapılan nitelikli inşaatlarda, 4+1 yalı daireleri (yaklaşık 300 metrekare) 1-1.5 milyon dolar aralığında alıcı bulabiliyor.

Bakırköy Çarşısı'nda kiralar uçtu!
Bakırköy İstanbullular için alışverişte de önemli bir çekim merkezi olmayı sürdürüyor. İstasyon, Ebuzziya, İstanbul ve hatta İncirli caddelerinde kiralar, İstanbul'un önemli diğer caddelerindeki mağaza ve dükkan kiralarından aşağı kalmıyor. Merkezdeki Carousel, Galleria, Town City ve yeni açılan Capacity alışveriş merkezlerinin etkisiyle hafta sonları en az 500 bin ila 1 milyon kişi ağırlayan Bakırköy Çarsısı'nda, özellikle İstasyon Caddesi'nde kiralık bulmak mümkün değil. Hava paraları olarak da 500-600 bin dolarlar geri çevriliyor. En değerli cadde olan İstasyon Caddesi'nde yakın zamanda boşalan her hangi bir dükkanın olmadığı belirtiliyor. Bölgedeki emlakçılar, "Önümüzdeki 3 yıl da boşalacak gibi değil. Bu cadde üzerinde 100 metrekare bir dükkanın satış fiyatı 2 milyon ila 5 milyon dolar aralığında değişir. 100-150 metrekare mağaza kirası da 20-30 bin dolar arasında" şeklinde bilgi veriyorlar.

Hürriyet Emlak Dergisi Ekim sayısı