Banka hangi konutlara kredi verir, hangilerine vermez?
Kiradan kurtulmak ve ev sahibi olmak isteyen tüketici, istediği her ev için bankadan kredi alabilir mi? Banka her eve kredi verir mi?
Kredipazari.com 5 soruda hangi konutlara konut kredisi verilir sorusuna cevap aradı. Ev sahibiyle sözlü ya da yazılı bir anlaşma yapmadan önce, özellikle de bağlayıcı nitelikler taşıyan adımlar atmadan önce (kapora, satış vaadi sözleşmesi gibi) bir uzmana danışmakta fayda vardır. Evin konumu, yaşı, yeni yapılıyor ise inşaatının tamamlanma yüzdesi, yapı kullanım belgesi izninin olup olmadığı, tapu kayıtlarındaki durumu gibi araştırmaların satın alma kararından önce yapılması gerekir.
Soru 1: Evin Tapusu var mı ? Tapu Sicil Kayıtları Temiz mi?
Banka kullandıracağı krediye, uzman bir eksper tarafından hazırlanan ekspertiz raporuna göre karar verir. Ekspertiz işlemlerinin yapılabilmesi için banka, tüketiciden kredi kullanılacak evin tapu fotokopisini talep eder. Eksper, tapu da yer alan ada parsel numarası, tapuda kayıtlı kişinin bilgileri ve diğer bilgiler doğrultusunda evin kayıtlı olduğu tapu dairesinden tapu kayıtlarını sorgulatır. Büyük şehirlerde birçok tapu dairesinde bu işlem online yapılır. Evin üzerinde ipotek, şerh veya haciz bilgilerinin olup olmadığının araştırıldığı bu işleme 'Gayrimenkulün Tapu Tahkikatı' denir. Tahkikat sonuçlarına göre evin üzerinde haciz olması, şerh veya daha önceden kullanılan krediye ait mevcut ipotekler, bankanın krediye olumlu cevap vermesine engel teşkil eder.
Soru 2: Hasarlı Konuta veya Deprem Sigortası Olmayan Konuta Kredi Verilir mi?
Satın almak istenilen konutun kullanılamayacak derecede hasarlı olması ya da deprem bölgesinde oluşuna göre taşıdığı risk faktörü elbette bankanın kredi kullandırma aşamasında önemsediği en önemli noktalardan biridir. Banka, oturulamayacak derecede hasarlı bir konuta kredi vererek risk almak istemez. Kredi alınacak konutun daha önceden yapılmış deprem sigortası olmayabilir. Ancak kredi kullanım aşamasında tapuda alım-satım işlemleri gerçekleştirilebilmesi için deprem sigortasının (DASK) yaptırılması gerekir. DASK yapılmadan alım-satım işlemleri gerçekleştirilemez.
Soru 3: Konutun Yaşı Önemli mi? 30 Yaşındaki Konuta da Kredi Alınabilir mi?
Banka satın alınacak evi, kullandıracağı krediye teminat karşılığında ipotek olarak alır. Banka için önemli olan kredi borcu ödenmedi durumda evin banka borcuna karşılık değerden kolaylıkla satılıp satılamayacağıdır. Bu noktada halk arasında eski eve kredi verilmez anlayışının uygulamada pek de geçerli olmadığı görülür. Özetle, konutun yaşının fazla olması, o konuta kredi verilemeyeceği anlamına gelmez. 30 yaşından fazla da olsa konut, borca karşılık kolay nakite dönüşebiliyorsa, konutun yaşına bakılmaksızın banka, krediye uygunluk vermekte bir sakınca görmeyebilir.
Soru 4: Krediyle Alınacak Evin Yapı Kullanım İzin Belgesi Olması Şart mı?
Banka kredi kullandırabilmek için tüketiciden, krediye konu olan konutun kat mülkiyeti tapusunu yada kat irtifakı tapusu ve yapı kullanım izin belgesini talep eder. Ruhsat bilgilerinin, inşaat bitim tarihinin ve sınıflarının yer aldığı Yapı kullanım izin belgesi, Belediye İmar Müdürlüğü - Yapı Kullanma İzni Amirliğince düzenlenen bir belgedir. İnşaatı tamamlanan yapıların ruhsat ve eklerine uygun olduğunu ve yapının kullanılmasında fen ve sağlık bakımından herhangi bir sakınca olmadığını göstermek amacıyla düzenlenir. Binaya yasa gereğince su, elektrik, telefon v.s. abonelikler yaptırılabilmesi için de bu belgeye ihtiyaç vardır. Mortgage Kanun'u belirli noktalarda kredilendirmeyi, kredi şartlarının belirlenmesini, bankaların kendi kredi politikalarına bırakmıştır. Ancak kanunen konutun teminat özelliği taşıyabilmesi için yapı kullanma iznine sahip olması gerektiğini öngörmüştür. Kredilendirme aşamasında banka, konut inşaat halinde ise inşaatının en azından %80 oranında bitmiş olması gerekliliği de ön koşul olarak ileri sürmektedir.
Soru 5: Kredi Borcu Olan Eve Kredi Alınabilir mi?
Konut kredisi ile alınan ev, verilen kredi karşılığında banka tarafından ipotek olarak alınır. Borç bitene kadar ev bankaya aittir. Kredi borcu süresince kredi ödemelerinin aksaması ya da yapılmaması durumunda banka, borca karışık evi satışa çıkarıp tahsil etme hakkına sahiptir. İpotekli eve kredi alınabilir, ev alınıp satılabilir, ancak dikkat edilmesi gerek önemli noktalar vardır.
Kredi borcu olan evin satın alınması ve eve yeniden kredi kullanılması halinde 3 durumla karşılaşılır:
a. Ev Üzerindeki ipoteği Kaldırma ve Yeni Kredi Talebinde Bulunma: En sorunsuz işlemdir. Alıcı ve satıcı aralarında anlaşırlar. Anlaşma sözlü veya yazılı olabilir. İpotekli satış işlemlerinde riski alıcı alır. İşlemlerin daha güvenli olması için noterden yazılı sözleşme yapılmalıdır. Evi satın alacak kişi parayı nakit olarak satıcıya verir ve bu parayla bankadaki kredi borcu kapatılır. Borç kapatılırken bankaya %2 erken kapatma cezası ödenir. Bu cezanın alıcı tarafından mı yoksa satıcı tarafından mı ödeneceği önceden belirlenmelidir. Borç kapatıldıktan sonra ev üzerindeki ipotek kaldırılır ve alıcı için eve yeniden kredi açılabilir.
b. Tüketici kredisi kullanarak ipotek kaldırma: İpotekli evi satacak kişi ipoteği kaldırmak için bankaya kredi talebinde bulunur. Ancak kullanılacak yeni kredi tüketici kredisi kapsamına girdiği için K.K.D.F. ve B.S.M.V. vergilerinden muaf olmayacaktır. Yeni kredide bu vergilerin ödenmesi gerekir. (K.K.D.F. ve B.S.M.V. vergileri konut kredilerinde ödenmez, tüketici kredilerinde ödenir)
c. İpotekli Eve Kredi Alma : Kredi kullanarak satın alınan konuta banka, kullanılan kredinin tutarı kadar birinci dereceden ipotek koyar. İpotekli evin kredisi X bankasından alındı ise alıcı X veya Y bankasına kredi için başvuruda bulunabilir. Banka, alıcı için krediye onay verirse, Y bankası X bankasıyla görüşür ve satıcıya verilecek nakit para bloke çek olarak tahsis edilir ve tapuda konuta 2. dereceden ipotek konulur. Alım-satım işlemleri tamamlandıktan sonra konut üzerindeki 2. ipotek kaldırılır ve 1. ipoteğin yerini alır. Ancak 1. dereceden ipotekli eve kredi onayı verip vermeme yetkisinin tamamen banka inisiyatifinde olduğu unutulmamalıdır.