Bebeköy Residence projesi hayata geçiyor

Bebek sırtlarında, 160 yıllık geçmişe sahip eski Fransız Yetimhanesi, orijinaline sadık kalınarak 32 milyon dolarlık bir yenileme yatırımı ile lüks bir rezidansa dönüştü. Bebeköy'de; 455 metrekarelik villa, metrekaresi 10 bin dolardan bile 49 yıllığına satılsa maliyeti 4.5 milyon doları geçiyor. Bin 500 metrekarelik alan sunan bağımsız bölüm ise taban fiyat olan 8 bin dolardan kiralanması halinde bile 12 milyon doları buluyor.

Bebek sırtlarında; eski Fransız Yetimhanesi'nin bulunduğu 63 dönümlük arazi, Vakıflar Genel Müdürlüğü'nün mülkü. Bebek Turizm A.Ş., Vakıflar Genel Müdürlüğü'nden burayı 49 yıllığına kiraladı; 49 yıllık süreç ise rezidans ve spor kompleksinin işletmeye alınması ile başlayacak. Fransız Yetimhanesi arazisinde vücut bulan Bebeköy Residence'de bugüne kadar 30 milyon doları aşkın yatırım yapıldı. 16 tarihi binadan oluşan Fransız Yetimhanesi kompleksinde, bütün binalar aslına sadık kalınarak restore edildi. Ahşap olanlar ahşap, taş olanlar taş olarak yeniden tasarlandı. 63 dönümlük arazideki toplam inşaat alanı 14 bin metrekare. İsteyen, rezidanstaki daire veya villaları 1 yıllığına isteyen 49 yıllığına kiralayabilecek.

Bebek sırtlarında, Bebek Koyu manzaralı 16 tarihi binanın geçmişi 150-160 yıl önceye kadar gidiyor. Fransız Yetimhanesi'ne mi, Vakıflar Genel Müdürlüğü'ne mi, ait olduğu yıllarca tartışılan 63 dönümlük arazi; asırlık ıhlamurların, cevizlerin, şeftali ve erik ağaçlarının yer aldığı geniş bir alanda bulunuyor ve muhteşem bir Boğaz manzarasına sahip.

Bazı binalar 1976'da yandı

Fransız Yetimhanesi, yıllarca Süryani Kilisesi'ne rahip yetiştirdikten sonra, 1942 yılında kapatılmıştı. Şimdi Türkiye'deki A Plus müşterilere ve yabancı şirketlerin üst düzey yöneticilerine hizmet verecek. 1850 yılında kurulan yetimhaneye alınan Süryani çocukları, iki yıl eğitim aldıktan sonra Fransa'ya gönderiliyor, bu ülkede rahip ve rahibe olarak yetiştiriliyordu. Ailelerine de Fransa'da oturma izni veriliyordu. 1942 yılında kapatılan Fransız Yetimhanesi'nin bazı binaları 1976'da çıkan yangında, itfaiye araçlarının gireceği yol olmadığı için yok oldu. Kompleksteki binalar 1850'lerde önce Saint Benoit okulunun yazlık kısmı olarak yapıldı. Binalar daha sonra Fransız Yetimhanesi olarak hizmet verdi, 1940'lı yıllara kadar Fransız Yetimhanesi olarak işlevini sürdürdü. Çocukluk yıllarından bu yana ahşap yapılara ilgi duyan Bebek Turizm Yönetim Kurulu Başkanı Taner Demir, "Restorasyon yapacağız diye binaları alıp betonarme olarak yeniden yapıp üzerine ahşap döşemedik. Tarihi bina restorasyonu bu değil" diyor.

İnşaat 15 yılda ancak başladı

Vakıflar Genel Müdürlüğü'ne ait arazi için 1991 yılında açılan ihaleyi kazandıklarını hatırlatan Taner Demir, ancak yenileme çalışmalarına 2006 basından itibaren başlandığını arazi içerisinde yaklaşık 9 bin 650 metrekarelik bir rezidans alanı planladıklarını aktarıyor. Vakıflar, 49 yıllık kiralama sürecini; arazideki rezidans ve sosyal tesislerin işletmeye geçilmesi ile başlatacak. Planlanan toplam 9 bin 650 metrekarelik rezidans alanının 8 bin 100 metrekaresi tamamlanmak üzere. Bir ünitenin yapımına ise önümüzdeki yıl başlanacak. Bebeköy Residence arazisinin, Etiler Hareket Sitesi tarafında kalan girişindeki kompleks ise MARS Grubu'na kiralandı; sosyal tesis ve restoran olarak kullanılacak. Spor alanları ve restoran 4 bin metrekareye yayılacak. Bu 4 bin metrekarenin sadece 500 metrekaresi kapalı alan olacak. Geri kalan 3 bin 500 metrekarede yüzme havuzu, tenis kortu gibi hizmetler verilecek.

Seçici davranıyoruz

Bugüne kadar, Bebeköy Residence ile ilgili bir fiyat aralığı açıklamadıklarını, ancak 49 yıllık kiralamada metrekare fiyat aralığının 8-15 bin dolar arasında olacağını aktaran Taner Demir, "Bazen, burada olmasını istemediğimiz müşteriye, 25 bin dolar da fiyat söyleyebiliriz. O da zaten almadan gidiyor" diye konuşuyor. Bu arazi ile ilk kez 1988'de tanıştığını aktaran Taner Demir, sözlerini şöyle devam ediyor:

"Bir arkadaşım 1988-1989'da araziyi bana gösterdi. Sonra Vakıflar Genel Müdürlüğü 1991'de ihaleye çıktı. İhaleyi bahar ayında kazandım. 1 Mayıs 1991'de de sözleşmeyi yaptık. Fakat 8 sene burasının tahliyesi sürdü. Sonra, projelerin üç ayrı safhada röleve, restorasyon ve restütisyonu yapıldı. Burayla ilgili kuruldan geçmesi, arkadan Boğaziçi İmar aşaması, ruhsatların alınması, sonuçta 15 yıl sonra kazmayı vurabildik. İlk kazmanın ardından üç sene doluyor. İnşaat da yüzde 96 bitmiş durumda. Yetimhane arazisini o zaman içeride olan kurum boşaltmış olsa, 1995'te faaliyete geçmiş olurduk. İçeriye sokmadılar, projeleri de yapamadık. Onun için 15 sene sonra ancak başlayabildik."

İster 10, ister 49 yıl kirala

Binanın, Vakıflar Genel Müdürlüğü'ne 1960'larda devredildiğini hatırlatan Demir,  bu araziyi Vakıflar'dan "Kirala-Yap-İşlet" modeli ile aldıkları vurguluyor. Demir, bu konuda "Burada 49 yıllık kiracıyız. İşletmeye geçtikten sonra 49 yıllık süreç başlayacak. 63 dönüm arazi üzerinde bitmiş 8 bin 100 metrekare rezidans alanı var. 3 bin metrekare, toprak altında kapalı spor salonu var. Bir parselle ilgili, Vakıflar'ın izale-i şuyu davası var. Orası da eklenince, 9 bin 650 metrekare rezidans olacak. Komplekste apart otel veya butik otel olabilir. Şu anki eğilim, rezidans olarak A Plus kesime kiralamak" şeklinde açıklamada bulunuyor.

Bebeköy Residence'deki daireleri dayalı döşeli vereceklerini belirten Demir, rezidansın özellikleri hakkında ise şu bilgileri veriyor:

“O zaman da Swissotel Residence fiyatlarında olacak. Dayalı döşeli olmayan rezidanslarda ise fiyatı, ödenecek peşinata göre kararlaştıracağız. Aylık, metrekaresi 50-60 dolar civarı olur. Ünitelerin büyüklüğü 70 ila bin 500 metrekare arasında değişiyor. Birleştirmeler dikkate alınırsa 40, alınmazsa 63 bağımsız ünite var. İlk kiracım, üç üniteyi birleştirdi. İkinci kiracım bir ünite kiraladı, ikinciyi de istiyor. Aslında toplam bağımsız bölüm sayısı için 63 diyebiliriz. Bu sayı, kuruldan onaylı projelerin vereceği imkana bağlı. Anıtlar Kurulu'nun verdiği kararların dışında bir şey yapamazsınız. Vakıflar'a, işletmeye alınan bölümler için metrekare bazında kira ödeyeceğiz."

1 metrekare bile fazla inşaat yok

Bebeköy'de; 455 metrekarelik villa, metrekaresi 10 bin dolardan bile 49 yıllığına satılsa maliyeti 4.5 milyon doları geçiyor. Bin 500 metrekarelik alan sunan bağımsız bölüm ise taban fiyat olan 8 bin dolardan kiralanması halinde bile 12 milyon doları buluyor. 455 metrekarelik villa, metrekaresi 50 dolardan aylık kiraya verildiğinde ise kirası 22-23 bin dolara geliyor.

63 dönümdeki binaların toplam oturum alanının 2 bin 500 metrekare civarı olduğunu hatırlatan Bebek Turizm Yönetim Kurulu Başkanı Taner Demir, "Eserleri sadece yenileyebiliyoruz, onun dışında bir metrekare bile yer yaptırılmaz" ifadelerini kullanıyor. Bütün binaların aslına uygun olarak yeniden yapıldığına dikkat çeken Demir, "Ahşap, çürüyen bir malzeme. Bu arazideki ahşap yapılar tamamen çürümüştü. Hepsi söküldü, yeniden yapıldı. Deprem yönetmeliğine uygun olarak yenileme yapıldı. İnşaata başlamamız üç yıl önce. Başladıktan sonra hukuki engeller olmadı" diyor. Fakat zaman zaman, "duyarlı davranış" adı altında vatandaşların şikayetlerinin gündeme geldiğini aktaran Demir, "Gürültü şikayeti yapıyorlar. Fazla inşaat yapıldı diyorlar. Fakat biz, eskiden burada ne varsa onu yeniliyoruz. Bir  metrekare alan kazanmıyoruz. Eski fotoğraflarda görüleceği gibi boş olan arazilere de bin 200 fidan diktik" şeklinde konuşuyor.

Yatırım tutarı; 32 milyon dolar

Projede, İstanbul'da tüm rezidanslarda verilen hizmetleri vereceklerini de söyleyen Taner Demir, "Bu arazi kapalı bir alan. Ciddi bir güvenlik sistemi var. Giriş çıkış anlamında. Araba yolu, Etiler tarafından... Yaptığımız yatırımlar, yüzde 100'e ulaştığında, toplamı 32 milyon doları bulacak" diyor. Otel grupları ile de görüştüklerini bildiren Demir, şöyle devam ediyor:

 "Ayrıca yerli-yabancı bankaların yabancı yöneticileri için de kiralama talepleri oluyor. Biz de Swissotel, Taksim Residans gibi hizmet verebileceğiz. Bu tip kiralamalarda yıllık ödemeler olabiliyor. Tapu olmadığı için banka kredisi kullandırılamıyor. 49 yıllığına kiralayan, peşin alabiliyor veya 2-3 yıllık taksit yapabilirim. Ona ben finansman sağlarım. 2-3 yıllık finansman vermek sorun değil."

Otel grupları görüştü

Bebek Turizm Genel Müdürü Serkan Göçmen de, çeşitli otel gruplarının talepleri konusunda, "Çalışmalar devam ediyor. Çeşitli otel grupları ile görüştük. Belirli seviyeye de geldik. Ritz Carlton, tamamını rezidans olarak işletmek için teklif verdi. Fakat biz sosyal tesiste MARS Grubu ile anlaştık. Ritz ise kendi SPA'sını işletmek istiyordu. Prensipli firmayız, MARS'a söz verdiğimiz için pürüz çıktı. Ritz olan diyalog sona erdi" diye konuşuyor. Sheraton, Starwood gibi otel zincirlerinin de görüşme yaptığını aktaran Serkan Göçmen, "Burası çok butik bir yer. Biz butik gruplarla görüşmeler yaptık. 1-2 ay içinde kesinleşir. Buradaki inşaatın tamamlanma oranı yüzde 100'ü bulunca görüşmeler de netleşir. O arada krizin dibinin görülmesini de umuyoruz. Piyasaları gözlemliyoruz. Biz otel yaparsak ek yatırım gerekecek. İşletmeci firma gelirse onlar yatırım yapar" ifadelerini kullanıyor.

İstanbul'un dokuz korusundan biri

Serkan Göçmen'in yetimhane arazisi ve Bebeköy Residence hakkında verdiği bilgilere göre; 63 dönüm arazide, 16 bina var. Arazinin içindeki koru, İstanbul'daki dokuz tarihi korudan biri. Etiler Hareket Sitesi'nden başlayan ve Bebek'e kadar inen arazideki tarihi ahşap binalar, asıllarına uygun olarak ahşap konstrüksiyon olarak yapılıyor. Beton binalar da ahşap yapılmak istenmiş... Anıtlar Kurulu, eski Fransız Yetimhanesi'ne adını verdiği için taş binaların beton kalmasını istemiş. Ortadaki taş bina ve yanındaki binanın otel olarak hizmet verme ihtimali daha fazla. Ahşap binalardan birinin tavan yüksekliği altı metreyi buluyor. Tavanlar da orijinaline sadık kalmış. Bu binada, beş usta üçbuçuk ay süren geceli gündüzlü çalışma yapmış. Ahşap binaların birçok projede 'çelik konstrüksiyolu veya beton üzerine ahşap giydirmeli olduğunu aktaran Göçmen, "Bizim yapılarımız ise tamamen ahşap. Ahşapları da Kanada ve Finlandiya'dan getiriyoruz. Burada atölyemiz var, ahşapları kesiyor ve monte ediyoruz" diyor.

Bebek'teki fiyatlar baz alındı

Metrekare fiyatlarında; Bebek'teki fiyatları, mevcut rezidansları baz aldıklarını bildiren Serkan Göçmen, "Bebek'te metrekaresi 20-24 bin dolara satılan yerler de, metrekaresi 35 bin doları bulan yalılar da vardı. Krizde ne oldu bilmiyoum. Biz onlara bakarak çalışma yaptık. Şimdi tekrar bir çalışma yapıyoruz. Metrekare aralığı 8-15 bin dolar arasında olacak" dedi. Bu fiyat aralığında manzaranın, güneşe bakış açısının, bağımsız bölümün alanının etkili olduğunu ifade eden Göçmen, "Ahşap yapılarda tavanlar yüksek, bir nevi metreküp olarak kiralıyorsunuz. Bu şekilde metreküp hesabı yaptığınızda alanlarımız çok geniş. Birkaç ay içinde kiralamaya çıkacağız" şeklinde konuşuyor.

Ekonomist