Bina güçlendirme dönemi resmen başladı!

20 Şubat 2020 tarihinde yayımlanan Resmi Gazete ile 7221 sayılı Coğrafi Bilgi Sistemleri ile Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun yasalaşmış oldu. Bu kanunda en önemli düzenlemeler İmar Kanunu, Değerli Konut Vergisi Düzenlemesi ve Güçlendirme konusunda yapılan düzenlemeler olmuştur.  Yeni düzenlemeler ile;

1)    Yaklaşık 3 ay boyunca gündemi işgal eden Değerli Konut Vergisi 1 yıl ertelenmiş ve ciddi şekilde de düzeltilmiştir. Şöyle ki;

a)    5.000.000 TL. ve üzeri ibaresi 5.000.000 TL.’nin şeklinde düzeltilerek ilk 5.000.000 TL’lik kısım mahsup edilmiş olacaktır. Buna göre 5.750.000 TL. değerinde bir mülkü olan vatandaş için 5.000.000 TL. mahsup edilerek 750.000 TL.’si Değerli Konut Vergisi olarak değerlemeye tabi tutulacaktır. 
b)    Çok fazla tartışma konusu olan ve neredeyse tüm maliklerin itiraz ettiği Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü değerlemesi iptal edilmiş yerine bina vergi değeri esas alınmıştır. Belediyeler tarafından 4 yılda bir belirlenen Bina Vergisi değeri üzerinden artık Değerli Konut vergisine esas değer belirlenecektir. 2021 yılında 4 yıllık belirlenen yeni Bina vergisi değerleri çok önemli bir hale gelmiş olacaktır. Bu konuda vatandaşların o değerleme bedellerini süresi içinde öğrenip itiraz etmesi esastır. Aksi halde fahiş belirleme halinde bu vergi ile karşı karşıya kalınabilir. 
c)    Muafiyet konusunda belirlenen tek konut ve başka bir gelirin olmaması ifadesi değiştirilmiş; Türkiye sınırları içerisinde 1 adet mesken nitelikli konutun olması  ile yine birden fazla 5 milyon TL üzeri mesken nitelikli değerli konutu olanlardan en düşük değerli olanın muaf tutulması şeklinde değiştirilmiştir.  
d)    5 Milyon TL ve üzerinde alınacak değerli konut vergisi için vergilendirme ise artık;

5 milyon- 7.5 milyon TL. arasında olanlar  (bu tutar dahil)
5 milyon TL’yi aşan kısımlar için Binde 3 

10 milyon TL’ye kadar olanlar (bu tutar dahil)
7.5 milyon TL’si için 7.500 TL.
Fazlası için Binde 6

10 milyon TL’den fazlası olanlar
10 milyon TL için 22.500 TL. 
Fazlası için Binde 10  oranında vergilendirilir.

42.madde de belirlenen tutar ve bu yasada belirlenen taşınmaz değerleri alt ve üst sınırları her yıl Yeniden Değerleme Oranının yarısı nispetinde arttırılacaktır. 
e) Değerli konut vergisine ilişkin mükellefiyet 2021 yılı itibariyle başlayacaktır. Bu nedenlerle artık bu yıl bir beyanname verilmesi zorunluluğu ortadan kalkmıştır. Açılmış olan davalar ile ilgili olarak da mahkemelerin “konusuz kalma” kararı vermeleri gerekmektedir. Feragat halinde karşı taraf vekalet ücreti çıkacağı için feragat edilmesini önermiyoruz. 

2)    İmar planları ve imar planı değişiklikleri konusunda vatandaşın bilgi sahibi olması askı nedeniyle neredeyse imkansız bir hale geliyordu bazı durumlarda. Artık imar planları ve plan değişiklikleri askı ile aynı zamanda “muhtarlıklarda da ve plana konu alana konulacak görülebilir 2 adet tabela ile 30 gün süre ile ” ilan edilecektir. Yani vatandaş muhtarlığa giderek veya mahallindeki büyük tabelalara bakarak imar planı veya değişikliğini görebilecek ve askı süresini kaçırma gibi durumları artık bertaraf etmiş olacaktır. 

3)     İmar planlarında eskiden çokça gördüğümüz h (yükseklik) serbest ibaresi artık kullanılamayacaktır. Geç de olsa dikine yapılaşma önünde çok büyük bir engel konulmuş olmaktadır. Daha önceden yapılaşmış alanlarda artık emsal artışı olmadan, mevcut yapı ortalamaları dikkate alınarak, yükseklik, siluet ve çevredeki mevcut yapıların yüksekliklerine göre yeniden belirlenecek ancak tamamen yeni yapılaşan alanlarda netleşmemekle birlikte en fazla 5 katla sınırlandırma düşünülmektedir. Bu madde 1 Temmuz 2020 tarihinde yürürlüğe girecektir. Tüm belediyeler ve idareler meclis kararı ile 1 Temmuz 2021 tarihine kadar h serbest maddesini değiştirmek zorundadır. Değiştirmeyen belediyeler inşaat ruhsatı düzenleyemeyecektir.

4)    Mahkeme kararı ile iptal edilen imar uygulamaları nedeniyle; eğer parsel maliki bu parsel üzerine yapı inşat etmiş ve uygulama nedeniyle artık kök parsele dönülmesinin imkansız olduğu anlaşılırsa parsel maliki ile öncelikle anlaşılarak onun yeni uygulama sahası içerisinde başka bir yere alınması sağlanacak, anlaşma olmazsa parsel sahibinin kök parseldeki yeri dikkate alınarak DOP düşüldükten sonra taşınmazın bedeli kendisine ödenecektir. 

5)    Kaçak yapılar artık satılamayacak ve kiralanamayacaktır. İmar mevzuatına aykırı yapı yapılması halinde bundan böyle bu taşınmazın satılması ve kiralanması mümkün olmayacaktır. Buna göre; ilçe belediyesi imar mevzuatına aykırı yapılaşma durumunu 7 gün içerisinde tapuya bildirecektir. Tapu beyanlar hanesine kaçak yapı şerhi işleyecektir. İmar mevzuatına aykırı yapılaşma sorunu yapı tatil tutanağı düzenlenmesinden itibaren 30 gün içinde ruhsata uygun çözülmezse veya 2 ay içerisinde ruhsat alınmazsa ve belediyeler tarafından da yıktırılmazsa bu yıkımı artık bakanlık yapacak veya yatıracaktır. Bu yıkım Bakanlık tarafından yapıldığında yıkım bedeli %100 fazlası ile belediyeden  tahsil edilecektir. Belediyeden tahsil edilemezse belediyeye genel bütçeden yapılacak ödemeden mahsup edilecektir. Özetle belediyelere kaçak yapılara göz yummayın eğer yumarsanız biz buraları yıkarız ve yıkım bedelini de belediyelerden tahsil ederiz uyarısı açık bir şekilde yapılmaktadır. 

6)    İmar Kanunu’nun 42.maddesinde ruhsat alınmayan veya ruhsata aykırı yapılan yapılarda bundan böyle alınması gereken idari para cezasının hesabı; aykırılığa konu alanın arsa payına isabet eden arsa alanı ile emlak vergisine esas arsa ve arazi asgari metrekare birim değerinin çarpımı ile bulunan bedel kadar olacaktır. Eskiden tüm Türkiye genelinde standart bir şekilde yapılan uygulama her bir ilçedeki emlak vergisine esas değere göre yeniden belirlenecek olup değeri düşük bölge ile yüksek bölge arasında var olan fahiş ceza uygulaması yapılmayacaktır. 

7)    Emsal artışlarında artık tüm artış değeri Bakanlık ve Belediyelere ait olacak. Parsel bazında nüfusu, yapı yoğunluğunu, kat adedini ve bina yüksekliğini arttırıcı değişiklikler yapılamayacaktır. Artık yoğunluğu, kat adedi ve yükseklikleri değiştirecek imar planı değişiklikleri “ada” bazında yapılacaktır. Taleple yapılacak olan ada bazlı imar planı değişikliklerinde artık değer artışı “tamamen” bu ada maliklerinden değer artış payı olarak alınacaktır. Değer artış payının tespitini ilk olarak belirlenen 2 adet SPK Lisanslı Değerleme şirketi yapacak ve bu bedel üzerinden Kıymet Takdir Komisyonu değerlendirme yaparak “değer artış payı” değerini nihai olarak  belirleyecektir. 

Malikler tarafından taşınmazın ilk satışında (kendisine düşen pay) veya inşaat ruhsatı alındığında bu bedel ödenecektir. Bu belirlenen değer artış payı her yıl belirlenen “Yeniden Değerleme Oranı” kapsamında arttırılacaktır. Değer artış payı tapuya şerh olarak işlenecektir. Mevcut emsal, inşaat alanı, yapı yüksekliği, kullanım amacı korunmak kaydıyla yapılacak ruhsat tadilatları hariç olmak üzere değer artış payı ödenmeden inşaat ruhsatı verilmeyecektir. Değer artış payı Büyükşehir ve İlçe belediyeleri ile Bakanlık ve Genel Bütçe arasında paylaştırılacaktır. Bakanlık tarafından yapılan plan değişikliklerinde değer artışının Genel Bütçe payı dışında tamamı Bakanlıkta kalacaktır. Kentsel dönüşüm yasası kapsamındaki tüm alanlarda ve vakıf arazilerine ait alanlardaki plan ve plan değişikliklerinde h serbest uygulaması yasağı yoktur. 

8)    Uzun zamandır beklenen GÜÇLENDİRME düzenlemesi yasal hale gelmiştir. Güçlendirme dönemi resmen başlamıştır. Yapı kayıt belgesi almış ancak imar mevzuatına aykırı yapılaşma alanları sebebiyle belediyeler tarafından güçlendirme ruhsatı alamayan yapılar için geçerli olmak üzere ek inşaat alanı oluşturmamak kaydı ile güçlendirme ruhsatı belediyeler tarafından verilmek zorundadır. Hazine ve Belediyeye ait arsa üzerindeki yapıların güçlendirilmesi için yapı kayıt belgesi alması ve yine satın alınmış olması şarttır. Bazı durumlarda komşu parsele tecavüzlü yapılarda da yapı kayıt belgesi alınmış ise komşu parsel maliklerinin muvafakatı ile güçlendirme yapılabilecektir. Bu güçlendirmeler Yapı Denetim şirketleri denetiminde yapılacaktır. Tarihi binalar bu kapsamda değildir. 

Bu konudaki düzenlemenin Yapı Kayıt Belgesi almamış yapılar içinde aynı şekilde uygulanması zaruridir. Belediyeler 4/5 ile karar alan apartmanlara güçlendirmeye yönelik ciddi engeller çıkarmaktadır. 

9)    Sahillerde büyük bir keşmekeş haline gelen iskele sorunu da giderilmiş olup, kum ve çakıllı alanlarda rekreatif iskele artık yapılamayacaktır. Sadece kayalık alanlarda denize elverişi mümkün olmayan hallerde belli sınırlar dahilinde iskele yapılabilecektir. Bu düzenleme ile sahilleri işgal eden iskeleleri bu yaz artık Ege ve Akdeniz sahillerinde göremeyeceğiz.

Av.Ali Güvenç KİRAZ
Gayrimenkul Hukuku Derneği Başkanı 

İmar Kanunu resmen değişti!