Bina vergi değerlerinin takdirine ilişkin tüzük!

Bina vergi değerlerinin takdirine ilişkin tüzük!

Bina vergi değerlerinin takdiri ile ilgili esaslar, 15 Mart 1972 tarihinde 14129 sayılı Resmi Gazete'de yayımlanan Emlak Vergisine Matrah Olacak Vergi Değerlerinin Takdirine İlişkin Tüzük kapsamında yer veriliyor.

Tüzükte, bina, arsa ve arazinin, vergi değerlerinin takdirinde şehir, kasaba ve köylerin tabii, iktisadi ve bölgesel şartlarına göre nazara alınacak normlar ile uyulacak usul ve esaslar ve mükelleflerden bu konuda istenecek bilgilerle, tarım arazisinin vergi değerinin tespitinde arazinin verim gücünün hangi hallerde nazara alınacağı gösteriliyor. Peki, bina vergi değeri nasıl hesaplanır?

Bina vergi değerlerinin takdiri 

Genel esaslar 

Deyim: 

Madde 6 - Bu Tüzükte geçen "bina" deyimi, kat mülkiyeti kurulmuş binalarda bağımsız bölümleri de kapsar. 

Takdirde esas:

Madde 7 - Binaların vergi değeri; kullanılış tarzı, inşaatın nevi ve sınıfına göre takdir olunur. Vergi değerinin takdirinde, ayrıca, binaların aşağıdaki özellikleri de göz önünde bulundurulur: 

1 - İşyerleri ve meskün yerler ile park, bahçe, okul gibi tesislere uzaklık ve yakınlığı ve ulaştırma durumu, 

2 - Bulunduğu meydan, sahil, cadde ve sokak itibariyle mevkii, 

3 - Su, elektrik, havagazı ve kanalizasyon gibi belediye hizmetlerinin mevcut olup olmadığı, 

4 - Büyüklüğü, kat sayısı, oda, hol, banyo gibi iç bölümlerinin sayısı, 

5 - İç bölümleri yönünden kullanışlılık durumu, 

6 - Ön ve arka cephede bulunması, 

7 - Mamurluk derecesi, 

8 - Asansör, kalorifer ve klima tesisatı bulunup bulunmadığı, 

9 - Müştemilatı, 

10 - Manzara görme durumu. Vergi değerinin takdirinde binada bulunan mobilya vesair eşya ile sabit istihsal tesisleri nazara alınmaz. 

Binaların kullanılış tarzlarına göre ayrımı: 

Madde 8 - Binalar, kullanılış tarzlarına göre aşağıdaki nevilere ayrılır: 

1 - Konutlar, 

2 - İşyerleri, 

3 - Özellik gösteren diğer yapılar. 

Binaların inşaat nevilerine göre ayrımı: 

Madde 9 - Binalar, taşıyıcı sistemleri esas alınmak suretiyle inşaat nevi lerine göre aşağıdaki gruplara ayrılır: 

1 - Çelik karkas, 

2 - Betonarme karkas, 

3 - Yığma kagir, 

4 - Yığma yarı kagir, 

5 - Ahşap, 

6 - Taş duvarlı (çamur harçlı), 

7 - Gecekondu tarz ve vasfında, 

8 - Kerpiç ve diğer basit binalar, 

Binaların inşaat sınıflarına göre ayrımı: 

Madde 10 - Binalar, aşağıdaki sınıflara ayrılır: 

1 - Lüks inşaat, 

2 - Birinci sınıf inşaat, 

3 - İkinci sınıf inşaat, 

4 - Üçüncü sınıf inşaat, 

5 - Basit inşaat, Bu sınıflama, binanın yapılış tarzı, işçiliği, çeşitli kısımlarında kullanılan malzemenin cinsi, kalitesi ve benzeri hususlar nazara alınarak yapılır. İnşaat sınıflarının tayinine esas alınacak nitelikler Maliye Bakanlığınca tespit ve ilan olunur. 

Tamamı itibariyle takdir, ayrı takdir: 

Madde 11 - Yapılış veya kullanılış itibariyle iktisadi bir birlik ve bütünlük teşkil eden ve bir malike ait bulunan bir binanın vergi değeri, tamamı itibariyle takdir olunur. Apartman ve işhanlarında bağımsız olarak kullanılan bölümlerin vergi değerleri, ayrı ayrı takdir olunur. 

Müşterek mülkiyette takdir:

Madde 12 - Müşterek mülkiyet halinde malik bulunulan binaların vergi değerleri; binanın tamamı itibariyle takdir olunur ve pay oranlarına bölünmek suretiyle her bir hissedara düşen vergi değeri hesaplanır. 

İştirak halindeki mülkiyette takdir: 

Madde 13 - İştirak halinde malik bulunulan binaların vergi değerleri; binanın tamamı itibariyle takdir olunur. Mükellefler ayrı ayrı beyanda bulunmuşlarsa, takdir olunan vergi değeri hissedarların adedine göre ayrı ayrı hesaplanır. 

Mütemmim cüzüler, eklentiler ve müştemilatın takdiri: 

Madde 14 - Vergi değerinin takdirinde, Vergi Usul Kanununda yazılı bina mütemmimleri ve kat mülkiyeti kurulmuş binalarda eklentiler, bağlı oldukları bina ile birlikte nazara alınır. Binaların kullanış amaçlarından herhangi birini tamamlayan müştemilatı ile eklentilerine, inşaat nevi, kullanılan yapı malzemesi ve işçiliğe göre ayrı değer takdir edilir ve bağlı olduğu bina değeri ile birleştirilir. 

Kat mülkiyetinde ortak yerler: 

Madde 15 - Kat mülkiyeti kurulmuş bulunan binalardaki ortak yerlerin vergi değerlerinin takdirinde 12 nci madde hükmü uygulanır. 

İKİNCİ BÖLÜM 

Değerleme Bina vergi değerinin takdiri:

Madde 16 - Binaların normal alım satım bedeli, emsal binanın normal alım satım bedeline göre, mümkün olmaması halinde maliyet bedeli ve bunun da mümkün olmaması halinde ortalama gelir bedeli yoluyla bulunur. 

Vergi değerinin emsal bina bedeline göre takdiri: 

Madde 17 - Bina vergi değerleri; kullanılış tarzı, inşaat nevi ve sınıfı ile 7 nci maddede belirtilen diğer özellikleri bakımından aynı vasıftaki binanın normal alım satım bedeli esas alınarak takdir olunur. Aynı vasıfta başka bir binanın normal alım satım bedelinin tespit olunamaması halinde, benzer vasıftaki binaların normal alım satım bedelleri esas alınır. Ancak, farklı vasıflara göre, esas alınan bedele gerekli ilave ve indirimler yapılır. Beyan tarihi ile emsal binanın alım satım tarihinin farklı olması halinde, zaman içindeki değer değişiklikleri nazara alınır. Emsal alınacak bina alım satım fiyatının tespitinde, 18 inci madde hükmüne göre düzenlenen normal alım satım bedel cetvellerinden de yararlanılır. 

Normal alım satım bedel cetvelleri:

Madde 18 - Vergi daireleri, görev alanları içerisinde bulunan binalara ait normal alım satım fiyatlarını, her belediye ve köy için ayrı ayrı düzenleyecekleri normal alım satım bedel cetvellerine; meydan, sahil, cadde ve sokaklar itibariyle ve binaların kullanılış tarzını, inşaat nevini ve sınıfını gösterecek şekilde kaydederler. Mükellefler tarafından vergi dairelerine yapılmış olan beyanlardan normal alım satım bedeli olarak gösterildiğine kanaat getirilen bina vergi değerleri de bu cetvellere işlenir. 

Bina vergi değerinin maliyet bedeli yoluyla bulunması:

Madde 19 - Vergi değerinin emsal bina bedeline göre takdirinin mümkün olmaması halinde, normal alım satım bedeli, maliyet bedeli yoluyla bulunur. Binanın maliyet bedeli, 20 nci madde hükümlerine göre hesaplanan inşaat maliyet bedeli ve bunun % 20 si oranındaki satış karı ile inşa edildiği arsanın normal alım satım bedelinin toplamıdır. Maliyet bedelinin hesaplanmasında beyan tarihindeki fiyatlar esas alınır. Eski binalarda maliyet bedeli, yukarıki fıkralar hükümlerine ve binanın yeniden inşa edilmesi haline göre hesaplanır. Bundan 23 üncü madde hükümlerine göre hesaplanacak aşınma payı düşülür. Yeniden inşa edilme deyimi, binanın aynı malzeme, işçilik ve diğer özellikleri ile yeniden yapılmasını, bu mümkün olmadığı takdirde, aynı amacı, hizmeti veya geliri sağlayabilecek benzer vasıftaki bir binanın yapılmasını ifade eder. Binayı genişletmek veya iktisadi kıymetini,devamlı olarak artırmak amacıyla yapılan giderler de maliyet bedeline eklenir. 

İnşaat maliyet bedelinin hesaplanması: 

Madde 20 - İnşaat maliyet bedeli, binanın dıştan dışa yüzölçümü ile metrekare normal inşaat maliyet bedelinin çarpılması suretiyle bulunur. (Değişik: 25.10.1982 - 8/5525 K.) Metrekare normal inşaat maliyet bedelleri, binaların kullanılış tarzları, inşaat nevileri ve sınıflarına göre Maliye ve Bayındırlık Bakanlıklarınca birlikte saptanır ve uygulanacağı bütçe yılından önce ilan olunur. Ancak, genel beyan dönemlerine rastlayan yıllarda, bu ilan, beyanname verme süresinin başlangıcından dört ay önce yapılır. Hesaplanan metrekare normal inşaat maliyet bedeline, ilan olunan bedelde nazara alınmamış ise, kalorifer veya klima tesisatı için % 8, asansör tesisatı için ayrıca % 6 oranında ilave yapılır. Zemin ve asansörden yararlanmayan bodrum katlar için asansör dolayısiyle ilave yapılmaz. 

Maliyet bedelinden yapılacak indirimler: 

Madde 21 - Birden çok katlı binalarda, 19 ve 20 nci madde hükümlerine göre hesaplanan maliyet bedelinden, bodrum katlar için derinlik derecesine göre % 10 - 15, zemin katlar için % 3, dördüncü katlar için % 2, beşinci katlar için % 3, altıncı ve daha yukarı katlar için % 4 oranında indirim yapılır. Katlar, yapı ruhsatiyesinin eki belediyece tasdikli yapı projesine, sahipleri tarafından proje gösterilemeyen yapılarda ise imar mevzuatına uygun olarak tespit edilir. 

Maliyet bedeline yapılacak ilaveler: 

Madde 22 - 19 ve 20 nci maddeler hükümlerine göre hesaplanan maliyet bedeline aşağıdaki hallerde, gösterilen oranlarda ilaveler yapılır: 

a) Ön cephede bulunan binalar için %5 - 10, Ön cephede bulunma hali, binanın bir cephesinin meydan, sahil, cadde veya sokak kenarında olmasıdır. 

b) Ticari, sınai veya mesleki bir faaliyetin icrası için yapılan veya bu amaçla kullanılan binalardaki işyerlerine, zemin katlar için % 15 - 25, birinci katlar için % 10 - 15 ve ikinci katlar için % 5 - 10.

Madde 23 - (Değişik: 25.10.1982 - 8/5525 K.) Eski binaların yeniden yapılması haline göre 19 uncu maddenin dördüncü fıkrası hükmü gereğince bulunacak inşaat maliyet bedelinden belirlenen oranlarda aşınma payı düşülür:

Bina maliyet bedelinin hesabında arsanın normal alım satım bedeli: 

Madde 24 - Maliyet bedelinin hesaplanmasında, bina arsasının normal alım satım bedeli, bu Tüzüğün arsaların vergi değerinin takdirine ilişkin hükümlerine göre bulunur. 

Bina vergi değerinin ortalama gelir bedeli yoluyla bulunması: 

Madde 25 - Vergi değerinin maliyet bedeli yoluyla da bulunmasının mümkün olmaması halinde, normal alım satım bedeli, yıllık ortalama gelir bedeli yoluyla bulunur. Yıllık ortalama gelir, o binanın bulunduğu mahalde cari normal kiralara göre kiraya verilmesi halinde, bir yılda getirebileceği gayrisafi kira miktarıdır. Şu kadar ki, mevsimlik olarak kullanılması mutat olan binaların bu süreye ait kira miktarı, yıllık sayılır. Ortalama gelir bedelinin hesaplanmasında, beyan tarihinde cari kiralar esas alınır. Bu suretle bulunan yıllık ortalama gelirin 10 katı, o binanın normal alım satım bedeli olarak kabul edilir. 

Emlak vergisi kanunu genel tebliği seri no:64!

Işıl Seren KESKİN/Emlakkulisi.com