Bina yükseldikçe maliyet artıyor mu?

İnşaatta maliyet deyince akla gelen ilk sorulardan birisi de binalar yükseldikçe inşaat maliyetlerinin artıp artmadığıdır. Binaların yüksekliği ile maliyeti arasındaki ilişkiyi İstanbul Teknik Üniversitesi’ndeki doktora tezinin bir parçası olarak inceleyen İnşaat Mühendisi Dr. Burak Türkel, ilginç sonuçlara ulaşmış. Burak Türkel, “Tünel Kalıp Sistemi Kullanılan Betonarme Yüksek Yapılarda Bina Özellikleri ile Maliyet Arasındaki İlişkiler” başlıklı doktora tezinin bir bölümünde, önceki yıllarda Hong Kong ve Şangay’da yapılmış çalışmalara benzer olarak, İstanbul’da tünel kalıp sistemi ile yapılmış betonarme binaların birim maliyetlerinin bina yüksekliğinin artması ile değişimini incelemiş. Bina yüksekliğinin artması ile birlikte birim maliyetin belli bir yükseklik değerine kadar azaldığını, belli bir yükseklik değerinden sonra ise tekrar arttığını ortaya koymuş. Çalışma kapsamında birim maliyet kavramını maliyetin brüt inşaat alanına bölünmesi olarak tanımlamış. Söz konusu çalışmada; tünel kalıp sistemi ile betonarmesi yapılmış yükseklikleri yaklaşık 25 ile 150 metre ve kat alanları yaklaşık 450 ile 1.100 m2 arasında değişen İstanbul’daki 65 adet konut binasını incelemiş. Binaların şap ve sıva aşamasına kadar olan salt inşaat imalatlarının birim maliyetlerini kullanmış; ince işler, dekorasyon işleri, zemin ve hafriyat işleri, dış cephe işleri, genel giderler gibi binaların kullanım amaç ve standartlarına, büyüklüklerine, zemin koşullarına ve konumlarına göre çok değişkenlik gösteren maliyetler ile arsa maliyetlerini dahil etmemiş. 

İstanbul Teknik Üniversitesi’nde (İTÜ), 2002 yılında da yapı mühendisliği alanında yüksek lisans eğitimini tamamlayan Burak Türkel yurt içinde ve yurt dışında sektörün önde gelen inşaat şirketlerinde çalışmış. Türkel, profesyonel olarak çalışırken de akademik hayattan ve üniversiteden kesinlikle kopulmaması gerektiğini düşünüyor. Öğrencilik yıllarında üniversitede edinilen teorik bilgilerin çok kıymetli olduğunu, çalışma hayatında bu bilgilerin öneminin daha da iyi anlaşıldığını vurguluyor. Farklı şehir ve bölgelerde, farklı betonarme sistemleri ile inşa edilecek binalarda yapılacak maliyet analizleri ile kendi çalışmasından çıkan sonuçların daha da geliştirilebileceğini belirtiyor.

Dr. Burak Türkel’in çalışmasından çıkan diğer sonuçlar ise:

- Binaların kat yüksekliğinin artması binanın hem inşaat hem de inşaat sonrası kullanım maliyetlerini arttırabileceğinden, kat yüksekliğinin kullanım amacına uygun olarak seçilmesi en önemli kriterlerden biri olmaktadır.

- Binaların kat planlarının enlerinin boylarına oranı ne kadar artarsa, yani bir başka ifade ile binaların kat planları ne kadar dar olursa birim maliyetleri de o kadar yüksek olabilmektedir.

- Kat plan şekli kare olan binaların birim maliyetleri genellikle daha düşük olsa da literatürdeki birçok kaynakta da belirtildiği gibi özellikle gün ışığından yararlanma ve havalandırma zorluklarından dolayı kareye yakın dikdörtgen plan şekilli binaların seçilmesi hem kullanım açısından hem de maliyet açısından daha uygun olabilmektedir.

- Binaların kat planlarının dış kısımlarında yapılan girinti ve çıkıntılar, bir başka deyişle bina kat döşemesinin dış çevre uzunluğunu arttıracak plan şekilleri birim maliyetleri arttırılabilmektedir.

Bunlara ilaveten, çalışmasında yüksek yapı konusunda ülkemizde kesin bir tanımlamanın bulunmadığını, üç büyük ilin yönetmeliklerine göre; İstanbul’da 60,50 metreden, Ankara’da 21,50 metreden ve İzmir’de 30,80 metreden yüksek binaların yüksek yapı sınıfına girdiğini belirtiyor. Benzer şekilde yurtdışında da yüksek yapılar ile ilgili birbirinden farklı tanımlamaların bulunduğunu; bir tanımlamanın 14 katın veya 50 metrenin üzerindeki binaları, diğer bir tanımlamanın yükseklikleri 35 ile 100 metre arası olan yani yaklaşık 12 ile 39 katlı binaları yüksek yapı olarak, 100 metreden daha yüksek binaları ise gökdelen olarak sınıflandırdığını ifade ediyor.

Bu noktada inşaat safhalarından önce tasarım evrelerinde dikkat edilmesi gereken husus doğru tasarımın ve planlamanın yapılarak birim maliyetlerin daha düşük seviyelerde tutulmaya çalışılmasıdır. Binaların kullanım amacı, bulunduğu yer, çevresel faktörler gibi etkenlere uygun mimari detayların ve özelliklerin belirlenmesi ve belirlenen bu kriterler göz önüne alınarak projelendirme süreçlerinin tamamlanması birim maliyetleri büyük ölçüde düşürebilmektedir. Bunlarla birlikte önemle üzerinde durulması gereken konu ise bina taban alanı ile yükseklik dengesinin iyi kurulmasıdır. Bu sayede birim maliyetlerin daha düşük seviyelerde tutulması sağlanabilecektir.