Binanızın sınıfını biliyor musunuz?

Maalesef ofis binalarının sınıflandırmasına yönelik dünyada belirlenmiş genel geçerli kriterler yok. Dünyada ofis binaları hakkında en büyük otorite olarak kabul edilen kuruluş BOMA (Bina Sahipleri ve Yöneticiler Derneği). Fakat BOMA da münferit mülkler için bir sınıflandırma derecesinin yayınlanmasını tam olarak istemiyor çünkü ülkelere, şehirlere, bölgelere ve yerel pazar özelliklerine göre talebin değişebileceğini düşünüyor.

Buna rağmen BOMA A sınıfı binalar için şöyle bir tanım getiriyor: “Bulunduğu bölge ortalamasının üstünde kira değeri olan, birinci sınıf ofis kullanıcıları tarafından tercih edilen en prestijli yapılar." 

Ayrıca, ‘yüksek kaliteli standart bitirmeler, son teknoloji sistemler, olağanüstü erişilebilirlik ve kesin bir pazar varlığına sahiplik’ özelliklerini taşıması gerektiğini de belirtiyor. 

BOMA’nın tanımındaki bazı yoruma açık ve genel ifadeler ise birçok pazar için binaları A sınıfı, B sınıfı, C sınıfı olarak 3’e ayırmayı yetersiz hale getiriyor ve gayrimenkul sektörü için en önemli olan ve talebin en yoğun olduğu A sınıfını da kendi içinde A+, A ve A- olarak üçe ayırma ihtiyacı doğuruyor. 

Hem dünyada hem de ülkemizde en tartışmalı kriter mülkiyet yapısı çünkü bir çok pazarda Türkiye’de de olduğu gibi ofisler kat kat ya da daha ufak parçalara bölünerek kullanıcı ve yatırımcılara satılıyor. Bu da binanın sağlıklı kiralanması ve yönetilmesi, bakım ve ileride ihtiyaç duyulacak iyileştirmelerin aksamadan yapılabilmesi, boş alanların kendi içinde rekabet etmemesi için bir risk oluşturuyor. Fakat bazı geliştiriciler parça parça satış yapmasına rağmen kapsamlı bir yönetim planı ve özel sözleşmeler ile kiralama ve yönetimi tek elden kontrol etmeye devam ediyor. Bu kontrol devam ettiği sürece bu binalar da A sınıfına dahil olabilir fakat kontrol kaybedildiğinde A- sınıfına düşecektir.