Borcu ödenmeyen ipotekli konut nasıl satılır?
İpotek nedir? Kredi ile satın alınan konutun borcu ödenmezse; konut ne kadar sürede satılır ? Kredi veren banka konutun tapuda satışını yapabilir mi?
Sitedeki kişisel mailime ve kamusal "soru-cevap köşeme"; banka kredilerinin ödenememesi ve "ipotekli konutların satışı" ile ilgili oldukça fazla soru geliyor. Sorulardan anlaşılan şu ki; ipotekli konut kredisi taksitlerinin-borçlarının ödenmemesi ile ilgili ciddi bir bilgi eksikliği var. Bu nedenle, ipotekli bir konutun ne şekilde satıldığını genel hatları ile paylaşmak istiyorum.
KONUTLAR ÜZERİNDE İPOTEK KURULMASININ AMACI NEDİR ?
İpoteğin amacı, kredi veren-borç veren kişi veya kuruluşun alacak hakkını teminat altına almaktır. "İpotek" ile kredi-borç veren; alacağını bir teminat ile güçlendirmektedir. Borçlu şahıs da; kendisine veya başka bir şahsa ait taşınmazı alacaklı lehine teminat göstermektedir. İpotek; ancak ve kesinlikle tapuda kayıtlı bir taşınmaz üzerinde kurulabilmektedir. Son yıllarda ipotek, yaygın olarak kredi veren bankalar tarafından; tüketicinin satın aldığı konut üzerinde tesis edilmektedir. Banka; tüketiciye kullandırdığı krediyi güvence altına almak için kredinin verildiği konut üzerinde kendi lehine ipotek tesis etmektedir. Bir taşınmaz üzerinde ipotek tesisi, taşınmazın bulunduğu tapu sicil müdürlüğü tarafından düzenlenen resmi senetle gerçekleştirilir.
"Mortgage Yasası" olarak kamuoyunda bilinen, 5582 Sayılı "Konut Finansmanı Sistemine İlişkin Çeşitli Kanunlarda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanunun yürürlüğe girmesinden sonra ipotek tesisi çok yaygın uygulama alanı kazandı.
2 ) KREDİ BORCU ÖDENMEDİĞİ TAKDİRDE İPOTEKLİ KONUTUN SATIŞI NASIL YAPILIR?
Banka veya diğer kredi veren kuruluşlarca sağlanan kredi taksitlerinin borçlu tarafından ödenemediği hallerde, tüketicinin satın almış olduğu konutun üzerindeki ipotek, ipotekli alacaklısı Banka tarafından, İcra-İflas Kanunu ve 5582 sayılı Konut Finansmanı Sistemine İlişkin Çeşitli Kanunlarda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun hükümleri çerçevesinde satışa sunulmaktadır. Kullanılan kredi 5582 sayılı Kanun çerçevesinde değil ise, taşınmazın satışı İcra-İflas Kanunu hükümleri doğrultusunda yapılmaktadır (5582 sayılı Kanun, ipotekli konutun satışı sürecini İcra-İflas Kanununa göre bazı hallerde zorlaştırmış, bazı hallerde ise kolaylaştırmıştır.).
İpotekli bir konutun satışı birçok ayrıntıyı içermekle beraber, bilinmesi gereken temel mesele şudur: Kredi borcunun ödenmemesi nedeni ile banka-kredi veren, tapuda bir başka kişiye ipotekli konutun satışını-devrini yapamaz. Bazı okuyucularımız, kredi borcunu ödeyememesi nedeni ile konutun hemen tapuda Banka tarafından devrinin yapılabileceği endişesi taşımaktadır. Bu endişenin hukuki bir dayanağı bulunmamaktadır. İpotekli taşınmazın satışı belli icra takip işlemlerini; bilirkişiler tarafından yapılacak kıymet takdirini ve satış için "ihale" yapılmasını içeren zorunlu prosedürlerin ifasını gerektirir.
Son olarak, daha önce "Mortgage Yasasının Getirdiği Yenilikler"- " Mortgage Yasasına Hukuksal Bir Bakış" başlıklı makalelerimde belirttiğim 2 ayrıntıyı tekrar belirtmekte yarar görüyorum.
5582 sayılı Kanunda borcunu ödeyemeyen tüketiciler bakımından, İcra-İflas Kanunu düzenlemelerine göre daha aleyhe düzenlemeler bulunmaktadır. Konut finansman sözleşmesinin mali gereklerinin yerine getirilmemesi halinde; finansman kuruluşu yasada belirtilen prosedürlere uymak koşulu ile sözleşmeye konu olan konutu satışa çıkaracaktır. Ancak, Kanunun sisteminde, borcun ödenmemesi halinde, ipotekli konutun acilen satışını sağlamaya yönelik olarak, borçlu tüketicinin İcra-İflas Kanunundan kaynaklanan bir kısım itiraz-şikayet- dava haklarının kısıtlandığı görülmektedir. Bu kapsamda;
-5582 sayılı Kanun; konutun satışına ilişkin "ihalenin feshi" davasını açmayı, davanın kaybedilmesi halinde devlete ödenecek para cezası oranını ihale bedelinin %10 undan %20 ye çıkarmak suretiyle, tüketici aleyhine olarak güçleşmiştir.
-5582 sayılı Kanun; İcra İflas Kanunu uyarınca "icranın geri bırakılması" istekli davalarda dava süresince satışı durdurmak için normalde borcun %15 `i olan teminat miktarını; %30 oranına çıkarmıştır.
Av. Mehmet Parlak
mehmetparlak@emlakkulisi.com