Büyük konut sitelerinde arsa payına göre ortak giderler nasıl hesaplanır?

Ultima İnternational Eğitim ve Danışmanlık şirketinde Kalite ve Planlama Koordinatörü Zeynel Kayınova, büyük konut sitelerinde arsa payına göre ortak giderin nasıl hesaplanacağını kaleme aldı. İşte Zeynel Kayınova'nın o yazısı...İşte Zeynel Kayınova'nın o yazısı

Ultima İnternational Eğitim ve Danışmanlık şirketinde Kalite ve Planlama Koordinatörü Zeynel Kayınova, büyük konut sitelerinde arsa payına göre ortak giderin nasıl hesaplanacağını kaleme aldı. İşte Zeynel Kayınova'nın o yazısı...

Apartman ve site yönetimi konularında gerek kat maliklerinin gerekse kiracıların sosyal medyada çok sordukları bir soru da hangi ortak giderlerin arsa payına göre ödeneceği ve bu ortak giderlerin arsa payına göre net hesaplamasının nasıl yapıldığıdır.          

Kat Mülkiyeti Kanunu 20nci maddesi “Kat maliklerinden her biri aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça” diye başlar ve devamla,    

a) Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine ve bunlar için toplanacak avansa (aidata) eşit olarak;               b) Ana gayrimenkulün sigorta primlerine ve bütün ortak yerlerin bakım, koruma,  güçlendirme ve onarım giderleri ile yönetici aylığı gibi diğer giderlere ve ortak tesislerin işletme giderlerine ve giderler için toplanacak avansa kendi (tapusunda yazan) arsa payı oranında katılmakla yükümlüdür yazar.                                                             

KMK 20nci maddesi emredici bir hukuk kuralı değildir. Dolayısıyla kat maliklerinin bu kuralın aksine hüküm kurmaları her zaman mümkündür ve kat malikleri kendi aralarında bu kuralın aksine hüküm kurabilir ve kurdukları hükmü kat mülkiyeti kanununa uygun yazılı hale getirirlerse kurulan hüküm hukuken geçerli olacaktır.                   

Kat mülkiyeti kanunu 20nci maddesine göre eğer kat malikleri arasında kanunda yazıldığı şeklin dışında başka bir hüküm kurmamışsa yönetici ve yönetim kurulları kanunun 20nci maddesinin a ve b fıkralarında yazılan sonuçlar üzerinden hesaplama yapmak zorundadırlar. Yani b fıkrasında yazılan bütün giderler için hesaplama arsa payı oranı üzerinden yapılacaktır. Ancak kat maliklerinin kendi arasında genel giderlere katılım konusunda başka bir hüküm varsa (kat mülkiyeti kanununa uygun hüküm kurulmuş ve yazılı hale getirilmişse) durum o zaman değişecektir.                                                                                                                                                 

Kat malikleri arasında hukuki geçerliliği olan bir anlaşma (kurulan hüküm) genelde apartmanın veya sitenin tüm kat maliklerinin 5/4 çoğunlukla kabul ettikleri ve bulundukları ilin tapu müdürlüğüne tescili veya şerhi yapılmış Yönetim Planında belirlenen tarzda genel giderlerin ödeme hesaplamaları yapılmalıdır. Yönetim planında Kat mülkiyeti kanunu 20nci maddesinden değişik olarak, kat maliklerinin hangi giderlere eşit ve hangi giderlere arsa payı oranında katılacağı detaylı ve açıkça belirtilmelidir ve hesaplamanın hukuki olması için ortak gider hesaplaması (özellikle işletme projesi yapılırken) Yönetim Planında belirlenmiş hükümlere göre yapılmalıdır.         
 

Yönetim planında belirlenmiş açık hükümlere göre arsa payı oranına göre hesaplanacak ortak giderin net hesaplama işlemi (hukuki ve matematik olarak) nasıl yapılır konusunu da açıklamakta fayda vardır. Bu hesaplamanın net olarak yapılabilmesi için apartman yöneticisinin veya site yönetim kurullarının elinde olması gereken ve hesaplamalara temel olacak belgeler tapu müdürlüğünden alınmış tüm kat maliklerinin bağımsız bölümlerinin arsa payı oranlarını gösteren listenin ellerinde bulundurulmasıdır. Şayet bu liste gerek apartman yöneticisinde gerekse site yönetim kurullarında yok ise arsa payı hesaplaması sağlıklı, net (ve hukuka uygun) yapılamaz. Ayrıca hesaplamalarda yönetim planında yazılan yönetim tarzı da hesaplama usulü açısından önemlidir. Büyük site tek parsel üzerinde de kurulabilir veya paydası değişik birkaç parselden de meydana gelen ada yönetimi veya toplu yapı yönetim tarzı da olabilir.          

Her iki halde de hesaplamalar burada belirtilen net matematik hesaplama usulüne göre yapılmalıdır.                     Net hesaplamanın hukuki temeli kat mülkiyeti kanununun 4ncü maddesi ve 67nci maddesinde yapılan açıklamalara göre gidere katılımı gösteren 20nci ve 72nci maddelerdir.  Gerek tek parsel yönetimi, gerekse tek parsel üzerinde kurulmuş ada yönetiminde hesaplamalar parsel üzerindeki bağımsız bölümlerin arsa paydası aynı olduğu için hesaplama işlemi kolaydır. Değişik paydası olan birkaç parselden meydana gelmiş bir ada yönetiminde hesaplamanın net yapılması açısından hukuki temel dayanak olarak T.C İstanbul Üniversitesi Sosyal Bilimler Enstitüsü Özel Hukuk Anabilim dalınca hazırlanmış “Kat Mülkiyeti Kanunundaki Yeni Düzenlemeler Yüksek Lisans Tezi” temel alınmıştır. Bu tezde açıklandığı şekilde “Birden fazla parsel üzerinde kurulmuş bulunan toplu yapılarda arsa payı üzerinden ödenmesi gereken ortak giderlerde farklı parsellerdeki kat malikleri arasındaki paylaşım hakkında Kat Mülkiyeti Kanunu bir hüküm getirmemiştir. Bu durumda, çeşitli parsellerdeki farklı arsa payı oranları için ortak bir payda bulunmalı, münferit parseldeki arsa paylarını oranlayarak ortak giderlere katılma payı belirlenmelidir. Ancak çeşitli parsellerdeki bağımsız bölüm sayıları farklı olacağından, ortak giderleri yasal paylaşma şekli adaletsizliklere yol açabilir. Bu adaletsizliği ortadan kaldırmak için toplu yapılarda yönetim planında genel giderlere katılmanın özel olarak düzenlenmesi gerekmektedir. Bu düzenleme yapılmışsa kat malikleri, toplu yapı kapsamındaki ortak yer ve tesisleri üzerinde kullanma hakkından vazgeçerek veya bu ortak alanların başka bir parselde bulunduğunu veya bağımsız bölümlerin veya kendilerinin durumu dolayısıyla bunlardan faydalanmaya lüzum ve ihtiyaç bulunmadığını ileri sürerek toplu yapı ortak gider katılma payını ödemekten kaçınamazlar.” Yorumu kat mülkiyeti hukukuna ve matematik hesaplamaya uygundur.   
 

Bu usule göre hesaplamayı bir örnekle anlatacak olursak; ada yönetimi yapan büyük bir sitede bir ada üzerinde değişik paydası olan 2 parsel ve bu parseller üzerinde çok miktarda blok apartman/bağımsız bölüm olsun. Yönetim Planında ortak giderlere katılım yukarıda belirtilen açıklama doğrultusunda yönetim planında detaylı ve açıkça yazılmış olsun. Böylelikle ada ortak alanları hukuken adada oturan tüm maliklerin ortak kullanma, faydalanma ve koruma yer ve alanları kabul edilecektir.                                                                                             

Yapılan ön açıklamalara göre arsa payı oranına göre ortak gider net hesaplamada dikkate alınacak kavramlar aşağıda sıralanmıştır. Hesaplamada temel birinci kavram “ARSA PAYI” yani tapuda kesirli olarak belirlenmiş arsa payının pay kısmı kavramıdır. İkinci olarak arsa payı net hesaplamasın temel parametresi de “BİR BİRİM ARSA PAYININ PARASAL DEĞERİNİN” hesaplanmasıdır. (hesaplamada parsel veya parsellerin üzerindeki bağımsız bölümlere ait tapuya kayıtlı ve arsa paylarını gösteren tapu listesi veya listelerin tamamının elde bulundurması önemlidir) 

Hesaplama matematiğinin ilk adımı ise hesaplanacak paylar tek parsel üzerinde ise sadece o parsele ait payların toplamının hesaplanması, eğer bir adada ve ada üzerinde paydası değişik birkaç parsel varsa değişik parselleri ortak (eşit) paydaya getirmek ve elde edilen ortak bölen sayısı ile payları da küçültme işlemi yapmak olmalıdır. Değişik paydalı parselleri ortak (eşit) paydaya getirmeden işlem matematik olarak doğru sonuç çıkarmaz.           

Hesaplamanın ikinci adımı da eşit paydaya getirilen parsellerin arsa paylarının toplanması işlemidir. Burada dikkat edilecek konu ise değişik her arsa payının o pay sayısı kadar olan bağımsız bölüm sayısı ile çarpım işlemidir. Sonuçta toplam bir arsa payı sayısı elde edilecektir. Bu toplam arsa payı sayısının toplam ortak gider tutarına bölünmesi hesaplamanın üçüncü adımıdır. Böylece Türk Lirası karşılığı BİR BİRİM ARSA PAYI TUTARI elde edilecektir.                                  

Bu anlatımları bir örnek hesaplama ile belirtecek olursak:                                                                        

Arsa payının paydası 1600 olan bir parselde 3/1600 arsa paylı 6 bağımsız bölüm, 4/1600 arsa paylı 8 bağımsız bölüm, 6/1600 arsa paylı 60 bağımsız bölüm, 8/1600 arsa paylı 120 bağımsız bölüm toplam 194 bağımsız bölüm olsun. Bu bağımsız bölümlere ait arsa payına göre yapılacak ortak gider toplamı da 479500 TL. Olsun. Bu 1600 arsa paydası için “Bir Birim Tutarı Pay miktarı” belirlenirken her değişik pay bağımsız bölüm sayısı ile çarpılır. 3x6=18, 4x8=32, 6x60=360 ve 8x120=960 toplam 1370 pay elde edilir. Burada bir pay birim tutarını belirlemek için, toplam gider tutarı 479500 TL/ toplam pay sayısı 1370= 350 TL bir birim arsa payı tutarıdır.                             

Bu bir birim arsa payı tutarına göre yapılacak işlem:                                                                                                                3 pay arsa payı olan bağımsız bölümler 3x350= 1050 TL/daire başı,                                                                         4 pay arsa payı olan bağımsız bölümler 4x350= 1400 TL daire başı,                                                                         6 pay arsa payı olan bağımsız bölümler 6x350= 2100 TL daire başı,                                                                       8 pay arsa payı olan bağımsız bölümler 8x350=2800 TL/daire başı, ödeyecektir.                                 Sitede yönetim planına göre ada yönetimi tarzı uygulanıyor olsun ve ada 2 parsel den meydana gelsin. Adadaki 1nci parselin arsa payı oranı yukarıda belirttiğimiz 1600 paydalı olan toplam 194 bağımsız bölüm olsun. 2nci parselin arsa paydası da 18304 olsun. 2nci parselin bağımsız bölümleri arsa payı 35/18304 olan 8 bağımsız bölüm, arsa payı 48/18304 olan 10 bağımsız bölüm, 72/18304 olan 50 bağımsız bölüm, 88/18304 olan 60 bağımsız bölüm ve 105/18304 olan 30 bağımsız bölüm toplam 158 bağımsız bölümden meydana gelmiş olsun. Mevcut yönetim planına göre ada yönetiminde ada ortak alanları her iki parselde oturan kat maliklerinin eşit kullandığı, faydalandığı ve koruduğu ortak yer ve tesislerdir. 1600 paydalı arsa paylarının toplamı olan 1370 dir.   

18304 paydalı parselin arsa paydasını 1600 arsa paydasına eşitlemek için 18304/1600= 11.44 ortak bölen sayısı ile eşit hale gelmiştir. 11.44 ortak bölen sayısı ile 18304 paydanın paylarını da küçültürsek 35/11.44= 3.06 pay, 48/11.44=4.19 pay, 72/11.44=6.29 pay, 88/11.44=7.69 pay ve 105/11.44= 9.17 pay eder. Bu parselin pay toplamı ise: 3.06x8= 24,48 pay+4.19x10=41,90 pay+6.29x50=314,5 pay+ 7.69x60=461,4 pay+ 9.17x30=275,1 pay toplam 1117,38 pay elde edilir. Her iki parselin pay toplamları 1370+1117,38=2234,76 pay. Bu payların toplamını 479500 TL ortak gider toplamına bölersek 479500/2234.76= 214,56 TL ada için BİR BİRİM ARSA PAYI TUTARI elde edilir. Bundan sonraki işlem ise adada mevcut her bağımsız bölüme arsa payına göre tutarların belirlenmesi işlemi yapılır. Net hesaplama işleminin hukuki ve matematik işleyiş ve çözüm tarzı böyledir. Adada paydası değişik diğer parseller varsa payda eşitleme işlemi en küçük paydaya göre yapılmalıdır. 

Milli Emlak'tan 84 bin TL'ye konut imarlı arsa fırsatı! Bu tarihi sakın kaçırmayın!

Konut sitesi aidatları cep yakıyor! Zam oranı yüzde 100’ü aştı!

Konut sitesi yönetimleri olası deprem ve afetlere hazırlık için düğmeye bastı!