Büyüyen Asya'ya bakış
Konut sektörünün gerek üretim gerekse de finansman anlamında gelişiminin, ülkelerin kalkınmışlık düzeyleriyle doğrudan ilişkili olduğu bilinmektedir.
1990'ların başından itibaren hızlı bir büyüme içerisine giren Asya-Pasifik ülkelerinde (Çin, Malezya, Endonezya, Güney Kore ve Tayland) hızlı kentleşme, ekonomik serbestlik ve finansal büyüme sonucunda konut üretme ve edinme faaliyetleri de hızla artış göstertmiş durumda.
Haibin Zu tarafından hazırlanan bilimsel bir çalışmada ise (The Structure of Housing Finance Markets and House Prices in Asia: Asya'daki Konut Piyasalarının Yapısı ve Konut Fiyatları; Aralık 2006), Asya ülkelerinde gözlemlenen ekonomik performansla konut sektörünün gelişim hızı arasında doğrudan bir ilişki olduğu saptanmış. Özellikle 1997 yılında yaşanan Güney Asya ekonomik krizi öncelikli olarak konut sektörünü vurmuş, yükselen konut fiyatları hızlı bir şekilde aşağıya inmiştir. Konutlar kriz döneminde yüzde 50'ye yakın oranda değer kaybetmiştir. Asya'da 2000'li yıllarla birlikte ekonomik büyüme ve mortgage kredilerine dayalı menkul kıymetleştirmeye geçiş, ülkelerin daha sağlıklı bir konut finansman sistemine sahip olmalarını sağlamıştır. Aşağıda yer alan tablo Asya-Pasifik ülkelerinin mortgage piyasalarını özetler niteliktedir.
Asya'daki Mortgage Piyasaları
Pazarın Büyüklüğü* Faiz
Türü
Kredinin Vadesi Kredilendirilen Kısım İlk Menkul
Kıymet İhracı
Maks. Ortalama
ÇİN % 10 Değişken 30 yıl 10-15 yıl % 80 2005
ENDONEZYA % 2 Değişken 20 yıl 15 yıl % 80 -----
GÜNEY KORE % 26.6 Değişken 20 yıl 3 yıl % 70 2001
TAYLAND % 8.8 Değişken 30 yıl 10-20 yıl % 80 2006
* Pazarın büyüklüğünden kasıt, kullandırılan mortgage kredilerinin milli gelire oranıdır.
Tablonun en dikkat çekici tarafı Asya ülkelerinde bankalar tarafından kullandırılan mortgage kredilerinde faizin değişken olmasıdır. Faiz oranlarındaki değişkenliğin ve ekonomik kırılganlığın yaratacağı riskleri üstlenmek istemeyen bankalar değişken faizli konut kredisi kullandırma yolunu seçmişlerdir. Ülkemizde mortgage sisteminin işlerlik kazanmasıyla birlikte bankalar da aynı yolu seçecek ve konut kredisi kullanacaklara değişken faizi önereceklerdir. Bankalar değişken faizi sabit faize göre daha düşük tutacaklar ve mortgage kredisi kullanacakların değişken faize yönelmelerini sağlayacaklardır. Ekonomik veriler iyi iken değişken faiz uygulaması faydalı gibi görünse de, madalyonun diğer tarafı unutulmamalıdır.
Diğer taraftan Asya-Pasifik ülkelerinde konut üretimi sosyal bir amaç olarak görülmüş ve örneğin Malezya'da, sosyal konut projeleri kapsamında "1-3-5" seklinde farklı uygulamalara gidilmiştir. Ülkede lüks sınıfında 1 adet konut üreten bir yüklenici, aynı zamanda 3 adet orta gelir grubuna yönelik ve 5 adette alt gelir grubuna yönelik konut üretmek durumundadır.
Ülkemizde de kurumsal bir yapıya kavuşmakta olan gayrimenkul finansman piyasalarının finansal piyasalarla entegrasyonunu sağlarken, olaylara sosyal açıdan bakmakta da fayda var diye düşünüyorum.
ALİ HEPŞEN
İSTANBUL ÜNİVERSİTESİ
İŞLETME FAKÜLTESİ
FİNANS ANABİLİM DALI
ÖĞRETİM ÜYESİ
