Çanakkale'deki arsalar yatırımcıların son gözdesi

Çanakkale Boğazı Köprü Geçiş Projesi gayrimenkul yatırımcılarını heyecanlandırıyor

Üçüncü Boğaz Köprüsü ve İzmit Körfez Geçişi Projesiyle birlikte ulaştırma sektörünün üçüncü dev yatırımı da Çanakkale Boğazı Köprü Geçiş Projesi. Özellikle bu proje gayrimenkul yatırımcılarını heyecanlandırıyor. Ekonomist geçen hafta iki gün boyuncu bölgeyi taradı ve Çanakkale Köprüsü güzergahı üzerindeki gayrimenkul hareketlerini araştırdı. Köprünün Avrupa yakasındaki ayaklarının oturtulacağı Gelibolu'nun Sütlüce Köyü, şimdiden arazi spekülatörlerinin markajı altında. Bu ilgi köydeki fiyatları son birkaç ayda birkaç kat artırmış. Sütlücenin karşısında yer alan Şekerkaya ile devam eden güzergahlarda da benzer hareketlenmeler dikkat çekiyor.

Finansal enstrümanlar ne kadar çeşiüenirse çeşitlensin ve cazibesi konusunda ne kadar ikna edici argümanlar sunulursa sunulsun, Türkiye'de geleceğe yatırımın geleneksel adresinde hiçbir zaman güçlü bir kırılma yaratılamıyor. Nedir o geleneksel yatırımlar? Tahmin edebileceğiniz gibi birincisi gayrimenkul, ikincisi ise altın. Bu yıllardır böyle.

Yalnız iki yatırımın da karakteristiği farklı. Birincisinde amaç çok uzun süreli bir hedef gözetilerek yapılır.
Yani 'arsa al unut' yaklaşımı hakimdir. İkincisine ise, yani altına daha çok 'kar gün dostu' olarak ve diğer para birimlerindeki değer kayıplarından korunmak için yatırım yapılır. Yani arsa acil durumlarda hemen elden çıkarılamadığı için, paranın bir kısmı için güvenli liman altındır. Hastalık, düğün, doğum gibi dönemler için daha efektif bir yatırım aracıdır altın.

Gayrimenkuldeki kural

Gayrimenkul yatırımlarında ise en az 20 yıl anımsamamak, kazanmanın neredeyse 'altın kural'ıdır. Yalnız alınıp unutulacak bir arsanın nereden alınacağı da önemlidir. Bu biraz borsada hisse alma zamanlaması gibi bir şey.
Örneğin borsada piyasanın en yükseldiği dönemde, 'daha da yükselecek' beklentisiyle kendini rüzgara kaptıranların kısa vadede hüsrana kapılma olasılığı yüksektir. Çünkü hisse senedi piyasalarında genel kabul gören şöyle bir deyim vardır, 'her çıkışın bir inişi vardır.' Gerçi gayrimenkuldeki çıkışların borsa kadar dramatik düşüşü olmaz. Fakat çok doymuş fiyatlardan da bir gayrimenkul yatırıma girmek, kazanç için fazlasıyla sabırlı olmayı gerektirir. Bu nedenle böyle bir yatırımda 'ilk keşfedenler' arasında yer almak önemlidir.

Örneğin bundan 20 yıl önce İstanbul'un yakın çevresindeki Çatalca, Çanta, Silivri ve Saray civarında arazi alanlar, Çerkezköy Çorlu sanayi bölgelerinden  arsa alanlar, bugün hayal dahi edemeyecekleri bir gelir elde etmişlerdir. Fakat bu bölgelerdeki oluşmuş ve yer yer aşırı derecede şişmiş fiyatlarla bugün gayrimenkul yatırımı yapmak pek önerilmiyor. Yani bugün alınsa bile 20 yıl sonra çok büyük bir pirim beklentisini karşılamayabilir.

Körfez Geçişi'nin etkisi

Fakat biraz araştırma yapanlar geleceğe yönelik arsa yatırımı için artık ufuklarını biraz daha geniş tutmak gerektiğini rahatlıkla görebilirler. Örneğin Yalova ve Bursa Balıkesir arasında zaman zaman turlayan arazi yatırımcılarını görebilirsiniz. Neden mi? Çünkü Altmova ile Eskihisar'ı birbirine bağlayacak Körfez Geçişi için İzmit Körfezi'ne kazıklar çakıldı çakılacak.

Hatırlayacağınız gibi İzmit Körfez Geçişi Köprüsü ve bağlantı yollarının ihalesi Haziran 2009 tarihinde gerçekleştirildi.

İzmit Körfez Geçişi ve Bursa-Balıkesir-İzmir Otoyol Projesi'ni 22 yıl 4 ayla en düşük yapım ve işletme süresini veren Nurol-Özaltm-Makyol-Astaldi-Yüksel-Göçay ortak girişim grubu kazanmıştı. Proje, Yüksek Planlama Kurulu'nun (YPK) onayını bekliyor. Proje, 377 kilometresi otoyol, 44 kilometresi de bağlantı yollan dahil toplam 421 kilometreden oluşuyor. Yaklaşık 6 milyar dolara mal olması beklenen projenin maksimum 7 yıllık bir sürede tamamlanma koşulu sözleşmede yer alıyor. Bu yol ve devam edecek olan otoban ile birlikte İstanbul ile Balıkesir arası 2 saate kadar inecek.

Marmara'nın ağır trafiği

Bu aralar arsa-arazi yatınmcılannın asıl dikkat kesilmesi gereken yer ise Çanakkele. Çünkü Çanakkale, belkide önümüzdeki 20 yılın gayrimenkul açısından en yüksek pirim yapma özelliği olan bölgelerden biri olarak öne çıkmaya başladı.

Bunun çok önemli sosyal ve ekonomik nedenleri var. Birincisi Türkiye'deki ekonomik faaliyetin neredeyse yüzde 50'sinin gerçekleştirildiği Marmara Bölgesi'nde günün her saatinde kamyon trafiğine rastlamak mümkün. Kriz dönemlerinde bu sirkülasyonda bir miktar azalma olsa da otoyollardaki kamyon hareketi gece-gündüz demeden devam ediyor.

İzmit-Kapıkule, İstanbul-Antalya,İstanbul-Bursa ve İzmir yönü, kamyon trfiği açısından bir adım öne çıkıyor. Bu hat içerisinde bir yerden bir yere ulaşmak, adeta bir işkenceye dönüşüyor. Bu yoğun kamyon trafiğini, artık Marmara Bölgesi kaldırmıyor.İşte trafik açısından bu kaotik ortam, yeni otoyollar ve köprülerin yapımını da tetikliyor. Her yeni yol ve köprü geçtiği bölgelerde kendi rantını yaratıyor.

İstanbul Boğazı'na yapılan her iki köprü, buna en iyi örnek. Bu iki köprü istikametinde bırakın gecekondu türü yapılaşmayı, bugün daire fiyatları 300-400 bin TL sınırından başlayan markalı konut projeleri yükseliyor. Kendi rantını yaratan köprülere İstanbul'da yakında bir yenisi daha eklenecek. İstanbul Boğazı'na kurulması planlanan üçüncü köprünün yeri konusundaki tartışmalar geçtiğimiz günlerde son buldu. Üçüncü köprü; Avrupa yakasında Garipçe, Anadolu yakasında ise Poyrazköy arasına kurulacak.

Gözler şimdi de Çanakkale'de

İzmit Körfezi'nin ardından İstanbul Boğazı'na kurulacak olan üçüncü köprünün yerinin de netleşmesi ile birlikte gözler bu sefer Çanakkale Boğazı'na yapılacak olan köprüye çevrildi. Çanakkale Boğazı'na yapılacak köprü için daha önce belirlenen Sarıçay-Kilitbahir güzergâhı, tarihi Gelibolu Yarımadası'na zarar vereceği endişesiyle, Sütlüce(Gelibolu)-Şekerkaya(Lapseki) olarak değiştirildi.

Karayolları Genel Müdürlüğü, Çanakkale Köprüsü için Avrupa yakasında Kilitbahir, Anadolu yakasında Sarıçay'ı belirlemişti. Tarihi Gelibolu Yarımadası'nın ortasından geçen bu güzergaha, başta Çanakkaleliler olmak üzere Türkiye'nin dört bir yanından tepki geldi. Tepkilerin haklı olduğunu düşünen Ulaştırma Bakanlığı, bu konuda birkaç alternatif güzergah üzerinde çalışmalar yürüttü. Yapılan bu çalışmalar sonucunda yeni güzergah; olarak Avrupa yakasında Gelibolu ilçesinin 7.5 kilometre güneyindeki Sütlüce Köyü ile Anadolu yakasındaki Lapseki ilçesinin 2.5 kilometre güneyindeki Şekerkaya mevkii arası olarak belirlendi.

Maliyeti 1 milyar dolar

Güzergahın değişmesi ile köprünün boyu da uzadı. Sarıçay- Kilitbahir arasındaki eski güzergahta bin 400 metre olan iki ayak arasındaki uzunluk, Sütlüce-Şekerkaya arasındaki yeni güzergahta bin 600 metre olacak. Dünyanın en uzun 4'üncü asma köprüsü olacak yeni köprünün direklerden sonraki bölümleriyle birlikte toplam uzunluğu 2 bin 800 metre olacak.

Bağlantı yollarının da eklenmesiyle köprü projesinin toplam uzunluğu 3 bin 860 metreye çıkacak. Üç gidiş üç geliş olmak üzere toplam altı şerit olarak inşa edilecek köprü, 433 kilometre uzunluğunda olacak Tekirdağ-Çanakkale-Balıkesir Otoyol Projesi'nin en önemli parçalarından birini oluşturuyor.

Maliyeti yaklaşık 4.5 milyar dolar olarak tespit edilen otoyol projesi içinde yer alacak Çanakkale Köprüsü'nün maliyetinin 1 milyar dolar civarında olması bekleniyor. Çanakkale Köprüsü, Tekirdağ-Çanakkale-Balıkesir Otoyolu Projesi ile birlikte yap-işlet-devret modeli ile ihale edilecek. İhalenin bu yıl içerisinde gerçekleştirilmesi bekleniyor. Karayolu araçlarının geçeceği köprü için Ulaştırma Bakanlığı, köprüden demiryolunun da geçebileceği alternatif bir proje daha hazırlattı. Bununla ilgili karar ise ihale aşamasında verilecek.

Güzergah nasıl olacak?

Bu önemli süreci gayrimenkul yatırımcıları da yakından izliyor. Ekonomist geçen hafta bölgedeydi ve Çanakkale civarını iyi bilmeyen yatırımcılar için bölgeyi karış karış taradık. Bayındırlık ve İskan Bakanlığı'na yakın kaynaklardan aldığımız bilgiler doğrultusunda, Çanakkale Boğazı'na kurulacak olan köprünün ayaklarının oturtulacağı Gelibolu ve Lapseki tarafındaki muhtemel güzergahlar üzerinde yer alan köy ve beldelerde üç gün boyunca yoğun bir araştırma yaptık.

İstanbul'un trafik sorununa çözümün de parçası olan Tekirdağ-Çanakkale-Balıkesir Otoyolu Projesi, Avrupa'dan gelerek Ege ve Akdeniz'e gidecek trafiğin Çanakkale üzerinden geçmesini sağlayacak.
Tekirdağ-Çanakkale-Balıkesir Otoyolu, Kınalı  Kavşağı Kuzey Marmara Otoyolu ile buluşacak. Ardından,

Tekirdağ'dan geçip, Çanakkale'nin Gelibolu ilçesinin 7.5 kilometre güneyindeki Sütlüce köyünden Çanakkale Boğazı'na ulaşacak. Boğaz'ı asma bir köprü ile geçecek olan otoyol, Anadolu yakasında ise Çanakkale'nin Lapseki ilçesinin 2.5 kilometre güneyindeki Şekerkaya mevkiine ulaşacak. Tekirdağ-Çanakkale- Balıkesir Otoyolu, daha sonra Lapseki-Çan-Yenice ve İvrindi güzergahını izleyerek, Balıkesir'in Savaştepe ilçesinde Gebze-İzmir Otoyolu ile birleşecek.

Köyler markaj altında

Çanakkale'ye yapılacak olan köprü projesi, köprünün kurulacağı Gelibolu ve Lapseki bölgesinde şimdiden heyecan yaratmış durumda. Köprünün Anadolu yakasındaki ayaklarının kurulacağı Lapseki ve çevresindeki köylerde yapmış olduğumuz araştırmada son dönemde yoğun bir harekeüiliğin olduğunu gözlemledik.

Bölgedeki köylüler, tarlalarının değerleneceği beklentisi içinde. Bunun yanında, projenin basında yer almasının ardından bölge, arazi spekülatörleri tarafından adeta markaj altına alınmış durumda. Aynı durum, köprünün Avrupa yakasındaki ayaklarının oturtulacağı Gelibolu'nun Sütlüce Köyü için de geçerli. Arazi spekülatörlerinin bu ilgisi karşısında özellikle de Sütlüce Köyü'ndeki arazilerin fiyatlarında da 3-5 misli artışlar olduğu belirtiliyor. Sütlüce'deki arazilerin değer kazanmasında köprü projesi dışında burada kurulacak olan tersanenin de etkisini göz ardı etmemek gerek.

Sütlüce Köyü değerlendi

Gelibolu'da 35 yıllık emlakçilik yapan Dondurmacılar Emlak Ofisi'nin sahibi Burhan Dondurmacı, Keşan-Eceabat asfaltına cephe olan arazilerin köprü söylentisi ve basında bu yönde çıkan haberlerin ardından değer kazanmaya başladığına işaret ediyor. İki yıl önce asfalta cepheli arazilerin dönümünün 5 ile 15 bin TL arasında satıldığına vurgu yapan Dondurmacı, bu konuda şu bilgileri verdi:

"Şimdi ise bu arazilerin dönümüne şimdi 25 ile 50 bin lira arasında bir fiyat istenivor. Arsa ve tarla fiyatları 4-5 yıl evvel yerinde sayarken şimdi köprü ve tersanelerin gündeme gelmesiyle 3-5 misli arttı. Özellikle Sütlüce Köyü'nün tersane yeri ilan edilmesi ve tersane ruhsatlarının alınmasından sonra şu an bu bölgede satılık arsa bulunmamakla birlikte elinde arsası bulunanlar ise beklemeyi tercih ediyor."

Keşan'da hareket yok

Tekirdağ-Çanakkale-Balıkesir Otoyolu Projesi, Çanakkale'nin Gelibolu ilçesinde yarattığı etkinin bir benzerini, bu otoyol istikametinde yer alan Edirne'nin Keşan ilçesi için söylemek oldukça güç. Keşan'da emlak fiyatlarının iki yıldır yerinde saydığını ifade eden Keşan Emlak Ofısi'nin sahibi Oğuz Akalan, köprü projesinin Keşan'ı olumlu yönde etkilemeyeceği görüşünü savunuyor. Akalan, buna gerekçe olarak ise "Çanakkale köprü projesinin hayata geçirileceği bölge Keşan merkeze 100 kilometre mesafede ve ayrıca ana yollarda böyle bir oluşumu çağrıştıracak, insanları farklı düşündürecek hiç bir hareketlilik yok" şeklinde görüş bildiriyor.

Akalan, Keşan ve çevresindeki ana yollara cepheli imarları arsaların fıyaüarı hakkında ise şu bilgileri veriyor:

"Keşan-İstanbul güzergahındaki arsaların metrekare fiyaü 80-100 TL, Keşan-Uzunköprü güzergahındaki arsaların metrekare fiyatı 40-50 TL, Keşan-Gelibolu güzergahındaki arsaların metrekare fiyatı 40-50 TL ve anayola cepheli imarsız arazilerin metrekare fiyatları da 8-10 TL arasında saülıyor."

Lapseki beklemede

Çanakkale Boğazı'nın Anadolu yakasında yer alan Lapseki-Çanakkale, Lapseki-Çan ve Biga arasında¬ki köyler, köprü projesinin gündeme gelmesi ile birlikte arsa spekülatörleri tarafından son günlerde sıkça ziyaret edilse de bu köylerdeki arazilerin fiyatlarında ise Keşan'da olduğu gibi henüz bir artışın olmadığı ifade ediliyor.

Lapseki'deki Gür Emlak'ın sahibi Nihat Gür, Tekirdağ-Çanakkale-Balıkesir Otoyolu Projesi'nin istikametinde yer alan Çanakkale'nin Lapseki-Çan ve Biga ilçelerine bağlı köylerde, ana yola cepheli yüzde 25-40 imara sahip arsaların metrekaresinin 50 ile 100 TL aralığında satıldığını söylüyor. Yine bu köylerde yüzde 5 imarı olan tarla vasıflı arazilerin dönümü 400 liradan başlayıp 10 bin liraya kadar çıkığına işaret eden Gür, "Lapseki-Çanakkale arasında yer alan köylerde ana yola cepheli yüzde 25-40 imara sahip arsaların metrekeresi 50 ile 100 TL arasında değişirken, yüzde 5 imara sahip tarla vasıflı arazilerin dönümü 7 bin liradan başlıyor" diyor.

En şanslı köy

Sulyca Köprü'nün kurulacağı Lapseki'ye 2.5 kilometre mesafde yer alan Şekerkaya mevkiine en yakın köy olan Suluca Köyü, köprünün hemen altında yer alacak. Çanakkale-Lapseki duble yoluna da yakın olan Suluca,  Lapseki'ye yaklaşık 5 kilometre uzaklıkta yer alıyor.

Tarihte '93 Harbi' olarak bilenen 1877-78 Osmanlı-Rus Harbi nedeniyle Balkan göçmenleri tarafından kurulan köy, 100 haneli. 5 bin dönüm tarım arazisine sahip olan köyün başlıca geçim kaynağı meyvecilik.

Köprü ayaklarının buraya kurulacak olması, Suluca halkını memnun etmiş. Arazilerinin bu şekilde değerleneceği beklentisi içerisine giren köy halkı, köprü söylentisi ile birlikte son bir ayda özellikle İstanbul'dan birçok ziyaretçinin arsa bakmak için köye geldiğine işaret ediyor.

Köyde, Çanakkale-Lapseki asfaltına yakın olan yüzde 5 imarlı tarla vasıflı arazilerin dönümü 5 bin TL'den, yoldan daha içerideki arazilerin dönümü ise bin TL'den satılıyor.

Gökköy, Dedeman'ı cezbetti

Köprünün kurulacağı Şekerkaya mevkiine en yakın köylerden bir diğeri de Gökköy. Köy, Şekerkaya'ya yaklaşık 5, Çanakkale-Lapseki duble yoluna ise 4 kilometre mesafede bulunuyor. 500 yıllık bir geçmişe sahip 'manav' köyü olan Gökköy, 100 haneli.

Yaklaşık 5 bin dönüm tarım arazisine sahip olan köyün en önemli geçim kaynağı sebze ve meyvecilik.

Çanakkale Boğazı'na hakim bir tepede yer alan Gökköy, manzarasından dolayı özellikle arsa yatırımcıları tarafından yoğun talep görüyor. Yaklaşık 5 yıllık bir sürede köydeki 500 dönüme yakın arazinin, el değiştirdiği köylüler tarafından ifade ediliyor.

Köydeki araziler oldukça değerli. Öyle ki; üç yıl önce dönümü 500 TL'den satılan arazilerin bugünkü fiyatının 3 ile 5 bin liraya kadar çıktığı köylüler tarafından dile getiriliyor.

Köyün manzarasına kapılan isimlerden birisi de Dedeman Holding Yönetim Kurulu Başkan Vekili Nazire Dedeman. Yaklaşık 10 yıl önce Gökköy'den 60 dönüm arazi satın alan Dedeman'm, bu arazi üzerine bir de villası yer alıyor. Dedeman'ın, bu araziye ek olarak Hazine'den 300 dönüme yakın orman arazisi kiraladığı kaydediliyor.

Çanakkale yatırımcı bekliyor

Yeni güzergah özellikle Çanakkale'yi pas geçse de Çanakkale'deki emlakçılarm birçoğu, fiyatların artacağı yönünde bir beklenti içerisinde.

Tanyapı Emlak Ofisi'nin sahibi Timuçin Doğantan, köprünün Çanakkale'deki gayrimenkul piyasasına olumlu bir etki yapacağını ifade ediyor. Doğantan, köprü projesinin basında yer almasının ardından web adresine Türkiye'nin birçok ilinden mesaj geldiğini kaydediyor. Çanakkale'de ev veya arsa almak isteyenlere Çanakkale-İzmir Yolu üzerindeki Güzelyalı'yı önerdiklerine işaret eden, Doğantan, bu konuda şunları söylüyor:

"Deniz kenarındaki bu belde, Çanakkale'nin Paris'i olarak anılıyor. Dört mevsim yaşanmaya müsait olan Güzelyalı'da yüzde 30 imar ile birlikte 2.5 kat yapılaşma izni bulunuyor. Bölgedeki arsalar her geçen gün değerleniyor. Örneğin; iki yıl önce 40 bin liradan satılan 300 metrekarelik parsellerin fiyatı denize yakınlık derecesine göre 75 ile 180 TL arasında saulabiliyor. Yine Güzelyalı'dan sonra İzmir Yolu'nun üzerinde bulunan İntepe beldesi de yakın gelecekte değerlenecek bölgelerden birisi. Bölgede yer alan eski taş evler her geçen gün değerleniyor."

İki kez rafa kaldırıldı

Çanakkale'ye köprü düşüncesi ilk olarak 1975 yılında konuşulmaya başlandı. Proje ilk kez 1984-1989 yılları arasında ANAP Hükümeti döneminde gündeme geldi.1994 yılına kadar ciddi bir çalışma yapılmadan hep konuşuldu. Proje, 1994 yılında DYP-CHP Hükümeti zamanında, yatırım programına alındı. 0 dönem Akbaş(Eceabat}-Nara Burnu(Çanakkale) arasında yapılması planlanan köprünün, 'yap-iştet-devref modeliyle inşa edilmesi planlanıyordu. Acil olarak 'yap-işlet-devref yasası çıkartıldı. Söz konusu yasa, düzenlenmesine rağmen, yasaya göre ihaleye giren başta ingiliz Brown Beech olmak üzere 18 yabancı firma, köprüyü Karayolları Genel Müdürlüğü'nün projesi ile değil de kendi projeleri ile yapmak istedi. Alarko Holding, köprüyü Karayollarının projesiyle inşa etmeyi kabul etti. Zamanın hükümeti erken seçime gidince, seçim telaşıyla bir çivi dahi çakılmamış köprü inşaatı yine suya düştü.

Ardından AKP Hükümeti döneminde tekrar gündeme gelen köprü güzergahı için Avrupa yakasında Kilitbahir, Anadolu yakasında Sarıcayı belirlendi. Ne var ki; Çanakkale Savaşları'na sahne olan ve milli park olan bu bölgeden vazgeçilerek yeni güzergah Sütlüce-Şekerkaya olarak belirlendi.
Ekonomist