Çatı izolasyonu zorunlu mudur?

2000 yılında yürürlüğe giren Binalarda Isı Yalıtımı yönetmeliği gereğince, yapılarda ısı yalıtımının yapılması zorunlu hale geliyor. Peki, çatı izolasyon masrafı ortak masraf mıdır? İzolasyon masrafı kim tarafından karşılanır?

Çatı izolasyonu zorunlu mudur?

2000 yılında yürürlüğe giren Binalarda Isı Yalıtımı yönetmeliği gereğince, yapılarda ısı yalıtımının yapılması zorunlu hale geliyor.

Yeni binalar, bu yönetmelik esasları gereğince inşa edilirken; eski binalar için de mantolama zorunluluğu bulunuyor. Yönetmeliğe göre, 2017 tarihine kadar eski binaların da yalıtım yaptırmaları gerekiyor. 

Bu yönetmelik hükümleri uyarınca TS 825 standardında belirtilen hesap metoduna göre yetkili makina mühendisi tarafından hazırlanan "ısı yalıtımı projesi" imara ilişkin mevzuat gereğince yapı ruhsatı verilmesi aşamasında tesisat projesi ile birlikte ilgili idarelerce isteniyor.

Peki yalıtım masrafları kim tarafından karşılanır? Yalıtım masrafı ortak masraflar arasında mı yer alır? Yoksa lüks gider sayılarak kat maliki tarafından mı karşılanır?

Isı yalıtımı, ortak giderler kapsamında yer alıyor. Buna göre ısı yalıtımı masraflarının kat maliklerinin tümü tarafından karşılanması gerekiyor. Ancak burada dikkat edilmesi gereken bir husus bulunuyor.

Binanın ısınması merkezi sistem mi yoksa ferdi ısınmayla mı gerçekleşiyor? Ferdi ısınmanın söz konusu olması halinde, yalıtım masrafı lüks giderlerden sayılabiliyor.

Buna karşın, merkezi ısınma ise, mahkemeden ısıl hesabını yaptırarak ısınmanın yetersiz olduğunu tespit ettirebiliyor. 

Bu doğrultuda kat maliki olarak yalıtımın yapılması gerektiğini, aksi halde yaparak bedelini yasal yollardan isteyeceğinizi talep edebilirsiniz. 

Konu ile ilgili Yargıtay Kararı örneği aşağıda yer alıyor:

T.C.

YARGITAY

18. Hukuk Dairesi

Esas : 2005/5498

Karar : 2005/6843

Tarih : 27.06.2005

ÖZET : Ana taşınmazın kullanılmasından ve yönetilmesinden dolayı kat malikleri arasında veya bunlarla yönetici arasında çıkan anlaşmazlıklar kat malikleri kurulunca çözülür ve karara bağlanır.

(634 sayılı KMK. m. 32)

KARAR METNİ :

Davacı Gülsüm Ayşe Azer ile davalı H.Tayfun Güral vs. aralarındaki alacak davasına dair Ankara 7.Sulh Hukuk Mahkemesinden verilen 21.10.2004 tarihli ve 2003/361-2004/1349 s. hükmün onanması hakkında Dairece verilen 28.03.2005 tarihli ve 2005/663-2813 s. ilama karşı davacı vekili tarafından karar düzeltme isteminde bulunulmuştur.

Bu isteğin süresi içerisinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki tüm kağıtlar okunarak gereği düşünüldü:

YARGITAY KARARI

Dava; Ana yapıda 15/1 no.lu bağımsız bölüm maliki olan davacının, merkezi sistemle çalışan kalorifer sisteminin yetersizliği sebebiyle ısınmayan dairesinin, müşterek kalorifer tesisatında fen ve sanat kurallarına uygun ek değişiklikler yapılarak, ısınır hale getirilmesinin ihtarı ve 410.000.000 TL. zararın giderimi istemine ilişkindir. Kat Mülkiyeti Kanununun 32. maddesinin üçüncü fıkrası hükmüne göre ana taşınmazın kullanılmasından ve yönetilmesinden dolayı kat malikleri arasında veya bunlarla yönetici arasında çıkan anlaşmazlıklar kat malikleri kurulunca çözülür ve karara bağlanır. 

Ana yapıda bağımsız bölüm maliki olan davacı, dairesinin yeterince ısınmadığını ve buna çözüm getirilmesi istemini davalı Apartman yöneticisi Leman Alemdaroğlu´na noterden gönderdiği 29.03.2002 gününde tebliğ edilen ihtarname (ekinde tesbit raporu ile) ile duyurmuş "Kat Malikleri Kurulunun olağan üstü toplantıya çağrılarak ya tesisata gerekli teknik değişikliklerin kat maliklerince yaptırılarak dairenin ısınmasının sağlanmasını veya her türlü gideri kendisine ilişkin olmak koşulu ile dairesinin müşterek tesisattan ayrılarak, ferdi sistemle ısıtılmasına muvafakat edilip yakıt giderlerinden muaf tutulması biçiminde bir çözüm getirilmesini" ihtar etmiştir. 

Dosyadaki bilgi ve belgelerden kat malikleri kurulunca davacının istemi doğrultusunda yönetici tarafından kat maliklerinin olağanüstü toplantıya çağrılmadığı ve dolayısıyla bu konu ile ilgili olarak kat malikleri kurulunca herhangi bir karar alınmadığı anlaşılmaktadır. Bu halde görülmekte olan davada; sorunun önce kat malikleri kuruluna götürülmesi ön koşulu gerçekleşmiştir. Mahkemece yerinde yapılan inceleme sonucu bilirkişi tarafından düzenlenen rapor ve ek raporda 4 bodrum, zemin ve 2 normal katlı 13 bağımsız bölümden oluşan ana yapının merkezi kalorifer sistemiyle ısındığı ve kalorifer tesisatının projesine uygun olarak inşaa edildiği, kazan dairesinin 3.bodrum, dava konusu meskenin ise 4.bodrum katta yer aldığı, kazan dairesinin altındaki bağımsız bölümlerde sıcak su dönüş kolektörü üzerinde bulunan devirdaim pompasının borulardaki suyu iyi emmemesi sebebiyle radyatörlerin çok sık hava yaptığı, davacıya ilişkin 1 no.lu meskende sifon çalışması sebebiyle ısıtmanın zor olduğu, yapılan test ve ölçümler sırasında bazı peteklere ısının hiç ulaşmadığı, söz konusu bağımsız bölümün sağlıklı ısınabilmesi için merkezi ısınma sistemden ayrılıp müstakil çalışacak doğal gazlı kombi (bireysel ısınma) sistemine dönüştürülmesinin en uygun ve en ucuz çözüm olacağı görüşüne yer verilmiş; bunun için çizilecek münferit projenin Belediye EGO. Genel Müdürlüğüne onaylattırılması, merkezi sisteme bağlı olan tesisatın tamamen iptal edilmesi, kombi sistemi için yeniden tesisat döşenmesi ve kombi cihazının yerine bağlanmasının zorunlu olduğu belirtilerek bu işlemler için yapılacak harcama tutarı hesaplanmıştır. 

Davacı anlatımları, bilirkişi raporu içeriği ve mahkemenin gerekçeli kararında da kabulünde olduğu üzere merkezi sistem kaloriferli anayapıya ilişkin kalorifer tesisatının Belediyesince onaylı tesisat uygulama projesine uygun yapıldığı, mevcut kalorifer sisteminde herhangi bir değişiklik yapılmadan davacının bağımsız bölümünün ısıtılmasının mümkün olmadığı anlaşılmaktadır. 

Belirlenen bütün bu olgular karşısında mahkemece, davacının bağımsız bölümünün ısınma sorununun yukarda değinilen bilirkişi kurulunun düzenlediği raporlarda ön görülen öneriler de dikkate alınarak Kat Mülkiyeti kurulunca çözümlenmesi için davalı kat maliklerine istek gibi uyarıda bulunulmasına hükmedilmesi gerekirken bu husustaki istemin reddine karar verilmesi doğru görülmemiştir.

Bu itibarla davacı tarafın yerinde görülen karar düzelme isteminin kabulü ile Dairemizin, 28.03.2005 tarihli 2005/663-2813 s. onama kararının kaldırılmasına, mahkeme kararının yukarda açıklanan sebeplerle BOZULMASINA, istem halinde temyiz onama harcı ile karar düzeltme harcının düzeltme isteyene iadesine, 27.06.2005 tarihinde oybirliğiyle karar verildi..

Eski binalarda yalıtım zorunluluğu!

Işıl Seren KESKİN/Emlakkulisi.com