Cushman & Wakefield: Türkiye konut pazarında fiyat balonu var mı?

Geçtiğimiz aylarda gerek uluslararası gerekse ulusal basında yer alan “Türkiye konut pazarında fiyat balonu varlığına” ilişkin haberler sonrasında tartışmalar süregelmektedir. Konuya analitik bir bakış açısı sunabilmek amacıyla, Türkiye konut pazarı mercek altına alınmıştır.

Uluslararası piyasalarda konut fiyat balonu göstergesi kabul edilen “fiyat/kira” ve “fiyat/gelir” oranları incelenmiş, konut fiyatları ve konut satış hacmi belli başlı makroekonomik göstergeler (inşaat maliyetleri, faiz oranı, enflasyon) ile karşılaştırılmıştır. Türkiye konut pazarı fiyat ve kira artış oranları 2010-2014 ilk yarı döneminde incelendiğinde sergilediği farklılıklar açısından 2012 öncesi (2008 küresel finansal kriz sonrası toparlanma dönemi) ve 2012 sonrası (hızlı büyüme dönemi) olarak iki ayrı dönemde ele 

alınabilmektedir.

Özellikle enflasyon etkisinden arındırıldığında konut fiyat artışının 2012 öncesinde enflasyonun altında kaldığı, ancak gecikmeli etki ile 2012 sonrası artış yaşandığı ve 2014 yılı ilk yarısında yeniden artışa geçen enflasyon karşısında fiyatların eridiği görülmektedir.Uluslararası piyasalarda sıklıkla kullanılan “fiyat/kira” ve “fiyat/gelir” oranlarına bakıldığında ise her iki göstergenin de sabit bir gelişim kaydettiği, balon göstergesi sayılabilecek keskin bir değişim yaşanmadığı görülmektedir.

Özellikle yeni yasal düzenlemelerin konut pazarı üzerinde etkili olduğu, KDV artışı ve kentsel dönüşüm sürecinin hem fiyat hem de satış hacmi ile yakından ilişkili olduğu görülmektedir.Cushman & Wakefield, Türkiye konut pazarına ilişkin bu görüş yazısını sizlerle paylaşmaktan memnuniyet duymaktadır.

KONUT FİYAT BALONU GÖSTERGELERİ

Uluslararası piyasalarda konut fiyat balonu, belli dönemlerde görülen ve etkisi daha uzun sürmesi nedeniyle sermaye piyasası balonundan daha kritik bir tehdit olarak değerlendirilmektedir. 

Konut balonu “konut fiyat artış oranının kira artış oranının çok üzerinde olması” şeklinde tanımlanmaktadır. Konut balonu varlığının tespiti konusunda konut yatırımlarının geri dönüş süresi 

bir başka deyişle “fiyat/kira oranı” ve “fiyat/gelir oranı” en sık kullanılan göstergelerdir. Buradan yola çıkarak, hem Türkiye’de konut fiyat-kira ilişkisi incelenmiş, hem de konut pazarı belli başlı 

makroekonomik göstergeler ile karşılaştırılmıştır.

Türkiye konut pazarında fiyat ve kira artış oranlarının 2010-2014 arasındaki genel eğilimine bakıldığında; 2012 öncesi (2008 küresel finansal kriz sonrası toparlanma dönemi) ve 2012 sonrası (hızlı büyüme dönemi) olarak iki ayrı dönemde ele alınabilmektedir.

Bu veriler ışığında elde edilen genel bulgular şu şekilde özetlenebilir:

 2. el konut ve yeni konut fiyatları artış oranı ile kira artış oranı genel olarak benzer bir gelişim izlemiştir. 2012 öncesi artış oranlarının 2012 sonrasına göre daha yavaş bir seyir izlemesi2008 küresel finans krizi sonrası konut fiyatlarının yavaş toparlanmasına bağlanabilir. Nitekim 2012 sonrasında gecikmeli 

etki ile birlikte daha fazla artış yaşanmıştır.

 Reel artış oranlarını incelemek için enflasyondan arındırılmış oranlara bakıldığında ise; 2012 öncesi artış oranlarının enflasyonun altında kaldığı, ancak 2012 sonrası ciddi bir artış yaşandığı görülmektedir. 2014 yılı ilk yarısına bakıldığında ise yeniden tırmanışa geçen olan enflasyon karşısında fiyat ve kira 

artış oranlarının eridiği görülmektedir.

 2. el ve yeni konut fiyatları karşılaştırıldığında 2012 öncesinde yeni konut fiyatlarının, 2012 sonrasında ise 2. el konut fiyatlarının daha fazla arttığı görülmektedir. Bu durum birkaç nedene bağlanabilir. Türkiye’de konut piyasasını etkileyebilecek bazı yasal düzenlemeler, özellikle Mayıs 2012’de yürürlüğe giren ve Kentsel Dönüşüm Yasası olarak bilinen yasasının yarattığı beklenti nedeniyle piyasalarda artan talep fiyatlara yansımış olabilir. Ayrıca, merkezi bölgelerdeki arsa kıtlığı nedeniyle yeni projeler çoğunlukla çeper bölgelerde geliştirilmekte olup, daha fazla değer kazanan merkezi bölgelerdeki stok görece eskidir. Merkezi bölgelerdeki arsa maliyetlerinin yüksek oluşu ve değer 

artışı yeni ve 2. el konut fiyat artış oranlarını da etkilemektedir.

 Konut balonu göstergesi sayılan konut fiyat/kira oranına bakıldığında ise 2 el konut fiyat ve kira artış oranlarının birbirine yakın seyrettiği ve henüz gösterge olarak kabul edilecek ciddi bir 

farkın oluşmadığı görülmektedir.

FİYAT/KİRA VE FİYAT/GELİR ORANLARI

Yukarıda belirtildiği üzere, öncelikle konut satış fiyatı ve kiradeğerleri karşılaştırılmıştır (2010=100). Yeni konut projeleri henüz kiralık konut stokuna dönüşmediği için, 2. el konut fiyatları baz 

alınmıştır. 2010 yılından 2014 yılı ilk yarısına kadar geçen dönemde 2. el konut satış fiyatları %58,5 ve kiralar ise %45,9 artış kaydetmiştir. 2013 yılı başına kadar paralel seyrederken, sonrasında 

konut fiyat artışının kira artışından daha fazla olduğu görülmektedir. Bu durum, konut pazarını etkileyen yasal düzenlemelerin etkisi ile 2. el konutlara artan talep ile konut fiyatlarının daha fazla arttığı savını desteklemektedir. Ayrıca bireysel yatırımcıların hala düzenli kira geliri getirisi için değil, konut değer artışı beklentisi ile konut yatırımı yaptığını doğrular niteliktedir.

Türkiye’de karşılaştırma yapılabilecek bir “fiyat/gelir” oranı verisi yayınlanmamaktadır. Ancak gösterge olması amacıyla 2010 yılı baz alınarak kişi başı GSYİH ile konut fiyatları artış endeksi hazırlanarak 

bir karşılaştırma yapılmıştır. 2010-2013 yılları arasındaki değişim incelendiğinde, kişi başına gelir sabit artarken, 2012 sonrası özellikle 2. el konut fiyatlarının daha fazla arttığı görülmektedir.

Uluslararası piyasalarda konut balonu göstergesi sayılan “fiyat/kira” ve “fiyat/gelir” oranlarının 2010 yılı sonrası değişimlerine bakıldığında, her iki göstergenin de sabit bir gelişim kaydettiği, balon 

göstergesi sayılabilecek keskin bir değişim yaşanmadığı görülmektedir. Bir konut yatırımının ortalama geri dönüş süresi 16-17 yıl civarında seyrederken, ortalama bir konut yatırımının değeri 

yaklaşık 6,5-7 yıllık gelir toplamına karşılık gelmektedir.

Konut pazarının dinamiklerini anlamak ve daha iyi analiz edebilmek amacıyla bazı makro göstergeler ile konut fiyatları ve konut satışları arasındaki ilişki incelenmiştir.

FİYAT/KONUT SATIŞLARI

Konut satışları dönemsel daha fazla değişkenlik gösterirken, konut fiyatlarının artmaya devam ettiği görülmektedir. Özellikle 2013 yılındaki konut satışı artışı, yürürlüğe giren KDV oranı değişikliği 

öncesi alımlardan kaynaklanmış, ayrıca 2013 yılı başında konut kredi faizlerinde yaşanan düşüş de, konut satışlarını tetiklemiş olabilir.

FİYAT, İNŞAAT MALİYETİ, FAİZ ORANLARI ARTIŞI

Yeni konut üretimi açısından, inşaat maliyetlerinin satış fiyatlarına yansıması beklenmektedir. Konut fiyat artışı ile maliyet artışı benzerlik gösterse de, 2012 sonrasında yeni konut fiyatlarının daha fazla artış kaydettiği ancak 2014 başı itibariyle aradaki farkın azaldığı görülmektedir.

Konut fiyat artışı ile faiz oranları değişimi açısından ise, faiz artış oranı dalgalansa da konut fiyatının sabit artış seyri devam etmektedir. Özellikle faiz oranlarının düşüşe geçtiği 2012 ikinci yarısında konut fiyatları artışı da ivme kazanmış, ancak sonrasında faiz oranları artmasına rağmen konut fiyatları artış eğilimini 

korumaya devam etmiştir.

KONUT SATIŞ, İNŞAAT MALİYETİ, FAİZ ORANLARI ARTIŞI

Konut satışları açısından bakıldığında ise, inşaat maliyetleri ile konut satışları arasında direk bir ilişki olmadığı, buna karşın faizlerin düşmeye başladığı 2012 ikinci yarı sonrası konut satışlarında ciddi 

bir ivme yaşandığı görülmektedir.

Konut satışlarının artışında etkili olabilecek bir diğer etken ise Kentsel Dönüşüm yasası ve KDV düzenlemesinin talep üzerinde yarattığı etkidir. Bu noktada gerçekleşen satışlar içinde 2. el konut satışlarının ve kredili satışların payı önem taşımaktadır. Bu açıdan değerlendirildiğinde daha kesin kanıtlar sunabilecektir.Ancak, TUIK tarafından yayınlanan konut satış istatistikleri 2013 yılı sonrası “2. el/yeni konut” ve “ipotekli/ipoteksiz satış” ayrımı ile yayınlanmaya başlamış olup, bu süre anlamlı bir sonuç elde etmek için yeterli kanıt oluşturmamaktadır. Gelecek dönemlerde sonuçlar 

bu açıdan değerlendirilerek daha kesin sonuçlar elde edilebilir.

GENEL DEĞERLENDİRME

Uluslararası piyasalarda, yatırımcıların gelecekte daha yüksek kazanç elde edecekleri beklentisi ile mevcut piyasa değerinin üzerinde fiyat ödemesi ile oluşan aşırı fiyatlandırma konut balonu olarak kabul edilmektedir. Türkiye konut pazarı analizine göre ise konut fiyatları farklı dinamikler ile şekillenmektedir. Özellikle enflasyon ve faiz oranları gibi makroekonomik faktörlerin etkisi kaçınılmazdır. Ayrıca bireysel yatırımcıların getiri beklentisi ve risk iştahı da diğer piyasalardan farklı bir satın alma davranışına ve 

fiyatlandırmaya neden olmaktadır.

Konut fiyatları belli dönemlerde enflasyon artışının altında kalmakta, ancak devam eden dönemlerde bu durumu telafi edebilen artışlar gerçekleşmesi nedeniyle hala etkili bir enflasyon korumalı yatırım alternatifi sunan geleneksel bir yatırım aracı olarak görülmektedir.

Burada incelenen 2010-2014 1. Yarı döneminde yıllık ortalama konut fiyat artışı %14 civarında gerçekleşmiş, ancak enflasyon etkisinden arındırıldığında ortalama %4 büyüme kaydedilmiştir. Ayrıca incelenen dönemde küresel finansal kriz sonrası toparlanma sürecinin gecikmeli etkisi de göz önüne alınmalıdır.Son olarak, güçlü demografiklere sahip Türkiye’de süregelen bir konut talebi olup, pazarın arz ve talep dengesi açısından değerlendirilmesi gerekmektedir. Bu kapsamda arz açısından 

detaylı bir analiz yapılması, bölgeler arası farklılıkların değerlendirilmesiyle daha sağlıklı bir sonuç elde edilecektir.