Değer artış vergisi nasıl hesaplanır?
Gayrimenkullerin iktisap tarihinden başlayarak beş sene içinde elden çıkarılmasından doğan kazançlar, değer artışı kazancı kapsamında gelir vergisine tabi tutuluyor. Peki değer artış vergisi nasıl hesaplanır?
Değer artış vergisi nasıl hesaplanır?
Gerçek kişilerin ödedikleri bir bedel karşılığında edindikleri gayrimenkullerin iktisap tarihinden başlayarak beş sene içinde elden çıkarılmasından doğan kazançlar, değer artışı kazancı kapsamında gelir vergisine tabi tutuluyor. Peki değer artış vergisi nasıl hesaplanır?
Değer artış vergisi hesabı..
Değer artışı kazancında vergilendirilecek kazanca, "safi değer artışı" deniyor. Gelir Vergisi Kanununun mükerrer 81. maddesi hükmüne göre; değer artışında safi kazanç, elden çıkarma karşılığında alınan para ve ayınlarla sağlanan ve para ile temsil edilebilen her türlü menfaatlerin tutarından, elden çıkarılan mal ve hakların maliyet bedelleri ile elden çıkarma dolayısıyla yapılan ve satıcının uhdesinde kalan giderlerin ve ödenen vergi ve harçların indirilmesi suretiyle bulunuyor.
Hasılatın ayın veya menfaat olarak sağlanan kısmının tutarı, VUK''un değerleme ile ilgili hükümlerine göre tayin olunuyor.
Maliyet bedelinin mükelleflerce tespit edilememesi halinde maliyet bedeli yerine; VUK hükümlerine göre, takdir komisyonlarınca tespit edilecek bedel, kazancı bilanço veya işletme hesabı esasına göre tespit edilen işletmelerde ise son bilançoda veya envanter kayıtlarında gösterilen değer esas alınır.
Menkul kıymetlerin elden çıkarılmasında, iktisap bedelinin tevsik edilememesi halinde VUK''un 266. maddesinde yazılı itibari değer iktisap bedeli olarak kabul edilir.
Değer artış vergisi hesaplama örneği:
Mehmet Bey, 12.05.2010’ da 100.000 YTL’ ye satın almış olduğu gayrimenkulü 10.06.2013’ de 200.000 YTL’ ye satmıştır.
Gayrimenkulün iktisap tarihinden önceki ay olan Nisan 2010’ da ÜFE 178,68, elden çıkarıldığı aydan önceki ay olan Mayıs 2013’ de ÜFE 220,07’ tür. Bu durumda endeksleme oranının ilgili dönemde %10’ un üzerinde artmış olduğu görülmektedir. (220,07 / 178,68 = %23,16)
Dolayısıyla elden çıkarılan gayrimenkulün endekslenmiş maliyet bedeli;
100.000 YTL * (220,07 / 178,68) = 123.164,31 TL
olarak dikkate alınacaktır.
Buna göre Mehmet Bey, satmış olduğu gayrimenkulden dolayı (200.000 - 123.164,31) 76.835,69 TL tutarında istisna öncesi değer artış kazancı elde etmiş olacaktır.
Söz konusu kazanca 9.400 TL tutarında istisna uygulanarak bulunacak (76.835,69 - 9.400) 67.435,69 TL’ ye Gelir Vergisi Kanunu’nun 103. maddesindeki vergi nispetleri uygulanarak mükellefin 2013 yılı için ödeyeceği gelir vergisi hesaplanacaktır.
Hesaplanan Gelir Vergisi ................................... 16.447,49 TL
(60.000 TL’ sı için 13.845 )
(7.435,69 TL X %35= 2.602,49)
Bulunan bu miktar, 2014 yılının Mart ayının yirmibeşinci günü akşamına kadar yıllık beyanname ile beyan edilip, Mart ve Temmuz aylarında 2 eşit taksitle ödenecektir.
Diğer taraftan, gayrimenkulün satış bedelinin tapuda düşük gösterilerek değer artış kazancının eksik beyan edilmesi ve durumun idarece tespit edilmesi halinde; eksik beyan edilen vergi ve vergi ziyaı cezasının idare tarafından tarh edilerek gecikme faizi ile tahsil edileceği unutulmamalıdır.
Değer artış vergisine tabi tutulan kazançlar:
-Arazi, bina, maden suları, memba suları, madenler, taş ocakları, kum ve çakıl istihsal yerleri, tuğla ve kiremit harmanları, tuzlalar ve bunların mütemmim cüzileri ve teferruatı,
- Voli mahalleri ve dalyanlar,
- Gayrimenkul olarak tescil edilen haklar,
- Gemi ve gemi payları ile bilumum motorlu tahmil ve tahliye vasıtaları.