Değerlemede kolaylıklar

Sermaye piyasası mevzuatı çerçevesinde gayrimenkul değerleme hizmeti verebilmek amacıyla Sermaye Piyasası Kurulu (SPK) listesine alınmak üzere başvuracak şirketlerin ödenmiş sermayelerinin en az 300 bin YTL olması koşulu, en az 200 bin YTL olarak yeniden düzenlendi.

SPK'nın Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde Değerleme Hizmeti Verecek Şirketlere ve Bu Şirketlerin Kurulca Listeye Alınmalarına İlişkin Esaslar Hakkında Tebliğde Değişiklik Yapılmasına Dair Tebliği, Resmi Gazete'nin bugünkü sayısında yayımlanarak yürürlüğe girdi.

Tebliğin adı ''Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde Gayrimenkul Değerleme Hizmeti Verecek Şirketler ile Bu Şirketlerin Kurulca Listeye Alınmalarına İlişkin Esaslar Hakkında Tebliğ'' şeklinde değiştirildi ve yeni düzenlemeler yapıldı.

Değişikliklere göre, Kurul tarafından listeye alınan gayrimenkul değerleme şirketlerinin sermaye piyasası mevzuatı uyarınca yaptıkları değerleme faaliyeti dışındaki değerleme faaliyetleri, bu tebliğin kapsamı dışında olacak. Tebliğe, ''gayrimenkul'', ''konut değerlemesi'' ve ''konut değerleme uzmanı'' tanımları da eklendi.

Sermaye piyasası mevzuatı çerçevesinde değerleme hizmeti verebilmek amacıyla Kurul listesine alınmak üzere başvuracak şirketlerin; belirlenen özelliklerin yanı sıra ticaret unvanlarında ''gayrimenkul değerleme'' veya ''taşınmaz değerleme'' ibaresi bulunacak; ödenmiş sermayeleri en az 200 bin YTL olacak. Daha önce bu miktar 300 milyar TL olarak belirlenmişti.

Söz konusu şirketlerin asgari ödenmiş sermayelerini temsil eden hisse senetlerinin tamamının nakit karşılığı çıkarılacak. Bu şirketlerin ödenmiş sermayesinin asgari yüzde 75'inin en az iki sorumlu değerleme uzmanına ait olması koşulu da yüzde 51 olarak değiştirildi.

Bu şirketler, en az 2'si sorumlu değerleme uzmanı olmak üzere en az 5 adet değerleme uzmanını tam zamanlı istihdam edecek.

Ödenmiş sermayesinin asgari yüzde 51'inin doğrudan veya dolaylı olarak kamu kuruluşlarına ait olması durumunda, ödenmiş sermayenin asgari yüzde 51'inin en az iki sorumlu değerleme uzmanına ait olması şartı aranmayacak.

Şirketin ortakları, yöneticileri, denetçileri, değerleme uzmanları, konut değerleme uzmanları ile şirketin tüzel kişi ortaklarının yönetim kurulu üyelerinin; Bankacılık mevzuatı, suç gelirlerinin aklanmasının önlenmesine dair mevzuat ile ödünç para verme işleri hakkında mevzuata aykırılıktan dolayı hüküm giymemiş olmaları ve/veya taksirli suçlar hariç olmak üzere affa uğramış olsalar dahi 2 yıl veya daha uzun süreli hapis gerektiren veya zimmet, irtikap, rüşvet, hırsızlık, dolandırıcılık, sahtecilik, güveni kötüye kullanma, hileli iflas gibi yüz kızartıcı suçlar ile istimal ve istihlak kaçakçılığı dışında kalan kaçakçılık suçları, resmi ihale ve alım satımlara fesat karıştırma veya devlet sırlarını açığa vurma, vergi kaçakçılığı veya bu suçlara iştirakten hüküm giymemiş olmaları şartı aranacak. Söz konusu kişiler emlak komisyonculuğu alanında faaliyet gösteren herhangi bir şirkete ortak olmayacak veya herhangi bir unvanla görev almayacak.

-KURUL LİSTESİNDEN ÇIKARILMA-

Şirket, belirlenen koşulların yanı sıra sermaye piyasası mevzuatında gayrimenkul değerleme şirketleri için belirlenen düzenlemelere uyulmaması halinde de Kurul listesinden çıkarılacak.

Kurulca listeden çıkarılan şirketler, listeden çıkarmaya ilişkin Kurul karar tarihinden itibaren 5 ay süreyle değerleme hizmeti vermek üzere yeniden listeye alınmak için Kurula başvuramayacaklar. Kurulca listeden çıkarılan şirketin ortakları, yöneticileri ve denetçileri ise 5 ay süreyle değerleme hizmeti vermek üzere Kurulca listeye alınmak için başvuruda bulunan başka bir gayrimenkul değerleme şirketinde veya Kurul listesinde bulunan bir gayrimenkul değerleme şirketinde herhangi bir unvan altında görev alamayacak ve ortak olamayacaklar. 5 aylık sürenin bitiminde Kurula yapılacak başvuruda; Kurulca listeden çıkarılan şirketin, listeden çıkarılmasına neden olan şartları ortadan kaldırdığını, bu şartların bir daha oluşmaması için gerekli tedbirleri aldığını ve şirketin ortakları, yöneticileri, denetçileri değerleme uzmanları ile konut değerleme uzmanlarının gerekli şartları sağladığını ortaya koyması halinde şirketin yeniden listeye alınma başvurusu değerlendirmeye alınabilecek.

Gayrimenkul değerleme şirketleri ve değerleme raporunu imzalayan değerleme uzmanları, konut değerleme uzmanları ile sorumlu değerleme uzmanları; hazırlanan raporda ulaşılan sonuçlar dolayısıyla; raporun belirlenen standartlara uygun olmaması, yeterli incelemenin yapılmaması, hatalı verilerin kullanılması ve buna benzer nedenlerle; müşterilerine veya söz konusu rapordan faydalanan üçüncü kişilere verdikleri zararlardan müteselsilen sorumlu tutulacak. Şirketin ortakları, yöneticileri ve çalışanlarının cezai sorumlulukları saklı olacak.

Gayrimenkul değerleme şirketleri ile bu şirketlerde çalışan değerleme uzmanları ve konut değerleme uzmanları, değerleme çalışmalarında bağımsız ve objektif olacak, ayrıca bağımsızlıklarını ortadan kaldırabilecek durumlar da bulunmayacak.

Gayrimenkul değerleme şirketi veya değerleme uzmanı ile konut değerleme uzmanının bağımsızlığının zedelendiğine dair tereddüt oluşması halinde, bağımsızlığın ortadan kalktığı kabul edilecek. Değişiklikle, bağımsızlığın ortadan kalktığı durumlara şu konular eklendi:

Müşteriyle veya müşterinin ortaklarıyla veya müşterinin yönetim, denetim veya sermaye bakımlarından doğrudan ya da dolaylı olarak bağlı bulunduğu veya nüfuzu altında bulundurduğu gerçek veya tüzel kişilerle değerleme hizmeti verildiği dönem dahil olmak üzere son 2 yıl içerisinde ortaklık ilişkisine girilmiş olduğunun belirlenmiş olması,

- Müşteri ile müşterinin bağlı ortaklıkları, müşterek yönetime tabi teşebbüsleri ve iştiraklerinde değerleme hizmeti verildiği dönem dahil olmak üzere son 2 yıl içerisinde kurucu, yönetim kurulu başkan veya üyesi, şirket müdürü veya yardımcısı olarak veya önemli karar, yetki ve sorumluluğu taşıyan başka sıfatlarla görev alınması veya ticari ilişki içinde bulunulması,

-Değerleme ücretinin, değerleme şirketi tarafından müşteriye sunulan diğer hizmetler dikkate alınarak belirlenmesi.

Gayrimenkul değerleme şirketleri ve/veya değerleme uzmanları ile konut değerleme uzmanları, bağımsızlığı ortadan kaldıran durumların meydana gelmesi halinde bu ilişkilerde taraf olan müşteriden iş alamayacak.

-YAPILABİLECEK FAALİYETLER VE YASAKLAR-

Gayrimenkul değerleme şirketleri, gayrimenkullerle ilgili piyasa araştırması, fizibilite çalışması, gayrimenkul ve buna bağlı hakların hukuki durumunun analizi, boş arazi ve geliştirilmiş proje değeri analizi, en verimli ve en iyi kullanım değeri analizi gibi alanlarda danışmanlık hizmeti verebilecek. Bir gayrimenkulün bütünleyici parçası ile eklentisi olan unsurları da münferit olarak değerleyebilecekler.

Gayrimenkul değerleme şirketleri, gayrimenkul değerleme faaliyetinin yanı sıra belirtilen faaliyetler dışında emlak komisyonculuğu dahil başka bir faaliyette bulunamayacak.

Değerleme uzmanları, konut değerleme uzmanları, şirketin yöneticileri ve denetçileri; müşterileri ve değerlemesini yaptıkları işlerle ilgili bilgileri açıklayamayacak; doğrudan veya dolaylı kendilerine veya üçüncü kişilere menfaat sağlama veya başkalarını zarara uğratma amacıyla kullanamayacaklar. Bu yükümlülük, görevden ayrılmadan sonra da devam edecek.

-GAYRİMENKUL DEĞERLEME ŞİRKETLERİNE VERİLECEK BİLGİLER-

Gayrimenkul değerleme şirketlerine verilecek bilgiler ise şöyle belirlendi: ''Arsa üzerinde gerçekleştirilecek bir gayrimenkul projesine istinaden yapılacak ihale ile ilgili yapılan değerlemelerde, mevcut avan veya kesinleşmiş projelerin ve bu projelere ilişkin her türlü bilgi ve belgenin değerlemelerde esas alınmak üzere şirkete verilmesi; ayrıca, yapılacak her türlü değerlemede, değerlemenin sağlıklı bir şekilde yapılabilmesi için şirketin talep ettiği her türlü bilgi ve belge ile şirket tarafından talep edilmese dahi değerleme yapılmasını veya nihai değer takdirini etkileyebilecek her türlü bilgi ve belgenin şirkete verilmesi zorunludur.''

Şirket, değerleme faaliyetleri ile ilgili olarak hazırlanan raporları ve bu raporların dayanağını teşkil eden çalışma belgelerini Kurulca istendiğinde ibraz edilmek üzere değerleme raporu tarihinden itibaren en az 10 yıl süreyle saklayacak.

-BİLDİRİM YÜKÜMLÜLÜĞÜ-

Gayrimenkul değerleme şirketleri, olağan ve olağanüstü genel kurul toplantılarını izleyen 6 iş günü içinde genel kurul tutanakları ile faaliyet raporlarını Kurula gönderecek. Bunun dışında altı aylık dönemler itibariyle dönemin bitimini izleyen 6 iş günü içinde istihdam edilen değerleme uzmanları ile konut değerleme uzmanlarının listesi, ortaklık yapısı, şubelerin listesi, yönetim kurulu üyeleri ve denetçileri ile müşterisi, konusu, rapor numarası ve hazırlayan değerleme uzmanı veya konut değerleme uzmanına ilişkin bilgileri de içerecek şekilde sermaye piyasası mevzuatı uyarınca hazırlanan raporların listesi Kurula gönderilecek.

Kurul tarafından listeye alınmış ve tebliğin yayım tarihi itibariyle listeye alınmak üzere başvurmuş gayrimenkul değerleme şirketleri, ''ödenmiş sermayelerinin en az 200 bin YTL'' olması ve ''ödenmiş sermayesinin en az yüzde 51'inin en az iki sorumlu değerleme uzmanına ait olması'' şartlarını 1 yıl içinde sağlayacak.

Kurulun listeye aldığı gayrimenkul değerleme şirketleri, ticaret unvanında ''gayrimenkul değerleme'' veya ''taşınmaz değerleme'' ibaresinin bulunması şartına uymak için esas sözleşme değişikliğini, yapılacak ilk genel kurul toplantısında karara bağlayacak.