Değerli Konut Vergisi düzenlemesi yasallaştı, şimdi ne olacak?

7 Aralık 2019 tarihinde yayımlanan Resmi Gazete ile 7194 sayılı Dijital Hizmet Vergisi ile Bazı Kanunlarda ve 375 sayılı KHK’de değişiklik yapılması hakkında kanun yasalaştı. Bu yasa ile belki de çok önemli bir düzenleme vergi ve hukuk hayatımıza girmiş oldu. 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanununa yeni bir bölüm eklenerek Değerli Konut Vergisi adı altında yeni bir vergi türü eklenmiştir. Peki Değerli Konut Vergisi nedir?  Değer nasıl tespit edilecek?  Tespite itiraz süresi nedir ve nasıl yapılacak? Dava süresi nedir, nasıl ve nereye açılacak?  İtiraz ve dava sürecinde hak sahiplerinin dikkat etmesi gereken noktalar nelerdir?

DEĞERLİ KONUT VERGİSİ NEDİR?

1319 Sayılı Emlak Vergisi Kanunu’na eklenen 42. madde ile değerli konut vergisi şu şekilde izah edilmiştir:

“Türkiye sınırları içinde bulunan mesken nitelikli taşınmazlardan bina vergi değeri veya Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünce belirlenen değeri 5.000.000 Türk lirası ve üzerinde olanlar değerli konut vergisine tabidir.”

DEĞERLİ KONUT VERGİSİ NASIL BELİRLENECEK?

Madde metninde her ne kadar 5.000.000,00-TL tutarından bahsedilse de 1319 sayılı Kanuna eklenen 44. madde ile bu tutarın değerinin her yıl bir önceki yıla ilişkin olarak 213 sayılı Vergi Usul Kanunu hükümlerine göre belirlenen yeniden değerleme oranında arttırılacağı hüküm altına alınmıştır. Ancak bu artırımın Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünce değer tespitinin yapıldığı yılın takiben uygulanacağı da maddeye istisna olarak eklenmiş. Böylelikle, 2020’nin ortasında yapılan bir değer tespiti ardından ilk artırımın mükelleflerin 2021 yılı için sorumlu oldukları verginin tarhında uygulanması gerekiyor.

Bu noktada belirtmemiz gerekir ki, kanun metninde bina vergi değeri veya Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünce belirlenen değer denilerek rayiç bedel uygulamasının da önüne geçilmiştir. Uygulamasına ilk kez başlanacak bu yöntemle Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü emsal değerler üzerinden taşınmazların gerçek değerini tespitini yapacak vergiler bu tutar üzerinden hesaplanacaktır. 

Değerli konut vergisine ilişkin olarak, Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünce yapılan veya yaptırılan değerleme sonucunda belirlenen taşınmazlar Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünün internet sitesinde ilan edilerek ve ayrıca ilgililere tebliğ edilmesi hususunun yerine getirilmesi gerekiyor.

DEĞERLİ KONUT VERGİSİ DEĞERİNE İTİRAZ NEREYE VE NASIL YAPILACAKTIR? İİTİRAZ GEREKÇELERİ NELERDİR?

Değeri belirlenen mesken için tebliğ tarihinden itibaren 15 günlük süre içinde mükelleflerin Tapu Kadastro Genel Müdürlüğüne itiraz hakkı bulunuyor. Vatandaşlar itiraz için sadece Ankara’da mevcut Genel Müdürlüğe değil taşınmazın bulunduğu Tapu Sicil Müdürlüklerine de “Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğüne Gönderilmek Üzere........Tapu Müdürlüğüne” şeklinde dilekçe başlığında gönderebileceklerdir.

İşbu itirazın Tapu Kadastro Genel Müdürlüğü tarafından oluşturulan itiraz komisyonu tarafından yine 15 gün içinde değerlendirilerek aynı usulle ilgiliye tebliği sonucunda vergiye esas değer artık idare yönünden kesinleşmiş olacaktır. Bu noktada, vergi mükellefleri ve sorumlularının tebliğ tarihini çok iyi şekilde takip etmeleri ve 15 günlük itiraz sürelerini kaçırmamaları önem arz ediyor. 15 günlük itiraz süresi içerisinde itirazı yapmayan hak sahibi açısından ikinci bir itiraz süresi ön görülmemiştir. 

Uygulama açısından, Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğüne yapılacak itirazın ilçelerdeki Tapu ve Kadastro Müdürlükleri vasıtasıyla yapılması mümkün kılınmıştır. 

Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünce belirlenen bir değerin bulunmaması durumunda ise 1319 Sayılı Kanun’un 29. maddesinde belirtilen bina vergi değerinin esas alınacağı hüküm altına alınmıştır. Bina vergi değeri Emlak Vergisi mevzuuna giren bina, arsa ve arazinin rayiç bedelidir. Rayiç bedel, bina, arsa ve arazinin beyan tarihindeki normal alım satım bedeli olarak dikkat alınacaktır. 

Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü’ne yapılacak olan itirazda vatandaşlarımız itirazlarını ;

1)    Yapılan değerleme işleminin genel bir değerlendirme işlemi yapılarak tapu bilgileri çerçevesinde sadece alan hesabı üzerinden yapılmış olmasının hukuka aykırı olduğu ve yine mülkün özel ve detaylı niteliği hiçbir şekilde mahalline bizzat gelinerek değil ve emsal araştırması objektif koşullarına uygun yapılmadan  tespit edilmesinin hatalı olduğu
2)    İtiraz eden tarafından itiraz süresi içerisinde yaptırılan SPK Lisanslı değerleme raporu kapsamında tebliğ edilen değerin doğru olmadığının ileri sürülmesi ve raporun sonuç kısmının itiraza eklenmesi (Zorunlu olmayıp hem itirazda hem de dava sürecinde etkili olacağı için tavsiye edilmektedir)
3)    Bir kişinin 10 tane 4 milyon TL. değerinde mülkünün bu vergi kapsamında olmayıp bir kişiye ait olarak belirlenen 5 milyon TL ve üzerindeki değerdeki bir taşınmazının bu kapsama alınarak “Anayasada ki Eşitlik ilkesine” aykırı olduğu
4)    İdarenin sahip olduğu takdir yetkisinin “ÖLÇÜLÜLÜK” ilkesi çerçevesinde kullanması gerekirken komisyon kararı ile somut, teknik ve maddi gerçeğe uygun kriterler ile değil gerekçesiz ve dayanaksız bir şekilde “FAHİŞ” yüksek değer tespitinde bulunduğu şeklinde yapmalıdır.
5)    Emlak Vergisi Kanunu’nun 29. maddesi düzenlemesi ile yeniden değerleme oranının yarısı nispetini gözetirken kanuna eklenen 44. Madde ile değerli konut vergisi bakımından değerleme oranının tam nispeti dikkate alınmaktadır. Zaten hali hazırda emlak vergisi mükellefi olan değerli konut mükelleflerinin yeniden değerleme oranında dahi daha yüksek bir değerden matraha tabi tutulması kanunun kendi içinde çelişmesine neden olmaktadır.

DEĞERLİ KONUT VERGİSİ ORANLARI NELERDİR?

Vergi matrahı idare yönünden kesinleştikten sonra 1319 sayılı Kanun’a eklenen 44. maddede belirtilen oranlar üzerinden vergilendirme işlemi yapılacaktır. Buna göre söz konusu oranlar şu şekildedir:

“Değerli konut vergisine tabi mesken nitelikli taşınmazlardan değeri;

5.000.000 TL ile 7.500.000 TL arasında olanlar     (Binde 3)
7.500.001 TL ile 10.000.000 TL arasında olanlar     (Binde 6)
10.000.001 TL’yi aşanlar                                             (Binde 10) 

oranında vergilendirilecektir”

DEĞERLİ KONUT VERGİSİ KİMLERE UYGULANACAK, ÖDEME NE ŞEKİLDE VE HANGİ DÖNEMDE YAPILACAKTIR?

Değerli konut vergisi bakımından mükellef olma hali, mükellefiyet yan başlığı ile 1319 sayılı Kanuna eklenen 45. maddede düzenlenmiş ve malikler, varsa intifa hakkı sahipleri, her ikisi de yoksa malik gibi tasarruf edenler sorumlu tutulmuştur. Burada, taşınmazlar üzerinde paylı mülkiyet veya elbirliği ile mülkiyet hali söz konusu ise taşınmazın toplam değeri esas alınmak suretiyle belirlenecek olan tutardan paylı mülkiyet (hisseli tapularda) halindeki malikler hisse payları oranınca mükellef olurken, elbirliği mülkiyeti halindeki (miras nedeniyle oluşan ve bölünmeyen mülkiyet hakkı gibi) malikler müteselsilen sorumlu olacaklardır. Bu noktada elbirliği mülkiyeti halindeki malikler bakımından içlerinden biri veya tamamı söz konusu vergi borcunun tamamını ödeyene kadar sorumlulukları devam edecektir.

Değerli konut vergisi bakımından sorumluluk mesken nitelikli taşınmazın değerinin, bina vergi değeri veya Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünce belirlenen değer bakımından 42. maddede belirtilen değeri  aştığının belirlendiği yılı takip eden yıldan itibaren başlayacaktır. Değerli konut vergisinden sorumluluk, değer tespitinin yapıldığı yılı takip eden yıla ait değerli konut vergisi tutarınca söz konusu olacak ve tespitin yapıldığı yılı takip eden sene içinde ödenmesi gerekecektir. Örneklememiz gerekirse, 2020 yılında değer tespiti yapılan bir taşınmaz için 2021 yılındaki değerli konut vergisi açısından mükellefiyet doğacak ve bu vergi 2021 yılının Şubat ve Ağustos aylarının sonuna kadar eşit iki taksit şeklinde ödenmesi gerekecektir. 

Bu noktada değerli konut vergisi mükelleflerinin beyanname verme zorunluluğundan da bahsetmemiz gerekiyor. Öyle ki, mükellefler Şubat ve Ağustos ayının sonuna kadar yapacakları ödemeleri için vergi dairesine o ayın 20’sine kadar beyanname sunmaları gerekiyor. Yetkili vergi dairesi bakımından, 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunu’nun 37. maddesinde çerçevesinde her ne kadar belediyeler ve belediyelerin gelir şube müdürlükleri yetkili kılınmış ise de, Kanun’un 47. maddesi bir istisna getirmiş bu vergilerin mesken nitelikli taşınmazın bulunduğu yerdeki Gelir İdaresi Başkanlığına bağlı yetkili vergi dairesine ödenmesi gerekli kılınmıştır.

DEĞERLİ KONUT VERGİSİ ÖDEMESİNDEN KİMLER MUAFTIR? 

Değerli konut vergisinden mükellefiyetinin hariç tutulduğu durumlar da kanunda gösterilmiştir. Buna göre, 

a) Türk idare teşkilatındaki birimlerin maliki ve intifa hakkı olarak kullandığı mesken niteliğindeki taşınmazlar, yabancı devletlerin diplomatik misyona özgü taşınmazları ile elçilerinin ikamet için kaldıkları taşınmaz ve müştemilatı ve milletlerarası kuruluşların Türkiye’deki temsilciliklerine ait aynı nitelikteki taşınmazlar kapsamın dışındadır. 

b) Kanunun uygulanması bakımından önem arz eden muafiyetlerin gerçek ve tüzel kişilere dair olan hususlarını önemle irdelemek istiyoruz. Öncelikle belirtmemiz gerekir ki, bu istisnaların uygulanabilmesi için evvela kişilerin mesken nitelikli yalnızca bir adet taşınmazı olması gerekmektedir. Tek taşınmazı olan bu kişiler; 18 yaşını doldurmuş olmalarına rağmen belgelemek kaydıyla herhangi bir geliri olmaması ve yalnızca sosyal güvenlik kurumlarından alınan aylıklardan başka bir geliri olmaması, hallerinde muafiyetten yararlanabileceklerdir.  Bu noktada, kanun bu kişiler bakımından tek başına malik olma şartını aramamış ve intifa hakkı sahibi olanlar açısından da aynı muafiyeti getirmiştir. Yine bu kişilerin, taşınmaz üzerinde hissesi olması ve hisseleri oranınca sorumluluk sahibi olmaları beklenmesi halinde de yine muafiyetten yararlanabileceklerdir.

c) Değerli konu vergisine ilişkin olarak, bina inşaatı konusunda faaliyette bulunan işletmeler açısından da bir kolaylık sağlanmıştır. Buna göre, henüz ilk satışa, devir ve temlike konu edilmemiş, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri gereği müteahhitte kalan mesken nitelikli taşınmazlar dahil olmak üzere mevzubahis vergiden muaf tutulacaklardır. Şu kadar ki, müteahhidin bu taşınmazları kiraya vermesi veya sair suretle kullanması halinde bu muafiyet sona erecektir. 

Mükellefiyetin sona ermesini gerektirecek hallerden bir diğeri de taşınmazın değerli konut niteliğini kaybetmesi halidir. Bunlar kanunda; yanma, yıkılma, tamamen kullanılmaz hale gelme, vergiden muafiyet şartlarını kazanma olarak sayılmıştır.  Her ne şekilde olursa olsun, taşınmazın değerli konut vergisinden muaf hale gelmesi ile mükellefler açısından olayı takip eden taksitten itibaren sorumluluk sona erecektir.

DEĞERLİ KONUT VERGİSİ İTİRAZI RED EDİLEN HAK SAHİBİ HANGİ DAVAYI AÇACAKTIR?

Vatandaşlarımız itiraz komisyonunun kararına karşı idari işlemin iptalini ve bilirkişi marifetiyle keşfen yeniden hakkaniyete uygun değerleme yapılmasını mahkemeden talep edeceklerdir. 

Yasanın düzenlenmesine eksik bırakılan konu 15 günlük itiraz sonrası yine 15 günlük süre içerisinde itirazı red edilen hak sahibinin dava açma konusunda nereye başvuracağıdır. Yapılan değerleme işlemi ve 15 günlük süresi içerisinde verilecek red kararı da yine Tapu ve Kadastro Müdürlüğünün işlemi olduğu için 15 günlük itirazın reddi kararına karşı açılacak olan davanın 30 gün içerisinde Vergi Mahkemesine mi yoksa 60 gün içerisinde İdare Mahkemesine mi yapılacağı net olarak maalesef düzenlenmemiştir. Bu noktada bizlerin vatandaşlara önerisi itiraz komisyonu tarafından itirazı red edilen hak sahiplerinin her ne şekilde olursa olsun 30 günlük süre içerisinde Vergi Mahkemesine davalarını açmalarıdır. Örneğin 30 gün içerisinde Vergi Mahkemesine dava açan hak sahibi açısından mahkemeler görev konusunda İdare Mahkemesinin görevli olduğuna yönelik bir karar verir ise hemen ilgili mahkeme resen dava dosyasını gönderecektir. Bir hak kaybı olmayacaktır. Tekrar etmek gerekirse bizim önerimiz vatandaşlarımızın itirazın reddi tarihinden itibaren 30 günlük süre içerisinde Vergi Mahkemesine davalarını açmalarıdır. 

Vatandaşlarımız Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğüne itiraz ettikleri için dava açacakları yer  Ankara  mıdır sorusu da sorulmaktadır. Bu sorunun cevabı hayır olacaktır. Taşınmazın bulunduğu yer Vergi  Mahkemeleri bu konuda yetkili olacaklardır. 

Açılacak olan davada mutlaka Yürütmeyi Durdurma talebinde bulunulmalıdır.  Eğer mahkeme yürütmeyi durdurma kararı verirse Şubat ayında yapılacak olan ödeme ile ilgili beyanname verme durumu oluşmayacaktır. Yürütmeyi Durdurma kararı verilmez ise Şubat ayında verilecek olan beyanname ve ilk ödeme ihtirazi kayıt konularak ödenebilecektir. 

Saygılarımla
Av.Ali Güvenç KİRAZ
Gayrimenkul Hukuku Derneği Başkanı 

Değerli Konut Vergisi hızlı başladı!