Değerli konutta 2021 yılı eşiği 5.2 milyon TL!

Değerli konut vergisinde yasal düzenleme ‘5 milyon Türk Lirası’ sınırıyla çıkmıştı. Fakat bu yıl bu sınır, yeniden değerleme oranının yarısı kadar arttı ve 5 milyon 227 bin TL oldu. İşte örnek hesaplamalar, hangi durumlarda nasıl vergi ödeneceğiyle ilgili detaylar...

Türkiye genelinde yaklaşık olarak 150 bin konutu kapsayan değerli konut vergisi bu sene ilk kez uygulanmaya gün sayıyor. Milliyet'ten Ebru Sungur'un haberine göre, vergi için bu seneson beyanname günü 22 Şubat Pazartesi. Verginin ödemesi ise iki taksitte yapılacak. İlk taksit bu ayın, ikinci de ağustos ayının sonuna kadar ödenecek.

Kanun çıkarken değerli konut vergisine tabi konutlar için değer sınırı 5 milyon TL şeklinde belirlenmişti. Fakat bu sınır, bu yıl yeniden değerleme oranının yarısı kadar arttı ve 5 milyon 227 bin TL'ye çıktı. Peki değeri 5 milyon 227 bin TL'yi aşan konutların, 5 milyon 227 bin TL'yi aşan kısmı için ödenecek bu vergi için hesaplamalar nasıl yapılacak? Zira tek konutu olanlar başta olmak üzere bazı muafiyetler de söz konusu. Ayrıca konutu edinme tarihi, bu verginin mükellefliğinde önemli bir ayrıntı. Birkaç ortağın sahip olduğu evler için verginin nasıl hesaplanması gerektiği de ayrı bir husus.

Sistem Global Danışmanlık Ortağı Yeminli Mali Müşavir Necmi Ulus, merak edilen tüm bu konulara, ayrıntılı örnekler ve hesaplamalarla açıklık getirdi.

Vergiye konu konutu bu yıl satanlar yine de vergiyi ödeyecek mi?

Mükellef Ayşe’nin, değerli konut vergisine tabi mesken nitelikli 3 adet taşınmazı bulunuyor. Bu taşınmazlardan, birinci taşınmazın 2020 yılı bina vergi değeri 7.500.000 lira, ikinci taşınmazın 2020 yılı bina vergi değeri 12.000.000 lira, üçüncü taşınmazın 2020 yılı bina vergi değeri 5.500.000 lira. Mükellef Ayşe’ye ait mesken nitelikli taşınmazların 2020 yılı bina vergi değerleri kanunda belirtilen değeri aştığından söz konusu taşınmazlar değerli konut vergisinin konusuna giriyor. Dolayısıyla Ayşe’nin mükellefiyeti, izleyen yıl olan 2021 yılı başından itibaren başlar.

Mükellef Ayşe 2021'e ilişkin değerli konut vergisi beyannamesini 2021 Şubat ayının 20. günü sonuna kadar verir, verginin ilk taksidini Şubat'ın sonuna kadar öder. Mükellef Ayşe 2020 yılı bina vergi değeri 12 milyon TL olan mesken nitelikli taşınmazını 2021 Mayıs ayı içerisinde mükellef Fatma’ya satar. Bu durumda, mükellef Ayşe tahakkuk eden değerli konut vergisinin ikinci taksidini de ağustos sonuna kadar ilgili vergi dairesine ödeyecek. Mükellef Ayşe, değerli konut vergisi konusuna giren söz konusu mesken nitelikli taşınmazını mükellefiyetinin başladığı 1 Ocak ile 20 Şubat arasında elden çıkarması halinde de 20 Şubat 2021 tarihine kadar vermesi gereken beyannameye bu taşınmazını dahil edecek ve bu taşınmaz için tahakkuk edecek verginin tamamını ödeyecek.

Vergi mükellefliği değeri sınırı aşan ikinci konutla başlıyor

Mükellef Özlem’in mesken nitelikli 3 adet taşınmazı bulunuyor. Bu taşınmazlardan, ilkinin 2020 yılı bina vergi değeri 4.900.000 lira, ikincinin 2020 yılı bina vergi değeri 6.000.000 lira, üçüncünün 2020 yılı bina vergi değeri 6.500.000 lira. Mükellef Özlem’e ait birinci konutun 2020 yılı bina vergi değeri kanunda belirtilen değeri aşmadığından verginin konusuna girmez. İkinci ve üçüncü konutlar ise söz konusu değeri aştığı için verginin konusuna giriyor. Dolayısıyla mükellef Özlem’in mükellefiyeti izleyen yıl olan 2021 başında başlayacaktır. Fakat mükellefin değerli konut vergisinin konusuna giren birden fazla konutu olduğu için bunlardan bina vergi değeri en düşük olan taşınmaz, vergiden muaf olup mükellef tarafından (Ek 2A) ile bildirimde bulunulur.

Söz konusu taşınmazların bina vergi değerlerinin sırasıyla 5.145.000 TL, 6.300.000 TL, 6.825.000 TL olduğu varsayımıyla mükellef Özlem’in, 2021 yılında ödeyeceği değerli konut vergisi şu şekilde hesaplanır:

İlk mesken kanundaki sınırın altında kaldığı için vergi ve bildirime tabi olmuyor.
Diğer meskenler arasında bina vergi değeri en düşük olan mesken vergiden muaf, EK-2A ile bildirime tabi oluyor.
Üçüncü meskenin bina vergi değeri (2021 yılı değeri) 6.825.000 lira.
Üçüncü mesken için uygulanacak değerli konut vergisi oranı da binde 3.
Üçüncü mesken için ödenecek vergi tutarı [(6.825.000-5.227.000)x‰3] 4.794 lira.

‘Değerli’yi nasıl anlarız?

Değerli konut vergisi beyannamelerine, mesken nitelikli taşınmazın yer aldığı yerin belediyesinden alınan bina vergi değerini (beyanname verilen yıl ve bir önceki yıla ilişkin) gösteren belge de eklenecek. Vergi değeri, Hazine ve Maliye Bakanlığı ile Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nca müştereken tespit ve ilân edilecek bina metrekare normal inşaat maliyetleri ile Vergi Usul Kanunu’nun asgari ölçüde birim değer tespitine ilişkin hükümlerine göre takdir komisyonlarınca arsalar için takdir olunan birim değerlere göre tespit edilecek arsa payı toplamından meydana geliyor.

Müteahhit muaf ama arsa sahibi değil

Değerli konut vergisi mükellefiyetinde bazı muafiyetler bulunuyor. Bunlardan biri de müteahhitlere tanınan muafiyet. Şu şekilde örneklendirilebilir: 
Müteahhit Ahmet ile Mehmet şahsı arasında yüzde 60 müteahhit, yüzde 40 arsa sahibi paylaşımlı her biri 250 metrekare net alana sahip 100 dairelik bina inşaatına ilişkin kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzalanır. İnşaatın bitiminde 60 daire müteahhidin, 40 daire arsa sahibinin oluyor.. Müteahhit Ahmet, kendisine kalan 60 dairenin 45 tanesini 2020 içerisinde satar. Bu durumda müteahhide kalan 15 dairenin aynı sene içerisinde bina vergi değerleri, kanundaki tutarı aşmış olsa dahi söz konusu daireler ilk satışa, devir ve temlike konu edilmediği, kiraya verilmediği müddetçe değerli konut vergisinden de muaf olur.

Arsa sahibi de tamamlanan konutların tapusunu aldığı zamandan itibaren bu konutlar için vergi mükellefi haline gelir ve eğer bu konutların değerleri kanunda belirtilen eşiği aşıyorsa bunlar için oluşan değerli konut vergisini öder.

Her ortak kendi koşullarında ‘mükellef’

Mükellef olan Ahmet, Mehmet ve Hasan mesken nitelikli bir taşınmaza eşit oranlarda (1/3) paylı mülkiyet halinde sahip. Söz konusu taşınmazın 2020 bina vergi değeri 9.000.000 TL ve bu değer kanundaki sınırı aştığı için değerli konut vergisi mükellefiyeti takip eden yıl olan 2021 yılının başından itibaren başlar.

Mükellef Ahmet’in, söz konusu meskendeki hissesi dışında bu vergiye tabi üzerine kayıtlı mesken nitelikli başka bir taşınmazı bulunmuyor. Mükellef Mehmet’in 2020 yılı bina vergi değeri 5 milyon 500 bin TL olan, mükellef Hasan’ın ise 2020 yılı bina vergi değeri 6 milyon 500 bin TL olan ikinci bir taşınmazı bulunuyor.

Ahmet, değerli konut vergisinin konusuna giren mesken nitelikli tek gayrimenkulü olduğu için buradaki hissesine isabet eden vergiden muaf oluyor.

Mükellef Mehmet’in 5 milyon 500 bin TL bina vergi değerli taşınmazı ile mükellef Hasan’ın 6 milyon 500 bin TL bina vergi değerli taşınmazı, sahibi oldukları birden fazla mesken nitelikli taşınmazlardan bina vergi değeri en düşük değerli taşınmazlar olduğu için, anılan mükellefler bu taşınmazları ile ilgili olarak vergiden muaf olur fakat (Ek 2A) ile bildirimde bulunurlar.

Söz konusu paylı mülkiyete tabi taşınmazın bina vergi değeri, ilgili belediye tarafından 2021 için 9 milyon 450 bin TL; vergi tarifesi ise değerli konut vergisine tabi mesken nitelikli taşınmazlardan değeri yeniden değerleme oranının yarısı oranında güncellenir. Buna göre, söz konusu taşınmaza ilişkin 2021 değerli konut vergisi şu şekilde hesaplanıyor:

Bina vergi değeri (2021 yılı değeri) 9.450.000 lira
Değerli konut vergisi oranı, bina vergi değerinin 7.842.000 TL’si için 7.842, fazlası için binde 6.
Hesaplanan vergi tutarı [7.842 + (9.450.000-7.842.000)X‰6] 17.490 TL.
Mükellef Ahmet vergiden muaf.
Mükellef Mehmet tarafından ödenecek vergi tutarı (17.490/3) 5.830 lira
Mükellef Hasan tarafından ödenecek vergi tutarı (17.490/3) 5.830 lira

Yeniden değerleme devrede

Değerli konut vergisine ilişkin yasal düzenleme, vergiye tabi konutlarda eşik değeri 5 milyon TL olarak öngörmüştü. Fakat kanun aynı zamanda bu eşiğin her seneyeniden değerleme oranının yarısı kadar artırılmasını da içeriyordu. Bu sebeple 2020'de değeri 5 milyon TL'nin üzerinde olan meskenler vergileme kapsamına girmekle birlikte, 2021 yılı için vergilemeye esas alınacak asgari matrah 5 milyon 227 bin TL olacağı için, vergi değeri bu tutarın altında kalanlar vergilendirilmeyecek.
 

Değerli konut vergisinde ilk taksit ödemeleri bu ay!