Depolama imarlı arsalara talep arttı fiyatlar katlandı

Lojistik depolama alanında dünyanın en büyük şirketi Prologis Türkiye pazarına girmeye hazırlanıyor. Logiturc, Tuzla'da 250 dönüm üzerinde lojistik park yapacak. Fransız Concerto'nun yanı sıra İngiliz, Hollandalı ve Almanlar arsa arıyor. Yerli ve yabancıl

Son dönemlerde, konut alışveriş merkezi ve ofis dışında ismini sıkça duyduğumuz gayrimenkul yatırımlarından biri de lojistik depolama alanları. Geçen haftalarda en son, Türkiye pazarlarına giren Avustralya'nın en büyük endüstriyel gayrimenkul yatırım fonu Goodman örneğinde gördüğümüz gibi yabancı yatırımcıların da bu alana ilgisi bir hayli fazla. Çünkü Türkiye, hızla gelişen lojistik sektörü ve lojistik depolama alanında arz açığının çok fazla olması nedeniyle yerlilerin yanı sıra yabancı yatırımcılar için de cazip pazarlar arasında bulunuyor.

Depolama alanlarına talebin artmasıyla birlikte bu tür yapılabileceği sanayi imarlı arsaların sayısı da hızla yükselmiş durumda. Öyle ki CB Richard Ellis Genel Müdür Yardımcısı Önder Akpınar, son bir yılda depolamaya uygun arsaların m2 fiyatın yüzde 50, iki yıl içerisinde de ise yüzde 100 arttığını belirtiyor.

Lojistik depolama alanları genelde Anadolu yakasında Maltepe, Kartal, Sultanbeyli, Samandıra, Pendik, Dudullu, Tuzla ve Gebze; Avrupa yakasında İkitelli, Güneşli, Beylikdüzü, Esenyurt ve Hadımköy ve Çatalca'da bulunuyor. Talebin en yoğun olduğu yerler ise Tuzla, Gebze, İkitelli, Esenyurt ve Beylikdüzü... Bu yerlerde depo kiralarının ortalama fiyatı ise 5-6 dolar arasında. İstanbul'da depo alanı olarak kullanılabilecek yerlerdeki arsa rayiçleri ise şöyle: Tuzla ve Gebze'de 150-300, Dudulu'da 500-750, İkitelli, Güneşli bin- bin 500, Hadımköy, Beylikdüzü, Esenyurt'ta ise 150-250 dolar.

Akpınar'ın söylediğine göre özellikle Adapazarı arsa fiyatlarının uygun olması açısından son dönemlerde tercih edilen yerler arasında bulunuyor. Burada depolama yapmaya müsait arsaların m2 fiyatı 30-60 dolar arasında bunuyor.

M2 maliyeti 600 doları buluyor...

Kuzeybatı Gayrimenkul Satış Pazarlama Müdürü Muharrem Çay ise, son dönemlerde Silivri'nin yanı sıra limanlara yakın olması ve sanayi kenti gibi özellikleri nedeniyle İzmit'in depolama alanları için cazip hale geldiğini söylüyor. İzmit'te arsa rayiçleri 80-100 dolar, depolama alanlarının kiralık fiyatları ise 3.75 euro civarında bulunuyor.

Muharrem Çay, Kurtköy, Tuzla, Tepeören, Çayırova, Gebze, Dilovası, Kıraca, Esenyurt, Hadımköy ve Çatalca gibi yerlerde lojistik depolama alanlarının m2 inşaat maliyetinin 350, arsa maliyetinin ise 250 dolar civarında olduğunu belirtiyor. Çay'ın söylediğine göre buralarda depolama alanlarının inşaat ve işçilik dahil m2 maliyeti 550-600 dolar civarındayken İzmit'te ise 400-450 dolar arasında bulunuyor.

Çay, genelde 5-20 bin m2 büyüklükteki depolama alanlarına rağbet gösterildiğini ve bu tip yerlerin genelde 5 yıldan aşağı kiraya verilmediğini vurguluyor.

Lojistik merkezi kurmak isteyen İngiliz ve Hollandalı birçok şirketin kendilerine gelip arsa aradığını söyleyen Colliers Türkiye Endüstriyel Aracılık Müdürü Tuğba Ayazoğlu ise, "Türkiye yabancılar için iyi bir pazar. Ancak arsa rayiçlerinin yüksek olmasından dolayı bu tip yatırımları yapmak avantajlı olmuyor. Çünkü yatırımcılar minimum 10 yılda yatırımın kendisi amorti etmesini istiyor. Ancak verilen kiralarla 15 yıldan önce geri dönüş süresi olmuyor. Bu nedenle yatırımları ağırdan alıyorlar" diyor.

Atıl durumda arsası olanlar için karlı

Önder Akpınar, özellikle atıl durumda büyük ölçekli arsası olanlar için bu tip yatırımların son derece karlı olabileceğini belirtiyor. Yatırımcıların depolama alanı yapmaya müsait sanayi arsalarına mutlaka yatırım yapmalarını öneren Akpınar, depolamaya müsait sanayi imarlı arsalar çok iyi prim yapıyor. Gerekli büyüklükte, depo yapmaya müsait lokasyonda, imar durumları uygun olan arsanız varsa hem yatırım yapmak için ortak hem de kiracı bulmak çok kolay oluyor. Birçok yabancı yatırımcı arsa arıyor" diyor.

Bu işte know how'ın çok önemli olduğunu belirten Akpınar elinde büyük ölçekli arsası olan bir yatırımcının ancak yanına yerli ya da yabancı bir yatırımcı olarak yatırım yapması gerektiğini vurguluyor. Lojistik depolama alanı yapmak için en az 40-50 dönüm arsanın olması gerektiğini belirten Muharrem Çay ise, arsa maliyetlerinin daha ucuz olduğu yerlerde ise bu yatırımların çok karlı olduğunu düşünüyor.

Yabancılar lojistik park yapmaya geliyor

Lojistik depolama alanındaki pazar daha da hareketlenecek gibi görünüyor. Zira 2 yılda 300 milyon dolar yatırım yapmak için Türkiye'ye gelen Goodman'ın yanı sıra yatırım yapmak için arayışta olan ya da yatırım yapmaya hazırlanan yerli, yabancı birçok yatırımcı var. Örneğin 90'ı Alman sermayeli olan Logiturc Tuzla'da satın aldığı 256 bin m2 alan üzerinde 136 bin m2 kapalı lojistik park yapacak.

Lojistik depolama alanında dünyanın en büyük proje geliştiricisi olan Alman kökenli kökenli Prologis ise Türkiye pazarına girmek için arayışta. Öğrendiğimize göre şirket, lojistik parklar yapmak için İstanbul'da Gebze, Hadımköy, Esenyurt'un yanı sıra İzmit ve Bursa'da da arsa arıyor. Şimdilik ön araştırma yapan Prologis, 2009 kesin olarak Türkiye pazarına girmeyi planlıyor. 44.9 milyon m2 büyüklükte yani 7 bin futbol sahası büyüklüğünde depolama alanına sahip olan Prologis, K.Amerika, Asya ve Avrupa'nın olduğu 105 ülkede faaliyet gösteriyor.

Lojistik depolama alanında proje geliştiricisi olan Fransız merkezli Concerto da Türkiye pazarına girmek için arayışta olanlar arasında. Concerto'nun build-to-suit(kiracı ve kullanıcıya uygun yapım)modelini benimseyerek Türkiye pazarında yatırım yapmayı planladığı belirtiliyor. Türkiye'de ofis açan Alman merkezli proje geliştiricisi EMG de yatırım yapmak için arsa arıyor.

Goodman'ın Türkiye pazarına girmesinde aracılık yapan Kuzeybatı Gayrimenkul'den Muharrem Çay, bu firmanın yanı sıra Türkiye pazarına girmeye hazırlanan başka firmalara da danışmanlık hizmeti verdiklerini belirtiyor. İsim açıklamak istemeyen Çay, "2008'de Türkiye'ye gelecek İngiliz, Almanya ve Hollanda kökenli firmalar var. Şu an onlarla irtibat halindeyiz. Gebze, Esenyurt, Çerkezköy'ün yanı sıra Ankara, İzmir, Mersin ve Eskişehir'de lojistik park kurmak için arsa bakıyoruz" diyor.

KEZBAN GEBETAŞ/TEK BORSA