Depoya olan yoğun talep arsalara değer kattı

Yabancı yatırımcıların ilgisi ve gelişen perakende sektörüne paralel olarak Avrupa standartlarındaki depo ihtiyacı da artıyor. Şehir dışında depo yatırımı için uygun arsaların fiyatları katlanırken kiraların da yükselmesi bekleniyor.

Yabancı şirketlerin Türkiye'ye olan ilgisinin yoğunlaşması ve perakende sektörünün gösterdiği hızlı gelişim, standardı yüksek depo ihtiyacını artırdı. Artan talebe bağlı olarak sadece İstanbul'da mevcut 1 milyon metrekarelik depo alanının en az 2 katına çıkması gerekiyor. Mevcut olanların pek çoğunun da yabancıların aradığı standartları taşımaması nedeniyle önümüzdeki 2 yılda depo yatırımlarında patlama bekleniyor. Şu anda tekstil, demir-çelik, kimya, ihracat gibi farklı sektörlerde kazandığı parayı gayrimenkule bağlayan yatırımcılar ve sayısı onu geçmeyen inşaat şirketleri tarafından gerçekleştirilen depo inşası işine önümüzdeki yıllarda konut pazarında doyuma ulaşan inşaat şirketleri de katılacak.

Depo yatırımı için pek çok firmanın yer arayışına geçmesi şehrin merkezine uzak yerlerdeki arsa fiyatlarının da bir yıl içinde katlanmasına neden oldu.

Bir yıl önce Hadımköy'de metrekaresi 25-30 dolar olan arsalar, 70-100 dolar seviyesine, Çatalca'da 40-50 YTL olan arsaların metrekaresi 100 dolardan başlayan fiyatlarla Silivri'de 50 YTL olan metrekare fiyatı 100 YTL'ye, Gebze'de metrekaresi 70-100 dolara alınabilecek arsaların fiyatı 200-250 dolara kadar çıktı. İzmit'te de geçen yıl metrekaresi 30 dolar olan yerler bu yıl 100 dolar seviyesinden işlem görmeye başladı. Orhanlı, Samandra, Tuzla'da da 5 yıl önce 5-6 YTL olan metrekare fiyatları şu anda 80 dolar seviyesinden başlıyor.

Kiralar da yükselişte

Trakya Emlak yetkilisi Mürsel Durukan, depo yatırımları konusundaki talep patlamasının arsa fiyatları üzerinde etkisini gösterdiğini, şu anda Hadımköy'de bir yıl önce 2 dolar olan depo kiralarının 5 dolara çıktığını ve arsa olarak da 100-150 dolardan aşağı fiyatlarla yer bulunamadığını söyledi.

Durukan, 'Bölge Türkiye'nin sayılı firmalarının demirbaşı konumunda. Yurtiçi Kargo, Borusan Lojistik, Aras Kargo ve Öznakliyat sadece birkaçı' dedi. Durukan, Çatalca'da da şu anda metrekaresi 100 dolardan aşağı yer bulunamadığını anlattı.

Sipahi Emlak yetkilisi Selçuk Şen de Çatalca'da imarın kısıtlı olması nedeniyle sanayicilerin ilgisini fazla çekmediğini ancak arsaların kısıtlı olmasından dolayı fiyatların yüksek olduğunu söyledi. Şen, 'Çatalca'da tek yapabildiğimiz iş lojistik işi. Bölgede yaklaşık 30 şirket bu alanda faaliyet gösteriyor' dedi. Silivri'de de fiyatların ikiye katlandığını anlatan Şen, sanayi yatırımlarını daha hızlı çeken Silivri'nin geniş arsa bulunabilmesi nedeniyle daha fazla ilgi gördüğünü ifade etti.

Toka Emlak yetkilisi Ekrem Çalış da Gebze'de yer sıkıntısı olduğunu, bu nedenle fiyatların şişirildiğini söyledi. Çalış, 'Bu gidişle sanayicinin yatırım yapması zorlaşacak. 15 günde fiyatını değiştirenler var' dedi. Lojistik sektörünün Anadolu'ya çalışması nedeniyle Gebze gibi Asya yakasındaki yerlerin daha fazla parlatıldığını anlatan Çalış, bu nedenle Trakya bölgesinde, Tekirdağ'ın ilerisinde daha uygun fiyatlı arsalar bulunabileceğine dikkat çekti.

Depolar Avrupa standardında değil

Uluslararası gayrimenkul danışmanlık şirketi Colliers International'in Türkiye ortağı Kerim Cin de mevcut depo kapasitesinin 2-3 katına çıkması gerektiğini savundu. Cin, 'Yabancı şirketlerin Türkiye'ye ilgisi arttı, özellikle perakende sektörü hızla gelişiyor. Lojistikte işlem kapasiteleri artıyor, bu da Avrupa standart ve niteliklerindeki depolara ihtiyacı artırıyor' dedi. Yabancılar depo yatırımlarında, tek katlı bina ve asgari kiralanabilir alanı 10 bin metrekare olması, tavan yüksekliğinin 8-12 metre arası olması, yüzeylerin 5.000 kg/metrekarelik taşıma kapasitesine sahip bulunması, çok sayıda rampasının olması, bölünebilir olması, yeterli park yerinin bulunması ve yüzde 5 ile yüzde 10 arası ofis alanına sahip olması gibi şartlar arıyor.

Kerim Cin, emlak piyasalarındaki gelişimin merkezi yerlerdeki depo yatırımlarının önünü kestiğini ve yatırımları Avrupa'da Tekirdağ, Asya yakasında ise Gebze'ye doğru yönlendirdiğini ifade etti. Cin 'Konut ve ofis piyasasının geliştiği Kartal, Pendik, Maltepe gibi artık merkezi sayılabilecek yerlerde arsalar pahalandı. Bu nedenle kimse aynı arsaya 10 dolar kira getirecek ofis yapmak yerine 4 dolar kira getirecek depo yapmayı düşünmüyor. Bu da yeni depo yatırımlarını daha ucuz arsa fiyatları olan şehrin dışındaki yerlere yöneltiyor' dedi. Atilla Yıldıztekin ise merkezi yerlerde parsellerin parçalandığı ve depo yapmaya uygun ölçekte arsa kalmadığı için yatırımların doğu-batı tarafına kayacağını söyledi. Yıldıztekin 'Şehrin içine TIR, kamyon girişinin engellenmesi ve depoların otoyollara ana arterlere yakın olma zorunluluğu, yatırımcıları bu yönlere genişlemeye mecbur ediyor' dedi.

Potansiyel alanlar Çatalca ve Hadımköy

Lojistik sektörü danışmanı Atilla Yıldıztekin daha çabuk inşa edildiği, tek seferde kiraya verilebildiği ve geri dönüşü kısa sürede olduğu için önümüzdeki aylardan itibaren depoculuk alanına farklı şirketlerin de gireceğini söyledi. Sektörde daha modern ve pahalı depolara ihtiyaç olduğunu ve bu nedenle depo kiralarının artacağını belirten Yıldıztekin, 2 yıl sonra şu anda 5 dolar seviyesinde seyreden metrekare kira bedellerinin de 10 dolara çıkacağını öne sürdü.

İstanbul Metropolitan Planlama çalışmalarına göre şehir içi trafiği rahatlatmak amacıyla şehir merkezinde kalmış olan depoların artık şehir dışına çıkarılacağını anlatan Atilla Yıldıztekin, Çatalca, Hadımköy, Orhanlı'nın depolama olarak geliştirilmesi gereken bölgeler olarak tanımlanacağını vurguladı. Yıldıztekin, 'Bu bölgelerde kapalı alanı 1 milyon metrekare olan lojistik köyler yapılacak, demiryolu, otoyol bağlantıları sağlanacak, bu bölgelere gelen mallar şehrin varoşlarındaki 3000-5000 metrekarelik aktarma depolarına taşınacak ve küçük araçlarla bölgesel dağılımlar sağlanacaktır. Bu da şehir içindeki depoların fiyatlarının artmasına, şehir dışındaki alanlarda büyük depoların yapılmasına yol açacaktır' dedi.

2001 yılından bu yana depo anlayışının değiştiğini ve artık depoların daha yüksek yatırımlar gerektirdiğini söyleyen Atilla Yıldıztekin kira getirilerinin gittikçe cazip hale geldiğini savundu. Atilla Yıldıztekin 'O yıllarda 5 bin metrekarelik depolara büyük depo denirken bugün 10 bin m2'lik depolar küçük geliyor ve 100 bin m2'lik depolar inşa ediliyor. Bunun sonucunda eskiden depo inşaatı yaptıranlar geri dönüşlerini 10 yılda sağlarken şimdi düzgün yapılmış bir lojistik deposu kira gelirleri ile kendisine yapılan yatırımı 7-8 yılda çıkarıyor' dedi.

Türkiye Sınai Kalkınma Bankası (TSKB) gayrimenkul değerleme şirketi uzmanlarından Mehmet Aslan'ın hazırladığı rapora göre ise İstanbul'da lojistik konusunda son yıllarda Avrupa yakasında Hadımköy, Kıraç, Çatalca, Mahmutbey ve Haramidere bölgeleri, Anadolu yakasında ise Gebze, Samandıra, Şekerpınar ve Kurtköy bölgeleri ön plana çıktı.

Yabancı fonlardan dönenler oldu

'Arazi geliştirme veya emlak yatırım firmaları henüz depo yatırımı için Türkiye'ye gelmeye başlamadı. Yabancı fonların bazı girişimleri oldu ancak sonuç alamadı. Dolar bazında beklentilerinin çok yüksek olması, arazi satışlarında açıktan ödemeler, depoların amortismanlarının uzun olması, uygun arazi bulunamaması gibi nedenlerden dolayı geri döndüler. Yerli şirketlerden bankaların gayrimenkul yatırım şirketleri de aynı sistemi denediler ancak bünyelerinde depo inşaatından anlayan personel olmaması, geri dönüş beklenti süresinin kısa olması ve finansman maliyetinin yüksekliği nedeniyle sonuç alamadı. Şu anda depo inşaatları tekstil, demir-çelik, kimya, ihracat gibi sektörlerde para kazanmış ve parasının bir kısmını araziye yatırmış kişiler tarafından yapılmaktadır. Sayısı 10'u geçmeyen inşaat şirketi de depo yaparak kiralayarak iş yapmaya çalışıyor. Ama holdingler, gayrimenkul yatırım şirketleri, konut inşaatından doymuş olan inşaat grupları depo işine girmeye başlayacak.'

Kriz sonrası en fazla kira yükselişi ofislerde

Gayrimenkul 2001 kira getirisi (m2) 2007 Ağustos kira getirisi (m2)

Ofis- standart 4-6 dolar 20-30 dolar

Konut- B.Çekmece 2.5-3 YTL 6-7 YTL

Konut- Sarıyer 4 YTL 14 YTL