Deprem, dönüşüm çalışmalarını hızlandırdı! Kentsel dönüşümde bir yılda neler değişti?

50 binin üzerinde vatandaşın yaşamını yitirdiği ve asrın felaketi şeklinde nitelendirilen 6 Şubat depremleri riskli yapıların bir an önce sağlamlaştırılması ihtiyacını yeniden gündeme getirdi. Hükümet de kentsel dönüşüm çalışmalarına hız verdi. 1 senede pek çok adım atıldı. 6 Şubat'taki depremlerden sonra neler değişti? Yeni kentsel dönüşüm mevzuatı nasıl? Vatandaşların neye dikkat etmesi gerekiyor? Sabah gazetesinden Seda Tabak depremin yıl dönümünde dönüşüm yasasını ve nelerin yapılması gerektiğini Gayrimenkul Hukukçusu Av. Çiğdem Kezer'e sordu. İşte Seda Tabak'ın o haberi...

1. Eski yasa ile yeni yasa arasındaki farklar nedir? 

Eski yasada kat malikleri 2/3 arsa payı çoğunluğuyla karar alıyordu. Yeni yasada bu salt çoğunluğa indirildi. Yüzde 50.01 arsa payı çoğunluğuyla süreç başlatılabiliyor. Riskli olduğu tespit edilmiş, hatta yıkılmış ancak daha öncesinde gerekli 2/3 arsa payı çoğunluğu sağlanamadığı için bir türlü inşaatına başlanılamayan binalar da salt çoğunlukla dönüşebiliyor. Söz konusu sürecin dışında kalan vatandaşların muvafakatı, sözleşmesi ve vekaletnamesine gerek olmaksızın yapı ruhsatı alınıp inşaat başlayabiliyor.

2. Deprem bölgesinde yargılama süreçleri hızlandı mı? 

Asrın felaketi şeklinde nitelendirilen 6 Şubat depreminin yaşandığı bölgede riskli yapı tespitine ilişkin davalarda 10 gün içerisinde ilk inceleme yapılıyor. Açılan davaya yanıt verme süresi bir kereye mahsus uzatılmak üzere 15 gün. Yürütmenin durdurulmasına ilişkin verilen kararlar kesin ve itiraz edilemiyor. Ayrıca keşif ve bilirkişi incelemelerinin ivedi yapılması için 6754 sayılı Bilirkişilik Kanunu düzenlendi. Davaların bilirkişi raporu verilmesinden sonra 15 gün içerisinde sonuçlanmasının önü açıldı.

3. Maddi gücü yetersiz olan vatandaşlar ne yapacak? 

Eğer yüklenici firmanın artı konut alarak riskli yapıyı yenilemesi mümkün değil ise ya da dönüşüm için artı bir kat imar verilemiyorsa, riskli binanın yenilenmesi esnasında belirli bir bedel ödeniyor. Yükseliş gösteren inşaat maliyetleri sebebiyle yapım bedelini karşılayamayacak durumda olanlar için Kentsel Dönüşüm Başkanlığı vatandaşların bağımsız bölümüne ortak olabilecek. Başka bir konutu yoksa vatandaşın kendisi ve evli ise eşi yenilenen binada kira ödemeden oturabilecek. Kendilerine oturma hakkı da tesis edilecek. Bu hak da ölümle sona erecek. Maddi durumu düzelirse kamudan hissesini o günün şartlarına göre muhammen bedeli ödeyerek alabilecek.

4. Binada yurtdışında yaşayan bir konut sahibi varsa? 

Eski yasada riskli yapı tespiti onaylandıktan sonra öncelikle ilçe tapu müdürlüklerinden konsolosluk marifetiyle yurt dışına tebligat gönderiliyordu ve bu da oldukça uzun bir süreç alıyordu. Kesinleşmesinden sonra ise elektrik, su, doğalgaz tahliye için 60 günlük ve sonrasında 30 günden az olmak üzere verilen sürelerin gene konsolosluk marifetiyle yurt ışında yaşayan ilgilisine tebliğ edilmesi gerekliydi. Bu da neredeyse 1.5 -2 seneyi buluyordu. Yeni yasada artık yurt dışına tebligat yapılmayacak, tebligat riskli yapının kapısına yapıştırılacak, vatandaşlara e-devlet üzerinden gönderilecek veya muhtarlıkta 15 gün askıda kaldıktan sonra tebliğ edilmiş sayılacak.

5. Mahkeme kararıyla ihale edilen payın bedeli normalden düşükse? 

Kentsel dönüşüm sürecinin dışında kalan ya da söz konusu projeyi kabul etmeyen bağımsız bölümlerin arsa payları öncelikli şekilde sözleşmeyi imza eden maliklere sonrasında dışarıdan 3. kişilere açık arttırma suretiyle emlak ve istimlak müdürlüklerinde satılıyordu. Burada amaç bir an önce yüzde 100 çoğunlukla yapı ruhsatı almaktı. Kimi zaman bedel tespit komisyonu tarafından belirlenen muhammen bedel mahkeme kararıyla düşük bulunup idare mahkemesi satışı iptal ediyor ve kentsel dönüşüm süreci sekteye uğruyordu. Yeni yasayla birlikte satış bedeli mahkeme tarafından düşük bulunarak iptal edildiği zaman aradaki fark alıcı tarafından payı satılan kişiye ödenebiliyor.

6. Rezerv yapı alanı tanımının değişmesi ne anlama geliyor? 

Eski yasada "yeni yerleşim yeri" şeklinde bir tanım vardı. Yeni yasada söz konusu bu tanım kalktı. Eski yerleşim yerleri de rezerv yapı alanı şeklinde belirlenebiliyor. Buna göre yeni düzenlemede amaç dönüşüm projelerinin hızlı bir şekilde ilerlemesi ve rezerv yapı alanlarının konut, ticaret ve bunun yanı sıra sosyal donatı alanı şeklinde de kullanılabilmesinin önünü açmak. Rezerv yapı alanının tanımının değişmesinin ardından birçok iddia ortaya atıldı. Mülksüzleştirme politikası mı yürütülecek, vatandaşlar ikâmet ettikleri yerlerden başka muhitlere mi gönderilecek, şeklinde sorular belirdi. Böyle bir şey söz konusu değil, amaç hızlı bir biçimde depreme dayanaklı sağlam yapılar inşa etmek.