Dönüşüm çok yönlü yapılmalı!

Kentsel dönüşümde yeni düzenlemeler gündemde. Belediyelerin İller Bankası kanalıyla desteklenmesiyle ada ve mahalle bazlı dönüşümün önü açılacak. Mimar Nihat Şen, seçim kaybetme endişesiyle yerel yönetimlerin bu işe yeterince eğilmediğine dikkat çekiyor.

Ekonomist Dergisi'nde yer alan habere göre; Kentsel dönüşüm çalışmaları 2012 yılının sonunda çıkarılan Kentsel Dönüşüm Yasası ile ülkemizde belirli bölgelerde ivme kazanmıştı. İyi niyetle çıkarılan yasa zaman içinde yanlış yorumlamalar sonucu 'rant yasası' olarak anılmaya başlamıştı. Şu an geldiğimiz noktada Çevre ve Şehircilik Bakanlığı hazırladığı yasayı önümüzdeki aylarda Meclis'e sunmak üzere çalışmalar yürütüyor. Kentsel dönüşüm konusunda 1999 yılından bu yana İstanbul'dan Bodrum'a, İzmir'den Ordu'ya kadar birçok kentte çalışmalar yapan Mimar Nihat Şen ile konuştuk. Kentsel dönüşümün düşünce, kültür ve mimaride dönüşüm şeklinde çok yönlü yapılması gerektiğini vurgulayan Mimar Nihat Şen sorularımıza şu yanıtları verdi.

Kentsel dönüşüm çalışmalarına nasıl başladınız? Ülkemizde süreç nasıl işliyor?
1999 Marmara Depremi'nin ardından bu işe çok kafa yoran mimarlardan biriyim. O dönemde Mimart Mimarlık şirketimle riskli binaların incelenmesi için İstanbul'da ilk yetki belgesini alanlardanım. 1999-2008 yılları arasında da Bakanlar Kurulu kararı ile kurulan Türk Dünyası Mimarlar ve Mühendisler Birliği Başkanı olarak görev yaptım. Ülkemizde kimse Kentsel Dönüşüm Yasası'nın içeriğini ve haklarını bilmiyor. İyi niyetle hazırlanan bu yasa bir süre sonra 'rant yasası' olarak algılanmaya başladı.

Şimdiye kadar ne kadar alanda dönüşüm yaptınız? Yeni projeleriniz var mı?
Adapazarı Hendek'te 63 dönümlük bir alanda 240 bin metrekarelik bir dönüşüm projesi hazırladık. Süreç doğru yönetilemediği için ancak 12 bin metrekarelik bir kısmı hayata geçirilebildi. Geri kalan kısmı da önümüzdeki dönemde hayatageçecektir. Ankara Kahramankazan'da 2 bin malikle anlaşılması sonucu 523 dönümlük bir alanda kentsel dönüşüm yapmak üzere 1,2 milyon metrekarelik brüt inşaat alanına sahip 2 milyar TL'lik yatırım yapılacak bir dönüşümün projesini hazırlayıp bakanlığa sunduk. Burada 4 bin 500 konut ve işyerlerinin, sosyal donatıların yer alacağı bir proje yapacağız. Şu ana kadar toplamda 20 proje, 7 bin civarında bağımsız apartmanın dönüşüm projesi olmak üzere 1,6 milyon metrekare alanda dönüşüme imza atmış bulunuyorum.

Dönüşüm süreci nasıl olmalı?
Kentsel dönüşüm ada ya da mahalle bazlı olmalı. Yerel idareler seçim kaybetme endişesiyle bu işe yeterince eğilmiyorlar. Oysa bu işi ancak onlar yapabilir. Önümüzdeki dönemde iller Bankası kentsel dönüşümü hızlandırmak için belediyelere sıfır faizli kredi verecek. Tek koşulu yerli malzeme kullanmak olacak. İller Bankası kentsel dönüşümü fonlayan bir fon bankası haline geliyor.

Devlet dönüşümü hızlandırmak için neler yapıyor?
Çevre ve Şehircilik Bakanlığı, süreci hızlandırmak için çalışmalara başlamış durumda. Bakanlığın Türkiye çapındaki 21 misafirhanesi satılıp elde edilecek 2 milyar TL'lik gelir İller Bankası'na aktarılacak. Bakanlık her yıl 500 bin adet konutun yenilenmesini hedefliyor.

"Kendin Yık Kendin Yap modeli geliştirdik"

Agro Yapı AŞ kanalıyla kentsel dönüşüm danışmanlığı hizmeti verdiğini belirten Nihat Şen, "Kendin Yık Kendin Yap modeli geliştirdik. Bu modelle vatandaşın kendi evini kendi yıkıp banka kredisiyle kendisinin yapmasını sağlıyoruz. Binanın risk tespit raporundan yıkılıp yeniden yapılması sürecini yönetiyoruz. Burada garantör banka olduğu için vatandaş mağdur olmuyor" diyor.

500 milyon dolarlık yatırım

Doğa Madencilik ile Türkiye'nin en büyük granit firmalarından biriyken Çin'in yarattığı rekabet nedeniyle bu alandan ayrılan Doğa Grubu, faaliyetlerine inşaat, tekstil ve etiket sektörlerinde devam ediyor. İstanbul başta olmak üzere Türkiye'nin birçok kentinde stokta arsaları bulunan grubun, devam eden ve başlaması planlanan üç projede 500 milyon dolarlık yatırım planı bulunuyor. Doğa Şehir Yönetim Kurulu Üyesi İlyas Ayvacı, Bakırköy sahil yolunda devam eden Pruva 34 ve Karat 34 projeleriyle Sapanca Kırkpınar'da 87 dönüm arazi üzerinde 120 adet rezidans, 47 villa ve bir otelden oluşan üç projelerine toplam 500 milyon dolarlık yatırım yapıldığını söylüyor.

2015 yılında 100 milyon dolara satın aldıkları Ümraniye'deki 100 dönümlük Netaş arazisinde ofis, konut ve cadde dükkanlarından oluşacak bir proje planladıklarını da belirten İlyas Ayvacı, 300 milyon dolarlık yatırımla karma proje olarak planladıkları bu projeye 2018 sonunda başlayacaklarını vurguluyor.

Sapanca'daki Ortadoğu kökenli yabancılara yönelik inşa edilen projenin 2019 yılı sonunda teslim edilmesi planlanıyor. Sapanca Gölü kıyısında 100 dönümlük bir arazilerinin daha bulunduğunu belirten İlyas Ayvacı, gelecek yıllarda burada da villa projesi yapmayı planladıklarını anlatıyor.

Doğa Grubu'nun planladığı bir diğer yatırım da Malatya'da Doğa Caddesi üzerinde eski Tekel fabrikasının yerine inşa ettikleri AVM'nin yanında yer alacak. Burada cam fanus şeklinde bir çocuk oyun alanı inşa edilip Malatya'ya bir eğlence merkezi kazandırılacak. Bu yılının sonunda tamamlanması planlanan proje, toplam 43 dönümlük arazinin üçte ikisine inşa edilecek.

'Konut hesabı' yeniden gündemde

Konut sektöründe artan stoklar ve konut ihtiyacı yüksek kesim olan orta ve alt gelir grubuna hitap eden fiyatta projeler üretilemeyişi, gayrimenkul piyasasında yavaşlamaya neden oluyor. Konut üreticileri kendi bünyelerinde kampanyalar düzenleseler de bu kampanyalar piyasayı canlandırmaya yetmiyor.

15 Temmuz Darbe Girişimi sonrasında devlet tarafından verilen teşviklerin bu yıl da yenilenmesi bekleniyordu. Yılın ilk ayında Başbakan Yardımcısı Mehmet Şimşek, 2016'da uygulamaya konulan, ilk kez konut sahibi olacak vatandaşlara tasarruf desteği sağlayan modelin geliştirilerek kapsamının genişletileceğini açıklayarak sektöre müjdeli haberi verdi.

Hükümet, yeni düzenlemeye giderek dört destek daha getiriyor. Buna göre devlet desteği artacak, stopaj oranı inecek, tapu harcı düşecek ve düşük faizli kredi imkanı sunulacak.

Mehmet Şimşek'in yaptığı açıklamaya göre, Ağustos 2016'da başlatılan 'konut hesabı' bugüne kadar 11 bin 348 kişi tarafından açıldı. Bu kapsamda, daha önceki modelde azami 15 bin TL olan devlet katkısının arttırılmasının yanı sıra tasarruf sürecinde konut kredisi avantajları yaratılması planlanıyor. Yeni konut hesabı modelinde bankalar ve katılımcılar arasında yapılacak sözleşmelerle daha düşük faiz oranıyla tasarruf yapılması ve bunun devamında daha düşük faiz oranlarından konut kredisi kullanılması söz konusu olabilir.