Döviz kurundaki ani hareketlilik ve kira uyarlama davaları!
Günümüzde, ekonomimizin ve taşınmazların bulunduğu yerlerdeki rayiç bedellerinin sürekli bir değişkenlik içerisinde olması sebebiyle bazı durumlarda mülk sahipleri, bazı durumlarda ise kiracılar mağduriyetlerle karşı karşıya kalabilmektedir.
Yabancı para cinsinden yapılan kiralamalarda; dövizde meydana gelebilecek ani yükseliş ve düşüşlerde çoğu zaman kira sözleşmelerinin tarafları beklemedikleri ekonomik zararlara uğramalarına sebep olmaktadır. Bu zararlara kiralayan açısından bakacak olursak; Dolar kurunun 2,20 USD/TL olduğu tarihte yapılmış olan kira sözleşmesinde aylık 5.000 USD kira bedeli ödeyen kiracı, kurun 2,70 USD/TL ‘ ye yükselmesi durumunda aylık 2.500,00 TL’ lik bir ek maliyet ile karşılaşmaktadır.
Kiracılar bu maliyete katlanmak zorunda değildir. Şöyle ki; kiracı ilk olarak mülk sahibi ile bu öngörülemeyen artış için kira sözleşmesindeki kira bedelinin revize edilmesi talebinde bulunabilir. Kiracının bu talebinin mülk sahibince kabul edilmemesi durumunda; kiracı öngörülmeyen ve makul olmayan kira bedelindeki meydana gelen fark için hakimin müdahalesi talebinde bulunabilir. Yani, kiracı, kira uyarlama davası açabilecektir. Döviz kurunda meydana gelebilecek ani ve makul olmayan düşüşler durumunda da; mülk sahibi kira bedeline hakimin müdahalesini talep edebilecektir.
Kira uyarlama davaları, kira bedelinin günün değişen koşullarına göre kira bedelinin arttırılması ya da azaltılması mahiyetindedir. Kira uyarlama davalarında görevli mahkeme yeni HMK’ ya göre Sulh Hukuk Mahkemeleri, yetkili mahkeme ise kira sözleşmesinin ifa edildiği yer mahkemesidir. Kira uyarlama davasının en önemli şartı; taraflar arasında yapılmış olan kira sözleşmesinin imzalanma tarihinde ortaya çıkmamış ve sözleşmenin ayakta bulunduğu süre içerisinde oluşması öngörülemeyen olağanüstü değişikliklerin meydana gelmesidir. Değişikliklerin olağanüstü olup olmadığı, uyarlama davası neticesinde oluşturulacak olan raporlar ve hakimin yorumu ile belirlenebilmektedir.
Kira uyarlama davaları ile hakim, sadece kira bedelinde bir değişiklik yapılmasına karar verebilmektedir. Hukuk sistemimiz, taraflar arasında yapılan sözleşmelerde irade serbestisi, yani kamu düzenine aykırı olmamak şartıyla tarafların serbest iradeleriyle sözleşme şartlarını belirleme teorisini benimsemiştir. Kira uyarlama davası neticesinde kira bedelinde değişiklik yapılmasına karar verilmesi, kira sözleşmesinde yer alan diğer şartlarda herhangi bir değişikliğe sebebiyet vermeyecektir.
Hakim, uyarlama talebi hakkında, taşınmazın ve günün tüm şartlarını değerlendirerek karar verecektir. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’ nin 2012/11928 E. 2012/16705 K. Sayılı 03.7.2012 tarihli kararında; ‘’Dava konusu olayda mahkemece kira bedelinin uyarlanmasına karar verilmişse de, uyarlama davalarında dikkate alınması gereken, az yukarda açıklanan kural ve yöntemlerin gözetilmediği, hükme esas alınan bilirkişi raporunda genel olarak, çeşitli ekonomik değerlerdeki artışlardan hareketle sonuca ulaşıldığı anlaşılmaktadır. Eksik incelemeyle ve kira tespitine ilişkin esas ve usullere göre uyarlamaya karar verilemez. O halde mahkemece yukarıda geniş şekilde açıklanan uyarlama yöntem ve kurallarının ışığı altında, sözleşmedeki özel intibak hükümleri, kira bedelinin Dolar üzerinden kararlaştırılmış olması, kiralananın niteliği, kullanma alanı, konumu, bölgede kira parasını da etkileyecek normalin üstündeki imar ve ticari gelişmeler gibi değişiklikler, emsal kira paraları, vergi ve amortisman giderlerindeki artışlar araştırılıp, değerlendirilerek, sonuçta işlem temelinin çöktüğü, sözleşmedeki çıkar dengesinin katlanılamayacak derecede davacı aleyhine bozulduğunun benimsenmesi halinde kira bedelinin uyarlanmasına karar verilmesi gerekirken, mahkemece; yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiştir’’ hükmüne yer vermiştir.