Gayrimenkulde dövizle sözleşme dönemi kapandı!

Para Dergisi'nden Talha Apak bu hafta "Dövizle sözleşme dönemi kapandı" başlıklı yazısına yer verdi. İşte yazının detayları;

TÜRK parasının kıymetini korumak amacıyla, Türk parasının yabancı paralar karşısındaki değerinin belirlenmesine, döviz ve dövizi temsil eden belgelere (menkul değerler ve diğer sermaye piyasası araçları dahil) ilişkin tüm işlemler ile dövizlerin tasarruf ve idaresine, kıymetli maden, taş ve eşyalara ilişkin işlemlere, ihracata, ithalata, özelliği olan ihracat ve ithalata, görünmeyen işlemlere, sermaye hareketlerine ilişkin kambiyo işlemlerine ait düzenleyici, sınırlayıcı esasların belirlendiği TPKKH 32 Sayılı Kararda, bugüne kadar günün koşullarına göre önemli birçok değişiklikler yapıldı. Para Dergisi’nin 2018 Temmuz ayında yayımlanan 30’uncu sayısında özellikle alışveriş merkezi kiralarındaki sözleşmeler olmak üzere “dövizli sözleşmelerde TL’ye dönülmeli” başlıklı makalemizde konunun gerekliliğini ve detaylarını yazmıştık.

Son olarak 13 Eylül 2018 tarihinde Resmi Gazete’de yayımlanan 85 No.lu Cumhurbaşkanlığı Kararnamesiyle aşağıda belirtilen iki önemli düzenleme yapıldı. İlgili Kararın 1. Maddesiyle, 32 sayılı Türk Parası Kıymetini Koruma Hakkında Kararın 4’üncü maddesine aşağıdaki bent eklendi.

“g) Türkiye’de yerleşik kişilerin, Bakanlıkça belirlenen haller dışında, kendi aralarındaki menkul ve gayrimenkul alım satım, taşıt ve finansal kiralama dâhil her türlü menkul ve gayrimenkul kiralama, leasing ile iş, hizmet ve eser sözleşmelerinde sözleşme bedeli ve bu sözleşmelerden kaynaklanan diğer ödeme yükümlülükleri döviz cinsinden veya dövize endeksli olarak kararlaştırılamaz.”

İlgili Kararın 2. Maddesiyle, 32 sayılı Türk Parası Kıymetini Koruma Hakkında Karara aşağıdaki Geçici madde eklendi.

“Geçici Madde 8 - Bu Kararın 4’üncü maddesinin (g) bendinin yürürlüğe girdiği tarihten itibaren 30 gün içinde, söz konusu bentte belirtilen ve daha önce akdedilmiş yürürlükteki sözleşmelerdeki döviz cinsinden kararlaştırılmış bulunan bedeller, Bakanlıkça belirlenen haller dışında; Türk parası olarak taraflarca yeniden belirlenir.”

KARARIN GETİRDİKLERİ

Kararın 1. Maddesi değerlendirildiğinde, Kararname Türkiye’de yerleşik kişilerin kendi aralarında yaptıkları döviz cinsinden sözleşmeleri kapsamaktadır. Yurtiçi yerleşik olmayanlarla yapılan sözleşmeler veya yurtiçi yerleşik olmayanların kendi aralarındaki sözleşmelerde bu kapsamda serbestlik bulunmaktadır.

- Kararname ile menkul ve gayrimenkul alım satım, taşıt ve finansal kiralama dâhil her türlü menkul ve gayrimenkul kiralama, leasing ile iş, hizmet ve eser sözleşmeleri kapsama girmektedir. Bu durumda; garanti, taahhüt, bakım onarım, eser, danışmanlık, kredi gibi tüm sözleşmeler kapsamdadır. Ancak, “menkul alım/satım” işlemlerinin “ticari mal alım/satımı”nı kapsayıp kapsamadığı net olmadığından tartışmalıdır.

- Kararın tek istisnası, ilgili Bakanlıkça belirlenen hallerde TL’ye dönme zorunluluğu bulunmamaktadır. “Bakanlıkça belirlenen haller” konusu da tartışmalıdır. Bu hallerin neler olduğu/olacağı ilgili Bakanlıkça açıklığa kavuşturulmalıdır.

TEREDDÜTLER VE TARTIŞMALI KONULAR

Kararın 2. Maddesi değerlendirildiğinde, Kararın yürürlüğe girdiği tarih olan 13 Eylül 2018 tarihinden itibaren 30 gün içinde, döviz veya dövize endeksli karar kapsamındaki tüm sözleşmeler TL üzerinden yeniden düzenlenecektir. Bu Kararın yayım tarihinden sonraki tarihlerde düzenlenecek tüm sözleşmeler (Bakanlıkça belirlenenler hariç) TL üzerinden yapılacaktır.

- Değiştirilecek sözleşme bedelleri “taraflarca yeniden belirlenir” açıklamasından neyin anlaşıldığı tartışmalıdır. Yani, taraflar kuru serbestçe tayin edebilecekler mi veya dönüşüm için resmi bir kur açıklanacak mı?

- Düzenleme, geçiş döneminde taraflar arasında çok sayıda ihtilafa neden olabilecek gibi görülüyor. Özellikle, sözleşmenin güçlü konumundaki taraf zayıf tarafa zorlama kur uygulatmak yoluyla ciddi yeni sorunlara yol açabilir. Diğer anlamda, bu durum çok sayıda ticari ihtilafa yol açabilir.

- Karar ile mevcut sözleşmeler yeniden düzenleneceğinden, TL üzerinden yeni bir bedel belirlemesi söz konusu olacaktır. Yeni oluşan bedel ise, kur farkından dolayı her halükarda eski bedelden daha fazla olacaktır. Bu durumda, fark kadar yeniden damga vergisi beyanı ve ödemesi söz konusu olacaktır. Herhangi bir istisna hükmü getirilmediği sürece mükellefler karşılıklı olarak tekrar damga vergisi ödemek zorunda kalabileceklerdir.

- Daha önceden doğmuş bir borç için alınmış vadeli dövizli çek veya senetlerin akıbeti de tartışmalıdır.

Belirlenen 30 günlük sürenin bir haftası geride kalmış bulunuyor. Yukarıdaki, soruları, tereddütleri ve tartışmalı konuları çoğaltmak mümkün. 17 Eylül 2018 tarihinde Bakanlıkça yapılan yeni açıklamanın yeterli olmadığı görülüyor. Dolayısıyla, ilgili bakanlığın uygulamaya yönelik tereddütleri giderecek detaylı açıklamayı bir an önce yapması ve 30 günlük süreyi de 60 güne çıkarması hususunda artan beklentiler bulunuyor. 

5 maddede gayrimenkul satış ve kiralamalarında döviz yasağı!