DTZ Pamir Soyuer: Ofiste Levent-Etiler lider, Ümraniye ikinci!
DTZ Pamir & Soyuer, Türkiye Gayrimenkul Pazarı 2012 1. Çeyrek Raporu'nu yayınladı. Rapora göre 2015 yılına kadar inşa halindeki 430.000 m2 ofis projesinin mevcut stoka eklenmesi bekleniyor
2012 ilk çeyreğinde yavaşlama işaretleri belirginleşti. İlk çeyrek verileri GSYİH büyüme oranının biraz daha yavaşlayacağına işaret ediyor. DPT 2012 yılı için yıllık GSYİH büyüme oranını %4 civarında tahmin ediyor. İlk çeyrek verileri yurtiçi talebin neredeyse durağanlaştığını ve tüketici harcamalarının kısa vadede yüksek enflasyonla sınırlanabileceğini gösteriyor. Öte yandan, dış ticaret ve dış finansman verileri gelecek dönemlere ilişkin olumlu beklentiler sergiliyor. Mevcut beklentiler, 2012 yılında ekonominin yavaşlayan hızda olsa da büyümeye devam edeceğini işaret ediyor.
İstanbul ofis pazarı 2012 yılının ilk çeyreğinde iyi performans sergilemeye devam etti. Geçen çeyreklerdeki yeni açılışlarla kiralanabilir alan artışı ofis alanı emilimini olumlu etkiledi. Ana ofis bölgelerinde toplam A sınıfı ofis arzı 2,2 milyon m2’ye erişti. Ana ofis bölgeleri en yüksek ofis kiraları 42 ABD $/m 2 /ay seviyelerinde kaldı. Yaklaşık 1.230.000 m2 (430.000 m2 inşa halinde ve 800.000 m2
planlama aşamasındaki) ofis projesinin gelecek beş yıl içinde mevcut stoka eklemesi bekleniyor.
Planlama aşamasındaki ofis projelerin çoğunluğu Asya yakasında yer alıyor. Özellikle Ataşehir bölgesinin, bazı devlet kurumları ve devlet bankalarının Ankara’dan yeni İstanbul Finans Merkezi’ne taşınma planları nedeniyle, yeni bir ofis alt-merkezi olarak ortaya çıkması hedefleniyor.
2012 ilk çeyrek sonu itibariyle toplam AVM arzı 7,7 milyon m2’ye erişti. 81 ilin 52’sinde var olan toplam AVM sayısı 288’e erişti. Büyük metropoliten alanlar İstanbul, Ankara, Bursa ve İzmir, hala arz liderliklerini korumaya devam ediyorlar. Toplam 1,000 kişiye düşen kiralanabilir alan Türkiye ortalaması 103 m2 oldu. Planlama aşamasındaki projeler de göz önüne alındığında, gelecek beş yıl içinde
toplam AVM arzının, 12 milyon m2’ye erişeceği tahmin ediliyor. Devam eden yeni projelerin çoğunluğu büyük metropoliten alanlarda yoğunlaşıyor. Öte yandan, orta büyüklükteki Anadolu şehirleri, Konya,
Samsun, Hatay ve Kocaeli, yeni projeler açısından yatırımcıları çekmeye devam ediyor
İstanbul Ofis Pazarı
İstanbul ofis pazarı 2012 ilk çeyrekte iyi bir performans sergilemeye devam etti, geçen çeyreklerdeki yeni
açılışlarla kiralanabilir alan artışı ofis alanı emilimini olumlu etkiledi. Arz 2012 ilk çeyrek itibariyle, ana ofis bölgelerinde toplam A sınıfı ofis arzı 2,2 milyon m2’ye erişti. Toplam arzın 1,4 milyon m2‘si Avrupa yakasında ve 0,8 milyon m2‘si Asya yakasında yer alıyor. İkincil bölgeler dahil edildiğinde ise toplam arzın yaklaşık 2,8 milyon m2’ye çıktığı tahmin ediliyor.2012 ilk çeyreğinde Asya yakası ağırlıklı olmak üzere yaklaşık 115.000 m2yeni arz pazara girdi. Levent–Etiler bölgesi hala arz lideri olsa da, Ümraniye bölgesi bu çeyrekteki yeni ofis alanı girişi ile ikinci sıraya yükseldi.
Talep
Yıllık ofis alanı emilimi 2011 yılında kaydedilen en yüksek seviyeye erişti ve İstanbul ofis pazarı 2012
yılının ilk çeyreğinde iyi performans sergilemeye devam etti. Geçen çeyreklerdeki yeni açılışlarla kiralanabilir alan artışı ofis alanı emilimini olumlu etkiledi. Özellikle geçen yıllarda elverişli alan kıtlığından
kaynaklanan görece düşük olan ofis alanı emilimi olan MİA’da, kiralanabilir alan varlığındaki artış daha yüksek emilim sağladı.
Gelecek ofis arzı
2015 yılına kadar inşa halindeki 430.000 m2 ofis projesinin mevcut stoka eklenmesi bekleniyor. Öte
yandan, planlama aşamasındaki 800.000 m2 ofis projesi de dikkate alındığında, gelecek beş yıl içinde
toplam A sınıfı ofis arzının 3 milyon m2’yi aşacağı tahmin ediliyor.
Planlama aşamasındaki ofis projelerin çoğunluğu Asya yakasında yer alıyor. Yeni bir ofis alt-bölgesi olarak zaten gelişmiş olan Ümraniye’nin yanında, bazı devlet kurumları ve devlet bankalarının Ankara’dan yeni İstanbul Finans Merkezi’ne taşınma planları nedeniyle Ataşehir bölgesi de yeni ofis projeleri için cazip bir bölge olmaya başladı. Gelecek beş yıl içinde Ataşehir’in yeni bir ofis alt-merkezi olarak ortaya
çıkacağını tahmin etmekteyiz.Kiralar2012 1. çeyrek itibariyle, Levent - Etiler bölgesinde istenen en yüksek kira 45 ABD$/m2/ay seviyesinde kalırken, önceki çeyrek ile karşılaştırıldığında yeni arz ile boşluk oranı %0,6’dan %2,6’ya çıktı.
Maslak bölgesinde istenen en yüksek kira 30 ABD$/m2 /ay düzeyinde iken, aynı dönemde boşluk
oranı %9,2’den %6,3’e düştü. Şişli – Zincirlikuyu – Beşiktaş bölgesinde istenen en yüksek kira 40 ABD$/m2/ay iken boşluk oranı %10,4’ten %7,2’ye indi. Kozyatağı bölgesinde istenen en yüksek kira 25
ABD$/m2/ay civarında ve boşluk oranı yeni arz girişi ile %16’dan %20’ye yükseldi. Ümraniye bölgesinde ise istenen en yüksek kira 22 ABD$/m2/ay seviyesinde kalırken, boşluk oranı %21’e kadar yükseldi.
Beklentiler
Gelecek dönemlerde kullanıcı piyasasında bir yavaşlama bekleniyor. Gelecek arzın kira artışını orta
vadede sabit tutacağı varsayımı ile kiralarda önemli bir artış tahmin edilmiyor.
Türkiye Gayrimenkul Pazarı 2012 1. Çeyrek Raporu için tıklayın!