Dükkan kiraları düştü!

Cirolardaki gerilemeye bağlı olarak dükkan kiralarında yüzde 30’lara varan düşüşler yaşanıyor. Kentsel dönüşüm bölgelerindeki yeni konutların yarattığı arz fazlalığı nedeniyle konut kiralarındaki düşüş oranı ise ortalama yüzde 10-15 arası değişiyor.

SON dönemde yaşanan terör olaylarının etkisiyle turist sayısındaki azalma, 15 Temmuz darbe girişimi, üstüne dolardaki hızlı artış, tüketicinin alım-satımda frene basmasına neden oldu. Buna bağlı olarak perakende sektöründe cirolar azaldı. Bu durum sonuçta dükkân kiralarında önemli düşüşlere neden oldu.

Azalan arsa stoku ve artan maliyetler yüzünden yeni proje geliştirmekte zorlanan müteahhitler, vatandaşların bek-le-gör havasına girerek alım kararını ertelemesi nedeniyle 2017'ye endişeli giriyor. Dar ve orta gelirli vatandaşlara hitap eden konutlarda arz yetersizliği, üst gelir grubuna yönelik lüks yapılarda ise arz fazlası olduğu için tıkanma yaşayan sektör, yoğun talebin devam edeceği düşüncesiyle inşaatını sürdürdüğü ve yapımım tamamladığı projelerde biriken konut stokunu nasıl eriteceğini düşünüyor. Yine kentsel dönüşüm bölgelerinde yapılan yeni konutların yarattığı arz fazlalığına bağlı olarak konut kiralarında da düşüşler görülmekte.

"KİRALIK KONUT SAYISI ARTTI"

İstanbul Emlakçılar Odası Başkanı Nizameddin Aşa, İstanbul'da geçen yıllara göre kiralık konut sayısının arttığını, satılamayan evlerin kiralığa döndüğünü belirterek, “Önümüzdeki dönemde kiralık ev adedinin artacağını, kiraların biraz daha gevşeyeceğini düşüyorum. Fiyatlarda şu anda yüzde 10 civarında bir düşüş var” diyor. Aşa, geçen yıl yüksek fiyatlara karşın İstanbul'da kiralık daire bulunamadığını ifade ederek, şu anda fiyatların bir miktar gevşemiş olmasının yanı sıra kiralık konut sayısının da geçen yıllara göre arttığını kaydediyor. Aşa, bu konuda şu bilgileri veriyor:

“Eskiye kıyasla her tarafta kiralık yer bulmak mümkün. Bunun nedenine gelince, öncelikle geçen yıl fiyatlar çok yüksekti. Diğer yandan çok fazla inşaat yapılıyor ve bu inşaatlar kısmen kiralığa dönmeye başladı. Yatırım için ev alan kişiler satamayınca kiraya veriyor, hatta bazı müteahhitler bile satamadığı daireleri kiraya vermeye başladı. İstanbul'daki bazı ev fiyatlarını alım gücüne endekslediğiniz zaman, alım gücü ile satılık evler buluşamıyor. Çünkü şu anda alıcı kesimin ödeme gücünü aşan bir arz var.”

Aşa, kentsel dönüşüm projelerinin artarak devam etmesi ve insanların evlerine dönmesi ile birlikte önümüzdeki birkaç yıl içinde kiralarda ciddi düşüşler olacağını, beraberinde boş kiralık daire sayısında da artış olacağını söylüyor.

KİRALIK DÜKKANDAN GEÇİLMİYOR

Hem alışveriş merkezlerinde hem de İstiklal ve Bağdat Caddesi gibi önemli perakende bölgelerinde boş olan mağaza sayısı her geçen gün artıyor. Bu duruma gelinmesinde yüksek kira rakamları tabii ki birinci neden. Ancak talep edilen kira rakamlarının yüksekliği yeni bir durum değil. Dolulukların azalması, boşalan dükkan sayısındaki artış ise özellikle son bir yıldır gündemde. Bundaki en büyük etken artık dükkanların satış ve cirolarının eskiye oranla gerilemiş olması ve artan dolar kurlarıyla birlikte kiraların yükselişi. Cirolardaki bu gerileme artık kiraların yüksek gelmesine, ödemede güçlük çekilmesine neden oluyor.

Bunun en somut örneğini Bağdat Caddesi oluşturuyor. Kentsel dönüşümün etkisiyle 25-50 yaş arası nüfusun dönüşüm süresince bölgeden uzaklaşması, inşaat faaliyetleri nedeniyle yaşanan görüntü kirliliği ve otopark sıkıntısı, Bağdat Caddesi’nde yaya trafiğinin azalmasına neden oldu. Bu durum, Cadde üzerinde yer alan dükkan cirolarındaki düşüşü beraberinde getirdi. Öte yandan, perakendeciler de Bağdat Caddesi’nde eski binaların altında yer alan dükkanları kiralamaktan korkuyor. Çünkü bu dükkanların kentsel dönüşüme girip yıkılacağı endişesi hakim. Caddede, şu anda kiralanmayı bekleyen 100’e yakın dükkanın bulunduğu, bölgedeki emlak ofisleri tarafından dile getiriliyor. Bağdat Caddesi’ndeki dükkan kiralarında şu sıralar yüzde 30 oranında düşüş yaşandığı ifade ediliyor.

KONUT STOĞUNDA ARTIŞ VAR

Öte yandan Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) verilerine göre, konut stoku her geçen gün büyüyor. Ocak 2013'ten Eylül 2016'ya kadar geçen 45 aylık sürede 2 milyon 735 bin 933 adet yeni eve yapı kullanma izin belgesi (iskan) verilirken, satışı yapılan birinci el konut sayısı 2 milyon 104 bin 100'de kaldı.

Böylece, konut stoku toplam 631 bin 833 adet büyüdü. TÜİK verilerine göre, yıllar itibariyle bakılıp, yapı kullanma izin belgesi alan ve satışı yapılan birinci el konut sayısı çıkartıldığında, 2013'te 197 bin 210 adet, 2014'te 231 bin 875 adet, 2015'te 132 bin 684 adet ve 2016'nın ilk dokuz ayında ise 70 bin 64 adet konutun stoka eklendiği görülüyor. TÜİK 2013'ten önceki döneme ait ilk satış ve ikinci el satış verile-rine sahip olmadığı için stokta toplam kaç konutun bulunduğu bilinmiyor.

Türkiye İstatistik Kurumunun yayınladığı veriler, belediyeler tarafından yapı ruhsatı verilen B daire sayısının 2016 yılının ilk dokuz ayında bir önceki yıla göre yüzde 8.1 oranında arttığını ortaya

koydu.Ocak-Eylül döneminde toplam 692 bin 136 daire için yapı ruhsatı alınırken, İstanbul 153 bin adet ile en yüksek paya sahip oldu. İstanbul'u 47 bin 51 adet ile Ankara ve 36 bin 918 adet ile İzmir izledi. Belediyeler tarafından yapı kullanma izin belgesi verilen dairelerin sayısı ise ilk dokuz ayda yüzde 3.3 oranında azaldı. Ocak-Eylül aylarında toplam 504 bin 814 daire iskan alırken, daire sayılarına göre, İstanbul 113 bin 291 adet ile en yüksek paya sahip oldu. İstanbul'u 38 bin 857 adet ile Ankara ve 32 bin 396 adet ile İzmir izledi.

"Kira indirimi sektörü rahatlatır"

Perakende sektöründeki ciro kayıplarının boşluk oranlarının artmasında en az kurlar kadar etkili olduğunu söyleyebiliriz.Öncelikle AVM’Ierin kiracı karması oluştururken ve süreç içinde yeniden kiralama işlemleri yapılırken kiracı karmasını pazar analizi doğru yapılarak oluşturmaları gerekli. Ayrıca kiraların belli bir baz ilave ciro kirası ile oluşturulması lazım.Perakende sektörünün yaşadığı sıkıntılı süreci atlatabilmesi için mal sahiplerinin kira beklentilerini geriye çekmesi, kentsel dönüşüme girme ihtimali olan binalarda kirasız dönem önerilerinde bulunması gerekli. Sektör, kur sabitlemesi ve kazan-kazan ilkesine göre kiralama sistemi ihtiyacı duyuyor.

Bir başka enteresan veri de genellikle yerli alışveriş merkezi yatırımcılarının yabancı yatırımcılara göre çok daha anlayışlı oldukları ve kira sabitlemesi, kur indirimi gibi konularda daha fazla esneklik sunmaları. Sektör toparlandığında bu dönemlerde perakende yatırımcısına destek vermeyen AVM'ler yeni yatırım yaparken kiracı bulmakta zorlanacak. Sadece tek taraflı bakış açısı olmamalı. Tarafların kazancı paylaşacağı kira modelleri oluşturulmalı. Tabii burada finans kurumlan da devreye giriyor. AVM'lerin finansmanını finans kurumlan karşılıyor. Böyle zor dönemlerde geri ödemelerde yapılandırma yapmaları gerekli ki, AVM kiraları da yeni gelirlere göre yeniden yapılandırılabilsin. Aksi durumda yatırımcının toplayamadığı kiraya dayalı bir banka finansmanı geri ödemesi olur ki, bu da ilave sermaye gerektirir. Bu tür yapılandırmalar sayesinde döviz kurlarının beklenilenin üzerindeki artışı karşısında kur sabitlemeye gidilmesi ve gerektiğinde kira rakamlarında süreli kira indirimine gidilmesi sektörü, rahatlatır."

“Cadde'de kiralık 100 dükkan var”

Bağdat Caddesi’nin en prestijli emlak ofislerinin başında gelen İzak Hason Emlak Danışmanlığının kurucusu İzak Hason, cadde üzerindeki dükkanların kira oranların yüzde 30'a varan gerileme yaşandığını belirterek, bu Eğ konuda şu bilgileri verdi: "Cadde üzerinde Çiftehavuzlar'dan Suadiye'ye kadar olan bölümde, kiralanmayı bekleyen 100'e yakın boş dükkan bulunuyor. Yine Cadde'deki dükkanların satış fiyatlarında da yerine göre yüzde 25 oranında düşüş yaşanıyor. Bunun dışında cadde üzerinde kentsel dönüşüm nedeniyle yıkılmayı bekleyen ve yıkım süreci uzayan binalardaki dükkanlar da kısa süreli kiracı aranması nedeniyle dolayı tercih edilmiyor. Bu nedenle de dükkanlar boş kalıyor.

En çok Bağdat Caddesi etkilendi

AVM’lerde de yavaş yavaş da olsa kiralarda bir düşüş başladı. Konutların kiralarında bir süre daha düşüş beklemiyoruz.Yalnız kiralarda değil, ülke genelinde her türlü alışverişte aşırı yükseldiği için dolar kullanımından vazgeçilmeye başlandı. Doğrusu tabii ki bu, ancak kamu ihaleleri ve köprü geçiş ücretlerinin bile dolar ite uygulandığını unutmamak lazım. Son günlerde dolar kullanma alışkanlığı yavaş yavaş terk edilmeye başlandı. Bütün bu çabalar çok doğru ve bu durumun dövizli kiralara yansımaması da mümkün değil.Öncelikle münferit mağaza ve işyerlerinden başlamak üzere uygulama AVM’lere de yansıyacak gibi görünüyor. Uygulama Türkiye genelinde ne kadar yayılırsa sonuç o kadar başarılı olur.

İlk değişiklik dükkan veya ticari kiralardan başlayacaktır ve olması gereken de budur."

Para