Durgunluk, caddelere uğramadı!
İstanbul'daki Alışveriş merkezlerinde durgunluk İstiklal Caddesi, Bağdat Caddesi ve Nişantaşı-Rumeli Caddesi'ne uğramıyor.
İstanbul'daki alışveriş merkezleri (AVM) yaşanan durgunluk ve yoğun rekabet nedeniyle iş yapamaz duruma geldi. Öyle ki; şu sıralar bazı AVM'lerde kira indirimleri gündemde. Buna karşın İstiklal Caddesi, Bağdat Caddesi ve Nişantaşı-Rumeli Caddesi'nin yıldızı hiç sönmüyor. Özellikle bu caddeler üzerindeki mağazaların fiyatlarında hiç gerileme olmadı. Zarar eden mağazalar ise küçülüyorlar ama yine de bu caddelerden vazgeçmiyorlar.
Yıllardır alışveriş merkezlerinin cadde mağazacılığının yıldızını söndüreceği; İstiklal, Bağdat ve Rumeli Caddesi gibi, yoğunluk yaşanan caddelerde mağazaların önceki yıllardaki kadar yoğunluk yaşamadığı söylenir. İstanbul'da, alışveriş denilince akla ilk olarak İstiklal Caddesi gelir... Bu en gözde cadde hava parası anlamında ilk sırada yer alıyor. İstiklal'de, bazı mağazalar için 1-2 milyon dolar arasında hava paralarının alındığı konuşuluyor.
Mağaza-dükkan kiralarının yüksekliğinde en çok öne çıkan Nişantaşı'nda, Abdi İpekçi Caddesi'nin haklı bir ünü var.
Hürriyet Emlak dergisi Kasım sayısında yer alan habere göre; son yıllarda Rumeli Caddesi'nin ününü de gölgede bırakan Abdi İpekçi Caddesi'nde 100 metrekare mağazalar için istenen kira rakamları 40 bin dolara kadar çıkabiliyor. Hatta bu caddede kiraların "açık artırma" usulü belirlenir hale geldiği esprisi yapılıyor. Nişantaşı'nda Abdi İpekçi Caddesi'nin yanında Valikonağı Caddesi ve Teşvikiye Caddesi de Rumeli Caddesi'nin tahtını sallamaya başladı. Bu dört caddede (Nişantaşı'nda) iki yıllık dükkan kiralarına eşdeğer hava paraları konuşuluyor. Buna göre; 30 bin dolar kira ödenen bir mağaza için, 700 bin doların üzerinde de hava parası gözden çıkarılabiliyor.
İstiklal 24 saat hareketli
İstiklal Caddesi'nde ise 24 saat hareket var. Günde bir milyonu geçen ziyaretçi sayısı ile İstanbul'da alışverişin kalbi olan İstiklal, aynı zamanda yabancı dil kursları, cafe, bar, restoranlar, sinemalar ve gece kulüpleri ile hareket sağlıyor. İstiklal Caddesi, son yıllarda türeyen birçok rakip caddeye rağmen, hâlâ en çok uğranan merkez olma özelliğini koruyor. 1.7 kilometrelik uzunluğa sahip İstiklal Caddesi'nde en yoğun bölge; Taksim Meydanı ile Galatasaray Lisesi arası... Hatta bu bölümde de kendi içinde hareketli bölgeler mevcut. Öneğin, Ağa Camii'ne kadar olan bölüm biraz daha hareketli...
Bağdat Caddesi de hâlâ gözde, hala pahalı... Emlakçılar, Bağdat Caddesi'nin yeni rakipleri yüzünden artık eskisi kadar gözde olmadığını savunanlara karşılık, "Bağdat Caddesi'nde kiralar hiçbir zaman gerilemedi. Hatta yer yer artmaya devam ediyor" karşılığını veriyor.
Kadınlar 'cadde'den kopamıyor
Türk ve dünya markalarının Bağdat Caddesi'nde en az bir şubesi bulunuyor. Birçok marka, bu caddede bulunmayı prestij meselesi saydığı için zararına bile olsa caddede yerini alıyor. Geçtiğimiz günlerde Alışveriş Merkezleri ve Perakendeciler Merkezi'nin açıkladığı bir araştırma, alışveriş merkezleri ile alışveriş caddelerindeki müşteri profilindeki bir ilginçliği ortaya koydu: Buna göre, alışveriş merkezleri içinde erkekler kadınları yüzde 56 oranı ile geride bırakırken kadınlar genellikle cadde mağazalarında para harcıyor. Aynı araştırmaya göre; gençler yaşlılara göre iki kat fazla alışveriş yapıyor. 35 yaş altı tüketici hazır giyime daha fazla para harcıyor. Bu arada, alışveriş merkezlerinde uygulanan sigara yasağı yüzünden firmaların ciroları yüzde 25 oranında düşmüş... Emlakçılar da, alışveriş caddelerinin yıldızının hiç sönmediği görüşünü destekleyen bilgiler veriyor. İstiklal Caddesi, Bağdat Caddesi ve Nişantaşı'ndaki Rumeli-Abdi İpekçi caddelerinde 100 metrekare mağaza kirası 30-40 bin dolar aralığına kadar çıkıyor. Bu rakam, metrekare fiyatlarının 50 dolar ile 200 Euro olarak belirlendiği AVM'lere göre, mağazaların iki katına varan fiyatlara kiraya verildiğini gösteriyor.
Caddede kira AVM'nin iki katı
Metrekaresi ortalama 100-150 dolara kiralanan bir AVM mağazasının 100 metrekaresi 10-15 bin dolara geliyor. Oysa bu rakam, İstanbul'da bazı ismi duyulmamış caddelerde bile yakalanıyor. Yıldızının eskisi kadar parlak olmadığı ileri sürülen Bağdat Caddesi'nde bile mağaza kiralarında hiç gerileme olmadığını söyleyen Century 21 Trio Gayrimenkul Brokeri Sezgi Coşkun, "Düşüş olmadığı gibi, mülk sahipleri istedikleri rakamlarda ısrar ediyor. Devirli yerlerin sayısı çok fazla. Hava paraları 1 milyon dolara kadar gidiyor" şeklinde bilgi veriyor.
Mağaza kiralarının rekor seviyelere yükseldiği Nişantaşı'nda, Rumeli ve Abdi İpekci caddelerinde de mağazaların metrekaresi 400 dolara kadar kiralanabiliyor. Nişantaşı'nda geçen yıl bir cafe, Abdi İpekçi Caddesi'ndeki yerini uluslararası bir markaya 550 bin dolar hava parası karşılığında devretmişti. Bu marka, aylık 45 bin dolar da kirayı gözden çıkarmıştı.
Büyük mağazaya geçen de var
Bağdat Caddesi hakkında bilgiler veren Trio Gayrimenkul Brokeri Sezgi Coşkun, "Alışveriş merkezleri peş peşe açılıyor, Anadolu yakasında yeni çekim merkezleri ortaya çıkıyor ama Bağdat Caddesi'ne ilgi hiç azalmıyor" ifadelerini kullanıyor.
Bağdat Caddesi ve Nişantaşı'nı alışveriş merkezleri ve diğer caddelerden ayıran önemli bir farka vurgu yapan Coşkun bu konuda şunları söylüyor:
"Caddede alışveriş yapmayı tercih eden müşteri profili belli. AVM'lerde, hatta İstiklal Caddesi'ndeki müşteri çeşitliliğini burada göremezsiniz. Bağdat Caddesi müşterisi; kalite, marka ve çeşit arar. Bağdat Caddesi, bu beklentileri fazlasıyla karşılıyor. Türkiye'nin ve dünyanın birçok ünlü markasının Bağdat Caddesi'nde en az bir mağazası bulunuyor. Bazı dünya markaları mevcut yerlerinden çıkıp daha büyük yerlere geçiyor. Piyasadaki durgunluktan, Bağdat Caddesi nasibini almadı. Özellikle cadde üzerindeki mağazaların fiyatlarında hiç gerileme olmadı. Zarar eden mağazalara gelince; evet kesinlikle caddeden kopamıyorlar. Küçülüyorlar ama caddeden vazgeçmiyorlar. Bağdat Caddesi'nde mağaza arayan çok müşterimiz var"
15-20 yılda amorti ediyorlar
Bağdat Caddesi'nde, Suadiye'den Şaşkınbakkal'ın bitimine kadar olan bölgenin çok değerli olduğu biliniyor. Sezgi Coşkun'un verdiği bilgiye göre, 100 metrekarelik bir mağazanın kirası, caddenin en işlek yerinde 30-40 bin dolar aralığını görüyor. Mağazaların konumu, cephesi fiyatlandırmada önemli bir etken. Caddedeki satılık mağazaların metrekare birim fiyatları da en işlek yerde 20-40 bin doları bulabiliyor. Bu anlamda mağaza alıp kiraya verenler, paralarını 15-20 yılda amorti edebiliyor. Bağdat Caddesi'nde "yatırımlık" diye tabir edilebilecek, yani değerinin altında mağaza bulmak ise mümkün değil. Hava ve devir paralarıyla meşhur Bağdat Caddesi'nde Suadiye'de bir dükkan için 1 milyon dolar hava parası istenmişti, ancak yine de daha uygun hava paraları istenen yerler çoğunlukta. Kirası düşük kalmış mağazaların hava parası yüksek olabiliyor. Normal sayılan hava paraları veya devir bedelleri bile 100-300 bin YTL civarı. Bir restoran zincirinin şubesi için 950 bin dolar, bir başka mağaza için ise geçtiğimiz aylarda 800 bin dolara devir parası istenmişti. Bağdat Caddesi'nde sadece banka şubeleri devir parası ödemiyor. Caddede, devir ya da hava parasız yer bulmanın mümkün olmadığı belirtiliyor.
1.2 milyon dolar hava parası
Sezgi Coşkun, Bağdat Caddesi'nde mağazaların 15-22 yılda kendini amorti ettiğini bildiriyor ve caddenin iyi lokasyonlu bir yerindeki herhangi bir mağazanın boş kalmadan el değiştirdiğine işaret ederek "Talepkâr müşterilerimiz sabırla istedikleri lokasyonu bulmak için bekliyor. Biz de müşterilerimiz için özel çalışmalar yapıyoruz. Kiralanabilecek yerleri aylar öncesinden biliyoruz. Bölgemizde iyi ve tanınmış markaların her zaman yeri var. Hatta, 100 metrede bir kahve molası verebilir hale geldik" ifadelerini kullanıyor.
İstiklal Caddesi hakkında bilgiler veren Hedef Emlak sahibi Ali Erduvan ise bu caddedeki rantı "Giriş katlarda, çoğu zaman yıllık peşin kira ve hava paraları konuşur. 100 metrekarelik bir yer en az 15 bin dolara kiralanır. 200 metrekarede bu rakam ne olabilir derseniz, 25-30 bin dolardan aşağı kiralanmaz" şeklinde özetliyor. Taksim'den Galatasaray'a kadar olan bölümün daha değerli olduğunu ifade eden Erduvan; "Galatasaray-Tünel arasındaki bölüm ise ikinci derecede değerli. Galatasaray'da bir bina 40 bin dolara kiralandı. Kafe olarak açılan bu yer için 1.2 milyon dolar hava parası alındı. Büyüklüğü 300 metrekare civarıydı" diyor. Galatasaray'a kadar olan kesimde adeta yer olmadığına dikkat çeken Erduvan "Galatasaray meydanına yakın, 85 metrekare taban oturumlu bir binaya 40 bin dolar kira isteniyor. Yıllık da peşin kira alınıyor. İstiklal'e bağlanan önemli sokaklar arasında ise Mis Sokak, Büyükparmakkapı ve Küçükparmakkapı Sokak sayılabilir" şeklinde açıklamada bulunuyor. .
Satılık bina fiyatları ne kadar
Krize rağmen, İstiklal'de iki yıl önce alınan binalar 2-3 kata varan rakamlara bile satılığa çıkabiliyor. Nişantaşı'ndaki rayiçler konusunda ise; Abdi İpekçi Caddesi'nde emlakçılık yapan A'dan Z'ye Emlak sahibi Haydar Otman, "İstanbul'un en elit mekanlarına ev sahipliği yapmaya başlayan Abdi İpekçi Caddesi'nde en hareketli bölümde 200 metrekare mağaza kirası 30 bin YTL civarı. Bu cadde 7 senedir öne çıktı. Valikonağı Caddesi de, Rumeli Caddesi de değerli. Fakat Abdi İpekçi daha farklı bir müşteriye hitap ediyor. Alışveriş merkezlerine de rağbet vardır ama; insanlar hava güzelken dışarıda dolaşmak, sokakta alışveriş isteğinde" diyor.
Nişantaşı'nda hava paraları 300-400 bin Euro'ya kadar çıkıyor.
Nişantaşı'nda bulunan emlakçılar, semtte belirli bölgelere büyük kurumsal firmaların ilgi gösterdiğine işaret ederek, "Bir zincirin 20 mağazası vardır, o caddede olmak ister ve istenen kirayı ne olursa olsun öder. Arz-talep meselesi" ifadelerini kullanıyorlar.
Öte yandan, Abdi İpekçi'de 20-30 bin dolar civarı olan bir mağaza ile aynı ölçekteki mağaza; Valikonağı veya Rumeli Caddeleri'nde ise en çok 20 bin dolara kiralanıyor. Emlakçı Haydar Otman, "20 yıldır bu işi yapıyorum. 44 yıldır da bu semtin sakiniyim. Nişantaşı'nda konutlar azalırsa, Nişantaşı'ndaki mağazalar da biter. Kalabalıktan insanlar kaçıyor, güvenlik çok önemli. Hatta, konutların gitmemesi için belediye ile de temas halindeyiz" diyor.
Kafeler-mağazalar fazlalaştıkça güvenlik sorunlarının da arttığını savunan Otman, "Apartman sakinleri huzurlarının kaçmasını istemiyor. Nasıl ki Beyoğlu insanların yaşadığı yer haline gelmeye başladı, değeri arttı; Nişantaşı'nın da konut sıfatından kurtulmaması lazım" şeklinde bulgu veriyor. Emlakçıların verdiği rakamlar üzerinden yapılan değerlendirmeye göre, hava parası anlamında İstiklal, Nişantaşı'na göre daha değerli. Nişantaşı Emlak sahibi Gökhan Adalı, Nişantaşı'nda 300-400 bin Euro'ya kadar hava parası istendiğini belirtiyor.
Cadde mağazacılarına AVM'lerle rekabette ilginç öneriler
Pazarlama ve marka yönetimi alanında bilgi sahibi olan Murat Saylan, cadde mağazacılığı yapanlardan "Biz ne yapmalıyız" şeklinde gelen sorular üzerine, sitesinde ilginç çözümler öneriyor:
o Özetle önerim şu; her caddedeki esnaflar örgütlenmeli ve bir "...Caddesi Yönetim Derneği" kurmalı. Esnaflar caddelerini bir açık hava AVM'si gibi düşünüp, AVM'ler nasıl yönetiliyorsa, bu dernek aracılığıyla kendi caddelerini yönetmeliler.
o Caddedeki kaldırımların güzelleşmesi için belediye ile işbirliğine gidebilirler.
o Caddedeki binaların dış görünümünün düzelmesi için belediye ile işbirliğine gidebilirler.
o Caddenin gece aydınlatmasının çarpıcı olması için belediye ile işbirliğine gidebilirler.
o Caddeye sinema, tiyatro salonu ve benzeri kültür merkezlerinin açılması için belediye ile işbirliğine gidebilir.
o Caddenin güvenli alışveriş alanı olması için emniyetle işbirliğine gidebilirler.
o Caddedeki mağazaların dış görünümlerinde ve tabelalarında bir standart belirleyebilirler. Caddedeki tüm esnafların bu standarda uymasını sağlayabilirler. (Bu standardın uygulanması için belediye de yaptırımlarda bulunmalı.)
o Caddenin mağaza karması için uzun dönemli plan yapabilir. Bir mağaza boşaldığında oraya girecek yeni mağaza caddenin ihtiyaç duyduğu bir mağaza olmalı. Bunun için dernek bazı firmaları orada mağaza açması için davet edebilir.
o Caddede mutlaka "cafe" ve "fast food" mağazaları olmalı. Caddeye gelenler soluklanabilmek ve/veya açlıklarını giderebilmek için caddeden ayrılmamalıdır. Mağaza karması planı çıkarılırken buna dikkat edilmeli.
o Caddedeki mağazalar, personellerine düzenli olarak müşteri ilişkileri eğitimi verebilir.
o Caddeye otomobiliyle gelen müşterilere vale ve otopark hizmeti sunabilirler. Caddedeki mağazalardan alışveriş yapanlar fişlerini göstermek kaydıyla bu hizmetten ücretsiz yararlanabilir.
o Alışveriş yapanların, fişlerini göstermek kaydıyla binebilecekleri servisler koyabilirler.
o İyi atmosferi olan bir alışveriş caddesi, etraftaki hiçbir AVM'den korkmamalıdır
Hürriyet Emlak dergisi Kasım sayısı
Yıllardır alışveriş merkezlerinin cadde mağazacılığının yıldızını söndüreceği; İstiklal, Bağdat ve Rumeli Caddesi gibi, yoğunluk yaşanan caddelerde mağazaların önceki yıllardaki kadar yoğunluk yaşamadığı söylenir. İstanbul'da, alışveriş denilince akla ilk olarak İstiklal Caddesi gelir... Bu en gözde cadde hava parası anlamında ilk sırada yer alıyor. İstiklal'de, bazı mağazalar için 1-2 milyon dolar arasında hava paralarının alındığı konuşuluyor.
Mağaza-dükkan kiralarının yüksekliğinde en çok öne çıkan Nişantaşı'nda, Abdi İpekçi Caddesi'nin haklı bir ünü var.
Hürriyet Emlak dergisi Kasım sayısında yer alan habere göre; son yıllarda Rumeli Caddesi'nin ününü de gölgede bırakan Abdi İpekçi Caddesi'nde 100 metrekare mağazalar için istenen kira rakamları 40 bin dolara kadar çıkabiliyor. Hatta bu caddede kiraların "açık artırma" usulü belirlenir hale geldiği esprisi yapılıyor. Nişantaşı'nda Abdi İpekçi Caddesi'nin yanında Valikonağı Caddesi ve Teşvikiye Caddesi de Rumeli Caddesi'nin tahtını sallamaya başladı. Bu dört caddede (Nişantaşı'nda) iki yıllık dükkan kiralarına eşdeğer hava paraları konuşuluyor. Buna göre; 30 bin dolar kira ödenen bir mağaza için, 700 bin doların üzerinde de hava parası gözden çıkarılabiliyor.
İstiklal 24 saat hareketli
İstiklal Caddesi'nde ise 24 saat hareket var. Günde bir milyonu geçen ziyaretçi sayısı ile İstanbul'da alışverişin kalbi olan İstiklal, aynı zamanda yabancı dil kursları, cafe, bar, restoranlar, sinemalar ve gece kulüpleri ile hareket sağlıyor. İstiklal Caddesi, son yıllarda türeyen birçok rakip caddeye rağmen, hâlâ en çok uğranan merkez olma özelliğini koruyor. 1.7 kilometrelik uzunluğa sahip İstiklal Caddesi'nde en yoğun bölge; Taksim Meydanı ile Galatasaray Lisesi arası... Hatta bu bölümde de kendi içinde hareketli bölgeler mevcut. Öneğin, Ağa Camii'ne kadar olan bölüm biraz daha hareketli...
Bağdat Caddesi de hâlâ gözde, hala pahalı... Emlakçılar, Bağdat Caddesi'nin yeni rakipleri yüzünden artık eskisi kadar gözde olmadığını savunanlara karşılık, "Bağdat Caddesi'nde kiralar hiçbir zaman gerilemedi. Hatta yer yer artmaya devam ediyor" karşılığını veriyor.
Kadınlar 'cadde'den kopamıyor
Türk ve dünya markalarının Bağdat Caddesi'nde en az bir şubesi bulunuyor. Birçok marka, bu caddede bulunmayı prestij meselesi saydığı için zararına bile olsa caddede yerini alıyor. Geçtiğimiz günlerde Alışveriş Merkezleri ve Perakendeciler Merkezi'nin açıkladığı bir araştırma, alışveriş merkezleri ile alışveriş caddelerindeki müşteri profilindeki bir ilginçliği ortaya koydu: Buna göre, alışveriş merkezleri içinde erkekler kadınları yüzde 56 oranı ile geride bırakırken kadınlar genellikle cadde mağazalarında para harcıyor. Aynı araştırmaya göre; gençler yaşlılara göre iki kat fazla alışveriş yapıyor. 35 yaş altı tüketici hazır giyime daha fazla para harcıyor. Bu arada, alışveriş merkezlerinde uygulanan sigara yasağı yüzünden firmaların ciroları yüzde 25 oranında düşmüş... Emlakçılar da, alışveriş caddelerinin yıldızının hiç sönmediği görüşünü destekleyen bilgiler veriyor. İstiklal Caddesi, Bağdat Caddesi ve Nişantaşı'ndaki Rumeli-Abdi İpekçi caddelerinde 100 metrekare mağaza kirası 30-40 bin dolar aralığına kadar çıkıyor. Bu rakam, metrekare fiyatlarının 50 dolar ile 200 Euro olarak belirlendiği AVM'lere göre, mağazaların iki katına varan fiyatlara kiraya verildiğini gösteriyor.
Caddede kira AVM'nin iki katı
Metrekaresi ortalama 100-150 dolara kiralanan bir AVM mağazasının 100 metrekaresi 10-15 bin dolara geliyor. Oysa bu rakam, İstanbul'da bazı ismi duyulmamış caddelerde bile yakalanıyor. Yıldızının eskisi kadar parlak olmadığı ileri sürülen Bağdat Caddesi'nde bile mağaza kiralarında hiç gerileme olmadığını söyleyen Century 21 Trio Gayrimenkul Brokeri Sezgi Coşkun, "Düşüş olmadığı gibi, mülk sahipleri istedikleri rakamlarda ısrar ediyor. Devirli yerlerin sayısı çok fazla. Hava paraları 1 milyon dolara kadar gidiyor" şeklinde bilgi veriyor.
Mağaza kiralarının rekor seviyelere yükseldiği Nişantaşı'nda, Rumeli ve Abdi İpekci caddelerinde de mağazaların metrekaresi 400 dolara kadar kiralanabiliyor. Nişantaşı'nda geçen yıl bir cafe, Abdi İpekçi Caddesi'ndeki yerini uluslararası bir markaya 550 bin dolar hava parası karşılığında devretmişti. Bu marka, aylık 45 bin dolar da kirayı gözden çıkarmıştı.
Büyük mağazaya geçen de var
Bağdat Caddesi hakkında bilgiler veren Trio Gayrimenkul Brokeri Sezgi Coşkun, "Alışveriş merkezleri peş peşe açılıyor, Anadolu yakasında yeni çekim merkezleri ortaya çıkıyor ama Bağdat Caddesi'ne ilgi hiç azalmıyor" ifadelerini kullanıyor.
Bağdat Caddesi ve Nişantaşı'nı alışveriş merkezleri ve diğer caddelerden ayıran önemli bir farka vurgu yapan Coşkun bu konuda şunları söylüyor:
"Caddede alışveriş yapmayı tercih eden müşteri profili belli. AVM'lerde, hatta İstiklal Caddesi'ndeki müşteri çeşitliliğini burada göremezsiniz. Bağdat Caddesi müşterisi; kalite, marka ve çeşit arar. Bağdat Caddesi, bu beklentileri fazlasıyla karşılıyor. Türkiye'nin ve dünyanın birçok ünlü markasının Bağdat Caddesi'nde en az bir mağazası bulunuyor. Bazı dünya markaları mevcut yerlerinden çıkıp daha büyük yerlere geçiyor. Piyasadaki durgunluktan, Bağdat Caddesi nasibini almadı. Özellikle cadde üzerindeki mağazaların fiyatlarında hiç gerileme olmadı. Zarar eden mağazalara gelince; evet kesinlikle caddeden kopamıyorlar. Küçülüyorlar ama caddeden vazgeçmiyorlar. Bağdat Caddesi'nde mağaza arayan çok müşterimiz var"
15-20 yılda amorti ediyorlar
Bağdat Caddesi'nde, Suadiye'den Şaşkınbakkal'ın bitimine kadar olan bölgenin çok değerli olduğu biliniyor. Sezgi Coşkun'un verdiği bilgiye göre, 100 metrekarelik bir mağazanın kirası, caddenin en işlek yerinde 30-40 bin dolar aralığını görüyor. Mağazaların konumu, cephesi fiyatlandırmada önemli bir etken. Caddedeki satılık mağazaların metrekare birim fiyatları da en işlek yerde 20-40 bin doları bulabiliyor. Bu anlamda mağaza alıp kiraya verenler, paralarını 15-20 yılda amorti edebiliyor. Bağdat Caddesi'nde "yatırımlık" diye tabir edilebilecek, yani değerinin altında mağaza bulmak ise mümkün değil. Hava ve devir paralarıyla meşhur Bağdat Caddesi'nde Suadiye'de bir dükkan için 1 milyon dolar hava parası istenmişti, ancak yine de daha uygun hava paraları istenen yerler çoğunlukta. Kirası düşük kalmış mağazaların hava parası yüksek olabiliyor. Normal sayılan hava paraları veya devir bedelleri bile 100-300 bin YTL civarı. Bir restoran zincirinin şubesi için 950 bin dolar, bir başka mağaza için ise geçtiğimiz aylarda 800 bin dolara devir parası istenmişti. Bağdat Caddesi'nde sadece banka şubeleri devir parası ödemiyor. Caddede, devir ya da hava parasız yer bulmanın mümkün olmadığı belirtiliyor.
1.2 milyon dolar hava parası
Sezgi Coşkun, Bağdat Caddesi'nde mağazaların 15-22 yılda kendini amorti ettiğini bildiriyor ve caddenin iyi lokasyonlu bir yerindeki herhangi bir mağazanın boş kalmadan el değiştirdiğine işaret ederek "Talepkâr müşterilerimiz sabırla istedikleri lokasyonu bulmak için bekliyor. Biz de müşterilerimiz için özel çalışmalar yapıyoruz. Kiralanabilecek yerleri aylar öncesinden biliyoruz. Bölgemizde iyi ve tanınmış markaların her zaman yeri var. Hatta, 100 metrede bir kahve molası verebilir hale geldik" ifadelerini kullanıyor.
İstiklal Caddesi hakkında bilgiler veren Hedef Emlak sahibi Ali Erduvan ise bu caddedeki rantı "Giriş katlarda, çoğu zaman yıllık peşin kira ve hava paraları konuşur. 100 metrekarelik bir yer en az 15 bin dolara kiralanır. 200 metrekarede bu rakam ne olabilir derseniz, 25-30 bin dolardan aşağı kiralanmaz" şeklinde özetliyor. Taksim'den Galatasaray'a kadar olan bölümün daha değerli olduğunu ifade eden Erduvan; "Galatasaray-Tünel arasındaki bölüm ise ikinci derecede değerli. Galatasaray'da bir bina 40 bin dolara kiralandı. Kafe olarak açılan bu yer için 1.2 milyon dolar hava parası alındı. Büyüklüğü 300 metrekare civarıydı" diyor. Galatasaray'a kadar olan kesimde adeta yer olmadığına dikkat çeken Erduvan "Galatasaray meydanına yakın, 85 metrekare taban oturumlu bir binaya 40 bin dolar kira isteniyor. Yıllık da peşin kira alınıyor. İstiklal'e bağlanan önemli sokaklar arasında ise Mis Sokak, Büyükparmakkapı ve Küçükparmakkapı Sokak sayılabilir" şeklinde açıklamada bulunuyor. .
Satılık bina fiyatları ne kadar
Krize rağmen, İstiklal'de iki yıl önce alınan binalar 2-3 kata varan rakamlara bile satılığa çıkabiliyor. Nişantaşı'ndaki rayiçler konusunda ise; Abdi İpekçi Caddesi'nde emlakçılık yapan A'dan Z'ye Emlak sahibi Haydar Otman, "İstanbul'un en elit mekanlarına ev sahipliği yapmaya başlayan Abdi İpekçi Caddesi'nde en hareketli bölümde 200 metrekare mağaza kirası 30 bin YTL civarı. Bu cadde 7 senedir öne çıktı. Valikonağı Caddesi de, Rumeli Caddesi de değerli. Fakat Abdi İpekçi daha farklı bir müşteriye hitap ediyor. Alışveriş merkezlerine de rağbet vardır ama; insanlar hava güzelken dışarıda dolaşmak, sokakta alışveriş isteğinde" diyor.
Nişantaşı'nda hava paraları 300-400 bin Euro'ya kadar çıkıyor.
Nişantaşı'nda bulunan emlakçılar, semtte belirli bölgelere büyük kurumsal firmaların ilgi gösterdiğine işaret ederek, "Bir zincirin 20 mağazası vardır, o caddede olmak ister ve istenen kirayı ne olursa olsun öder. Arz-talep meselesi" ifadelerini kullanıyorlar.
Öte yandan, Abdi İpekçi'de 20-30 bin dolar civarı olan bir mağaza ile aynı ölçekteki mağaza; Valikonağı veya Rumeli Caddeleri'nde ise en çok 20 bin dolara kiralanıyor. Emlakçı Haydar Otman, "20 yıldır bu işi yapıyorum. 44 yıldır da bu semtin sakiniyim. Nişantaşı'nda konutlar azalırsa, Nişantaşı'ndaki mağazalar da biter. Kalabalıktan insanlar kaçıyor, güvenlik çok önemli. Hatta, konutların gitmemesi için belediye ile de temas halindeyiz" diyor.
Kafeler-mağazalar fazlalaştıkça güvenlik sorunlarının da arttığını savunan Otman, "Apartman sakinleri huzurlarının kaçmasını istemiyor. Nasıl ki Beyoğlu insanların yaşadığı yer haline gelmeye başladı, değeri arttı; Nişantaşı'nın da konut sıfatından kurtulmaması lazım" şeklinde bulgu veriyor. Emlakçıların verdiği rakamlar üzerinden yapılan değerlendirmeye göre, hava parası anlamında İstiklal, Nişantaşı'na göre daha değerli. Nişantaşı Emlak sahibi Gökhan Adalı, Nişantaşı'nda 300-400 bin Euro'ya kadar hava parası istendiğini belirtiyor.
Cadde mağazacılarına AVM'lerle rekabette ilginç öneriler
Pazarlama ve marka yönetimi alanında bilgi sahibi olan Murat Saylan, cadde mağazacılığı yapanlardan "Biz ne yapmalıyız" şeklinde gelen sorular üzerine, sitesinde ilginç çözümler öneriyor:
o Özetle önerim şu; her caddedeki esnaflar örgütlenmeli ve bir "...Caddesi Yönetim Derneği" kurmalı. Esnaflar caddelerini bir açık hava AVM'si gibi düşünüp, AVM'ler nasıl yönetiliyorsa, bu dernek aracılığıyla kendi caddelerini yönetmeliler.
o Caddedeki kaldırımların güzelleşmesi için belediye ile işbirliğine gidebilirler.
o Caddedeki binaların dış görünümünün düzelmesi için belediye ile işbirliğine gidebilirler.
o Caddenin gece aydınlatmasının çarpıcı olması için belediye ile işbirliğine gidebilirler.
o Caddeye sinema, tiyatro salonu ve benzeri kültür merkezlerinin açılması için belediye ile işbirliğine gidebilir.
o Caddenin güvenli alışveriş alanı olması için emniyetle işbirliğine gidebilirler.
o Caddedeki mağazaların dış görünümlerinde ve tabelalarında bir standart belirleyebilirler. Caddedeki tüm esnafların bu standarda uymasını sağlayabilirler. (Bu standardın uygulanması için belediye de yaptırımlarda bulunmalı.)
o Caddenin mağaza karması için uzun dönemli plan yapabilir. Bir mağaza boşaldığında oraya girecek yeni mağaza caddenin ihtiyaç duyduğu bir mağaza olmalı. Bunun için dernek bazı firmaları orada mağaza açması için davet edebilir.
o Caddede mutlaka "cafe" ve "fast food" mağazaları olmalı. Caddeye gelenler soluklanabilmek ve/veya açlıklarını giderebilmek için caddeden ayrılmamalıdır. Mağaza karması planı çıkarılırken buna dikkat edilmeli.
o Caddedeki mağazalar, personellerine düzenli olarak müşteri ilişkileri eğitimi verebilir.
o Caddeye otomobiliyle gelen müşterilere vale ve otopark hizmeti sunabilirler. Caddedeki mağazalardan alışveriş yapanlar fişlerini göstermek kaydıyla bu hizmetten ücretsiz yararlanabilir.
o Alışveriş yapanların, fişlerini göstermek kaydıyla binebilecekleri servisler koyabilirler.
o İyi atmosferi olan bir alışveriş caddesi, etraftaki hiçbir AVM'den korkmamalıdır
Hürriyet Emlak dergisi Kasım sayısı
