Elazığ Keban'da 60.1 milyon TL'ye icradan satılık balık üretim tesisi!

Keban İcra Dairesi tarafından Elazığ ili, Keban ilçesi, Palu Çarşı Mahallesi, 29 ada, 24-25 parsel ve Elazığ ili, Keban ilçesi, Fırat Mahallesi, 18 ada, 15 parselde yer alan balık üretim tesisi toplam 60 milyon 156 bin 713‬ TL'ye icradan satışa çıkarıldı. İcra ihalesi 7 Ocak 2020 tarihinde saat 11:00'de gerçekleştirilecek.

İlan metni: 
T.C. KEBAN İCRA DAİRESİ
2018/22 TLMT.
TAŞINMAZIN AÇIK ARTIRMA İLANI
Satılmasına karar verilen taşınmazın cinsi, niteliği, kıymeti, adedi, önemli özellikleri :

1 NO'LU TAŞINMAZIN
Özellikleri : Elazığ İl, Keban İlçe, 29 Ada, 24-25 Parsel, PALU ÇARŞI Mahalle/Köy, Değirmenbaşı Mevkii, Elazığ Şehir merkezine uzaklığı yaklaşık 48 km. olan ve Elazığ- Keban karayoluna yaklaşık 100 m. Mesafe uzaklıkta bulunan 29 ada 24 nolu parsel 814,00 m2,29 ada 25 nolu parsel 5.370,00 m2 yüzölçümüne sahip olup her iki parselde her türlü ulaşım, alt yapı ve belediye hizmetlerinden yararlanmaktadır. Elazığ ili ve Doğu Anadolu bölgesinin turizm merkezleri arasında sayılan bir tesisin konumlandırıldığı, eşsiz doğa güzelliklerine sahip Çırçır Şelalesinin içerisinde yer aldığı tesis alanı dahilinde yer almakta olan satış konusu parsellerin üzerinde bir kısım yapı niteliğine haiz muhdesat ile bitkisel materyaller mevcuttur.Her ne kadar bu bölgede satışa konu parsellere emsal teşkil edecek bir alım satım piyasası olmasa da; gayrimenkulün imar durumu, alanı, geometrik şekli, topoğrafik durumu, bulunduğu muhitin şeref ve ehemmiyeti, inşa tarzları, inşası sırasında kullanılmış olan malzeme, bulunduğu pozisyon itibari ile tesis olarak tercih edilebilirliği, tüm özellikleri ile pazarda alıcı bulabilme kabiliyeti irdelenerek bir değer tespiti yapılmıştır.Standart değerlemede kullanılan, taşınmazın piyasa şartlarındaki güncel değerinin dışında, değerinin farklı parametrelere göre oluştuğu durumlarda ortaya 'ÖZEL DEĞER KAVRAMI çıkmaktadır.Satışa konu parseller yakınında bulunan arsalara göre ayırt edici nitelikleri olan, üzerinde balık üretimi ve turizm yönünden doğunun cazibe merkezleri arasına girmiş 20 yılı aşkın süredir üretim kapasitesini ve kampüsü içerisindeki rekreasyon alanlarını arttırarak hizmet veren Keban Alabalık Entegre tesislerinin konumlandırıldığı parseller arasında yer almaktadır. Faaliyette olan Kuluçkahane tesisinin yıllık 150 milyon yavru balık üretim kapasitesine sahip olduğu dikkate alındığında tesisin doğu ve güneydoğu alabalık yetiştiricilik üretiminin büyük bir kısmını elinde bulundurduğu görülmektedir. Tesise ait kuluçkahane yavru havuzlarının bulunduğu kıymet takdiri yapılan parsellerin; Keban alabalık tesislerinin restaurant ve eklentileri ile rekreasyon alanları ve alabalık havuzlarının olduğu Satışa konu olmayan 18 ada 15 parsele olan yakınlıkları kısaca bir üretim kompleksinin içerisinde yer almaları hususları değerlemeye değer artışı olarak yansımaktadır. Bu nedenlerle Bilirkişi Kurulumuzca; sayılan niteliklerin Satışa konu 29 ada 24 ve 25 nolu parsellere özel durum değeri kazandırdığı kabul edilmiş,kıymet takdiri piyasa değerlerinin üzerinde özel değer kavramı üzerinden yapılmıştır.Dosya münderecatından Satışa konu parseller üzerinde yer alan yapıların proje, ruhsat, iskan gibi resmi evraklara sahip olmadıkları anlaşılmıştır. Ayrıca taşınmazlara ait tapu kayıtlarında gözüken çok sayıda haciz mevcuttur. Bilirkişi Kurulumuzca;Bu hususların Satışa konu parsellerin satış kabiliyetinde kısıtlayıcı yönde etkilerinin olduğu kabul edilmiş, yapılan kıymet takdirinde olumsuz yön olarak değerlendirilmesi gerektiğine kanaat getirilmiştir.Tüm bu olumlu ve de olumsuz faktörler birlikte değerlendirildiğinde Bilirkişi Kurulumuzca; tapuda vasfı bahçe olarak geçen ancak Belediyenin 1/1000 lik uygulama imar planında yer alan 2 kata müsadeli ticari alan lejantında yer almaktadır.Bilirkişilerce yapılan ölçümlerde söz konusu tesislerin toplam 2800 m2 kapalı alana sahip olduğu tespit edilmiştir.Kuluçkahane yavru havuzlan tesisi 29 ada 24 ve 25 parseller üzerinde inşa edilmiş olduğundan iki parsel birlikte değerlendirilmiştir.Keban İcra Hukuk Mahkemesinin 2019/1 esas sayılı dosyasından alınan bilirkişi raporunda görüleceği üzere,taşınmazlar üzerinde balık üretim tesisi olup,24 ve 25 nolu parseller birlikte kullanıldığından EKONOMİK BÜTÜNLÜK GEREĞİ BİRLİKTE SATILMASI gerekmektedir.Yıllık 150 milyon yavru kapasiteli Tesisin kuluçkahane kısmında yaklaşık 300 adet (1,25 m x 2,50 m ) fıberclass havuz bulunmaktadır. 8 adet (5 m x 20 m) ebatlarında ve 1,5 m derinlikte anaç havuzları bulunmaktadır. 250 adet kuluçkahane dışında (2 m x 5 m) ve (2 m x 8 m) ebatlarında, 1 m. derinliğinde yavru büyütme havuzları bulunmaktadır. Tüm tesis çelik konsiktrüsyonla kaplıdır. Kuluçkahane önünde 700 m2 lik saha betonu mevcuttur.Satış konusu parsellerin dışında kalan Kapalı alanın ön kısmına 12 m. derinliğinde yaklaşık 110 m. uzunluğunda 1320 m3 hacimli betonarme perde duvarı TCKGM tarafından yapılmıştır.Satışa konu parseller üzerinde bulunan yapılar her ne kadar ruhsatsız olsalar dahi halihazırdaki mevcut durum itibari ile bu işletmeyi, tesis haline getiren temel unsurlardan olmaları, bu üretim çiftliğini oluşturan donanımlara sahip olmaları halihazırda işlevlerini yerine getirdiklerinin görülmesi ve bilirkişilerce bizatihi ölçümlemelerinin yapılıp alanlarının tespit edilmelerinin mümkün olması hususları nazarı dikkate alınarak, 24 ve 25 nolu parseller üzerinde bulunan muhdesatların değerleri hesaplanmış ve taşınmaza kıymet takdiri;arsa değeri+ muhdesatların değeri esası üzerinden yapılmıştır. Arsa üzerinde yer alan yapıların ruhsatsız olması hususu ise;arsa birim m2 değeri tespitinde olumsuz bir yön olarak değerlendirilmiş, taşınmazın satış kabiliyetini azaltma yönünde meydan getireceği değer kaybı dikkate alınarak kıymet takdiri yapılmıştır.Yapının yaşı, inşa tarzı ve diğer özellikleri dikkate alındığında yıpranma oranlarının%15 olduğu kanaatine varılmıştır. Buna göre dava konusu binların yapı yaklaşık birim maliyetinde beher m² si 1 270,00 TL olan IV Sınıf (A)grubu yapılar sınıfından değerlendirilecektir.
Adresi : Elazığ İli Keban İlçesi Paluçarşı Mah.Değirmenbaşı Mevkii Keban / ELAZIĞ
Yüzölçümü : 6.184 m2 (29 ada 24-25 parsellerin tamamı)
Arsa Payı :Tam
İmar Durumu :İmarlı-Ticarethane
Kıymeti : 18.766.580,00 TL
KDV Oranı : %18
Kaydındaki Şerhler :Tapu Kaydındaki Gibidir
1. Satış Günü : 07/01/2020 günü 11:00 - 11:10 arası
2. Satış Günü : 06/02/2020 günü 11:00 - 11:10 arası
Satış Yeri : Keban Adliyesi Yazı İşleri Müdürlüğü Odası
-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
2 NO'LU TAŞINMAZIN
Özellikleri : Elazığ İl, Keban İlçe, 18 Ada, 15 Parsel, FIRAT Mahalle/Köy, seftil Mevkii, Elazığ ili, Keban ilçesi, Fırat Mahallesi sınırlarında bulunan 18 ada 15 nolu parsel 10.000 m² yüzölçümüne sahip; parsel içinde doğal ve turistik özellikli çırçır şelalesi bulunmaktadır.Elazığ Şehir merkezine uzaklığı yaklaşık 48 km. olan ve Elazığ- Keban karayoluna yaklaşık 100 m. Mesafe uzaklıkta bulunan ve ulaşım problemi bulunmayan 18 ada 15 nolu parsel 10.000 m² yüzölçümüne sahiptir. Hem Elazığ ili hem de Doğu Anadolu bölgesinin doğal güzelliklere sahip bir konumda yer alan gayrimenkulün içinde Bölgede oldukça önemli turistik bir cazibe merkezi olan Çırçır şelalesi bulunmaktadır. Bu nedenle gayrimenkulün arsa değerinin belirlenmesinde, bölgede emsal alınacak yeterli miktarda satılık veya satılmış örnek bulunmamak ile birlikte gayrimenkulün değeri yapılan piyasa araştırmaları sonucu ve tüm bu inceleme, tetkik ve araştırmalarımız neticesinde edindiğimiz bilgiler ile ulaştığımız kanaatler doğrultusunda, gayrimenkulün arsa değeri aşağıdaki şekilde belirlenmiştir; Balık yetiştirme ve yavru üretme geliri Tesisin onaylanmış fizibilite raporu dikkate alındığında tesiste yılda 20.000.000 adet yavru üretilecek 25.000.kg lık alabalık yetiştirileceği belirtilmiştir. Tesisin Yavru satış fiyatı, yavru yetiştirme maliyeti, Restoranın yıllık işlenmiş balık satışı verileri de göz önüne alınarak Değerleme konusu gayrimenkulün değer tespitinde; gayrimenkulün mahallinde ve bulunduğu bölge genelinde yaptığımız inceleme ve araştırmalar ile resmi kurum ve kuruluşlardan edindiğimiz belge ve bilgilerin ışığı altında oluşan kanaatler, şehrin ve bölgenin gelişme trendi, gayrimenkulün imar durumu, arsasının alanı, geometrik şekli, topoğrafik durumu, bulunduğu muhitin şeref ve ehemmiyeti, ana cadde ve çarşı pazar ile olan irtibatı, inşa tarzları, inşası sırasında kullanılmış olan malzeme ve işçiliklerin cins ve kaliteleri, dahili taksimat ve kullanışlılık durumları, konfor dereceleri, yüzölçümleri, çevredeki diğer gayrimenkullerin halihazır değerleri, bulunduğu muhite göre alıcı bulup bulamayacağı, bulursa bile nispet derecesi gibi kıymet yükseltici ve kıymet düşürücü müspet menfi tüm faktörler göz önünde bulundurulmuştur.Parsel üzerinde 119 adet değişik alan ve hacimlerde betonarme tarzda inşa edilmiş havuz bulunmakta olup yerinde yapılan ölçümde havuzlar toplam 4000 m2 alanlıdır. Havuzlar damızlık havuzları yavru havuzları ve stok havuzları olarak ayrılmıştır. Arazinin engebeli olması ve kısıtlı olması sebebiyle bazı havuzların üzerine restoran binaları depo binaları ve idari bina inşa edilmiştir. 3 adet yavru havuzunun üzeri çelik taşıyıcılı üstü saç levha ile sundurma şeklinde kapatılmıştır.Havuzlar Maliye Bakanlığı ile Çevre ve Şehircilik Bakanlığınca yayınlanan Tebliğ ekinde yer alan 2019 yılı Binaların metrekare normal inşaat maliyet bedellerini gösterir cetveldeki yapı yaklaşık birim maliyetlerine göre betonarme karkas türünde 2. Sınıf imalathaneler kapsamında değerlendirilmiştir.Tesis şelale yanına konumlanmış olup; arazi oldukça engebelidir, havuzlar binalar ve restoran alanları için alan üretmek amacı ile arazide oldukça büyük teraslama yapılmış ve istinat duvarları ile desteklenmiştir. Bununla birlikte oyun parkları, yürüyüş yolları, merpenler, demir korkuluk imalatları bulunmaktadır.Mahallinde yapılan görsel tespitler neticesinde çevre düzenlemesinin inşa şekli (kazı-dolgu) malzeme cins ve kullanımına göre piyasada yapılan peyzaj değerlerine uygun olarak hesaplama yapılmıştır.Tesise yoldan müşteri girişini sağlayan çelik halat taşıyıcılı yaklaşık 50 m uzunluğunda asma köprü 960 m2 olup; Mahallinde yapılan görsel tespitler neticesinde malzeme cins ve kullanımına göre Maliye Bakanlığı ile Çevre ve Şehircilik Bakanlığınca yayınlanan Tebliğ ekinde yer alan 2019 yılı Binaların metrekare normal inşaat maliyet bedellerini gösterir cetveldeki yapı yaklaşık birim maliyetlerine göre çelik karkas türünde 2. Sınıf diğer yapılar kapsamında değerlendirilmiştir.Elazığ ili Keban ilçesi Fırat Mahallesi sınırlarında bulunan 18 ada 15 nolu parsellin 07.04.2016 tarihinden itibaren 10 yıllık kira sözleşmesi ile Çırçır Şelalesi Gıda Turizm İnşaat Nakliyat Pazarlama Sanayi ve Ticaret Limited ŞirketinceÖmer DURMUŞ a kiralandığıtespit edilmiş olup,yapı üzerindeki 19.02.2019 tarihli bilirkişi raporunda belirtilen işgalci bedeline konu mallar (RESTAURANT EK İNŞAAT İŞLERİ-DİZEL JENERATÖR-LUTİAN 6GF 380V-HANA TERAZİ HS 9500 30 KG-DÖNER OCAĞI-BARDAK YIKAMA MAKİNESİ--BULAŞIK MAKİNESİ-BUZLU İÇECEK MAKİNESİ-DOĞRAMA/DİLİMLEME MAKİNESİ-ÜRÜN RAFI-TELEVİZYON-KLİMA-MASA-SERVİS ARABASI-VAKUMLAMA MAKİNESİ-KIYMA MAKİNESİ-MEYVE SIKMA MAKİNESİ-MİKRODALGA FIRIN-OCAK-REŞO-PAKET TİP SOĞUK ODA-TARTI/TERAZİ-SANDALYE-ÇOCUK OYUN PARKI (DIŞ MEKAN)-REKLAM TABELASI-ZEMİN TEMİZLEME / SİLME MAKİNESİ-ENDÜSTRİYEL ÇAY MAKİNESİ-ENDÜSTRİYEL IZGARA-ENDÜSTRİYEL KAHVE-FIRIN-FRİTÖZ-HAMUR AÇMA MAKİNESİ-HAMUR YOĞURMA MAKİNESİ-BENMARİ-BLENDER-BUZ YAPMA MAKİNESİ-MOBİLYA VE DEMİRBAŞLAR-REMTA FRİTÖZ 8*8 LT) SATIŞA DAHİL DEĞİLDİR.
Adresi : Elazığ İli Keban İlçesi Fırat Mah.
Yüzölçümü : 10.000 m2
Arsa Payı :Tam
İmar Durumu : İmarlı-Ticarethane
Kıymeti : 41.390.133,00 TL
KDV Oranı : %18
Kaydındaki Şerhler :Tapu Kaydındaki Gibidir
1. Satış Günü : 07/01/2020 günü 11:20 - 11:30 arası
2. Satış Günü : 06/02/2020 günü 11:20 - 11:30 arası
Satış Yeri : Keban Adliyesi Yazı İşleri Müdürlüğü Odası
-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Satış şartları :
1- İhale açık artırma suretiyle yapılacaktır. Birinci artırmanın yirmi gün öncesinden, artırma tarihinden önceki gün sonuna kadar esatis.uyap.gov.tr adresinden elektronik ortamda teklif verilebilecektir. Bu artırmada tahmin edilen değerin %50 sini ve rüçhanlı alacaklılar varsa alacakları toplamını ve satış giderlerini geçmek şartı ile ihale olunur. Birinci artırmada istekli bulunmadığı takdirde elektronik ortamda birinci artırmadan sonraki beşinci günden, ikinci artırma gününden önceki gün sonuna kadar elektronik ortamda teklif verilebilecektir.Bu artırmada da malın tahmin edilen değerin %50 sini,rüçhanlı alacaklılar varsa alacakları toplamını ve satış giderlerini geçmesi şartıyla en çok artırana ihale olunur. Böyle fazla bedelle alıcı çıkmazsa satış talebi düşecektir.
2- Artırmaya iştirak edeceklerin, tahmin edilen değerin % 20'si oranında pey akçesi veya bu miktar kadar banka teminat mektubu vermeleri lazımdır. Satış peşin para iledir, alıcı isteğinde (10) günü geçmemek üzere süre verilebilir. Damga vergisi, KDV,1/2 tapu harcı ile teslim masrafları alıcıya aittir. Tellâllık Harcı, taşınmazın aynından doğan vergiler satış bedelinden ödenir. (Alacakları rehinli olan alacaklıların satış tutarı üzerinden rüçhan hakları vardır. Gümrük resmi ve akar vergisi gibi Devlet tekliflerinden muayyen eşya ve akardan alınması lazım gelen resim ve vergi, rehinli alacaklardan sonra gelir.)
3- İpotek sahibi alacaklılarla diğer ilgilerin (*) bu gayrimenkul üzerindeki haklarını özellikle faiz ve giderlere dair olan iddialarını dayanağı belgeler ile (15) gün içinde dairemize bildirmeleri lazımdır; aksi takdirde hakları tapu sicil ile sabit olmadıkça paylaşmadan hariç bırakılacaktır.
4- Satış bedeli hemen veya verilen mühlet içinde ödenmezse İcra ve İflas Kanununun 133 üncü maddesi gereğince ihale feshedilir. İhaleye katılıp daha sonra ihale bedelini yatırmamak sureti ile ihalenin feshine sebep olan tüm alıcılar ve kefilleri teklif ettikleri bedel ile son ihale bedeli arasındaki farktan ve diğer zararlardan ve ayrıca temerrüt faizinden müteselsilen mesul olacaklardır. İhale farkı ve temerrüt faizi ayrıca hükme hacet kalmaksızın dairemizce tahsil olunacak, bu fark, varsa öncelikle teminat bedelinden alınacaktır.

5- Şartname, ilan tarihinden itibaren herkesin görebilmesi için dairede açık olup gideri verildiği takdirde isteyen alıcıya bir örneği gönderilebilir.

6- Satışa iştirak edenlerin şartnameyi görmüş ve münderecatını kabul etmiş sayılacakları, başkaca bilgi almak isteyenlerin 2018/22 Tlmt. sayılı dosya numarasıyla müdürlüğümüze başvurmaları ilan olunur.13/11/2019

(İİK m.126)
(*) İlgililer tabirine irtifak hakkı sahipleri de dahildir.
* : Bu örnek, bu Yönetmelikten önceki uygulamada kullanılan Örnek 64'e karşılık gelmektedir.