Emlak danışmanlığı bundan sonra nasıl olacak?
Gayrimenkul Hukuku Derneği Başkanı Av.Ali Güvenç Kiraz, emlak danışmanlığının bundan sonra nasıl olacağını, nasıl yapılacağını anlattı...
Türkiye’nin seçim gündemi devam ederken o yoğunluk içerisinde çok önemli bir düzenleme hayatımıza girdi. 2012 yılı ile başlayan;
1) Kentsel Dönüşüm Yasası (6306 Sayılı Yasa)
2) Mütekabiliyet Düzenlemesi (Tapu Kanunu’nda değişiklik)
3) 2B Statüsündeki Arazileri Satışı (Orman Kanunu’nda değişiklik)
3 temel değişiklik ile 2012-2018 dönemi gayrimenkul açısından parlak yıllar olarak kayda geçti. Bu tarihler içerisinde ayrıca ikincil piyasaların oluşmasına katkı sağlayacak Gayrimenkul Yatırım Fonlarının kurulması, Gayrimenkul Sertifikalarının İhracı gibi düzenlemelerde sektör açısından çok önemliydi.
Sektör bu kadar gelişirken sektörde aracılık, danışmanlık hizmetleri verenlerin hukuki statüsü kavramı büyük bir önem arz ediyordu. Tellal ve sonraki deyimiyle simsar olarak tanımlanan sektör üyeleri açısından bunun yeterli olmadığı Türkiye gayrimenkul sektörünün önemli bir bileşeni oldukları anlaşıldı. 2015 yılından bugüne süren çalışma meslek üyelerinin lisanlamasına ve ünvanlarına ilişkin düzenleme eksik bırakılarak alım-satım ve kiralama ilişkilerindeki karmaşaya son verecek şekilde düzenlendi.
05.06.2018 tarihinde Resmi Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe giren Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik neler getirmektedir. Emlak danışmanlarının çok iyi bilmesi ve eksik olması halinde ciddi para cezaları ödemek zorunda kaldıkları bu düzenleme ile;
a) Taşınmaz alım-satım, kiralama, tapu işlemleri, danışmanlık ve yönetim hizmetleri veren tacir ile esnaf ve sanatkarların uyması gereken yönetmeliktir.
b) Taşınmaz ticareti yapmak isteyen tacir ile esnaf ve sanatkarların yetki belgesi alması gerekmektedir. Bu belge alındığı andan itibaren beş yıl geçerli olup işyeri açma ve çalışma ruhsatı almak için zorunluluktur. Elektronik ortamda yapılan alım satım kiralamalarda yetki belgesi numarası belirtilmelidir. Bu belgeyi almak için gereken bazı şartlar aşağıdadır:
· Bağımsız bölüm halinde olması gereken ve 30 m2 net alana sahip ofis alanına ihtiyaç vardır. Eğer aynı işyerinde başka işletmeler varsa her bir işletme için bu alan %20 arttırılmaktadır.
· Meslek odasına kayıt olunmalıdır
· En az lise mezuniyeti şartı getirilmiştir.
. İflas etmemiş ve konkordato ilan etmemiş olmalıdır.
. Yüz kızartıcı suçlardan herhangi birisi ile hüküm giymemiş olması gereklidir.
· Gerçek kişiler ile esnaf ve sanatkarların bizzat kendilerinin, tüzel kişilerde ise temsile yetkili kişilerden en az birinin sorumlu emlak danışmanı ulusal yeterliliğine dayalı mesleki yeterlilik belgesine sahip olması.
c) Pazarlama ve satış personeli sorumlu emlak danışmanı veya emlak danışmanı yeterlilik belgelerinden birine sahip olması gerekmektedir. Ancak bu kişiler ortaöğretim ve yüksek öğretim kurumlarının taşınmaz ticareti ile ilgili alanlarından veya yurtdışından bunlara denkliği olan öğretim kurumlarından mezun olmaları durumunda bu belge aranmayacaktır. Mesleki yeterlilik belgesi konusunda Bakanlık gerekli esasları belirleyecektir. Eğitim ve sicillerin tutulması konusunda düzenlemelerin yapılacağı görülmektedir.
d) Bu yönetmeliğe göre yetki belgesi alanların yapabilecekleri işler şunlardır;
· Taşınmaz alım satım ve kiralama konusunda pazarlama ve aracılık
faaliyetinde bulunmak
· Alım satım ve kiralamaya konu taşınmazla ilgili inceleme, araştırma ve raporlama yapmak
· Tapu işlemlerine aracılık etmek
· Taşınmaz tamiri, bakımı ve onarım yapmak
· Danışmanlık ve yönetim hizmeti vermek
e) Bu yönetmeliğe göre taşınmaz ticareti yapan yetki belgesi sahibinin yapabileceği sözleşmelerde şunlardır;
· Yetkilendirme sözleşmesi: İş sahibiyle yapılan sözleşmedir. Taşınmaza ve işletmeye ilişkin detaylı bilgi yer almaktadır.
· Alım satıma aracılık sözleşmesi: Alıcı, satıcı ve taşınmaz ticareti yapan arasında düzenlenen sözleşmedir. Hizmet bedeli satış değerinin %4’ü ile katma değer vergisinin toplamından fazla olamaz. Eğer aksi belirtilmemişse alıcı-satıcı arasında bu oran eşit olarak paylaştırılır. Hizmet bedeli tapuya tescille doğar.
· Kiralamaya aracılık sözleşmesi: Kiracı, kiralayan ve taşınmaz ticareti yapan arasında düzenlenen sözleşmedir. Hizmet bedeli, bir aylık kira ve katma değer vergisi tutarının toplamından fazla olamaz. Hizmet bedeli, kira sözleşmesinin imzalanmasıyla doğar.
· Hizmet ortaklığı sözleşmesi: Taşınmaz ticareti yapanların ortak portföyleri için kendi aralarında hazırladıkları sözleşmedir.
· Taşınmaz yer gösterim belgesi: Alım, satım veya kiralanmasına aracılık edilen taşınmazın mahalin gösterildiğine dair alıcı veya kiracı ile imzalanan belgedir.
f) Yönetmeliğe aykırı hareket edenler için 6585 sayılı Perakende Ticaretinin Düzenlenmesi Hakkındaki kanunun 18. Maddesinin 1. Fıkrasının (ğ) bendine göre 3.000TL (üçbintürklirası) ile cezalandırılmaktadır. Ancak bu fiilin büyük mağaza, zincir mağaza, bayi işletme ve özel yetkili işletme tarafından işlenmesi hâlinde beş katı uygulanacaktır. Ayrıca aynı eylemin bir takvim yılı içinde tekrarı halinde, her bir tekrar için iki katı idari para cezası uygulanacaktır. Bu ceza tebliğden itibaren 1 ay içinde ödenmek zorundadır.
g) Yönetmelik ile bugüne kadar bu mesleği yapanların öncelikle entegrasyonu ve bazı maddelerle ilgili de mağdur edilmemesi için Geçici bir madde konulmuştur. Geçici madde ile
. Yönetmeliğin yürürlüğe girdiği tarihten itibaren taşınmaz ticaretiyle uğraşanların 18 ay içerisinde yetki belgesi şartlarını taşıyarak yetki belgesini almaları gerekmektedir.
. Ancak bu kişilerin gelir veya kurumlar vergisi kayıtlarıyla meslek odası üyelikleri varsa faaliyet gösterdikleri yerin adresleri değişmedikçe yetki belgesi almak için ilgili yönetmelikteki büro şartlarını içeren kısımları taşımaları (30m2 zorunluluğu) gerekmemektedir. Bu kişiler için lise mezunu şartı da aranmamaktadır.
. Maddenin yürürlüğe girmesinden önce Halk Eğitim Merkezlerince veya Milli Eğitim Bakanlığı tarafından yetkilendirilen meslek odaları tarafından mesleki yeterlilik belgesi alanlar ikinci bir defa mesleki yeterlilik belgesi almayacaklardır. Mevcut belgeleri onlar açısından yeterli kabul edilmiştir.