Emlak yatırımında yapılan ölümcül hatalar!

Türkiye'nin 1 numaralı emlak ve konut editörü Tebernüş Kireçci, emlak yatırımcılarının yaptıkları ölümcül hataları kaleme aldı. İşte yatırımcıların yaptıkları 20 ölümcül hata...

Para ve sermaye piyasalarında birilerinin kazanması için -genelde- birilerinin kaybetmesi gerekir. Herkesin kazanabileceği yatırım enstrümanı azdır. Dönemi de azdır. Borsa için de "Kazananı sıfır olan yatırım aracı tanımlaması kullanılır.

Gayrimenkul yatırımını diğer yatırımlardan ayıran en önemli özellik ise herkese kazandırmasıdır. Türkiye ve İstanbul gibi dünyanın en yüksek şerefiyeli ülkesinde ve şehrinde ise uzun vadede kazanmak imkansız gibidir. Bu noktada uzun vadede yüksek getiri sağlamanın yolu emek harcamaktan geçer.

Geçtiğimiz günlerde okurlarımdan birisi uzun yazdığı bir mesajda  gayrimenkul yatırımın kötü bir araç olduğunu iddia ediyordu. Mesaja http://www.tebernuskirecci.com.tr/gayrimenkul-kotu-bir-yatirim-aracidir-belli-bir-beceri-seti-gerektirmez/159568 adresinden ulaşabilirsiniz. Bunun karşı da başka bir okurum mesaj yazdı. Ona da http://www.tebernuskirecci.com.tr/gayrimenkul-yatirimi-belli-bir-beceri-seti-gerektirmeze-ilave/159646 adresinden ulaşabilirsiniz.

Siz gayrimenkul yatırımına nasıl yaklaşırsanız yapacağınız yatırım da size öyle yaklaşır. Yatırım yapmadan önce lokasyondaki alternatifleri sahaya çıkıp araştırırsanız ve lokasyonun ulaşım, eğitim ve sağlık yatırımlarını veya nüfus artış hızını öğrenirseniz bilinçli yatırım yapmış olursunuz.

Ama söylentiyle hareket edip, rüzgara kapılarak yatırım yaparsanız sonucu tahmin edebiliyorsunuz.

Borsa da çok yaygın bir söz vardır: Yanlış yapıp para kazanmak. Doğru yapıp para kaybetmek. 

Emlak yatırımında doğru da yapsanız yanlış da yapsanız uzun vadede kazançlı çıkarsınız.

Konut, dükkan veya ofis gibi her gayrimenkul yatırımı neredeyse yüzde 50 oranında arsa yatırımı olduğu ve arsanın da dünyada arzı olmayan tek ürün olması ve uzun vadede kazandırdığı için emlak yatırımından reel bazada uğraşsanız bile zarar edemezsiniz.

Şimdi gelelim emlak yatırımcılarının yaptıkları ölümcül hatalara...

1) Araştırmamak: Her emlak yatırımı ciddi araştırma ister. Araştırma işini bizzat kendiniz yapacaksınız. El elin eşeğini türkü çığırarak ararmış. Araştırma işini kimseye bırakmayın. Araştırmayı iki aşamaya ayırın. a) Ne alacaksanız alacağınız gayrimenkulün fiyatını, lokasyonun beklentilerini, aidatını, brüt ve net metrekaresini, şirketin referanslarını, patronların ticari sicilini ve itibarını, en yakın sitelerde benzer evlerin ne kadara kiraya verildiğini veya satıldığını internet üzerinden araştırın. Ayrıca her şirkette, projede ve sitede brüt ve net metrekareden neyin kastedildiğini iyi anlayın. (Brüt-net metrekare kargaşasında çok canlar yanıyor. Müşteri bilinçli olmadığı sürece yanmaya devam edecek.) Bu tanımlar şirketten şirkete değişiyor. b) İnternette bilgi kirliliği yüksek. Biz emlakkulisi.com ve bu platform dahil diğer sitelerimizle bilgi kirliliğinin önüne geçmeye çalışıyoruz. Sahaya çıkın. Sahada araştırma yapın. Aklınıza takılan tüm soruları çok açık ve net olarak muhataplarına sorun. Söylentiyle de hareket etmeyin. Çalabildiğiniz kadar kapı çalın. Bu noktada Çinlilerin "Eğitimde ter dökmeyen savaşta kan döker" sözünü hatırlatmakta yarar var. Araştırmada ne kadar terlerseniz o kadar kazançlı çıkarsınız.

2) Söylenenlere inanmak: Para civa gibidir. Akışkandır. Yanlış adrese gitmez. Gittiği adres yanlışsa o adreste durmaz. Akar. duracağı doğru adresi bulur. Binlerce yıl önceki Babil'de - o dönemin en önemli zenginlik unsuru ve sonucu olan- altını kazanmak ve elde tutmak için yapılan önerilerden birisi de "Altın varlığını mümkün olmayan kazançlara zorlayan dolandırıcıların ve entrikacıların yoldan çıkarıcı tekliflerinin peşinden giden veya yatırımlarını tecrübesiz ve romantik arzuları üzerine yapan adamdan uçar gider" şeklindedir. Emlakçı, müşteri temsilcisi, patron veya satıcı -kim ne derse desin- mutlaka sahada doğrulamasını yapın. Söylentiyle hareket ederseniz belki kazanırsınız. Araştırırsanız belki kaybedersiniz. Kimseden "Yoğurdum/ayranım ekşi" demesini beklemeyin. Bunlarla da yetinmeyin "Hemen teslim" bir gayrimenkul almıyorsanız alım yapacağınız şirketin finansal durumunu bankacı dostlarınızdan öğrenin. "Bu gayrimenkul bu kadar yüksek getiri sağlayacaksa niçin satıyorsunuz?" sorusuna ikna edici yanıt alın. Alıcılar yapacakları yatırımlarla ilgili güzel şeyler duymak ister. Bu bilinçsiz yatırımcının doğasında vardır. Satıcılar da bu noktada alıcılara yardımcı olurlar.

3) Kısa vadeli düşünmek: Emlak yatırımında yapılan en ölümcül hatalardan birisi de kısa vadeli düşünmektir. Emlak yatırımında -yukarıda da belirttiğim gibi- yatırım iki parçadan oluşur. Yarısı arsa kısmıdır. Diğer yarısı ise inşaat kısmı. Uzun yıllar ortalamasında inşaat kısmı -eskidiği için- değer kaybeder. Ama arsa kısmı değerlenir. Arsa kısmındaki değerlenme inşaat kısmındaki değer kaybından uzun vadede daha fazla olur. Ayrıca ulaşım, eğitim ve sağlık yatırımları reel bazda arsanın değerine değer katar. Böyle durumlarda kısa vadeli düşünenler yaptıkları yatırımları anlayamazlar. Oysa bir tapu eskidikçe değer kazanır. Kısa vadeli düşünenler ve anlayanlar için para ver sermaye piyasaları daha fazla fırsat barındırır. Emlakta kısa vadede kazanabilmek için alırken çok iyi kazanmak gerekir.

4) Likit olduğunu düşünmek: Gayrimenkul yatırımları likit değildir. Yani istediğiniz fiyattan istediğiniz zaman satamazsınız. Satılması yani nakde dönüşmesi uzun zaman alabilir. İlerleyen dönemde nakde ihtiyacınız olacaksa hızlı satmak için yüksek indirim yapmanız veya satmak için kolları çok önceden sıvamanız gerekebilir.

5) Faiz oranına takılmak: Yatırım yaparken faiz oranlarına takılmamak gerekir. Ama bizde gayrimenkul yatırımcıları faiz oranlarına çok takılır. Faizler düşecek mi? Yüselecek mi? Önemli olan yapılacak yatırımın matematiğe uygun olup olmadığıdır. Bir yatırım matematiğe uygunsa ve gireceğeniz borç yükünün altından kalkabilecekseniz gerisini fazla önemsemeyin. Faiz oranları düşerse telafisi var. Yeniden finansman yaparsınız. Ama faiz oranları yükseldikçe bankalar kredi vermekte seçici davranır. Ayrıca faiz oranlarını dipten yakalamanın peşinde koşmayın. Faiz oranları çoğu dönemde sağ gösterir sol vurur.

6) Alınacak gayrimenkule aşık olmak: İşim gereği satacağı gayrimenkullere aşık olan çok patron tanıdım. Ama tanıdığım alacağı gayrimenkule aşık olanların sayısı, satacağı gayrimenkule aşık olanlardan daha fazla oldu. Alacağınız her gayrimenkulü matematikselleştirin. Matematiğe uygunsa alım yapın. Patronlara, şirketlere, projelere ve sitelere veya lokasyonlara güvenin. Ama fanatiği olmayın. Alacağınız gayrimenkule aşık olmayın. Bir yatırım çok cazip görünüyorsa en az iki defa düşünün. "Bu kadar cazip bir iş beni neden buldu?" diye sormaktan çekinmeyin.

7) Vaadlere ve beklentilere inanmak: Borsa da "Beklentiler satın alınır. gerçekler satılır" kuralı vardır. Gayrimenkulde ise hem beklentiler satın alınır hem de gerçekler. Gerçekleşme sonrası reel bazda değer artışı devam eder. Borsadan farkı budur. Lokasyonlarla ve projelerle ilgili vaat ve beklentileri inceleyin. Ama gerçekleşmeme yada gecikme payı bırakın. Lokasyon beklentileri sanki sadece o projeye özelmiş gibi anlatılır. Ciddiye almayın. Tüm lokasyona katkısı olur. Türkiye'de geçmişe göre yatırımlar hızlı gerçekleşiyor. Ama yine de gecikmeler fazla. Bunu da normal karşılayın.

8) Ödemelerde ucu ucuna hesap yapmak: Maket ya da inşaat aşamasında ev alıyorsanız ödemeleri ucu ucuna yapacakmışsınız gibi hesap yapmayın. Ev, dükkan ya da ofisin anahtarını aldığınız gün gayrimenkulünüzü kiraya veremeyebilirsiniz. Ya da kiraya vermeniz uzun sürebilir. Taksitleri ve ödeme tablosunu hesaplarken bunu göz ardı etmeyin.

9) Finansal cazibelere kanmak: Satın alacağınız gayrimenkul finansal açıdan çok cazip ise daha fazla düşünmeniz gerekiyor. Kolay kolay patronlar veya şirketler finansal cazibeleri cebinden karşılamaz. Sağlanan her finansal cazibenin maliyeti genelde fiyata ilave edilir. Ayrıca finansal açıdan çok cazip olan gayrimenkul ilerleyen dönemde ikinci elde fiyatların geç oturmasına neden olur. Sadeve finansaş açıdan cazip diye de gayrimenkul yatırımı yapılmaz.

10) Sürü psikolojisi ile hareket etmek: "3 günde 1.000 konut sattık" veya "1 saatte 500 konut sattık" gibi açıklamalara kapılmak da yapılan yanlışlardan biridir. Ayrıca eş, dost, arkadaş, akraba veya hısım ev alıyor diye ev alınmaz. Bir projede yatırımcı oranı ne kadar yüksekse o projede ikinci elde konutların prim potansiyeli o kadar düşük olur. Oturmak için alanların oranının yüksek olduğu projelere uzun vadede daha iyi prim yapar. Sürü psikolojisi oluşturulan projelerin geneli ikinci elde hayal kırıklığına neden olur. 2008 yılında Halkalı'da bir projeden insanlar ev almak için satış ofisinin kapılarını ve pencelerini kırıyordu.  Aradan neredeyse 10 yıl geçti. Reel bazda aynı ever yarı fiyatına satılıyor. Yüzüne bakan yok. Kimsenin sizi sürüye katmasına izin vermeyin. Sürüden ayrışın.

11) Yüksek borç: Gayrimenkulün uzun vadede getiri yüksek getiri sağladığı kesin. Bu kadar yüksek getiri sağlayacağına göre ne kadar yüksek borca girilirse uzun vadede o kadar getiri sağlar. Bu işin teorik boyutu. Bir de işin psikolojik boyutu vardır. İnsanın huzuru ve rahatı yatırımlarının getirisinden daha önemlidir. Yüksek borç aşırı strese neden olur. Aşırı stress ise sağlığı bozar. Hayatta en güzeli hiç borçlanmadan yatırım yapabilmektir. Bunu yapamıyorsanız her zaman az borçlanmayı tercih edin. Tasarruf yapamayan veya savurgan insanlar için borçlanmak iyi bir tasarruf yöntemidir.

12) Oturacak evi yokken dallanıp budaklanmak: Özellikle büyük şehirlerde yaşayanlar için esas öncelik oturacak bir ev olmalı. Kirada oturuyorken yazlık ve arsa almak ya da yatırım için ev almak akıllıca değildir. Oturacağı evi alamayanlar, standartı yüksek olanlar için ise kiraya verilmek üzere ev ya da dükkan alınabilir. Ama daha doğrusu daha uzak bir lokasyon veya daha küçük metrekareli ev tercih etmektir.

13) Yatırımın sonucunu düşeş hesaplamak: Her yatırımcı hep çok kazanmayı ister. Bu insanın doğasında vardır. Özellikle arsa ve arazi yatırımcıları yaptıkları yatırım üzerine hayal kurarken limit tanımazlar. Oysa ki gerçek hayat öyle değildir. Bu işin bir de "hep yek"i vardır. Satmak zorunda kalmadığınız sürece toplam nüfusu artan yerleşim merkezlerinin en hızlı akslarından alanlar uzun vadede mutlaka kazançlı çıkarlar. Ama kısa vadede satmak istediğinizde, istediğiniz sonucu elde edemeyebilirsiniz. Yüksek uçan alçak konarmış. Beklentilerinizi yüksek tutmayın.

14) Sürekli kar/zarar hesabı yapmak: Gayrimenkulde kazanç ve zarar kağıt üzerindedir. Realize etmediğiniz sürece bir anlam ifade etmez. Gayrimenkul yatırım yaptığınız lokasyonda, sitede ya da projede önemli olan satttığınızdaki kazanç veya zarar durumunuzdur. Sitede satılan her evden sonra outup kar/zarar hesabı yapmayın.

15) Söze inanmak: Gayrimenkul satışlarında esas olan sözleşmedir. Sözleşmenizi iyi okuyun. Patron ve profesyonellere sorduğunuz soruların yanıtlarının size söylenilen şekilde sözleşmede olup olmadığına dikkat edin. İhtilaf yaşamanız durumunda sözleşme bir işe yaramaz. Maket ya da inşaat aşamasında aldığınız gayrimenkullerde brüt ve net metrekareden neyin kastedildiğine, kata, konuma, teslim tarihine mutlaka yer verdirin. Yukarıda da belirttiğim gibi brüt ve net metrekare kavramlarından çok can yanacak. Arkadaşlarımın arkadaşı olan bir avukat "50 yıllık avukatlık hayatımda baktığım davaların yüzde 90'ından fazlası güvene dayalı ikişkilerden kaynaklanan anlamazlıklar" dermiş. Söz önemli. Ama daha da önemlisi sözün yazıya dökülmesidir.

16) Alamadığına üzülmek-aldığına sevinmek: Hiç bir gayrimenkulü aldığınız için sevinmeyin. Alamadığınız için üzülmeyin. Her işte, işin sonuna bakın.

17) Fırsatı kaçırdığına üzülmek: Hiç bir fırsatı kaçırdığınıza üzülmeyin. Mutlaka yeni fırsatlar burnuzun ucundadır. Hep yeni fırsatları kollayın. Gayrimenkul dünyasında fırsatalrın bittiğini hiç görmedim.

18) Temelden ev aramak: Yukarıda belirttiğim araştırmamak maddesinin devamı olarak bir çok yatırımcı temelden ya da maketten alınan evin ucuz olduğunu zanneder. Kimi dönemlerde bazı lokasyonlarda "hemen teslim" evler, dükkanlar ve ofisler daha ucuzdur.

19) Önce alıp sonra araştırmak: Bu hata gezegende milletimize özel bir hatadır. Araştırma alım yapılmadan önce yapılır. Biz ise önce alırız. Sonra araştırırız. Bu tür alım yapanların çoğuna "Geçmiş olsun" demek gerekir. Ama diyemezsiniz.

20) Söylenenleri ciddiye almak: Gayrimenkul yatırımı yaparken ben de dahil kimsenin söylediğini ciddiye almayın. Yola çıktığınızda akıl veren çok olur. Kendi aklınızı kullanın. 

YAZININ TAMAMINI OKUMAK İÇİN TIKLAYINIZ

Emlak fiyatları düşer mi? Yükselir mi?

Tebernüş Kireçci'nin yazılarını okumak ve yorum yapmak için tıklayın