Emlakçılık kanunu!
Emlakçılık kanunu olarak bilinen Türk Emlakçılık Standardı ile emlak komisyonculuğu / emlak müşavirliği faaliyetinin saygın bir konuma getirilmesi, müşterilerle karşılıklı güven ve tüketiciye hizmet ilkelerine uyulması amaçlanıyor...
Emlakçılık kanunu!
TÜRK EMLAKÇILIK STANDARDI
Emlak Komisyonculuğu / Emlak Müşavirliği Hizmetleri – Genel Kurallar
0 Konu, tarif, kapsam
0.1 Konu
Emlak komisyonculuğu / Emlak müşavirliği faaliyetleri
Bu standart, emlak komisyoncularının ticari faaliyetlerini ifa ederken uymaları gereken genel kuralları düzenlemektedir.
0.1 Gerekçe
Günümüz koşullarında emlâk komisyonculuğu adı altında yürütülen faaliyet ticaret odası ve esnaf odasına kayıtla çift başlı olarak yürütülmektedir. Bu noktada kazanç elde etme amacı doğrultusunda ticari faaliyet terimi kullanılarak bu faaliyetin yürütülmesi esnasında uyulması gereken kurallar belirlenmiştir.
0.2 Amaç
Bu standardın amacı emlak komisyonculuğu / emlak müşavirliği faaliyetini saygın bir konuma getirerek, müşterilerle karşılıklı güven ve tüketiciye hizmet ilkelerince sürdürülebilmesini, çağdaş bir biçimde mekan donanım ve organizasyonun sağlıklı yürütülebilmesi ile bulundurulması gerekli araç ve gereçlerle istihdam edilen kişilerin özellikleriyle ilgili genel ilkeleri kapsar.
0.2 Gerekçe
Bu standardın düzenlenme amacı olarak, emlak komisyonculuğunun çağdaş hizmet anlayışı gereği olarak müşterilere güven uyandıracak nitelikte sürdürülebilir kılınması doğrultusunda ilkelerin belirlenmesine çalışılmıştır.
0.3 Emlak Komisyonculuğu / Emlak Müşavirliği Faaliyetinin Niteliği
Emlak Komisyonculuğu / Emlak Müşavirliği faaliyetlerinin temelinde simsarlık ve vekalet sözleşmeleri söz konusudur. Emlak komisyonculuğu faaliyetleri bu niteliği ile Borçlar Kanunu hükümlerine bağlı olarak düzenlenecektir.
0 .3 Gerekçe
Özel hukuk alanında özel hukuku kişileri arasında geçerli hukuki işlemlerin nitelendirilmesi misyonu kanun koyucuya ait olup, bu görev borçlar kanunu hükümlerince yerine getirilmiştir. Buna göre tarafların karşılıklı olarak
yükümlülük konusu yaptıkları edimler uyuşmazlık konusu olduğunda tarafların o akde verdiği isim göz önüne alınmayarak gerçek irade beyanlarına uygun olarak nitelendirilir. Bu nedenle hukuk kurallarının muhatabının yalnızca hukukçular olmadığı gözetilmekle emlak komisyoncularının da bilinçli bir hizmet anlayışıyla tabi oldukları hukuki düzenlemeleri bilmeleri sağlanmıştır.
0 .4 Tar i f le r
0.4.1 Emlâk
MK hükümlerince özel hukuka tabi taşınmaz mülkiyetinin konusunu oluşturan, imarlı veya imarsız araziler (üzerinde bütünleyici parça niteliğinde yapı bulunanlar da dahil olmak üzere), tapu kütüğüne ayrı sayfaya kayıt edilmiş sürekli ve bağımsız haklar ile kat mülkiyetine konu bağımsız bölümler ile kamu hukukuna tabi her türlü hazine malı taşınmazlardan ibarettir.
0.4.1 Gerekçe
Yapılan ilk ayrım ile taşınmaz mallar kamu hukukuna ve özel hukuka tabi olmasına göre ikili bir ayrıma tabi tutulmaktadır. Özel hukuka tabi taşınmaz malları kapsamı yine kanun koyucunun iradesiyle MK’nun Eşya Hukuku kitabında düzenlenmiştir. Bu kapsama uygun olarak emlak tabiri MK’nun taşınmaz mülkiyetini oluşturan türlerine bağlı olarak saptanmıştır. Ayrıca her ne kadar kamu hukukuna tabi olsa da kamu taşınmazlarına ilişkin olarak mevzuatın izin verdiği işlemlere yönelik faaliyette bulunulması olasılığı göz önüne alınarak taşınmaz kapsamında kamu taşınmazları da zikredilmiştir.
0.4.2 Emlâk Komisyonculuğu ve Emlak Müşavi rl iği
Emlak Komisyonculuğu: Emlaka ilişkin olarak her türlü (mülkiyet, taşınmaz rehini,irtifak hakkı gibi) ayni hak tesisine, değiştirilmesine, devrine ilişkin veya Borçlar Hukuku çerçevesinde sözleşme özgürlüğünce akdedilecek her türlü yasal sözleşmelerin yapılmasına (Borçlar Kanunu anlamında simsarlık niteliğinde) aracılık hizmetlerinin görülmesi faaliyetlerinden ibarettir.
Emlak Müşavirliği: Emlaka ilişkin olarak her türlü (mülkiyet, taşınmaz rehini, irtifak hakkı gibi) ayni hak tesisine, değiştirilmesine, devrine ilişkin veya Borçlar Hukuku çerçevesinde sözleşme özgürlüğünce akdedilecek her türlü yasal sözleşmelerin yapılmasına (Borçlar Kanunu anlamında simsarlık niteliğinde) aracılık hizmetleri yanında ayrıca ve vekalet hizmetleri ile emlaka ilişkin konularda danışmanlık hizmetlerinin görülmesi faaliyetlerinden ibarettir. Ayrıca kamu taşınmazlarına ilişkin olarak mevzuatın izin verdiği işlemlerinde aynı nitelikte faaliyete konu olması mümkündür.
0.4.2 Gerekçe
Yapılacak olan işlemlerin özel hukuk işlemleri olması, özellikle taşınmazın Medeni Kanun’da düzenlenmiş bulunması nedeniyle tebliğin terminolojisi, zorunlu olarak, Medeni Kanun terimleriyle uyumlu hale getirilmiştir. Ayrıca, maddede komisyonculuk faaliyeti iki başlığa ayrılmış; “hukuki işlemlere aracılık” işleri yeni Borçlar Kanunu tasarısı çerçevesinde simsarlık sözleşmesi niteliğinde olması nedeniyle bu kapsamda değerlendirilmiştir. Buna karşılık iş görme niteliği uyarınca, emlak hak sahibinin yapması gereken işlemleri onun lehine yapılması ise yine Borçlar Kanunu uyarınca vekalet akdi olarak ifade edilmiştir. Çünkü bir sözleşmenin niteliğini belirleme, ancak bir kanuni düzenlemeye bağlı olarak tespit edilebilir. Bu nedenle simsarlık ve vekalet sözleşmeleri isimli (tipik) akit olarak kanunda düzenlenmişken, tebliğle bunlara farklı ad verilmesi mümkün değildir. Bu niteliğe uygun olarak emlak komisyoncusu / emlak müşavirliği iki farklı faaliyet alanı olarak ayrılmıştır. Bu ayrımda emlak komisyoncuları yalnızca aracılık ve aşağıda sayılan nitelikte iş takibi işlerine hasredilmiştir. Buna karşılık emlak müşavirliği danışmanlık ve müşteri hesabına vekalet hizmetlerini kapsar nitelikte düzenlenmiştir.
0.4.3 Emlâk Komisyoncusu / Emlak Müşavir i
Emlak Komisyoncusu: Kazanç elde etme yolunda mesleki faaliyeti uyarınca emlake ilişkin (simsarlık sözleşmesi niteliğinde) tam aracılık işlerini ve aşağıdaki iş takibi işlemlerini sözleşme ile üstlenen gerçek ve tüzel kişiler.
Emlak Müşaviri: Kazanç elde etme yolunda mesleki faaliyeti uyarınca emlaka ilişkin (simsarlık sözleşmesi niteliğinde) tam aracılık, vekalet ve danışmanlık işleri ile işlemlerini sözleşme ile üstlenen gerçek ve tüzel kişiler.
0.4.3 Gerekçe
Ticaret odasına ve meslek odasına kayıtlı olma ve bu şekilde oluşan çift başlılık neticesinde, tacir ve esnaf terimlerinden kaçınılmış ve mesleki faaliyet terimi kullanılarak yukarıdaki faaliyetin tanımına dayalı olarak emlak komisyoncusu ve emlak müşaviri tanımlanmıştır. Bu anlamda yukarıda diğer maddelerin gerekçelerine dayalı olarak, sözleşmenin niteliği Borçlar Kanunu çerçevesi belirlenmiştir.
0.4.4 Müşteri
Emlak komisyoncusu ile işin niteliğine uygun sözleşme yaparak emlak komisyonculuğu / müşavirliği faaliyetinden ücreti karşılığı yararlanan gerçek ve tüzel kişiler ile kanuni ve iradi temsilciler.
0.4.4 Gerekçe
Kişiler düzenlenirken aşağıda gerçek hak sahibi ile veya yetkili temsilcileri ile işlem yapılması gerektiği düzenlenerek, mal sahibi kavramına gerek bırakılmamıştır. Bu anlamda da müşterinin kanuni temsilcisi veya vekaletname ile atadığı yetkili temsilcileri de bu kapsamda tanıma taşınmıştır.
0.4.5 Yardımcı Eleman / Müşte i Temsilcisi
Emlak komisyoncusunun BK hükümlerince kusursuz sorumluluğu altında ticari faaliyetinin (örneğin, büro hizmetleri, yer gösterme, değerleme gibi faaliyetlerin)ifasında kullanılan asgari lise mezunu yardımcı kişiler.
0.4.5 Gerekçe
Emlak komisyoncularının ticari faaliyetlerinin yürütülmesi esnasında istihdam edilen personel bu kapsamda borçlar kanununun ilgili hükmüne dayalı olarak düzenlenmiş ve aşağıda ki maddelerde buna bağlı özel yükümlülüklere yer verilmiştir.
0.4.6 Bağımlı Müşter i Temsilcisi
Bu bağlamda emlâk komisyoncusunun / emlak müşavirinin sözleşmeyle yetkilendirdiği işlemleri alt vekâlet hükümlerince emlak komisyoncusu/müşaviri ad ve hesabına gerçekleştiren asgari lise mezunu kişiler.
0.4.6 Gerekçe
Emlak komisyoncusunun/müşavirinin yalnızca sözleşme ile yetkilendirerek müşteriye karşı borcunun ifasında kullandığı, ancak başlı başına hareket ve işlem yetkisi bulunmayan, doğrudan temsil ilkelerince emlak komisyoncusunun/müşavirinin emir ve talimatlarına bağlı olarak çalışan yardımcı elemanlar bu madde kapsamında borçlar ve ticaret kanununun yasal terimleri göz önüne alınarak emlak komisyoncularının da bu alanda bilinçlendirilmesi amacıyla belirlenmiştir.
Emlakçılık kanunu!
0.4.7 Bağımsız Müşteri Temsilcisi
Emlâk komisyoncusunun yetkilendirdiği işlemler kendi adına ve emlâk komisyoncusunun hesabına dolaylı temsil hükümlerince mali sorumluluğu kendisine ait olmak üzere gerçekleştiren kişiler.
0.4.7 Gerekçe
Emlak komisyoncularının sözleşme ile yetkili olduğu işlerde gelir paylaşımı, uzmanlıktan yararlanma, bölge dağılımı gibi nedenlerle yetkisini sözleşmenin yüklenilmesiyle devretmeksizin, iş görme faaliyetini bağımsız yardımcının kendi adına ve fakat sözleşmeyle yetkili emlak komisyoncusu hesabına dolaylı temsililkeleri uyarınca gerçekleştiren gerçek ve tüzel kişiler.
0.4.8 Zincir Emlâk Komisyonculuğu ve Müşavirliği
Emlak komisyonculuğu / Emlak müşavirliği faaliyetleri, zincir emlâk komisyonculuğu / emlak müşavirliği yoluyla da gerçekleştirilebilir. Bu sistem, ana emlâk müşavirliğinden bedeli karşılığında aldığı know-how, marka vb. gibi fikri haklar yardımıyla kendi hesabına emlâk komisyonculuğu faaliyetlerini bağımsız olarak yürüten üye emlak komisyoncuları ve müşavirinin oluşturduğu zincirdir. Bu sitemde, franchise veren bağımsız işletme mutlaka emlak müşavirliği statüsünde olmalıdır. Emlak komisyoncuları zincir oluşturamazlar, ancak üye olarak ( franchise alarak ) zincire katılabilirler.
0.4.8 Gerekçe
Bu düzenleme ile emlak komisyonculuğu / emlak müşavirliği alanında gelişen örgütsel yapılanma tanımlanarak, hukuki niteliği ve nasıl gerçekleştirildiği açıklanmak istenmiştir.
Emlak komisyonculuğu ve müşavirliğinin zincir olarak yürütülmesinde, ana emlak müşaviri ile üye komisyoncular ve müşavirler arasında iş birliğinin sağlanması; süreklilik gösteren dayanıklı bir sistemin varlığı ile emlak komisyonculuğu ve müşavirliği faaliyetinin imaj kalitesi sağlanarak, sektörün dinamik bir yapıya sahip olması teşvik edilmek istenmiştir.
1 KURALLAR
1.1 Emlâk Komisyonculuğu / Emlak Müşavirliği ile İlgili Koşullar
1.1.1 Medeni Hakları Kullanma Koşulu
Emlak komisyoncusu / Emlak Müşaviri medeni hakları kullanma ehliyetine sahip
olmalıdır, hakim hükmüyle verilen yargısal rüşt kararları geçerlidir.
Emlak Komisyoncusu / Emlak Müşaviri :
-İflas etmemiş ya da iflas etmiş olsa bile itibarını hükmen yeniden kazanmış olmalı,
-Taksirli suçlar hariç olmak üzere ağır hapis veya iki yıldan fazla hapis cezasıyla
cezalandırılmamış olmalı yahut affa uğramış veya tecil edilmiş olsalar bile basit ve
nitelikli zimmet, irtikap, rüşvet, hırsızlık, dolandırıcılık, evrakta sahtekarlık, inancı kötüye
kullanma, yalan yere tanıklık, kaçakçılık, hileli iflas, görevi kötüye kullanmak, resmi ihale
ve alım satımlara fesat karıştırma, kara para aklama, devlet sırlarını açığa vurma, terör,
vergi kaçakçılığı veya vergi kaçakçılığına iştirak suçlarından hüküm giymemiş olmalı.
1.1.1 Gerekçe
Emlak komisyonculuğunun sözleşme ile yürütülmesi karşısında olmazsa olmaz koşullardan biri olarak medeni hakları kullanma ehliyeti konusunda ergin, sezgin ve kısıtlı olmama yolundaki Medeni Kanunun getirmiş olduğu koşul bu konudaki terminoloji ile “medeni hakları” kullanma ehliyeti olarak ifade edilmiştir. Ayrıca bu konudaki istisna ile hakim kararı ile küçüklerin ticari faaliyette bulunması için yapılan uygulama ile ergin
kılınması olasılığı da tartışmaya meydan vermemek amacıyla burada düzenlenmiştir.
Diğer yönden meslek güvenilirliğini sağlamlaştırmak amacı ile bazı olumsuz koşullara
sahip olunmaması da ( örneğin yüz kızartıcı suçları işlemiş olma ) arzulanmıştır.
1.1.2 Eğitim Koşulu
Emlak komisyonculuğu faaliyetini yürütebilecek gerçek kişiler en az lise ve dengi okul
mezunu olmak zorundadır.
Emlak komisyonculuğunun tüzel kişi niteliğinde yürütülmesi halinde, tüzel kişilik adına
faaliyette bulunacak gerçek kişilerin de en az lise ve dengi okul mezunu olmaları şarttır.
Emlak Müşaviri olmak için 4 yıllık fakülte mezunu olmak şarttır. Ancak en az 2 yıllık
Tapu ve Kadastro Meslek Yüksek Okulu veya emlak ve emlak yönetimi ve buna
benzer isimlerle anılan eşdeğer yüksek okul mezunları da en az 3 yıl Emlak
komisyoncusu olarak faaliyetini vergi kaydı ile belgeleyenler bu konuda emlak
müşaviri olma hakkına sahiptir.
1.1.3 Sertifika Programına Katılma ve Sınav
Emlâk komisyoncusu / Emlak Müşaviri , ilgili meslek kuruluşları veya derneklerince
veya yetkili kılınmış kamu kurumlarınca ya da özel öğretim kurumlarınca düzenlenmiş
emlak komisyoncusu en az 60 saatlik; emlak müşaviri ise en az 120 saatlik sertifika
programına katılmış olmalıdır.
Odalar bu sertifika programlarına ilişkin eğitim programlarını düzenlemeye, bu
konuda üniversitelerle işbirliği yapmaya yetkilidir.
Eğitim programında aşağıdaki dersler görülür:
Ders Adı Emlak
Komisyoncuları
Ders saati
Emlak
Müşavirliği
Ders saati
1 Türk Emlakçılık standardı 3 6
2 Eşya Hukuku ( Orman hukuku, kat
mülkiyeti hukuku, maden hukuku gibi
yan dallar dahil olmak üzere )
3 Sözleşmeler Hukuku 6 12
4 İmar Hukuku 6 12
5 Tapu ve Kadastro Hukuku 6 12
6 Emlakın Mali Yönü 3 6
7 Tüketicinin Korunması Hakkında
Kanunu
8 İletişim ( hitabet ve anlatım ) 3 6
9 Taşınmaz Değerleme 6 12
10 Halkla İlişkiler 6 12
11 Pazarlama Teknikleri 6 12
12 Satış beceri ve teknikleri 6 12
13 Büro yönetimi ve mesleğin gerektirdiği
diğer branşlar
Bu sertifika programına katılanlar, diğer kriterleri de taşımak şartıyla,ilgili
odalarınca koordine edilen merkezi sınavlara başvurabilirler. Bu sınavlarda
başarılı olanlar emlak komisyoncusu / emlak müşaviri ünvanını bu amaçla
yapacakları ticari faaliyetlerine bağlı olarak kullanmaya hak kazanırlar.
1.1.2 ve 1.1.3 Gerekçe
Günümüz dünyasında eğitimin önemi karşısında emlakçılık faaliyetinin de hak ettiği
saygınlığa kavuşabilmesi adına eğitim şartı en az lise düzeyine çekilerek, bu
anlamda bir standart seviye belirlenmek istenmiştir. Ayrıca salt lise eğitimi emlakçılık
faaliyetlerinin çağdaş anlamda gereği gibi yerine getirilmesi için yeterli olmayıp,
mesleki anlamda gelişimi ve yeterliği sağlamak amacıyla sertifikaya dayalı
programlarının düzenlenmesi, bu eğitim programlarının asgari içeriği ve emlak
komisyoncusu / emlak müşaviri ünvanına hak kazanma sınavına yer verilmiştir.
1.1.4 Faaliyete Başlanmasına İlişkin Koşullar
Emlak komisyoncuları / Emlak Müşavirleri bağlı oldukları ilgili odasına kayıt ile vergi
yükümlülüklerini yerine getirmek suretiyle faaliyette bulunmalıdırlar.
1.1.4 Gerekçe
Emlakçılık faaliyetlerinin gerek kayıtsızlık gerekse vergi ödenmeksizin yürütülmesi
olasılığının bertaraf edilmesi amacıyla zaten mevcut olan yasal yükümlülüğe işaret
edilmiştir.
1.1.5 Sözleşmeye Dayalı Faaliyette Bulunma Yükümlülüğü
Emlakçılık faaliyetleri ile ilgili olarak taşınmazın aracılık işlerine ilişkin olarak geçerlilik
şekli niteliğinde zorunlu olarak; vekalet akdine ilişkin olarak ise ispat şartı niteliğinde
yazılı sözleşme yapılmalıdır. Bu sözleşmenin esaslı unsurları olarak yapılacak iş ve
işlem ve bunun karşılığında ödenecek ücret belirlenir. İkincil noktalar sözleşme
özgürlüğünce kararlaştırılır.
1.1.5 Gerekçe
Borçlar Kanunumuzun sözleşme özgürlüğü prensibinin sınırı olarak bazı akitler için
getirdiği geçerlilik şekli ve böyle bir şekle tabi olmasa da Hukuk Usulü Muhakemeleri
Kanunumuzun ispat kuralları açısından gerekli kıldığı şekil zorunluluğu burada tespit
edilmiş ve bu yazılı sözleşmenin içeriği belirlenmiştir. Ancak, Borçlar Kanununun
tanıdığı içerik belirleme konusundaki özgürlüğe saygı duyularak dayatma tip
sözleşme zorunluluğunun önüne geçilmek istenmiştir. Çünkü hiçbir makam ve mercii
özel hukuk konusundaki sözleşmelerin içeriğini önceden sınırlı olarak
belirleyemeyeceği gibi zaman içinde değişen ihtiyaçlara uyumlu sözleşme
hazırlanması da bunu gerekli kılar.
1.1.6 Ücrete İlişkin Koşullar ve Tahkim Usulü
Emlâk komisyonculuğu/müşavirliği hizmetlerinin karşılığı, Borçlar Hukukunun temel
ilkelerinden sözleşme özgürlüğü prensibi uyarınca, taraflar arasında yapılan
sözleşme ile işin niteliğine göre belirlenir. Eğer taraflarca kararlaştırılmış bir ücret
yoksa, ilgili odalarınca belirlenmiş en az ücret tarifesine göre hizmetin karşılığı verilir.
En az komisyon ücretlerinin oranları ile yer gösterme hizmeti karşılığında herhangi
bir ücret talebinde bulunulmayacağı hususları müşterilerin görebileceği bir yere
asılmalıdır.
Emlak komisyoncuları ücret konusunda çıkacak uyuşmazlıkların çözülmesi yolunda
yaptıkları sözleşmelere ikincil nokta tahkim şartı koyabilirler. Bu konuda isteğe bağlı
olarak tahkim şartı aşağıdaki metin ile sözleşmeye konabilir.
Tahkim sürecinde, tahkime başvuran taraf ( davacı taraf )kendi taraf hakemini
belirleyerek karşı tarafa ( davalı taraf ) bu tahkim talebini gönderir ve kendi taraf hakemini
seçmesi için yedi gün süre verir. Karşı taraf ( davalı taraf ) bu süre içinde, kendi taraf
hakemini ve uyuşmazlık hakkındaki görüşlerini bildirir. Davalı taraf kendi hakemini
bildirmez veya taraf hakemleri tarafsız hakemin seçiminde anlaşamazlarsa Tahkim
Heyeti davacının yerleşme yeri mahkemesince belirlenir.Taraf hakemleri davalı tarafın
hakemini ve cevabını bildirmesinden itibaren en geç on beş gün süre içinde bir araya
gelerek tarafsız hakemi seçerler. Tahkim süresi üç aydır. Bu süre uzatılamaz. Süresinde
tahkimin sonuçlanmamış olması halinde hakemler ücrete hak kazanmadığı gibi
uyuşmazlık emlak komisyoncusu/ emlak müşavirinin yerleşme yeri yetkili
mahkemelerinde çözümlenir.
Hakemler uyuşmazlığı hakkaniyet ve nısfet ölçüleriyle çözümlerken diğer Türk
Kanunlarından yararlanabilir; fakat, bu yararlanma uyuşmazlığın maddi hukuk
kurallarınca çözümlendiği anlamına gelmez.
Meslek odaları isteğe bağlı tahkim kurulları oluşturabilir ve tahkim sürecinin detayı
hakkında yönerge ile düzenleme yapabilirler.
1.1.6 Gerekçe
Emlakçılık faaliyetinin toplumda yaygın olarak kullanılabilmesini sağlamak amacıyla
insanların keyfî olarak belirlenmiş ücret uygulamalarına engel olabilmek amacıyla,
sözleşme özgürlüğü prensibince, işin niteliğine göre belirlenen ücreti ödemeye alışkanlık
veya meslek odaları tarafından getirilen tarifeye bağlılık ve bu tarifenin aleniyetinin
sağlanması hususları zorunluluk olarak bir kez daha zikredilmiştir. Ayrıca müşterilerin
yazılı sözleşmelere ve tarifeye rağmen ücret ödemekten kaçınmaları veya emlak
komisyoncularının tarife dışı ekstra ücret taleplerine ve bu gibi ücrete dayalı
uyuşmazlıklarda gereksiz adli süreçlere yer verilmemesi ve uyuşmazlığın ivedilikle
çözümünün sağlanması amacıyla, Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu’nun
düzenlemesine uygun olarak tahkim şartının sözleşmeye geçirilmesi ve meslek
odalarının tahkim kurullarını oluşturabilme olanakları ve tahkimin işleyişi hususları
düzenlenmiştir. Ayrıca öneri bir tahkim şartı örneğine yer verilmek suretiyle emlak
komisyoncusu / emlak müşavirlerine kolaylık getirilmek istenmiştir.
1.1.7 Tüketicinin Korunması Hakkında Mevzuat Hükümleri Uyarınca
Faaliyette Bulunma Yükümlülüğü
Müşterinin, emlak komisyoncusu / emlak müşavirin sunduğu hizmetleri ticari veya
mesleki olmayan amaçlar nedeniyle talebi halinde,Tüketicinin korunması hakkındaki
mevzuat kapsamında hizmet verilmesi gerekir. Emlak komisyoncusu / emlak müşaviri bu
konudaki mevzuata ilişkin tüm yükümlülükler konusunda bilgilenerek özellikle ayıplı
hizmet vermekten kaçınmak yükümlülüğü altındadır.
1.1.7 Gerekçe
Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun uyarınca getirilen tanıma dayalı olarak, mesleki
ve ticari faaliyete dayanmaksızın emlak komisyoncusu / emlak müşaviri ile sözleşme
imzalayan müşterilere tüketici sıfatını taşımaları sonucu verilecek hizmetin, yine bu kanun
hükümlerine tabi olduğu açıkça vurgulanmıştır. Hal böyle olmakla bu kanunun emredici
hükümlerine tabi olunduğu bilinci yerleştirilerek, ayıplı hizmet konusunda uyarı görevi
yerine getirilmek istenmiştir.
1.1.8 Emlak Komisyoncuları / Emlak Müşavirleri Arasında İşbirliği
Emlak komisyoncuları / Emlak müşavirleri mesleki faaliyetlerinin yürütülmesi kapsamında
birbirleri ile iş ortaklığı, gelir paylaşımı, şirketler birliği, joint venture gibi isimler altında,
tüzel kişilik oluşturmaksızın ve bağımsız ticari faaliyetlerini sona erdirmeksizin, adi ortaklık
temelli oluşumlar gerçekleştirebilirler. Bu takdirde anılan sözleşme yazılı şekilde yapılmalı
ve gelir paylaşımı esasları açık bir şekilde düzenlenmelidir. Bu durumda elde edilen
kazanç brüt üzerinden paylaşılacak olup, vergilendirilmesi ise kendi ticari faaliyet
alanında gerçekleşecektir. Bu kapsamdaki oluşumlar zincir emlak komisyonculuğu/emlak
müşavirliği niteliği taşımaz.
1.1.8 Gerekçe
Emlak komisyoncularının / Emlak müşavirlerinin “zincir emlak komisyonculuğu /
müşavirliği” nin dışında da, ticari faaliyete ilişkin bağımsızlıklarını kaybetmeksizin ve
oluşumlarının her hangi bir tüzel kişiliğe vücut vermeksizin, işbirliğinde bulunmaları ve
birlikte çalışmaları mümkündür. Bu kapsamda gerçekleştirilebilecek olan sözleşme
özgürlüğüne dayalı oluşumlara örnekler verilerek, bu oluşumların kurulmasına, gelir
paylaşımına ve vergilendirilmesine ilişkin genel kurallar belirlenmiştir.
1.1.9 Tüzel Kişi Emlak Komisyonculuğu / Emlak Müşavirliği
Emlak komisyonculuğu ve müşavirliği faaliyetinin tüzel kişilik tarafından yürütülmesi
halinde; şirket adına imza atma yetkisine sahip bulunan kişilerin emlak
müşavirliği/komisyonculuğu şartları ve sıfatına sahip olmaları gerekir.
1.1.9 Gerekçe
Faaliyet esası emlak komisyoncusu / emlak müşavirliği olan bir ortaklık statüsü
altında faaliyet gösterilmesi halinde tüzel kişi organ ayrımına dayalı olarak tüzel
kişilerin temsilinde görev alacak kişilerin belli bir sermaye payı oranına sahip olarak
emlak komisyoncusu / emlak müşaviri olması şartı getirilerek bu standarda dayalı
esaslar korunmak istenmiştir.
1.1.10 Diğer Faaliyet Esasları
Hizmet verilen bölgenin kroki, vaziyet plânı, maket, perspektif vb tanıtma elemanları
emlâk bürosunun duvarlarında veya uygun yerlerinde müşterilerin görebileceği şekilde
teşhir edilmeli, kiralık ve satılık taşınmazların özelliklerinin belirtildiği ilân panosu
düzenlenmeli, taşınmazların özelliklerinin müşteriye daha iyi tanıtılabilmesi için broşür,
fotoğraf, video çekimi, vaziyet plânı, imar durumu vb. yararlanılmalıdır.
1.1.10 Gerekçe
Standart ve kaliteli bir hizmetin verilebilmesi amacıyla mesleki deneyim sonucu
belirlenen ilkeler metne taşınmıştır.
1.1.11 Meslek Dışı Faaliyetlere Aykırılık Yasağı
Emlak komisyonculuğu / Emlak müşavirliği yapılan mekanda başka bir iş yapılamaz.
Bir işletme, sair mevzuata uygun olması ve farklı adreslerdeki işyerlerinde icra
edilmesi şartı ile başka mesleki faaliyetlerde bulunabilir. Sermaye şirketlerinde
ortaklık bu kapsamda değerlendirilemez.
1.1.11 Gerekçe
Yaşanan tecrübeler ışığında ticari taksicilik, bakkal, manav gibi tacir ve esnafların
yaptıkları bu faaliyetin yanında emlak komisyonculuğu faaliyetinde de bulundukları
ve bu durumun mesleğin imajını son derece olumsuz olarak etkilediği ve mesleğin
itibarını zedelediği açıktır. Mesleğe hak ettiği itibarı kazandırmak ve imajını
saygınlaştırmak amacıyla, bu gibi ek faaliyetler yasaklanmıştır. Bu yasağa aykırı
hareketin yatırımları da tereddüde yer vermeyecek şekilde, dernekten ve meslek
odalarından ihraç olarak belirlenmekle beraber, sermaye şirketlerine ortaklık bu
kapsamın dışında tutulmuştur.
1.2 Emlak Komisyoncusunun / Emlak Müşavirinin Uyması Gerekli
Mesleki İlke ve Kurallar
1.2.1. Emlâk komisyoncusu / Emlak müşaviri , iş yeri tabelasında ve basılı
evraklarında mesleğini tanımlayan ibareler dışında herhangi bir yazı, sıfat veya unvan
kullanmamalıdır.
1.2.2 Emlak komisyoncuları ve emlak müşavirleri unvanlarını herhangi bir
karışıklığa, yanlış anlaşılmaya yer vermeyecek şekilde, her iki statü net olarak ayır
edilebilecek bir şekilde kullanmalıdır. Örneğin:
“Ak Emlak Müşavirliği Hizmetleri” veya “Ak Emlak Komisyonculuğu Hizmetleri”
Bu kurala uymayanlar hakkında meslek odaları ve dernekler tarafından gerekli uyarı
ve takibat yapılır.
1.2.3. Emlâk komisyoncusu / Emlak müşaviri , sır saklama yükümlüğü
kapsamında verdiği hizmet dolayısıyla edindiği bilgileri sözleşme ile belirlenen
esaslar dışında kullanmamalı ve açıklamamalıdır.
1.2.4. Emlâk komisyoncusu / Emlak müşaviri , vereceği ilânlarda iş yerinin adını
belirtmelidir.
1.2.5. Emlak komisyoncusu / Emlak müşaviri diğer meslektaşlarıyla haksız
rekabetten kaçınmalı ve onları kötüleyici beyanlarda bulunmamalıdır.
Emlakçılık kanunu!
1.2.6. Emlak komisyonculuğu / Emlak müşavirliği hizmetleri, sözleşmede yer
alması kaydıyla yapılacak yazılı bir sözleşme esasına göre şubeler veya yardımcı
elemanlar aracılığıyla verilebilir. Bu sözleşmede, hizmetin süresi, ücretli, yasal ve
mali sorumluluklar vb. hususlar yer almalıdır.
1.2.7. Emlâk komisyonculuğu / Emlak müşavirliği bürosunda haberleşme
hizmetlerinin yürütülebilmesi için telefon, faks. ve bilgisayarla haberleşme ağı vb
bulunmalıdır.
1.2.8.Taşınmazın müşteriye yerinde gösterilebilmesi için. emlâk komisyonculuğu
/emlak müşavirliği bürosuna ait taşıt bulunmalı veya bu hizmetin yerine
getirilebilmesi için sözleşmeli bir taşıt imkânı sağlanmalıdır.
1.2.9. Taşınmazın özelliklerinin belirtildiği tanıtıcı ve bilgi verici yazılı ve görüntülü
belgeler uyuşmazlık halinde hukuki belge özelliği taşıyacak şekilde düzenlenmelidir.
1.2.10. Taşınmazlarda bulunan ‘Kiralık’ veya ‘Satılık’ ilanları uzaktan fark
edilebilecek büyüklükte olmalıdır.
1.2 Gerekçe Edinilmiş deneyimlere dayalı olarak, çağdaş ve kaliteli bir emlakçılık hizmetinin
verilebilmesi için ihtiyaç duyulabilecek teçhizat ve donanımlar ve mesleki anlamda
genel çalışma ilkeleri bu kapsam altında 1.2 vd. maddelerinde düzenlenmiştir.
1.3 Hizmet ortamının özellikleri ile İlgili kurallar
1.3.1 Emlâk komisyonculuğu / emlak müşavirliği bürosu, kendi mülkü veya
kiralama sözleşmeli veya geçerli bir hakka dayalı olmak üzere en az 40 m2
büyüklükte, en az idari büro ve kapalı toplantı odası olmak üzere ayırt edilmiş iki
bölümden ibaret olmalıdır.
1.3.2. Emlâk komisyonculuğu / emlak müşavirliği hizmetlerine yönelik işlerin
yapılmasında kullanılan teknik cihaz ve donanıma uygun büro mobilyalı, müşterilerin
kabulüne uygun oturma grupları düzenlenmelidir.
1.3.3. Emlâk komisyonculuğu / emlak müşavirliği bürosunda; İlgili odasınca
kullanıma sunulan:
¸ Matbu alıcı ve satıcı yetki sözleşmesi.
¸ Kira kontratı.
¸ Matbu tellaliye, pey akçesi, yer gösterme ve kiracı, kiraya veren, satış ve
kiralama protokolü, komisyon paylaşım sözleşmesi.
¸ Ekspertiz formu.
Hukuk, vergi, kadastro, muhasebe, pazarlama, tapu vb mevzuatı içeren kitaplar,
basılı evrak, belge ve dokümanları bulunmalıdır.
1.3.4. Emlâk komisyoncusu / Emlak müşaviri , resmi belge hüviyetinde olacak
şekilde, faaliyetleri ile ilgili kayıtlar tutmalıdır.
1.3.5. Emlâk komisyoncusu / Emlak müşaviri bürosunda: aşağıdaki araç ve
gereçler bulunmalıdır.
¸ Bilgisayar + yazıcısı
¸ Telefon, internet bağlantısı
¸ Faks.
¸ Fotoğraf makinesi.
¸ El feneri,
¸ Televizyon (tercihen),
¸ Video (tercihen),
¸ Kamera (tercihen).
¸ Eğitim sertifikası
¸ Bölge haritası
1.3 Gerekçe
Yine burada da edinilmiş deneyimlere dayalı olarak, çağdaş ve kaliteli bir emlak
komisyonculuğu hizmetinin verilebilmesi için çalışma ortamının koşulları ile
bulundurulması gereken evrak ve belgeler genel olarak 1.3 vd. maddelerinde
düzenlenmiştir.
1.4 Çalışanlarla ilgili kurallar
Reklam, tanıtım ve pazarlama ile ilgili elemanlar müşteri ilişkilerinde güvenilir ve
inandırıcı olmalıdır. Bu konuda emlak komisyoncusu / emlak müşaviri ile müşteri
arasında yapılacak sözleşmeden hile nedeniyle dönmeye yol açacak nitelikte yanıltıcı
beyanların kullanılmasından kaçınılması gerekir.
1.4 Gerekçe
Bu madde ile, Borçlar Kanunu hükümleri uyarınca, üçüncü şahsın hilesi kapsamında,
emlak komisyoncusunun / emlak müşavirinin müşterisiyle yaptığı sözleşmeden
dönülmemesi yolunda yardımcı elemanların davranış yükümlülüğü hatırlatılmıştır.
1.5. Emlak Müşavirleri ve Emlak Komisyoncularının Faaliyetleri
1.5.1 Genel Kapsam
A. Emlâk komisyoncusu faaliyet alanına giren iş ve işlemler genel olarak şunlardır.
• Simsarlık ( gayrimenkul tellallığı / aracılık ) hizmetleri kapsamında
¸ Her türlü taşınmaz mülkiyeti devir işlemleri (satım, trampa, taşınmaz satış vaadi
vb)
¸ Taşınmaz kullanımının devri işlemleri ( kira, hasılat kirası gibi )
B. Emlâk Müşaviri faaliyet alanına giren iş ve işlemler genel olarak şunlardır.
• Simsarlık ( gayrimenkul tellallığı / aracılık ) hizmetleri kapsamında
¸ Emlak komisyoncusunun yukarıda yapacağı hizmetlerin yanında, kampanyalı
olanlarda dahil olmak üzere tanıtım reklam ve diğer tanıtım yolları ile topluca
pazarlama işlemine ve benzeri faaliyetlerin yerine getirilmesi.
• Vekalet hizmetleri kapsamında (danışmanlık ve bu kapsamdaki iş görme):
¸ Yukarıda belirtilen simsarlık (aracılık) hizmetlerine konu iş ve işlemlerde aracılık
yapmaksızın yalnızca taraflara danışmanlık hizmeti verilmesi,
¸ Ekspertiz hizmetleri
¸ İpotek tesisi ,
¸ Kat irtifakı kurma,
¸ Kat mülkiyeti kurma,
¸ ifraz ve tevhit.
¸ Cins değişikliği,
¸ Taksim (paylaşım).
¸ Tashih (düzeltme).
¸ Aplikasyon.
¸ Belediyelerden bölge imar plânı çıkarma.
¸ Kadastro müdürlüklerinden röperli kroki ve çap belgesi alma.
¸ Vergi muafiyeti belgesini alma.
12
¸ Veraset vergi dairelerinden ilişik kesme veya temiz kağıdı alma.
¸ Emlâk beyannamesi düzenleme
1.5.2 Emlak komisyoncuları ve Emlak müşavirlerinin aracılık ve vekalet işlerine
ilişkin olarak hazırlık safhası ve ifa sürecinde gerçekleştirilebilecek diğer
faaliyetler;
¸ Müşteri temsilcisi ve yardımcı elemanların iş dağılımı,
¸ Alan çalışması yapılması,
¸ Yayınların incelenmesi,
¸ Müşteri portföyünün arz, talep yönünden değerlendirilmesi,
¸ Emlak kayıtlarının bilgisayar ortamında güncelleştirilmesi,
¸ Taşınmazın pazarlanmak üzere hazır duruma getirilmesinin sağlanması,
¸ Taşınmazda oturan varsa göstermek için randevuların alınması, pazarlama
stratejisinin hazırlanması, Yazılı ve görsel pazarlama tekliflerinin hazırlanması.
¸ İlan verilecek taşınmaz belirlenmesi.
¸ Taşımazın pazarlama aşamaları hakkında müşteriye düzenli bilgi ve rapor
verilmesi.
¸ Diğer emlâk komisyoncularıyla ortak çalışmaların yürütülmesi, tarafların bir araya
getirilmesi.
¸ Tapu işlerine ilişkin randevuları alıp işlerin takip edilmesi,
ve benzeri iş ve İşlemlerdir.
Ancak, yasa gereği emlak komisyoncularının avukatlık ve mali müşavirlik
mesleklerine özgü faaliyetlerde bulunamayacakları gibi bunlara aracılık dahi
edemezler.
Bu konularda danışmanlık hizmeti verilebilirse de işin kapsamının avukatlık veya mali
müşavirlik mesleği kapsamına girdiği anlaşıldığında, aydınlatma yükümlülüğü gereği,
müşteri bilgilendirilerek bu meslek gruplarına yönlendirilmelidir. Bu mesleklere özgü
faaliyetlerde bulunmaları ise yasaktır.
Sermaye piyasası hükümlerince yapılabilecek ekspertiz ve değerlendirme işlemleri
konusundaki mevzuat hükümleri saklıdır.
1.5.3 Müşteri Adına Belge ve Bilgi Edinilmesinde Yetki
Tapu daireleri, belediye ve il imar dairelerinde tapu sicili ve imar planlarının açıklığı
ilkesince müşterilerine ait taşınmazlara ilişkin her türlü belge ve bilginin taraflarına
verilmesini isteme hakkına emlak komisyoncuları ve müşavirleri yetkilidir. Ayrıca,
temsil yetkisi belgesi ile müşterileri hesabına ilgilendikleri taşınmazlara ilişkin bilgi ve
belge konusunda tüm kamu idare ve kuruluşlarından bilgi ve belge talebinde
bulunabileceklerdir.
1.5. Gerekçe
Emlak komisyonculuğunun / emlak müşavirliğinin faaliyetleri genel olarak yukarıda
maddesinde tanımlanmıştı. Bu kere genel kapsama uygun faaliyetler örnek
mahiyetinde olmak üzere; hem emlak komisyoncusu hem de emlak müşaviri için ayrı
ayırı sayılmış, ortak faaliyet alanları da ayrı bir madde başlığı altında belirtilmiştir.
2 Çeşitli hükümler
2.1 Emlâk komisyoncusu / emlak müşaviri , bu standartta belirtilen hizmetler için
istenildiğinde standarda uygunluk beyannamesi vermek veya göstermek
mecburiyetindedir. Bu beyannamede söz konusu iş yerinin Madde 1′deki genel
kurallara uygun olduğunu belirtmeleri gerekir.
2.2 Emlak komisyoncusunu / emlak müşavirliğinin standartlara uygunluğu kuruluş
aşamasından itibaren Sanayi ve Ticaret Bakanlığı tarafından denetlenir ve uygunluğunu
kontrol eder.
3 Geçici hükümler
3.1 Emlak komisyoncuları İntibakı
1.1.1 nolu maddedeki medeni hakları kullanma koşulunu taşımakla birlikte;
a- Bu tebliğin yayımlandığı tarihte vergi dairesine kayıtlı, ilgili odasına üye ve TSE
Mecburi Emlakcılık Standartlarına uygun eğitim sertifikası edinmiş olanlar,
b- Bu tebliğin yayımlandığı tarihte madde a’ da belirtilenlerden diğer şartları taşımakla
birlikte sadece vergi dairesinde kaydı bulunmayanlar, vergi dairelerine kayıt
yaptırmak koşulu ile,
c- Bu tebliğin yayımlandığı tarihte madde a ‘ da belirtilenlerden diğer şartları taşımakla
birlikte sadece eğitim almamış olanlar bu tebliğin öngördüğü eğitimi almak ve sınavı
kazanmış olmak koşulu ile,
d- Bu tebliğin yayımlandığı tarihte madde a ‘ da belirtilenlerden diğer şartları taşımakla
birlikte sadece herhangi bir odaya üye olmayanlar ilgili odaya üye olmak koşulu ile,
e- Bu tebliğin yayın tarihinden evvel yine bu tebliğ hükümlerine göre emlak
komisyoncusu / emlak müşaviri olanların yanında çalıştıklarını 3 yıldan bu yana SSK
kayıtları ile belgeleyeler bu tebliğin öngördüğü eğitime katılmak koşulu ile sertifika
alanlar da,
eğitim durumuna bakılmaksızın, başkaca şart aranmaksızın Emlak komisyoncusu
olmaya hak kazanırlar.
3.2 Emlak Müşavirlerinin intibakı
Yukarıdaki koşulları taşımakla birlikte Emlak komisyoncuları 4 yıllık yüksek okul, 2 yıllık
Tapu ve Kadastro Meslek Yüksek Okulu, Emlak ve Emlak Yönetimi ve buna benzer
Meslek Yüksek Okulu mezunları ve 3 yıldan bu yana vergi dairesine kayıtlı olanlar Emlak
Müşaviri ünvanını almaya hak kazanırlar.
2 yıl içerisinde durumlarını ilgili odalarına belgeleyenler Emlak komisyoncusu / emlak
müşaviri olabilirler. 2 yıllık süre hak düşürücü süre niteliğindedir.Bu süre içerisinde
başvurmayanlar bu tebliğ ile düzenlenen olağan atanma koşullarına tabi olurlar.
3.1. Gerekçe
Kazanılmış haklara saygı ilkeleri çerçevesinde gerek faaliyete başlanma gerekse
sertifika alma anında bağlı bulundukları mevzuat kapsamında bu tebliğ hükümleri
çerçevesinde yürürlüğe giren ağırlaştırılmış koşullara uyması gerekmeyen kişiler
belirlenmiştir.