Emlakta 3 farklı dönem, 3 ayrı senaryo!

şžimdi kısa, orta ve uzun vadede emlak ve konut piyasası üzerindeki olası pozitif ve negatif gelişmeleri değerlendirelim.
 
Kısa vadede neler bekliyor
 
1)İnşaat maliyetleri yükseliyor. 1 yıl öncesine göre inşaat malzemelerinde yüzde 30 'un üzerinde artış var. Özellikle demir ve betondaki yüksek fiyatların, yeni satışa çıkarılan projelerin inşaatı göz önüne alındığında, devam edeceği hesaplanıyor. Bu durumda planlamayı iyi yapamayan şirketlerin projelerinde gecikmeler yaşanabilir.

2)Merkez Bankası 'nın yılbaşına girerken munzam karşılıklarını artırması beraberinde faiz oranlarındaki yükselişin devam edeceği tahmin ediliyor. Sonbaharda Merkez Bankası 'nın faiz oranlarını artırmasıyla birlikte faiz oranlarında yeni bir yükseliş dalgası kapıda.

3)BDDK bankalar üzerindeki baskıyı artırdı. Özellikle pazarda daha büyük paya sahip olan bankalar kredi onaylamada zorlanıyor. Kredileri zor onaylıyor. Daha seçici davranıyor. Geçmişte 1 hafta bile sürmeyen kredi işlemleri 1 ayda bile bitirilemez hale geldi.

4)Talep cephesi İstanbul 'da çok güçlü. Merkez Bankası ve BBDK 'nın konut kredilerinde kredi ödemeyi zorlaştırmasına ve faiz oranlarını artırmasına rağmen kredi talebi ve kullanımı tavan seviyelerinde devam ediyor. İstanbul 'da konut hareketi kitleselleşti. İnsanlar gelirlerine göre mevcut evlerden daha iyi evlerde oturmak istiyor. Öyleki C ve D gelir rubunda talep tavan yapmış durumda. İstanbul 'da arsa fiyatlarındaki sert yükseliş, kat karşılığı ve hasılat paylaşımı anlaşmalarındaki yüksek oranlar B gelir grubunun altına konut inşa etmeyi zorlaştırıyor.

5)Site tarzı yaşama geçiş devam edecek. Bu yıl yaklaşık 100 bin konut teslim ediliyor. İstanbul 'da sadece evlenmeden kaynaklanan ihtiyaç karşılanabiliyor. Özellikle yeni evlenen çiftler site tarzı evleri tercih ediyor. Gelecek yıllarda da bu noktada talep devam edecek.
 
Orta vadede neler yaşanabilir
 
1)İstanbul 'da arsa sıkıntısı had safhada. Gelişme akslarında bile imar sorunu olmayan arsalar tükenmek üzere. 2B Yasası 'nın ne zaman çıkacağı belirsiz. 2B yasası çıkmazsa, İstanbul 'da arsa arzının önü açılmazsa nitelik konut fiyatlarında sert yükseliş yaşanabilir. Bugün bile bir çok lokasyonda hemen teslim evlerin fiyatı, proje aşamasında olan 1.5-2 yıl sonra teslim edilecek evlerden daha cazip fırsatlar sunuyor. Temel girdi olan arsa her projenin önceki projelerden daha yüksek olmasına neden oluyor.

2)Kentsel dönüşüm yasasının çıkması önemli bir beklenti oluşturuyor.   Merkezi lokasyonda arsa arzının tek çözüm yolu olarak kentsel dönüşümler karşımızda. Yeni hükümetin öncelikli gündem maddeleri arasında kentsel dönüşümün bulunduğu, Başbakan 'ın bu konuyla özellikle ilgilendiği belirtiliyor. Özellikle İstanbul 'un merkezi lokasyonlarının deprem açısından sağlam, güvenlikli, parklı ve otoparklı sitelerin inşa edilmesinin yolu kentsel dönüşümden geçiyor. Kentsel dönüşümü kolaylaştıracak ve hızlandıracak işlevsel bir yasanın yapılacağı beklentisi orta vadedeki en büyük beklenti.

3)Yabancıların Türkiye 'de gayrimenkul satın almasını kolaylaştıracak yasanın çıkartılması talep noktasında hem konut yapımcıları hem de konut yatırımcıları açısından son derece önemli bir beklenti. Başta Arap dünyası ve Türk Cumhuriyetleri olmak üzere yakın ülkelerden İstanbul 'a ciddi bir akım başlaması bekleniyor. Hükümetin dış ticaret açığı sorununun çözümünde anahtar formüller arasında gördüğü Türkiye 'de yabancıların gayrimenkul edinmesini kolaylaştıracak yasa ile İstanbul 'da lüks ve nitelikli konutlarda ciddi bir fiyat artışı bekleniyor.

4)Orta vadede piyasaların en önemli beklentilerinden birisi ise faiz oranlarının tekrar düşüş eğilimine girecek olması. Hükümetin 7 yıldır inşaatı lokomotif sektör olarak değerlendirmesi ve özellikle istihdam noktasında sorunları çözmesi dolayısıyla hükümetin her ne kadar özerk de olsalar BDDK ve Merkez Bankası konusunda adım atması bekleniyor. Bu adım sonrasında faizlerin düşüş eğilimine girmesi tahminler arasında.

5)İstanbul 'da insanlar gelir seviyesi ne olursa olsun daha nitelikli evlerde oturuyor. Bu talebin orta vadede de devam edeceği tahmin ediliyor.

Uzun vadeli beklentiler neler
 
1)Kişi başına düşen artış devam ediyor. Bugün yıllık 10 bin dolar olan kişi başına düşen gelirin uzun vadede katlanarak artması bekleniyor. Kişibaşına düşen gelirdeki artış başta konut ve otomobil olmak üzere refaha yansıyor. Konutta talebi artıracağı düşünülüyor.
 
2)Konut ve emlak fiyatları ile nüfus artışı arasında doğrudan orantı vardır. Türkiye 'nin nüfus artışı devam ediyor. Uzun vadede emlaktaki talebin devam edeceğini gösteren önemli bir etken.
 
3)Türkiye 'de kentleşme oranındaki artış da sürüyor. Bu artış devam ettiği sürece fiyatlar nüfusun arttığı kentlerde devam edecek.
 
Yatırımcılar ne yapmalı
 
1)Türkiye gayrimenkul piyasası uzun vadeli düşünen yatırımcılar için büyük fırsatlar barındırıyor. Gayrimenkul yatırımı uzun vadeli düşünmeyi gerektirir. Uzun vadeli düşünen yatırımcılar için fırsatlar çok.

2)Türkiye 'de sağlıklı bir emlak endeksi yok. Bu durumda yatırımcılar bilimsel analizler yapamıyor. Kabaca nüfusu artan kentlere ve ilçelere yatırım yapın. Kentler birden fazla yöne gelişiyorsa en hızlı gelişen lokasyonun prim potansiyeli diğer lokasyonlardan fazladır.

3)Her zaman alırken kazanın. Ne alırsanız alın pazarlıkla şansınızı zorlayın.

4)Özellikle konut ve dükkan alırken metrekare bazlı fiyatını ve kira çarpanı faktörünü göz ardı etmeyin.

5)Önceliğiniz her zaman iyi bir evde yaşamak olsun. İyi bir ev sahibi olduktan sonra diğer yatırımlara yönelin.

6)Her zaman ayağınızı yorganınıza göre uzatın. Borçlanırken hane gelirinize göre taksitinizin yüzde 40 seviyelerini aşmamasına özen gösterin.

7)Kira gelirine ihtiyacı olanlar için öncelik dükkan ve mağaza yatırımı olsun. Kira gelirine ihtiyacınız yoksa arsa ve arazi alın.

8)Ne alırsanız alın, mutlaka seçici olun. Lokasyonu seçin. şžirketi seçin. Projeyi seçin. Önümüzdeki yıllarda seçiçi olanların daha çok kazanacağı, kazançlı olacağı bir döneme gireceğiz.

9)Lokasyonlar, şirketler, projeler ve sitelerle ilgili görüş ve düşüncelerinizi en geç yılda bir kez gözden geçirin. Check-Up yapın. Değişimleri iyi takip edin.

10)İyi bir emlak yatırımının temel kuralı bilinçlenmektir. Her zaman bilinçli bir yatırımcı olun. Yatırım yaptığınız lokasyonlar, şirketler ve projelerle ilgili bilgi sahibi olun.

Tebernüş Kireçci