En pahalı 10 yalı

Erbilgin Yalısı'nı, fiyatının 100 milyon dolar olduğunu söyleyerek hem Türk hem de dünya basınının gözdesi haline getiren emlak uzmanı Tebernüş Kireçci, CNBC-e Business dergisi için Boğaz'ın en pahalı 10 yalısını belirledi. Bu sıralama çok tartışılacak!

Tarih boyunca hep gözde oldu yalılar. Lale Devri'nden beri... İstanbul ve Türkiye tarihine paralel olarak zaman zaman sıkıntılı günler geçirdiler, zaman zaman en iyi dönemlerini yaşadılar. Yakın tarihte de benzer şeyler yaşandı. Mesela 80'li yıllar, tavan yaptıkları yıllardı. 1990'larda biraz da dönemin başbakanı Tansu Çiller'in Yeniköy'deki yalısının etkisiyle iyice popüler oldular. Yalı çetesi, yalı hırsızlığı, yalı komşuluğu gibi kavramlarla tanıştığımız yıllardı bunlar... 1990'lı yılların sonlarına doğru popüleritelerini tekrar kaybettiler. 1999 ile 2003 yılları arası, elbette ki o yılların kriz ve bunalım yılları olmasının etkisiyle, yalı fiyatlarının dip yaptığı zamanlardı. Fiyatlar 2003'ün ikinci yarısından itibaren yeniden yükselişe geçti. Bugün gelinen nokta ise şu: Önemli büyüklükte servetinin bir bölümüyle bir çırpıda, Boğaz'da yalı sahibi olmak isteyen en az 50 kişinin ismi sayılabilir. Biraz zorlarsak bu listeyi 100 kişiye bile çıkarabiliriz. Özellikle Anadolu kentlerinden gelip son yıllarda büyük paralar kazanan iş adamları, İstanbul iş ve sosyete dünyasına kendilerini kabul ettirmek için yalı sahibi olmak istiyorlar.

ALICI ÇOK SATAN YOK

Boğaz'ın eşşiz yalılarına talip olanlar, sadece servetlerini son yıllarda büyük ölçüde arttıran Türkler değil. Gayrimenkulde Türkiye'ye son dönemde iyice artan yabancı ilgisinin yalılara da yansıyacağı rahatlıkla söylenebilir. Yani dünyanın önde gelen dolar milyarderlerinin Boğaz'da yalı satın almak için girişimde bulunacağı döneme girdik. Nitekim, henüz alım gerçekleşmemiş olsa da bu tür talepler gelmeye başladı bile.

Bir yalının fiyatını belirlemek dünyanın en zor değerleme çalışmalarından biridir. Çünkü fiyat çok değişkendir. Çok değil bundan 4-5 sene önce icradan 3-5 milyon dolara el değiştiren yalılara bugün 30 milyon dolardan başlayan fiyatlar isteniyor. Çünkü alıcı çok, satan yok.

Fakat bir yalının satışında, yalıya talip olan kadar yalıyı satmaya "razı olan" da önemlidir, yalının kimden alınacağı büyük önem taşır. Gayrimenkul dünyasında yaygın olan bir inanış vardır: "Zenginden ev alınmaz!" Bu anlayışı biraz daha ilerletip rahatlıkla "ultra zenginden ev hiç alınmaz" diyebiliriz. Çünkü paraya ihtiyacı yoktur. Ancak çok iyi bir fiyat karşılığında satar malını. Tabii alan açısından kimden aldığı da apayrı bir prestij konusudur.

YALI FİYATI NASIL BELİRLENİR?

Aslında bir yalının fiyatını gerçek anlamda belirleyebilmek için, tüm alıcıları bir salona toplamak, müzayede yapmak gerekir. Çünkü fiyat açısından bakıldığında bir yalının, antika eşyalardan pek de farkı yoktur. Fakat son 10 yılda müzayede ile fiyatı belirlenen yalı sayısı bir elin parmaklarını geçmez. Müzayede yapılıp da satılamayan ise tek bir yalı var, Uzanlar'ın yalısı. TMSF çimento fabrikalarının ihalelerinde gösterdiği başarıyı, Uzanlar'ın yalısının satışında gösteremedi. Bugün en kötü koşullarda 40-50 milyon dolar edecek olan Afif Ahmet Paşa Yalısı, iki yıldır 25 milyon 750 bin YTL'ye satılamadı.

Genel olarak İstanbul'un Avrupa yakasında gayrimenkul, Anadolu yakasından yüzde 20 ile 30 oranında daha pahalıdır. Bu oran yalılarda, kimi zaman iki katına kadar çıkar. Bunda Avrupa Yakası'ndaki yalıların sayısının çok az olması da etkilidir.

BİZ NASIL BELİRLEDİK?

Bin civarında yalının bulunduğu Boğaziçi'nde fiyatı resmen açıklanmış tek yalı, 100 milyon dolar ile Erbilgin Yalısı. Yalının 100 milyon dolar olduğunu 2004'te çalıştığım Nokta dergisinde ilk ben yazdım. O yazıdan sonra basında bu yalıyla ilgili en az bin tane haber çıktı. Ama maalesef haberleri hazırlayan meslektaşlarım önemli bir ayrımın farkına varamadı. Sonuç olarak hem dünya, hem de Türk basınına, Türkiye'nin en pahalı evinin Erbilgin Yalısı olduğuna dair yanlış bir anlayış yerleşti. Hayır, Erbilgin Yalısı Türkiye'nin en pahalı konutu değil. Sadece "fiyatı resmen açıklanan en pahalı konutu."

Bu çalışmayı hazırlarken referans noktamız şu oldu: "Erbilgin Yalısı'nın 100 milyon dolar yaptığı bir pazarda diğer yalılar ne kadar eder?" Ve Boğaz'daki yalıları, arsası, metrekaresi, denize göre konumu ve sahibi gibi faktörleri de gözönüne alarak değerlendirdik. Bu yalılar için müzayede yapıldığını varsaydık ve müzayedede tavan fiyatları değil, oluşacak ortalama rasyonel fiyatları baz aldık. Buradan hareketle listedeki fiyatlar oluştu.

İşte Boğaz'ın en pahalı 10 yalısı

1) Hasip Paşa Yalısı - 160 milyon dolar - Beylerbeyi

2) Muhsinzade Yalısı (Les Ottomans Oteli) - 155 milyon dolar - Kuruçeşme

3) Fethi Ahmet Paşa Yalısı - 150 milyon dolar - Kuzguncuk

4) Tophane Müşiri Zeki Paşa Yalısı - 125 milyon dolar - Rumelihisarı

5) Kıbrıslı Yalısı - Kandilli - 120 milyon dolar

6) Tahsin Bey Yalısı - Yeniköy - 115 milyon dolar

7) Kont Ostrorog Yalısı - Kandilli - 105 milyon dolar

8) Şehzade Burhanettin Efendi Yalısı (Erbilgin Yalısı) - Yeniköy - 100 milyon dolar

9) Zarif Mustafa Paşa Yalısı - Anadoluhisarı - 85 milyon dolar

10) Nuri Paşa Yalısı (Rahmi Koç Yalısı) - Beykoz- 80 milyon dolar

Ayrıntılar CNBC-e Business dergisinde