Esas Gayrimenkul'den 300 milyon dolarlık 3 AVM geliyor!

Esas Holdingin 2,8 milyar dolar değerindeki gayrimenkul portföyünü yöneten Şevket Sabancının torunlarından KAZIM KÖSEOĞLU, büyüme konusunda iddialı. "2020'ye kadar Türkiye'deki en büyük 2'nci AVM yatırımcısı olmak istiyoruz" diyor. Son dönemde Avrupa'nın da ofis ve AVM yatırımları açısından avantajlı hale geldiğini söyleyen Köseoğlu, "Yurt içi ve yurt dışında satın alma fırsatlarına bakıyoruz" diyor. 2020 veya 2021'de halka açılmayı istediklerini ancak öncesinde kiralanabilir alanlarını en az yüzde 50 oranında büyütmek için çalışacaklarını belirtiyor.

Kazım Köseoğlu, Esas Gayrimenkul’ün CEO’su. Aynı zamanda holdingin kurucusu Şevket Sabancı Ailesi’nin en büyük torunu. Ailede holdingde çalışan tek torun olan 35 yaşındaki Köseoğlu, ABD’nin prestijli okullarından Brown Üniversitesi’nden mezun. Üniversiteden sonra New York’ta JP Morgan’da staj yapan ancak bankacılığın kendisine göre olmadığını anlayınca gayrimenkule yönelen Köseoğlu, şu anda yurt içi ve yurt dışında yönettikleri portföy büyüklüğünün 2,8 milyar dolara ulaştığını belirtiyor.

Yeni AVM yatırımlarında erteleme olmadığını söyleyen Köseoğlu’nun yurt içindeki en önemli hedefi ise 2020’ye kadar AVM sayısını 10’a çıkarıp 3 yılda Türkiye’nin en büyük 2’nci gayrimenkul yatırımcısı olmak. Köseoğlu, bunun için 500 milyon dolar yatırım yapacaklarını belirtiyor.

Esas Gayrimenkul CEO’su Kazım Köseoğlu, Capital Dergisi'ne sektöre nasıl girdiğini, yurt içi ve yurt dışında yönettikleri büyük portföyü ve dedesi Şevket Sabancı’dan öğrendiklerini anlattı:

Londra’da büyük bir fonda çalışırken neden Türkiye’ye dönmek istediniz?

Amerika’da 4 yıl okuduktan sonra 3 yıl Londra’da çalıştım. Kan çekiyor herhalde... Dedem Şevket Bey yurt dışında kalmamı çok istedi, hiçbir zaman “Türkiye’ye dönün, burada çalışın” baskısı yapmadı. Ancak ben dönmek istedim. Hatta Şevket Bey hep “Ali (Sabancı) ve Emine (Sabancı Kamışlı) de döndü. Niye ben çocukları yurt dışında tutamıyorum” der.

Siz, bunu neye bağlıyorsunuz?

Sonuçta başarılı işler yapmış bir ailenin ferdisiniz ve ister istemez “Ben de dedem ve dayım kadar başarılı olmak istiyorum” diyorsunuz. İsteyerek ya da istemeyerek insanın zihnine bunlar kopyalanıyor. Hele bir de hırsınız varsa başarı isteği artıyor.

Ailede gayrimenkul işinin yönetimi nasıl size verildi?

Londra’dan dönünce dayım Ali Sabancı ne yapmak istediğimi sordu. O zaman en havalı iş Pegasus’ta çalışmaktı. Ben de burada çalışabilirim diye düşündüm, ancak dayım istemedi ve bana ailede hiç yapılmayan bir işe neden liderlik yapmak istemediğimi sordu. Bu konuşma önemli bir dönüm noktasıydı. Bildiğim iş gayrimenkuldü ve bu işe liderlik etmek istedim.

Siz neyi farklı yaptınız?

Aileye gayrimenkulün önemli bir iş olduğunu ve bunun bir strateji çerçevesinde yapılması gerektiğini anlattım. Daha sonra dayım ve eniştemle gayrimenkul yatırımlarımıza başlamadan bir strateji oluşturduk ve bunu aynen uyguladık. En önemlisi de aileyi yurt içi ve yurt dışına gayrimenkul yatırımı yapılması konusunda ikna ettim.

Sonuç ne oldu?

Ailede yan iş olarak görülen gayrimenkul, şu anda Şevket Sabancı Ailesi’nin en çok sermaye koyduğu, en değerli işi oldu.

Bunu nasıl gerçekleştirdiniz?

En başta çok iyi bir strateji oluşturduk. Yatırım yapmadan ilk 9 ay stratejiyle uğraştık. Gayrimenkul yatırımlarımızda dengeli gittik. Yurt dışı ve yurt içi yatırımlarımızın yüzde 50-50 eşit olmasına dikkat ettik. Doğru finansman modelini oluşturduk. Konuta değil, alışveriş merkezi ve ofis yatırımlarına yöneldik. İstanbul’da alışveriş merkezi yapmadık, yatırımlarımızın hepsini rekabetin daha az olduğu Anadolu’da gerçekleştirdik. Bu stratejimizi ileride de sürdüreceğiz, insanların heyecanla beklediği yerlerde alışveriş merkezleri yapacağız.

RAKAMLARLA ESAS GAYRİ MENKULÜN BOYUTU VE HEDEFLERİ

1. Gayrimenkule girerken 9 ay stratejiyle geçti, yurt içi ve yurt dışını dengeledik.
2. Doğru finansmanla AVM ve ofise yöneldik, konuttan uzak durduk.
3. 400 bini Türkiye’de toplam 1,2 milyon metrekare kiralanabilir alana sahibiz.
4. Türkiye’de 4 AVM’miz var. 300 milyon dolar yatırımla 3 AVM yapıyoruz.
5. Ortaklarımızla birlikte portföyümüzün toplam büyüklüğü 2,8 milyar dolara ulaştı.
6. Önümüzdeki dönemde ağırlıklı ofis olmak üzere Almanya’ya daha fazla yatırım yapacağız.
7. Avrupa’da bu alanda en büyük Türk yatırımcıyız. Türkiye’de ise ilk 3 içindeyiz.
8. Avrupa’daki büyük şehirlerde ufak dokunuşlarla kira süresini uzatıp değer yaratacağımız ofislere bakıyoruz.
9. 2020 hedefimiz 10 AVM'ye ulaşmak. Bu nedenle yeni arsalar aramaya devam ediyoruz.
10. 2018-2020 arası yapacağımız yatırımları daha çok satın almayla yapabiliriz.
11. Hisselerimizin yüzde 60-65’ini ailede tutup temettü veren bir şirkete dönüşmek istiyoruz.
12. Kiralanabilir alanı yüzde 50 büyütüp 2020-2021 gibi halka arz planlıyoruz.
    
     

2017 hedeflerinizi tutturdunuz mu?

2017 oldukça yoğun geçti. Bu büyüklükte bir portföy içinde iş planlarımızı yüzde 90-95 tutturduk. Şu anda Balıkesir,  Adana  ve Lüleburgaz’da 3 yeni AVM’mizin inşaatı sürüyor.

Bunlar ne zaman açılacak?

Bir aksilik olmazsa 2018’de 3’ünü de hayata geçireceğiz. 3 AVM’ye 300 milyon dolar yatırım yapmış olacağız.

Son dönemde, yatırımını beklettiğiniz AVM projesi oldu mu?

Hiç olmadı. Satın aldığımız ve yürüttüğümüz tüm işleri aynı hızda hatta daha da hızlı bitirerek bir an önce devreye aldık. Lüleburgaz’ı 18, Balıkesir’i ise 24 ayda bitirmeye çalışıyoruz. Yurt dışında da büyük satın almalar yaptık.

Yurt dışında ne aldınız?

İngiltere'de 2 alışveriş merkezi, Manches binamız var, bunların kiralanabilir alanı 170 bin ter’da da 9 katlı bir departman store aldık. Ayrıca Almanya’da 100 bin metrekare kiralanabilir alanı olan 10 ofis binası aldık. Hollanda’da bir ofis binasını satın almak üzereyiz.

DEDEM ŞEVKET SABANCI'DAN NELER ÖĞRENDİM?

VİZYON SAHİBİ OLMANIN ÖNEMİ 

Dedem 5 kardeş arasında üniversite okuyan ilk kardeş. Manchester Üniversitesi’nde tekstil mühendisliği okumuş. Uzun yıllar İngiltere ve Almanya’da yaşaması onu çok vizyoner yapmış. Dedemin kendisinden sonraki kuşakların yetişmesinde büyük katkısı oldu. Bu açıdan çok vizyoner bir insan.

GENÇ KUŞAK PRENSİPLERİ 

Aile şirketine gelmeden ilk şartı iyi bir üniversiteden mezun olmak ve yurt dışında çalışmaktı. Hiçbir zaman “Üniversiteyi bitirdin hadi oğlum holdinge gel, çalış” demedi. Yurt dışında Kazım olarak çalışıp iş teklifleri alabilmek insanı çok motive ediyor. Çünkü Türkiye’ye geldiğinizde ne yaparsanız yapın Şevket Sabancı’nın torunusunuz, muhtemelen kapıların yüzde 95’i bundan dolayı, yüzde 5’i de sizden dolayı açılıyordur.

NOT AL, TAKİP ET VE FARKLI OL 

Dedemden öğrendiğim en önemli şey not almak ve işi takip etmek oldu. Dedem çok takipçidir, not almasının temel nedeni işi takip etmek istemesidir. Her zaman farklı bir açıdan bakabilir.

ORTAK AKILLA HAREKET 

Her şeyi “Ben bilirim” demez, 3-4 kişiye sorar. Bir işi yapacak adamın referanslarına önem verir. İşi bilen ve parası olan ortakla iş yapar. İşi bilen birinin işe para koymasına çok önem verir. Yurt dışındaki işlerimizin hepsinde ortaklarımızın parası vardır. Çünkü sadece işi yönetmezler, iş kötü giderse onlar da para kaybeder.

İŞE ALIM VE PAZARLIK TAKTİKLERİ 

İşe alırken her zaman “Evli misin, kaç çocuğun var, hangi okulu bitirdin” diye sorar. İyi bir profesyonelin iyi bir aile hayatı olması gerektiğini düşünür. Ben de ona katılıyorum. Dedem çok sıkı pazarlık eder. Ben de pazarlıkta ondan çok şey öğrendim. Bunun bazen artıları bazen eksileri var. Çünkü çok sıkı pazarlık ederken bazen mal da kaçabiliyor.

Avrupa’da kaç gayrimenkulünüz var?

İngiltere’de toplam 8 alışveriş merkezimiz, 7 de ofis binamız oldu. İngiltere’deki kiralanabilir alanımız 300 bin metrekareye ulaştı. Belçika’da 15 bin metrekare, Hollanda’da ise 25 bin metrekare kiralanabilir alanımız var. Bunların yarısı ofis yarısı AVM yatırımları. Almanya’da ise 14 ofis

metrekare.

Almanya’ya ne zaman girdiniz?

Almanya pazarı üzerinde 2,5 yıl çalıştık ve sonunda bu yıl 10 ayrı şehirde bir portföy satın aldık. Önümüzdeki dönemde Almanya’ya daha fazla yatırım yapacağız.

Neyle ilgileniyorsunuz?

Hep ofislerle ilgileniyoruz. Avrupa’daki büyük şehirlerde kira getirisi olan, ufak dokunuşlarla kira süresini uzatıp değer yaratabileceğimiz ofis binaları radarımızda.

Neden konut yatırımı yapmıyorsunuz?

Bizde konut hiç yok, konuttan anlamıyoruz. Türkiye’de de konut yatırımı yapmadık. Bundan sonra da yapacağımızı zannetmiyorum. Nakit akışını tahmin edebileceğimiz ürünlerle ilerlemeyi tercih ediyoruz.

Şu anda yurt dışında gayrimenkul pazarındaki etkinliğiniz ne?

Artık Avrupa’da satılacak bir AVM olduğunda hemen bizi arayıp ilgimizi çekip çekmediğini soruyorlar. İş akışı iyice arttı.

GAYRİMENKUL YATIRIMLARIMIZDA 3 TEMEL PRENSİBİMİZ

1- GÜÇLÜ FİNANSMANI OLMAYAN YAPMASIN!

Güçlü finansman yapısı olmayan şirketlerin AVM yapmaması lazım. Cebinizde bu işi yapmak için en az yapacağınız yatırımın yüzde 50’si kadar sermaye olması gerekiyor. Kötü günde bu paraya ihtiyacınız var.

2 -İLK PROJENİN BAŞARILI OLMASI YANILTMASIN!

“Bu iş, bir AVM yaptım tuttu” diyerek olmuyor. İkinci yaptığınızda hata yapabiliyorsunuz. Yer seçimi çok önemli.

3 - ACELE ETMEMEK LAZIM!

AVM projeleri büyük yatırımlar, birinci günden kimse para kazanmıyor. En az 3-4 yıl beklemek gerekiyor. Özellikle Anadolu’da AVM yatırımlarına alışmak daha zor, geri dönüşleri zaman alıyor.

Yönettiğiniz portföyün büyüklüğü nedir?

Ortaklarımızla birlikte portföyümüzün toplam büyüklüğü 2,8 milyar dolara ulaştı. Yüzde 40 civarında ortaklığımız var, geri kalanı bize ait.

Kaç kiracınız var? Yıllık kira geliriniz nedir?

Yurt dışındakilerle birlikte yaklaşık 1.500 kiracımız var. Türkiye’de ise 550 kiracımız var ve 50 milyon dolara yakın kira topluyoruz. Bu tutar zaman içinde yeni AVM’lerin devreye girmesiyle artacak.

Bundan sonraki stratejiniz ne olacak?

Bizim için büyüklükten ziyade değer yaratmak önemli. Satın aldığımız bir gayrimenkulü 2 katma satabilir miyiz diye bakıyoruz. Bu işe duygusal bakmıyoruz, doğru değerleri yakaladığımız zaman satıyoruz. Bundan sonra da fırsatları takip edeceğiz. Hem Türkiye’de hem yurt dışında yatırım yapmaya devam edeceğiz. Türkiye’de de yurt dışındaki kadar hevesliyiz ancak bazen doğru ürünü bulmakla alakalı sorunlar olabiliyor.

Hangi projelerle ilgileniyorsunuz?

Türkiye’de potansiyel AVM yapabileceğimiz arsalara bakmaya devam ediyoruz. Yurt dışında da bugüne kadar yaptığımız işlere benzer işler yapmak istiyoruz.

Satın alma planınız var mı?

2020’de hedefimiz 10 AVM’ye ulaşmak. Bu nedenle 2018-2020 arası yapacağımız yatırımları daha çok satın almayla yapabiliriz. Verimsiz AVM’leri alıp verimli hale getirmek daha mantıklı duruyor. Çünkü yüksek arsa fiyatları alışveriş merkezi geliştirmeyi pek kolay kılmıyor. Dolayısıyla olan ürünleri, almak bizim için çok daha enteresan.

Hangi AVM’lerle ilgileniyorsunuz?

Türkiye’de satılan her AVM ile ilgiliyiz. Bunu herkes biliyor zaten bunlar önümüze de geliyor. Nitekim Zonguldak’taki AVM’mizi satın aldık. Doğru fiyatlamalarla doğru AVM’lere kesinlikle ilgiliyiz. 2018-2020 arası 3 AVM’yi satın alırız. Sıfırdan yapmak yerine sanki satın almak daha gerçekçi duruyor. Bunun için 200 milyon dolar yatırım öngörüyoruz.

Anadolu’da hangi şehirler hedefinizde?

AVM’lerin az olduğu, ciddi öğrenci nüfusunun olduğu yerlere bakıyoruz.

İstanbul’da AVM satın alma planınız var mı?

İstanbul’u düşünmüyoruz, çünkü İstanbul’da çok fazla yan yana AVM oldu. Yatırımcı açısından rekabet ve avantaj sağlayabilecek bir unsur göremiyoruz.

PAZARLIKLAR ARTACAK

CİROLARDA SIKINTI YOK

AVM cirolarından büyümeyi görmek mümkün. Perakendecilerimizin cirolarında ekim ayında 2016’nın aynı ayına göre yüzde 30 büyüme var. Yıl sonunda AVM’lerimizde yaratılan cirolar geçen yıla göre yüzde 25-30 artar. Bu da iyi bir haber çünkü perakendeci işini büyütüyor, para kazanıyor ve kiralarımız ödenecek demek.

“AYLIK BAKIYORUZ”

Kiralara aylık bazda bakıyoruz. Önemli olan AVM’nin ve kiracının para kazanması. “Tek başıma kazanacağım” diyen bir taraf olursa pek yürümez. Ancak unutulmaması gereken AVM projelerinin Türk bankacılık sisteminin problemlerinden dolayı dolar veya Euro olarak uzun vadeli olarak finanse edildiği. Keşke uzun vadeli krediler TL olarak verilseydi ve biz de kiraları TL olarak alsaydık.

KURLAR NASIL YANSIYACAK?

Kurlar yükseldikçe fiyatlar artacağı için kira pazarlıkları fazlalaşacak. Bu nedenle önümüzdeki dönemde sektörde çok sıkı pazarlıklar yaşayacağız. Bu dönemde kurumsal olan firmaların ayakta kalacağını düşünüyorum.

"BATI AVRUPA'NIN EN BÜYÜK TÜRK GAYRİMENKUL YATIRIMCISIYIZ"

BÜYÜK YATIRIM

Yurt dışıyla birlikte toplam 1,2 milyon metrekare kiralanabilir alana sahibiz. Bunun sadece 400 bini Türkiye’de. Batı Avrupa’daki en büyük Türk gayrimenkul yatırımcısıyız. Türkiye’de de sektördeki en büyük ilk 3 yatırımcıdan biriyiz. Çanakkale, Bolu, Zonguldak ve Kocaeii’nde 4 alışveriş merkezimiz var. 3 yeni alışveriş merkezimizin de inşaatı devam ediyor.

BAŞARININ SIRRI

2009’da Londra’dan Türkiye’ye döndüğüm zaman bir gayrimenkul şirketimiz vardı, ancak ailede gayrimenkul yan iş olarak görülüyordu. Hep bu işleri Türk usulü yapmışız. Ucuza mal var, alır mısın diye sormuşlar, biz de ucuz bulduğumuzda almışız. Temel hedefimiz Türkiye’deki AVM yatırımlarımızı halka arz etmek. Hisselerimizin yüzde 60-65’ini ailede tutup aynı zamanda temettü veren bir şirkete dönüşmek istiyoruz. 2020-2021 halka arz için doğru zaman olur. Ayrıca yurt içinde kiralanabilir alanımızı en az yüzde 50 daha büyütmemiz lazım.

Şu anda sizin AVM'lerinizde doluluk nasıl?

AVM’lerimiz 2 yıl önce açılmaya başladı, ortalama yüzde 95 dolulukla çalışıyorlar. Bu seviyelerin ideal senaryolar olduğunu düşünüyoruz. Baktığınızda Anadolu’da bir AVM 3 yıldan önce oturmuyor, bizim de 3’üncü yılı görmemiz lazım.

Satışlarda, kiracılarda bir azalma var mı?

Özellikle ağustos, ekim ve kasım çok iyi geçti. Dolayısıyla 2018’in 2017’den de iyi geçeceğini düşünüyorum.

Yaptığınız yatırımın kaç yılda geri dönmesine dikkat ediyorsunuz?

Anadolu’daki AVM’lerde 10 yılda geri dönmesi, paranızı ödemesi lazım. Çünkü bu işte finansman bacağı çok önemli. Şu anda kredi maliyetleri yükseliyor, uzun vadeli proje finansmanları patlaklaşıyor. Bu yatırımcının gelirini azaltan faktörlerden biri.

Portföyü yönetirken vaktinizi en çok hangi konular alıyor?

Yeni yer bulmak çok vaktimizi alıyor. Bugünlerde vaktimin büyük kısmı yurt dışında satın almak için gelen projeleri incelemekle geçiyor. Aynı şekilde Anadolu’da satın alma fırsatlarına bakıyoruz. Ayrıca bu işi daha nasıl kurumsal ve büyük bir hale getirebilirizi inceliyoruz.

Bundan sonraki en önemli hedefiniz nedir?

Yüzde 50-50’li riski dağıtabileceğimiz dengeli bir portföy oluşturmayı hedefliyoruz. Ne fazla Türkiye ne Avrupa riskimiz olsun istiyoruz.

Yüzde 50 büyütürseniz en büyük mü oluyorsunuz?

Bizden önde başladıkları için birinciyi yakalamamız biraz zor olur, ancak arkada iyi bir koşucu olarak ikinci olmayı isteriz.