Esenyurt konut projeleri 2015 projeksiyonu!

Esenyurt 30 binden fazla konutun satıldığı, 22 bin markalı konutun alıcısını beklediği; satışlarla 60 bin kişinin daha yerleşeceği ilçe… Mahkemelere taşınan Esenyurt imar planları ve diğer sorunlarını Y. Şehir Plancısı Emin İnanduğçar’la konuştuk…

Esenyurt yeni projelerin gözde lokasyonu olurken bazı konut ve ticaret projelerinde yaşanan sıkıntılar, yatırım veya oturum için Esenyurt’u seçen alıcıların kafasında yeni soru işaretleri doğurdu… Peki Esenyurt’ta neler oluyor? Esenyurt’ta hayata geçirilen projelerin sıkıntısı nerede başlıyor? Esenyurt’taki Babil (Ak Tower) ,Vera ve Samsun Towers, Osmanlı İnşaat projelerinde neler yaşandı? Esenyurt Belediyesi, Pusula İnşaat’ın Rüya Konakları projesindeki düğümü nasıl çözdü? 

"Projelerdeki sorunlar ve çözümler planlamada başlar" diyerek Esenyurt bölgesini İdeaist Planlama Genel Koordinatörü Y. Şehir Plancısı Emin İnanduğçar’a sorduk… Esenyurt’ta imar planlarından başlayarak, projelerde yaşanan sıkıntılardan çözüm yollarına, Esenyurt Belediyesi’nin yöntemlerine, Esenyurt’ta emsal transferine neden başvurulduğuna, bölgede sıkıntı yaşayan projelerin çözüm önerilerine kadar konuştuk… 

Esenyurt’ta imar planı kaynaklı sorunlar ne zaman ve nasıl başladı?

İstanbul son 10 yılda büyük bir gelişme göstermekle birlikte bunun en çok hissedildiği ilçelerden biri Esenyurt oldu. Yapılan planların sıkça ilgili mahkemeler tarafından iptal edilip yeniden yapılması ilçeyle ilgili spekülasyonları da beraberinde getirdi. Esenyurt’un gerek küçük-büyük inşaat firmalarının akınına uğraması sonucunda son 10 yıllık süreçte çok büyük bir nüfus değişimi gerçekleşti ve sonuçta beklenenin üstünde bir kentleşme ortaya çıktı.

Kamuoyu tarafından ilk olarak sorunun başlangıcı 2008 yılında yapılan planlar olarak görüldü ve planların mahkemelerce iptal edilip, yeni planların yapılması bu fikri doğruladı. 

Esenyurt’ta müteahhitleri ofsayte düşüren emsal artışının iptali!

Esenyurt’ta imar sıkıntısı nasıl patlak verdi peki? 2010 planlarındaki sorun neydi?

2008 tarihli imar planlarında Esenyurt’ta kentsel dönüşümü sağlamak, küçük parselleri bir araya getirerek toplu yaşam alanlarını özendirmek için toplu konut yapımcıları (özel veya tüzel kişiler, kooperatifler) vasıtasıyla yapılan ve daire sayısı 100’ü aşan alanlarda her 100 daire için 0.15 emsal artışı sağlandı. Ayrıca aynı plan kararlarıyla “Sanayi, Ticaret+Hizmet, Ticaret+Konut, Konut Dışı Kentsel Çalışma, Ticaret, Pia (Prestij İş Alanı) ve Konut alanlarında eğimden dolayı 1’den fazla bodrum katı olan yerlerde 1. bodrum katı; 2’den fazla bodrum katı olan yerlerde 2. bodrum katı da iskân edilebilme ve iskan edilen bodrum katların inşaat emsaline dâhil edilmeme hakkı verildi. Planla verilen bu haklar doğrultusunda firmalar, aslına uygun yasal ruhsatlarını aldı ve imalatlarına başladı…2008 planının iptali sonrasında yapılan 2010 planında bu hakların iptal edilmesi ile eski ruhsat almış yapılar için sıkıntılar baş göstermeye başladı.

Esenyurt Belediyesi’nin sorunu çözecek plan notu ilavesini mahkeme iptal etti!

Sorunların çözümü olması amacıyla Esenyurt Belediyesi’nin talebiyle 2012 yılında eski ruhsat haklarının müktesep hak sayılmasıyla ilgili plana plan notu ilavesi yapıldı; bu plan notu da ilgili mahkemece iptal edildi. 

Esenyurt Belediyesi sorunu tekrar nasıl çözdü?

2010 planlarının da devamında iptal edilmesi ile yeni bir plan yapılması gündeme geldi ve 2013 yılında yeni planlar hazırlanarak aynı yılın Temmuz ayında yürürlüğe girdi. Yapılan yeni planlar ile bu planlardan önce ruhsat almış yapıların tamamının inşaat haklarının hak sahiplerine iade edilmesiyle çözümsüz kalan birçok problem son buldu.

Esenyurt’ta en büyük sorun hangi projelerde yaşandı?

Şu an kamuoyunda gündemde olan birçok proje çözüm buldu ancak, Babil (Ak Tower), Vera ve Samsun Towers projelerinde sorun oldu..

Neydi o projelerin sorunları?

Arsaları kooperatif usulü bir çok kişinin birleşmesi ile satın alındı ve bu arsalar kat karşılığı müteahhit firmalara verildi. Projelerin ruhsatları bilinenin aksine tamamen Mer’i plan, plan notları ve İstanbul Büyükşehir Belediyesi (İBB) İmar Yönetmeliği’ne göre verildi. Bu projelerde sorunun ana kaynağı maketten ya da proje başlangıcından,  üretilecek sayıdan fazla konutun satılmasıyla oluştu.

Y. Şehir Plancısı İnanduğçar, "Esenyurt gelişimini tamamladı" diyor... 

Esenyurt’ta başka hangi firma ve projeler sorun yaşadı? 

Osmanlı İnşaat projelerinin çoğunun inşaat ruhsatları bulunsa da ruhsatlı kaba inşaat tamamlanmadı ve projelerde ruhsat ve eklerine aykırı kaba imalatlar yer aldı. Fazla imalat ile ilgili olarak gerekli yasal işlemler, Esenyurt Belediyesi tarafından yapıldı.

Pusula İnşaat’ın sorunlu projelerinden ‘Rüya Konakları’ projesi ise yapılan yeni planla emsalinin çevre emsal değerine getirilmesi ile herhangi bir problemi kalmadı ve ruhsatına uygun olarak tamamlandı. 

Esenyurt Belediyesi projelerin çözümünde emsal transferi yolunu neden seçti?

Konut ve ticaret projelerinde yaşanan sorunların çözülmesi amacıyla plan notlarına toplulaştırma, emsal transferi ve enerji nakil hatları altında kalan alanlarının emsal hakkının transferi 2013 yılında yapılan yürürlükteki son planlara konuldu. Toplulaştırma plan notu ile parselin yüzde 20’lik bir kısmında kamusal alan ayrılarak parsel büyüklüğüne göre emsal artışı sağlandı. Emsal transferi; ilçedeki bir başka imarlı parsel alanının kamuya donatı alanı olarak devredilmesi ile inşaat haklarının sorunlu olan diğer parsellere aktarılmasıdır. Bu sayede de ayrılan kamusal alanlar ilçenin donatı ihtiyaçlarını karşılayacak ve donatı yüzdelerini arttıracaktır. Dolayısıyla belediye açışından 2013 planı birçok soruna çözüm getirdi ve sorunlu olan birçok projenin çözüme kavuşması için alternatif çözüm yolları üretti…

2015, Esenyurt ve bölge projeleri için nasıl bir yıl olacak? Önceki yıllardan kalan ve imar planlarından kaynaklı sorunlar tekrar yaşanacak mı?

2015 yılı Esenyurt ilçesinin birçok sorununun çözüldüğü ancak yapılan konut projelerinin çoğunun tamamlanacağı bir yıl olacağı için nüfusun da giderek artacağı bir yıl olacak. Geçmişte yaşanan sorunların daha öncede dediğim gibi birçoğu çözüme kavuştuğu için imar açısından çok da sıkıntılı bir yıl olmayacak gibi görünüyor. Çünkü Esenyurt Belediyesi işi gerçekten sıkı tutuyor ve yapılan yeni planların sağladığı imar koşullarını aşan inşaatlar için gereken yasal işlemler geciktirilmeden yapılıyor. Yapılacak en güzel yorum aslında "Esenyurt artık gelişimini tamamladı" demek olacaktır.