Ev aldığınız apartmanın inşaat ruhsatı var mı?
Alınan gayrimenkulün yasal olabilmesi için; imar planlarında belirlenen yapılaşma koşullarına uygun olarak alınan inşaat ruhsatının olması gerekli.
Vektör Gayrimenkul Değerleme A.Ş. Genel Müdürü Özgün Bekar, "Aldığınız gayrimenkul bir yapı (konut, işyeri, fabrika, otel gibi) olabilir. Bu yapının yasal olabilmesi için; imar planlarında belirlenen yapılaşma koşullarına uygun olarak alınan inşaat ruhsatının olması, yapının ruhsata uygun olarak yapılması ve iskan belgesinin alınmış olması gerekir" diyor. Ancak, imar mevzuatına göre (3194 Sayılı Kanun Madde:27) köy nüfusuna kayıtlı ve köyde sürekli oturan kişilerin yapacağı yapılar için inşaat ruhsatı alınmasına gerek olmadığını da hatırlatan Özgün Bekar, "Bununla birlikte, köy muhtarlığından izin alınması gerekir. 23 Temmuz 2004 tarihine kadar İstanbul ilinde belediye sınırları dışında 119 köy vardı. Bu tarihte yayımlanan 5216 sayılı Büyükşehir Belediyesi Kanununa göre tüm köyler belediye sınırlarına dahil edildi ve orman köyleri dışındaki köyler mahalle statüsüne dönüştürüldü" ifadelerini kullanıyor. Yine de; günümüzde mahalle statüsünde olan bu köylerden alınacak bazı yapılarla ilgili inşaat ruhsatı ve iskan belgesi bulunamayabilir. Ancak köy kayıt defterlerinde, izniyle ilgili var olan bir kayıt veya köy muhtarından alınan izin belgesi yapının inşaat ruhsatı yerine geçer.
1957 öncesine ait bütün yapılar iskanlı sayılıyor
Gayrimenkul alımı yaparken dikkat edilecek önemli bir noktaya dikkat çekerken, 2981 Sayılı İmar Affı Kanunu Geçici Madde-2'ye atıfta bulunan Vektör Gayrimenkul Değerleme A.Ş. Genel Müdürü Özgün Bekar, "Bu yasa ve maddeye göre; belediye sınırı dışında bulunan alanlarda ise 10 Ocak 1975 tarihinden önce yapılmış yapılar; belediye sınırı içinde bulunan alanlarda 17 Ocak 1957 tarihinden önce yapılmış yapılar imar mevzuatına uygun inşa edilerek iskan belgesi alınmış yapılar olarak kabul edilir" dedi. Yapılması gerekenin, bu tip yapıların belirlenen tarihlerden önce yapıldığını belgeleyecek yasal belgelerin ortaya çıkarılması olduğunu ifade eden Özgün Bekar, "İstanbul İlinde özellikle Eminönü, Fatih ve Beyoğlu ilçelerindeki bir çok yapı bu kapsamda. İstanbul içinde Beyoğlu, Eminönü gibi ilçelerde bu tip yapılardan alıp, 1957 yılından önce yapıldığını ispatlarsanız yapınız iskanlı sayılır. Bu yapıları yıkıp yeniden yapmaya kalktığınız zaman da, yürürlükteki imara bakılır" diye konuştu.
Hangi yapı yasal hangisi değil?
Yapı ruhsatı almanın bir bina için yeterli olmadığını vurgulayan Özgün Bekar, "Ülkemizde inşaat ruhsatının alınmasıyla, yapıların yasallığı ile ilgili yeterli işlemin yerine getirilmiş olduğu sanılır. Hatta iskan belgesi alınmadan, inşaat ruhsatı ve eki mimari projeye göre inşaata başlamadan Tapu Sicil Müdürlüklerinde kat irtifak tapuları oluşturulmakta ve alım satım işlemi yapılabilmektedir" dedi. Özgün Bekar, yasal yapıları şöyle sıraladı:
"İmar planı ile belirlenen yapılaşma koşullarına uygun olarak düzenlenmiş inşaat ruhsatı alan, yasal süresi içerisinde mimari projesine uygun olarak bitirilen ve iskan belgesini alan yapılar yasaldır. Kat mülkiyeti kurulmuş yapılar yasaldır. Çünkü kat mülkiyeti kurulabilmesi için gerekli belgelerden biri iskan belgesidir. İmar planı ile belirlenen yapılaşma koşullarına uygun olarak düzenlenmiş inşaat ruhsatı alan, mimari projesine uygun olarak devam eden ve 5 yıllık inşaatı bitirme süresi dolmayan yapılar da yasal sayılır. 3194 Sayılı İmar Kanununa (Madde 29) göre inşaat ruhsatı alındıktan sonra 2 yıl içerisinde inşaata başlanması ve 5 yıl içerisinde de inşaatın bitirilerek iskan belgesinin alınması gerekiyor. 2 yıl içinde inşaata başlanmaması veya 5 yıl içinde inşaatın bitirilmemesi durumunda inşaat ruhsatı hükümsüz sayılır. Yeniden ruhsat ve daha sonra iskan almadığı sürece, yapı yasal değildir."
Yıkım kararı alınmış bina sürprizi ile karşılaymayın
Vektör Gayrimenkul Değerleme A.Ş. Genel Müdürü Özgün Bekar, mevzuata aykırı yapıya yıkım kararı verilebildiğine işaret ederek, "Yıkması gereken kurum belediyedir. Fakat belediye zaman zaman bu görevini yerine getiremeyebilir. Televizyonlarda gördüğünüz, yıkımlarında olay yaşanan yapıların hepsi gecekondu niteliğinde. Fakat bazı ruhsatsız yapılarda yıkım kararına rağmen yıkım olmuyor. Belediyeler yıkım işleri için ihale açıyor. Yıkım ihalesine kimse gelmeyince yıkım olmuyor" dedi. İstanbul'da mevzuata aykırı çok bina olduğuna dikkat çeken Özgün Bekar, şöyle devam etti: "Fakat yıkım gerçekleşme oranı çok düşük. Alım-satım işlemini tapudan yapmadığınız sürece de, sorunlarla karşılaşmanız muhtemeldir. Devlet de gelip 'Burası benim' diyebilir. Ruhsatına uygun olmayan buna krediye uygun olmaz. Arsada sorun yoktur, fakat yapıda sorun çıkabilir. Yapılmamış binaya da kat irtifakı kurulur ve kredi kullandırılır. Kat irtifakı inşaata başlamadan önce bile kurulabilir, fakat bu şekilde yapılan bir binaya belediye gelip ruhsata ve projeye aykırı olduğu gerekçesiyle yıkım kararı verebilir. Yani; kat irtifaklı yapının iskan alamama olasılığı da var. Kat mülkiyetli yapı ise kesinlikle iskan belgesi almıştır."
Köy evi yapmak için aldığınız tarla
imarsız ya da su havzasında olabilir
Gayrimenkul alım-satımı yapmadan önce; belediye ve mücavir alan sınırları içerisinde belediyelerde, belediye ve mücavir alan sınırları dışında ise valiliklerde (il özel idareleri) ayrıca tapu dairelerinde detaylı inceleme yapılması gerektiğini bildiren Vektör Gayrimenkul Değreleme A.Ş. Genel Müdürü Özgün Bekar, köy merkezlerine yakın yerlerden tarla almayı düşünenlere şu uyarıları yaptı: "Bazın, emlakçılar veya tarla sahipleri, 'Yakında imar gelecek, daha da değerlenecek' diye, tarlaları arsa fiyatına yakın rayiçten satmaya çalışabilir. Bu tip spekülatif işlemlere karşı dikkatli olun. Spekülatif ifadeler yanıltıcı olabilir. Bir yerin imarlı olabilmesi için belediyeden geçmiş imar planı olmalı. Belediye imar geçirmediği sürece imarlı ifadesi kullanmak yanlış. İstanbul içinde plan onaylama yetkisi, özel bölgeler hariç büyükşehir belediyesindedir. Yüzde 5 imarlı tarla alabilirsiniz. Bu tarlalarda, yüzde 5 imar vardır. İmarsız, yasal engelleri olan tarlayı da alma ihtimaliniz var. Özellikle Çatalca'da, Büyükçekmece ve Terkos havazalarında kalıp yapılaşmaya kapalı tarlalar var. Bunun yanında Beykoz ve Sarıyer ilçesi sit alanı. Koruma kurullarından görüş almadan uygulama yapılamaz. Boğaziçi öngörünüm bölgesinde ise yapılaşma olmayan parselde hiçbir yapı yapamazsınız."
Ali Öztürk/Hürriyet Seri İlanlar