Ev alıp 5 sene içinde satanlara vergi şoku! Rakam rakam hesaplandı! Değer artışı kazancı nasıl hesaplanır?

Değer artışı kazancı için gerçekleştirilen gayrimenkul alım ve satımından elde edilen gelirin vergilendirilmesi gerekli. Bu çerçevede, 2023 yılındaki 846.384 ikinci el konut satışı işleminde, satıcılar bu evleri 5 sene içinde eden çıkartmışsa vergi ödemek zorunda kalıyor. 

Ülkemizde, 2022'de 1.485.622 adet konut satışı yapıldı, bunların 1.025.543 adedi ikinci el konut satışlarından oluştu. 2023'te ise konut satışları 1.225.926 oldu. İkinci el satış rakamı ise 846.384 olarak gerçekleşti. Konut satışları 2022'ye görü yüzde 17.5 oranında gerileme gösterdi.

Sözcü Gazetesi köşe yazarı Nedim Türkmen, bugünkü köşesinde değer artışı kazancı vergisini kaleme aldı.

"Ülkemizde yılda yaklaşık 1.200.000 ile 1.500.000 arasında konut alınıp satıldığı için, bu alış ve satış arasında elde edilen kârların vergilendirilmesi önem arz etmektedir. Gayrimenkullerin elden çıkarılmalarından doğan kazancın “ticari kazanç” mı “değer artış kazancı” mı olduğu hep tartışılmaktadır." bilgilerini veren Nedim Türkmen, gayrimenkul alım satım işleri devamlı olarak bir meslek şeklinde sürdürülüyorsa, alım satım işlemleri birden fazla ise ve kazanç elde etmek için yapılıyorsa ve ticari bir organizasyon varlığı görülüyorsa ticari kazanç hükümlerine göre vergileme yapılması gerektiğinin altını çizdi. 

Türkmen, uygulama kapsamında bazı satıcıların vergi mükellefi olmamalarına karşın; işlem sayısındaki fazlalık, gayrimenkullerin aynı takvim yılı içerisinde birden fazla veya takip eden birden fazla takvim yılında art arda satılması durumunda değer artış kazancı olarak değil, ticari kazanç hükümleri çerçevesinde vergilendiriliyor. 

2023'te yapılan 846.384 ikinci el konut satışı işleminde, satıcıların bu gayrimenkulleri 5 sene içinde elden çıkarması halinde “değer artış kazancı” olarak beyanname vererek, vergi ödemek zorunda olduklarını dile getiren Türkmen, "Zaten, Hazine ve Maliye Bakanlığı da 2023 yılında yaptıkları satışlar nedeniyle 2024 yılında beyanname vermesi gereken 200.000’in üzerinde satıcıya kısa mesaj yollayarak anımsatma yaptı" ifadelerini kullandı. 

DEĞER ARTIŞ KAZANCI NASIL HESAPLANIR? İSTİSNALAR NELER? 

Bir vatandai, 10 Ekim 2020'de 3 milyon TL ödeyerek satın aldığı bir evi 1 Ağustos 2023'te 15 milyon 200 bin TL'ye satmış olduğunda, değer artış kazancı olarak beyan edilecek vergi şu şekilde hesaplanır: 

2020 yılı Eylül ayı Yİ-ÜFE oranı: 515.13

2023 yılı Temmuz ayı Yİ-ÜFE oranı: 2.511.75

Endeks artış oranı: %387.60
Değerlenmiş alış bedeli:
3.000.000 TL x (2.511.75/515.13) = 14.627.860,93 TL

Ardından da satış fiyatından alış fiyatının endekslenmiş değeri çıkarılır, gayri safi hasılat yani reel kâr hesaplanır. Söz konusu tutarın vergi uygulamasındaki ismi; istisna öncesi değer artış kazancı şeklinde belirtilir. 

Değer artış kazancı bu durumda, 15.200.000 TL - 14.627.860,93 TL= 572.139,07 TL oluyor. 

Değer artış kazancı tutarından düşülebilecek giderler ve istisnalar bulunuyor. Örneğin; tapuda satıcının ödediği masraf vb. giderler değer artış kazancından düşürülebiliyor. 

572.139,07 TL – (15.200.000 TL x %2) = 268.139,07 Türk Lirası. 

Ayrıca 2023'te gerçekleştirilen satışa ilişkin, 55 bin TL'lik istisna tutarı değer artış kazancından düşürülebilir. Bunun sonucunda; (268.139,07 TL – 55.000 TL) = 213.139,07 TL vergiye tabi matrah şeklinde olur. 

213.139,07 TL tutarındaki vergi matrahı için 2023 yılı Gelir Vergisi tarifesine göre ödenecek vergi tutarı; 43.547,55 Türk Lirası olur. 

Yani 2020'de 3 milyon liraya alınan bir evi 2023'te 15 milyon 200 bin TL'ye satmanız halinde 43 bin 547 TL değer artış kazancı vergisi ödüyorsunuz. 

İstanbul'da en uygun konut nerede? İşte İstanbul'da konut fiyatlarının en düşük olduğu üç ilçe...

Emekli bayram ikramiyesinin yükseltilmesine ilişkin madde Meclis'te kabul edildi!

Ev sahipleri dikkat! Kiracınızı 12 yıl evden çıkaramayabilirsiniz!