Ev almak isteyenler ve kiracılar dikkat! Satılık ve kiralık konutlarda fiyatlar geriliyor

Sahibinden.com, Bahçeşehir Üniversitesi Ekonomik ve Toplumsal Araştırmalar Merkezi tarafından hazırlanan rapora göre reel satış fiyatlarındaki düşüş 8 aydır devam ediyor.

Ülke genelinde bu fiyatlar geçtiğimiz yıla göre yüzde 12,1 ve İstanbul’da yüzde 14,6 düştü.Cari konut fiyatlarındaki artış oranı incelendiğinde ise Ocak ayına kıyasla ülke genelinde 8,8 puan azalarak yüzde 46,9’a düştü. 

Şekil 1: Türkiye genelinde reel konut fiyat endeksi (2017 Eylül=100)

REEL SATIŞ FİYATINDA DÜŞÜŞ ÜÇ BÜYÜK ŞEHİDE DE DEVAM EDİYOR

Önceki 7 ayda olduğu gibi konut reel satış fiyatı üç büyükşehirde Şubat ayında da düşüşe geçti. Ocak’tan Şubat’a reel konut fiyatı İstanbul’da 4 puan, Ankara’da 3,2 puan, İzmir’de ise 4 puan azaldı. Şubat’ta reel konut fiyat endeksi İstanbul’da 170,3, Ankara’da 195,7, İzmir’de ise 177,6 oldu. 

Şekil 2: Üç büyük ilde reel satılık fiyatları (2017 Eylül=100)

YILLIL DEĞİŞİĞİM NEGATİFE DÖNDÜ

Ağustos 2022’de yüzde 65,8’e ulaşan yıllık reel fiyat artışı Eylül 2022’den itibaren hızla inişe geçti. Büyük depremin etkisiyle Şubat 2023’te geçici olarak yükselen yıllık reel fiyat Mart’tan itibaren yeniden azalmaya başlamış ve Şubat 2024’te yıllık fiyat değişimi oranı Ocak 2024’e kıyasla 6,5 puan azalarak yüzde -12,1 ile negatif değerlerde seyrini sürdürdü. 

  Şekil 3: Türkiye genelinde satılık konut reel fiyatlarının yıllık değişimi (%)

KONUT ARZINDA YÜKSELİŞ

İlan sayısı ülke genelinde ve üç büyükşehirde Ocak’tan Şubat’a arttı.  Satılık konut arzı geçen aya kıyasla ülke genelinde yüzde 3,2, Ankara’da yüzde 3,6, İzmir’de ise yüzde 4,4 yükselmiştir. İstanbul’daki artış ise yüzde 1,8 puanla diğer büyükşehirlere göre daha düşük.

 Şekil 4: Türkiye ve üç büyük ilde satılık ilan sayısı (adet)

KONUT TALEBİNDE YÜKSELİŞ 

2023 Şubat ayındaki depremden sonra çok sert bir düşüş gösteren konut talebi, Temmuz ayındaki artıştan sonra Kasım’a kadar düştü Ancak konut talebi Aralık’ta tekrar artış trendine geçerek Şubat’ta da Ocak ayına kıyasla yüzde 5,8 artmış ve 114,2 oldu. Bununla birlikte konut talebi geçen yılın Şubat ayına kıyasla yüzde 19,5 daha düşük.

Şekil 5: Talep göstergesi (2020 Şubat=100)

REEL KİRA YILLIKARTIŞI NEGATİF

Türkiye genelinde enflasyondan arındırılmış reel kirada yıllık artışlar uzun süredir azalmakta. Mayıs’tan Haziran’a istisnai artış hariç, ortalama reel kirada yıllık artış Şubat 2023’te yüzde 86,6 ile zirve yaptıktan sonra inişe geçmiş, Aralık’tan Ocak ayına 4 puanlık azalışla yüzde 9,5’e geriledi.. Şubat ayında ise ortalama reel kiranın yüzde 1,1 azaldığı gözlemlendi. (Şekil 6). Bu azalışla 2024 Şubat ayında ortalama reel kira 2023 Şubat ayının altına inmiştir.  

 Şekil 6: Türkiye reel kira fiyatlarının yıllık değişimi (%)

Kiralık konut arzının azalışında duraklama sinyalleri

Ekim-Aralık 2023 döneminde ülke genelinde ve üç büyük ilde düşüşe geçen kiralık konut ilan sayısında Ocak 2024’te duraklama sinyalleri gözlemlenmekte. Şubat ayında ise hem Türkiye’de hem de İstanbul ve Ankara’da ilan sayıları düştü. Ocak 2024’ten Şubat 2024’e ilan sayıları ülke genelinde yüzde 1,4, İstanbul’da yüzde 3, Ankara’da ise yüzde 2,4 düşmüştür. İzmir’de ise ilan sayısı yüzde 3,2 arttı. 

Şekil 7: Türkiye ve üç büyük ilde kiralık ilan sayısı (adet)

Kiralık konut piyasasında talebin önemli bir özelliği de mevsimsel etkiye açık olması. Nisan ve Eylül ayları arasında artan talep, izleyen aylarda azalmakta, kış aylarında ise nispeten durağan bir seyir izlemekte.

 Bahar ve yaz aylarında kiralık konut talebinde ortaya çıkan bu yükselişte tayinle il değiştirenlerin ve üniversite öğrencilerinin etkili oldukları düşünülebilir. Bu nedenle talep göstergesinde değişimler yorumlanırken mevsimsel etkiler göz önünde tutulmalı.

Kiralık konut talep göstergesi Ağustos ile Kasım arasında düşerken Aralık’ta ve Ocak’ta bir miktar yükseldi. Şubat ayında ise talep hemen hemen değişmedi. Kiralık konut talep endeksi Ocak’tan Şubat’a yüzde 0,1 arttı. Yıllık bazda bakıldığında ise kiralık konut talebinde yüzde 25’lik bir düşüş söz konusu.
 Şekil 8: Talep göstergesi (2020 Şubat=100)